Истребование имущества от добросовестного приобретателя возможно не допускается

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Истребование имущества от добросовестного приобретателя возможно не допускается». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

2. Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

2.1. Вопросы и ответы юристов

3. Уязвимость позиций добросовестных приобретателей

4. Выселение из квартиры добросовестного приобретателя

5. Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?

6. Добросовестный приобретатель квартиры

Постановление ЕСПЧ от 11.04.2017

50. Заявитель утверждал, что вмешательство в его имущественные права не соответствовало действовавшему законодательству. По его мнению, власти г. Москва не могли на основании статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации истребовать у него квартиру, поскольку он был добросовестным покупателем. Власти г. Москвы решили добровольно уступить право собственности на квартиру и передать его К. Они проверили и разрешили совершение всех сделок в отношении квартиры. Заявитель считал, что его ситуация близка к ситуации, рассмотренной Европейским Судом в деле Гладышевой (упоминавшееся выше, §§ 77 — 83). В частности, он утверждал, что утрата имущества представляла собой непропорциональное вмешательство в его права, предусмотренные статьей 1 Протокола N 1 к Конвенции. Власти возложили на него чрезмерное бремя. Хотя он являлся добросовестным покупателем, они не обеспечили справедливого равновесия между своим решением истребовать имущество у него и его личными интересами. Он также утверждал, что государственные органы несли ответственность за мошеннические сделки в отношении квартиры, приобретенной им позже. Власти были обязаны проверить соответствие этих сделок действовавшему законодательству. Однако они не смогли сделать это своевременно и надлежащим образом, и им удалось истребовать имущество у него только при грубом пренебрежении его интересами. Наконец, заявитель утверждал, что он был лишен своего имущества без предоставления какой-либо компенсации.

«Обзор практики Конституционного Суда Российской Федерации за 2017 год»

34. Постановлением от 22 июня 2017 года N 16-П Конституционный Суд дал оценку конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предметом рассмотрения являлось оспоренное положение, предусматривающее право собственника истребовать принадлежащее ему имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, — применительно к случаям истребования жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 308-ЭС15-12864 по делу N А15-1976/2014

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 11, 12, 166, 168, 209, 301, 302, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), статьями 15, 20 — 24, 45, 60, 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 137-ФЗ) и разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22), суды после очередного рассмотрения спора удовлетворили заявленные требования, придя к выводам, что орган местного самоуправления не мог распоряжаться спорными земельными участками, так как право постоянного (бессрочного) пользования Компании не было прекращено в установленном законодательством порядке; договоры аренды (субаренды) земельных участков, заключенные Комитетом с физическими лицами и Обществом, а также Обществом с физическим лицом, являются недействительными (ничтожными) сделками с момента их совершения, не влекущими юридических последствий.

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

Добросовестным приобретатель будет считаться, если к моменту совершения им возмездной сделки с жильем он не знал и не мог знать о том, что человек, который передает ему жилое помещение, в действительности не имеет на это права. То есть приобретателю придется доказать в суде, что, совершая сделку по приобретению недвижимости, он проявил разумную осторожность и осмотрительность и совершил все возможные действия для того, чтобы узнать, обладал ли продавец правом распоряжаться имуществом³. Примерный перечень таких действий будет описан ниже.

По общему правилу добросовестный приобретатель, получивший жилое помещение на условиях возмездности, т.е. уплатив за него действительную стоимость, не может быть лишен жилья. Однако законом предусмотрены случаи, когда у собственника возникает право требовать возврата утраченного им имущества.

Нередко происходит так, что приобретенная человеком квартира или загородный дом становится для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания помещением. Действующее законодательство закрепляет правило, по которому на такое жилье не может быть обращено взыскание (исполнительский иммунитет), за исключением случаев, когда оно обременено ипотекой⁶.

Однако проблема в том, что природа исков об истребовании не тождественна искам о взыскании. Виндикация имеет своим предметом возврат конкретной вещи – жилого помещения. В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» находящегося в собственности должника имущества в определенной последовательности⁷: денежные средства в рублях, в случае их недостаточности – денежные средства в иностранной валюте, если и их не хватило – драгоценные металлы и т.д.

Кроме того, если толковать положения закона буквально⁸, то «обращение взыскания на имущество должника» (собственно взыскание) и «изъятие у должника имущества, присужденного взыскателю» (виндикация) даже с точки зрения исполнительного производства представляют собой разные меры принудительного исполнения.

Потому суды придерживаются позиции, согласно которой приобретатель не наделен исполнительским иммунитетом в случае истребования у него единственного жилья. При этом не играет роли, является он добросовестным или нет.

Аналогична позиция судов и в делах о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья (реституция): ссылка на то, что жилое помещение является единственно пригодным для проживания приобретателя и его семьи, правового значения иметь не будет.

При решении вопроса о добросовестности приобретателя жилого помещения суды тщательно исследуют вопрос, принимал ли он перед заключением сделки достаточные разумные меры для выявления правомочий продавца на отчуждение помещения.

Дабы обезопасить себя от иска собственника, приобретателю прежде всего необходимо помнить о правилах публичной достоверности государственных реестров⁹. Нужно проверить, является ли продавец помещения его титульным собственником, заказав выписку о приобретаемом объекте недвижимости в управлении Росреестра по субъекту РФ. В выписке может содержаться и отметка о наличии судебных споров в отношении приобретаемого имущества, нахождении квартиры в залоге или под арестом, что станет сигналом приобретателю о правопритязаниях третьих лиц на жилье¹⁰.
Использование интернет-сервисов по отслеживанию судебных дел дает возможность заблаговременно до совершения сделки выявить информацию о спорах с участием продавца, которые могут касаться законности владения им недвижимостью.
Необходимо подробнейшим образом изучить правоустанавливающие документы на помещение, выявить основания возникновения у продавца прав на него.
Комплексная проверка предполагает и получение информации у третьих лиц. Если продавец владеет жильем на основании договора – можно попытаться связаться с предыдущим собственником, если продавец получил жилье в наследство – стоит связаться с нотариусом, выдавшим свидетельство о праве на наследство, и т.д.
Важно осмотреть приобретаемое жилье на предмет нахождения там посторонних лиц и выяснить, есть ли у продавца доступ в помещение.
Еще одним косвенным признаком юридической нечистоплотности продавца будет являться факт множественной смены собственников квартиры за относительно короткий период времени. Чтобы установить это, понадобится выписка о переходе прав на приобретаемый объект недвижимости, которую можно заказать в управлении Росреестра по субъекту РФ.
О недобросовестных намерениях продавца может свидетельствовать цена отчуждения, существенно меньшая, в отличие от рыночной стоимости аналогичного жилья. В случае если приобретатель к моменту, когда он узнал или должен был узнать о том, что приобрел жилье неправомерно, не передаст продавцу деньги за него либо отдаст только часть суммы, суд не признает такого приобретателя получившим жилье возмездно¹¹ и откажет в признании его добросовестным.
Родственные связи продавца и покупателя, как и трудовые связи и связи партнеров по бизнесу, существенно усложнят приобретателю задачу доказать свою добросовестность. В этом случае суд будет руководствоваться презумпцией информированности покупателя об отсутствии у продавца правомочий распоряжаться жилым помещением¹².

При соблюдении описанных правил велика вероятность выявить нарушение закона еще на стадии принятия решения о покупке жилого помещения. Даже если обнаружить правовой дефект не удалось, упомянутые действия дадут гарантию признания судом приобретателя имущества добросовестным. А значит, он получит право возместить убытки, причиненные ему недействительной сделкой.

Незаконные действия злоумышленников по отчуждению не принадлежащего им имущества нарушают права не только собственника жилого помещения, но и человека, который формально хоть и не имел на это право, но добросовестно получил такое помещение во владение.

Предусмотренный Гражданским кодексом РФ порядок истребования вещи у добросовестного приобретателя¹⁴ обеспечивает утратившему владение собственнику возможность восстановить титул. Вводимый же государством механизм компенсации призван защитить права честных приобретателей, которые наряду с собственниками жилья стали жертвами недобросовестных лиц.

Отныне физическому лицу – добросовестному приобретателю, который был в судебном порядке лишен жилого помещения по виндикационному иску собственника, будет предоставлена государственная гарантия возмещения понесенных им убытков.

Зачастую гражданин, столкнувшийся с мошенничеством при покупке квартиры или дома, а потом и с лишением жилья в судебном порядке, отстаивает свое право на возмещение убытков в суде, однако не может добиться исполнения судебного акта в полном объеме по независящим от него причинам: невозможно установить местонахождение виновного или его имущества, недостаточность такого имущества, бездействие судебных приставов и т.д.

Такого рода нюансы делают институт судебной защиты неэффективным и создают препятствия для возврата гражданами денег, потраченных на новое жилье. Поэтому если в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного листа по иску добросовестного приобретателя об убытках не будет произведено исполнение или оно будет произведено частично, приобретатель получит право на выплату однократной единовременной компенсации понесенных им убытков за счет казны РФ.

Для получения компенсации нужно будет обратиться в суд с иском к Российской Федерации. Размер компенсации будет устанавливаться судом индивидуально в каждом конкретном случае – по выбору приобретателя он будет равен сумме, уплаченной за жилое помещение, либо размеру кадастровой стоимости истребованного жилья, определенной на дату вступления в силу решения о взыскании убытков.

Если в ходе исполнительного производства приобретатель все же частично взыщет убытки, размер компенсации будет уменьшен судом на сумму взысканных убытков.

После выплаты компенсации добросовестному приобретателю право требовать убытки с их причинителя перейдет к Российской Федерации. Размер такого требования будет равен сумме выплаченной компенсации.

Законодатель не придает вводимым изменениям обратную силу, т.е. если судебный акт, на основании которого истребовано жилье, вступил в законную силу до дня начала действия новой редакции закона, добросовестный приобретатель не сможет получить компенсацию на описанных условиях. Исключение составляют случаи изъятия имущества у граждан в пользу Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований – в таких ситуациях у приобретателя будет три года со дня вступления в силу законодательных изменений для того, чтобы обратиться за компенсацией.

Положения о компенсации, закрепленные в ранее действовавшем Законе о государственной регистрации прав¹⁵, предоставляли право на ее получение не только добросовестному приобретателю, но и собственнику жилья, который был не вправе истребовать свою жилую недвижимость из чужого незаконного владения. В новой редакции собственника лишили такого права.

В отличие от нового закона, старое законодательство распространяло это право как на физических, так и на юридических лиц.

Срок ожидания исполнения после предъявления исполнительного листа по иску об убытках был более длительным – один год. А размер выплачиваемой компенсации был ограничен суммой в 1 млн руб.

¹ Федеральный закон от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

² Статья 305 Гражданского кодекса РФ предоставляет такое право не только собственнику, но и иным лицам, владеющим жилым помещением на основании закона или договора, поэтому здесь и далее под термином «собственник» будут иметься в виду все возможные владельцы.

³ Пункт 3 Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.

⁴ Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

⁵ Пункт 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П.

⁶ Абзац 2 ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ.

⁷ Статья 69 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

⁸ Пункты 1, 4 ч. 3 ст. 68 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

⁹ Пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

¹⁰ Абзац 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г.).

¹¹ Пункт 37 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

¹² Пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения».

¹³ Абзацы 2, 3 ст. 303 Гражданского кодекса РФ.

¹⁴ Пункт 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

¹⁵ Статья 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утратил силу).

1. Пункт 1 ст. 302 признан частично не соответствующим Конституции РФ Постановлением КС РФ от 22.06.2017 N 16-П.

Об особенностях истребования документарных ценных бумаг от добросовестного приобретателя см. статью 147.1 ГК.

1. Комментируемая статья устанавливает ограничения виндикации в интересах добросовестного приобретателя. Приоритет интересов добросовестного приобретателя перед интересами собственника в отдельных случаях объясняется неосмотрительным поведением самого собственника, тогда как действия приобретателя безупречны с точки зрения соблюдения требований добросовестности и разумности. Имущество, приобретенное у лица, которое не имело права его отчуждать, не может быть истребовано, если:

— оно приобретено возмездно;

— приобретатель не знал и не мог знать о незаконности приобретения;

— имущество выбыло из обладания собственника или лица, которому имущество было передано собственником во владение, по их воле.

Если имущество выбыло из владения собственника или иного законного владельца помимо их воли, в частности в результате хищения, независимо от возмездности и добросовестности приобретения, оно может быть истребовано из чужого незаконного владения. Поскольку в такой ситуации субъективно безупречно поведение как собственника вещи, так и ее добросовестного приобретателя, приоритет имеет законный владелец, а добросовестный приобретатель вправе требовать возмещения убытков, причиненных ему лицом, осуществившим неправомерное отчуждение вещи.

2. Выбытие имущества помимо воли собственника имеет место не только при хищении, но и в результате иных действий, например при реализации имущества, приобретенного на основании сделки с пороком воли (совершенной под влиянием насилия, обмана, стечения тяжелых обстоятельств). Не может быть виндицировано выморочное имущество от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество (Постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. N 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца»).

3. В п. 1 комментируемой статьи дается определение добросовестного приобретателя — это лицо, которое на момент приобретения не знало и не должно было знать о незаконности своего приобретения. Незаконный владелец, ссылающийся в возражениях против требования собственника о возврате вещи на свою добросовестность, должен доказать соответствующее обстоятельство.

4. Согласно п. 2, при безвозмездном приобретении имущества оно может быть виндицировано и от добросовестного приобретателя. Исключение установлено п. 3 комментируемой статьи. При совершении возмездной сделки по приобретению имущества приобретатель не будет считаться получившим имущество возмездно, если не внес плату или не осуществил иное встречное предоставление за передачу имущества к тому моменту, когда узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. Не может быть виндицировано как безвозмездно переданное имущество, внесенное в качестве вклада в уставный (складочный) капитал, поскольку в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).

5. Пункт 3 устанавливает запрет виндикации у добросовестного приобретателя денег и ценных бумаг на предъявителя, независимо от возмездности приобретения. Данное правило учитывает назначение указанных финансовых инструментов, они должны облегчать гражданский оборот, а угроза истребования от добросовестного приобретателя денег и ценных бумаг на предъявителя ведет к снижению доверия к ним субъектов гражданского оборота.

Решение Верховного суда: Определение N 46-КГ16-22, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация По мнению судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда, довод ответчика Бирюкова Е.А. о том, что он является добросовестным приобретателем, был законно отклонен судом первой инстанции, поскольку статья 302 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет истребовать имущество от добросовестного приобретателя, если имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, и когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли…
Решение Верховного суда: Определение N 50-КГ17-19, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация Однако данный вывод суда сделан без учета требований статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой суду надлежало установить и то, когда муниципальное образование городской округ город Омск Омской области должно было узнать о возможном нарушении своих прав…
Решение Верховного суда: Определение N 5-КГ17-115, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация Кроме того, судами не учтены положения статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации о защите прав добросовестного приобретателя, а также положения пункта 5 статьи 10 названного кодекса о том, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются…

Для того, чтобы предельно максимально применить комплекс защитных мер в отношении собственников и покупателей имущественных ресурсов, законодательство внедрило в правовую систему такое понятие, как добросовестность приобретения.

Нередко можно столкнуться с ситуацией, когда после покупки определенной вещи оказывается, что она была реализована нелегитимно, а права собственности на нее находятся у другого человека, а не продавца. Поэтому, главной задачей государственных органов контроля тут будет создание максимально благоприятных условий для установления правомерности совершенной сделки.

Исходя из положений ст.302 ГК РФ, добросовестным приобретением необходимо считать те приобретения, которые соединены с отсутствием у приобретателя достоверных данных относительно нелегитимности сделки, то есть незнание обстоятельств, при которых имущество оказалось в руках недобросовестного продавца, а также оснований, в результате которых у покупателя могли возникнуть вопросы относительно законности приобретения.

Однако, это применимо только в тех случаях, когда имущество было продано по его реальной стоимости. Если окажется, что материальный ресурс был приобретен по сниженной цене, или в результате неподтвержденной официальными бумагами сделки, о покупка буде считаться недобросовестной, и относительно отсутствия реальных данных о приобретении у покупателя, могут возникнуть серьезные сомнения.

Правоотношения в сфере имущественных прав характеризуются наличием множества сложностей и нюансов. Так, в той ситуации, когда покупатель приобрел некое имущество, вполне может оказаться, что продавец продал не принадлежащий ему ресурс. И в результате законный собственник вещи может потребовать от покупателя вернуть принадлежащее ему имущество.

Как показывает судебная практика, подобные случае имеют место быть довольно часто. Именно поэтому государство предпринимает все необходимые меры, чтобы защитить права приобретателя в частности.

Однако, как гласят нормы ст.302 ГК РФ, доказывать добросовестность своей покупки приобретатель должен самостоятельно. Если ему удастся убедить суд в том, что его приобретение происходило правомерно, то имущество останется в его владении. В противном случае приобретение буде возвращено своему законному владельцу, а покупатель понесет финансовые потери.

В качестве мер по доказыванию добросовестности сделки, покупателю необходимо будет предоставить документацию, в частности выписку из ЕГРП, а также подготовит необходимую базу для того, чтобы убедить суд в незнании неправомерности покупки. Если это ему в полной мере удастся, то истребование имущества от добросовестного приобретателя будет невозможным.

Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

Судебная практика показывает, что в последнее время стало больше случаев, когда имущество продается без ведома его законного собственника. По сути, приобретение подобного имущества будет признано незаконным, однако для того, чтобы защитить права и интересы покупателей, государство регламентирует данный вопрос.

В ст.302 ГК РФ указано, что собственник имущества, которое без его ведома было продано, имеет полное право требовать данное имущество к возврату, или же может потребовать денежную компенсацию, которая будет равна сумме утраченного имущества.

В данной ситуации владельцу имущества необходимо будет подать виндикационное исковое заявление, которое представляет собой требование к приобретателю вернуть имущество, которое было продано на незаконных основаниях.

Если сделка будет признана недобросовестной, то тут особых сложностей не возникнет, и суд встанет на сторону истца.

Однако, если имеет место быть добросовестное приобретение, то могут возникнуть некоторые осложнения. В данной ситуации возврат имуществ может проходить на основании порядка реституции, который предусматривает возврат в первоначальное положение.

В некоторых ситуациях, которые указаны в действующих нормативных актах, в частности в ст.302 ГК РФ предусмотрено, что возврат имущества может быть не осуществлен по определенным причинам.

Если приобретатель купил ценные бумаги или акции, то в такой ситуации виндикация относительно возраста имущественных ценностей законному владельцу применена не будет. Кроме того, вернуть свое имущество владелец не сможет в той ситуации, если оно было выставлено на торги судебными приставами в качестве воздействия на нарушителя, который мог предоставить заведомо ложные сведения относительно своего имущественного положения.

Что касается недобросовестного приобретателя, то в его отношении виндикация может быть осуществлена в полном объеме и без дополнительных осложнений.

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

В пп. 34, 35, 37-39, 41, 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержатся следующие разъяснения:

Требование возврата имущества по правилам статей 301, 302 ГК РФ при отсутствии договорных отношений

Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Истребование имущества в случае его отчуждения неуправомоченным лицом

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Возражения ответчика против истребования имущества из его владения: возмездность и незнание о неправомочности отчуждения

В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

При рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Отсутствие добросовестности приобретателя при отметках в ЕГРП о спорах и правах на имущество

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Истребование имущества при его выбытии из владения собственника помимо его воли

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Истребование имущества у нескольких ответчиков

По смыслу статьи 133 ГК РФ, если неделимое имущество продано неуправомоченным отчуждателем нескольким лицам на основании одной сделки и находится в их владении, на стороне приобретателя образуется множественность лиц. По этой причине указанные лица являются соответчиками по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Истребование выморочного имущества от добросовестного приобретателя

В п. 14 Решения Конституционного Суда РФ от 09.11.2017 «Об утверждении Обзора практики Конституционного Суда Российской Федерации за второй и третий кварталы 2017 года» указано следующее:

Постановлением от 22 июня 2017 года N 16-П Конституционный Суд дал оценку конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предметом рассмотрения являлось оспоренное положение, предусматривающее право собственника истребовать принадлежащее ему имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, — применительно к случаям истребования жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом.

В указанном аспекте оспоренное положение признано соответствующим Конституции Российской Федерации.

Конституционный Суд, кроме того, признал оспоренное положение не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.

Уязвимость позиций добросовестных приобретателей

Некоторые публикации см. в рубрике «Истребование имущества из чужого незаконного владения», в частности:

Виндикация или реституция? Истребование имущества из чужого незаконного владения или применение последствий недействительности сделки?
Как вернуть подвалы собственникам?
Технические подвалы в многоквартирном доме. Истребование из незаконного владения и срок исковой давности. Судебная практика
Технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников. Судебная практика

Текст комментария: «ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ПЕРВАЯ. ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ» Авторы: С.П. Гришаев, Т.В. Богачева, Ю.П. Свит Издание: 2019 год

1. Пункт 1 ст. 302 признан частично не соответствующим Конституции РФ Постановлением КС РФ от 22.06.2017 N 16-П.

Об особенностях истребования документарных ценных бумаг от добросовестного приобретателя см. статью 147.1 ГК.

— оно приобретено возмездно;

— приобретатель не знал и не мог знать о незаконности приобретения;

Арбитражный процессуальный кодекс РФ
Бюджетный кодекс РФ
Водный кодекс Российской Федерации РФ
Воздушный кодекс Российской Федерации РФ
Градостроительный кодекс Российской Федерации РФ
ГК РФ
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2
Гражданский кодекс часть 3
Гражданский кодекс часть 4
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
Жилищный кодекс Российской Федерации РФ
Земельный кодекс РФ
Кодекс административного судопроизводства РФ
Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации РФ
Кодекс об административных правонарушениях РФ
Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации РФ
Лесной кодекс Российской Федерации РФ
НК РФ
Налоговый кодекс часть 1
Налоговый кодекс часть 2
Семейный кодекс Российской Федерации РФ
Таможенный кодекс Таможенного союза РФ
Трудовой кодекс РФ
Уголовно-исполнительный кодекс Российской Федерации РФ
Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации РФ
Уголовный кодекс РФ

ФЗ об исполнительном производстве
Закон о коллекторах
Закон о национальной гвардии
О правилах дорожного движения
О защите конкуренции
О лицензировании
О прокуратуре
Об ООО
О несостоятельности (банкротстве)
О персональных данных
О контрактной системе
О воинской обязанности и военной службе
О банках и банковской деятельности
О государственном оборонном заказе
Закон о полиции
Закон о страховых пенсиях
Закон о пожарной безопасности
Закон об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств
Закон об образовании в Российской Федерации
Закон о государственной гражданской службе Российской Федерации
Закон о защите прав потребителей
Закон о противодействии коррупции
Закон о рекламе
Закон об охране окружающей среды
Закон о бухгалтерском учете

Выселение из квартиры добросовестного приобретателя
- Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)
  
  (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021)
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.03.2016 N 11 (ред. от 29.06.2021)
  
  «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок»
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.11.2017 N 48 (ред. от 29.06.2021)
  
  «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате»
Все документы >>>
- Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2021)
  
  «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.07.2021)
- Федеральный закон от 02.08.2019 N 299-ФЗ
  
  «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»
Все документы >>>
- Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ (ред. от 02.07.2021)
  
  «О некоммерческих организациях»
- Федеральный закон от 22.11.1995 N 171-ФЗ (ред. от 02.07.2021)
  
  «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции»
- Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 02.07.2021)
  
  «Об акционерных обществах» (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.07.2021)
Все документы >>>

Для начала вспомним, как можно виндицировать вещь, т.е. истребовать ее у владеющего ею не собственника. Замечу, что мы будем рассматривать именно случай с возмездным приобретением вещи не собственником. Итак, в соответствии со ст. 301 ГК РФ: «Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли».

Таким образом истребовать вещь собственник может при соблюдении одновременно следующих условий:
1. Приобретатель вещи является не добросовестным.
2. Лицо, продавшее вещь, не имело право его продавать.
3. Собственник вправе истребовать имущество, когда имущество было похищено, утеряно, либо выбыло иным путем помимо его воли или воли лица, которому оно было передано.

Однако в практике возникают сложности при виндикации вещи, когда она сменила не одного, а сразу нескольких собственников. И встает вопрос: а возникает ли у добросовестного приобретателя право собственности на вещь или он вещью только владеет, до того момент пока ее не истребует собственник?

В статье 223 ГК РФ этот вопрос решили в отношении недвижимых вещей. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ: «Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя».

В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).

Возникающая из п. 2 ст. 223 ГК РФ позиция собственника при условии отсутствия оснований для истребования вещи оказалась неустойчивой. Ведь до тех пор, пока не заявлен иск в порядке ст. 301, 302 ГК РФ, неясно, может ли быть истребована вещь от приобретателя. А пока это неясно, непонятно также, возникло право собственности у приобретателя или нет.

Давайте же разберемся. В данном случае добросовестный приобретатель – это всегда владелец незаконный, владелец, получивший вещь по недействительной сделке. Ведь добросовестность состоит в том, что приобретатель, приобретая вещь от неуправомоченного отчуждателя, извинительно заблуждается в этом факте, полагая, что отчуждатель имеет право на отчуждение вещи (ст. 302 ГК РФ). Стало быть, основание приобретения вещи – это недействительная сделка. А добросовестность сама по себе означает, что вещь получена по недействительной сделке.

Можно это выразить и иначе: от собственника (или иного управомоченного на отчуждение лица) невозможно приобрести вещь добросовестно. Такое приобретение будет либо законным (и тем самым исключается извинительное заблуждение в отсутствии права, т.е. добросовестность; действительность сделки всегда исключает добросовестность приобретения), либо незаконным и недобросовестным (поскольку порок сделки будет связан с обстоятельством, отличным от заблуждения в наличии права на отчуждение у продавца).

Действующее Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление) исходит, естественно, из ничтожности сделки по продаже чужого, поскольку добросовестность приобретателя, которая находится в центре многих положений Постановления, каждый раз обозначает именно то, что сделка по продаже чужого ничтожна (иначе нет ни порока в сделке, ни извинительного заблуждения в этом пороке, т.е. доброй совести).

Между тем в литературе можно встретить суждения, так или иначе апеллирующие к германскому праву, в которых утверждается, что добросовестность приобретения означает якобы действительность сделки по продаже чужой вещи. Эти суждения ошибочны. Ведь если им следовать, то мы получим такое течение спора о продаже чужой вещи, совершенной, скажем, по поддельной доверенности, когда покупатель, обнаружив, что ему продана чужая вещь, будет отказываться платить за нее, а продавец будет настаивать на платеже, убеждая суд, что подделка была в высшей степени искусной и покупатель, бесспорно, добросовестно заблуждался. А раз он был добросовестным, то сделка является, стало быть, действительной и покупатель должен заплатить по такой сделке.

Кроме того, окажется, что недобросовестный покупатель будет в лучшем положении, чем добросовестный, — он вправе будет и отказаться от оплаты вещи, купленной у неуправомоченного отчуждателя, и потребовать реституции по такой сделке, тогда как добросовестный покупатель будет наказан за свою добросовестность лишением таких возможностей, предусмотренных законом. Такие следствия вытекают из ошибочного тезиса о допустимости и действительности продажи чужого в некоторых случаях.

На самом деле сделка по продаже чужого имущества всегда ничтожна, т.е. ничтожна независимо от добросовестности сторон.

Такого понятия, как должная осмотрительность добросовестного приобретателя при заключении сделки, в ГК РФ мы не найдем. Тем не менее эта устойчивая формулировка весьма распространена в судебной практике, касающейся вопроса об изъятии вещи у добросовестного приобретателя.

Базируется она на таких законодательных постулатах:
- п. 1 ст. 302 ГК РФ, который предписывает, что приобретателя может считать добросовестным, только если он не знал и не имел возможности узнать об отсутствии у продавца полномочий на распоряжение предметом сделки;
- п. 1 ст. 401 ГК РФ, в силу которого лицо считается невиновным, если проявило такую степень заботливости и осмотрительности, какая была необходима исходя из правовой природы обязательства.
Важно! Начиная с 2020 года приобретатель недвижимости, полагавшийся на сведения, полученные им из ЕГРН, признается добросовестным, пока не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца полномочий на сделку (абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, изменения в ГК РФ внесены законом от 16.12.2019 № 430-ФЗ).

Например, если по данным ЕГРН продавец на момент сделки считался собственником здания, то покупатель презюмируется добросовестным. Если прежний собственник будет оспаривать право покупателя, то обязанность доказать недобросовестность будет возложена судом на истца-прежнего собственника.

Тем же законом вводятся изменения, касающиеся возможности истребования жилья по иску со стороны государства, его субъектов или муниципалитета. В удовлетворении такого иска будет отказано, если прошло уже 3 года с момента появления в Росреестре записи о праве на жилье первого добросовестного приобретателя.

О том, как получить такие доказательства, читайте в нашей статье «Как можно получить выписку из ЕГРН (ЕГРП) через МФЦ?».

Что же понимает судебная инстанция под проявлением должной, разумной, обычной осмотрительности? Рассмотрим подробнее:
1. Очевидная несоразмерно низкая цена продаваемого имущества обязана вызвать у покупателя подозрение относительно продавца (п. 9 информационного письма № 126). Суд отметил, что покупатель, обнаружив существенное занижение цены, должен был проявить осмотрительность и дополнительно проверить чистоту сделки.
2. Вызвать у покупателя подозрение должно было бы наличие обременений (в том числе наложенного ареста), а также какие-то несоответствия, обнаруженные при осмотре имущества перед его покупкой (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам госорганов и органов местного самоуправления, утвержденный президиумом ВС РФ 01.10.2014).
3. Наличие записи в ЕГРН о судебном споре в отношении объекта, совершение с ним многократных сделок за краткий период времени также являются безусловным поводом для возникновения у покупателя сомнений в юридической чистоте сделки (п. 38 постановления № 10/22).
Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?

Пункт 3 ст. 302 запрещает истребование денег. Приведем ряд примеров из судебной практики:
1. Постановлением 9-го арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 № 09АП-40932/2017отказано в истребовании денежных средств, перечисленных в счет уплаты долга, несмотря на то что формально денежные средства подлежали возврату в пенсионный фонд по причине смерти пенсионера.
2. Постановлением того же суда от 05.08.2016 № 09АП-32721/2016 конкурсному управляющему было отказано в истребовании у банка денежных средств, перечисленных ему предприятием-банкротом, так как банк был признан добросовестным приобретателем.
Обратите внимание! Следует отличать истребование денег у добросовестного приобретателя от взыскания неосновательного обогащения в соответствии с гл. 60 ГК РФ.

Кроме денежных средств не допускается истребование следующих ценных бумаг (ЦБ):
- ЦБ на предъявителя;
- ордерных и именных ЦБ, удостоверяющих денежное требование (п. 3 ст. 147.1 ГК РФ);
- ЦБ в бездокументарной форме, удостоверяющих только денежное право требования (ст. 149.3 ГК РФ);
- ЦБ в бездокументарной форме, приобретенных на организованных торгах.
При истребовании ЦБ в документарной форме следует руководствоваться особенностями, приведенными в ст. 147.1 ГК РФ.

Рассмотрим, какие компенсационные меры предусмотрел законодатель для добросовестного приобретателя, если имущество у него все же было изъято.
1. Приобретатель оставляет за собой произведенные им отделимые улучшения изымаемого имущества. Если же улучшения носят неотделимый характер, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию расходов, понесенных им на такие улучшения. В соответствии со ст. 303 ГК РФ размер компенсации ограничен размером произошедшего увеличения стоимости изымаемого имущества.
2. Несостоявшийся в результате изъятия вещи приобретатель вправе на основании ст. 461 ГК РФ требовать от продавца компенсации всех понесенных убытков. Назовем 2 нюанса при рассмотрении подобных требований:
  - Во-первых, продавец освобождается от ответственности, если сможет доказать, что покупатель знал или имел возможность узнать о наличии оснований для возможного изъятия товара.
  - Во-вторых, согласно ст. 462 ГК РФ продавца следует привлечь к рассмотрению виндикационного иска. В противном случае продавец также может быть освобожден от ответственности, если сможет доказать, что мог быть предотвратить истребование (п. 43 постановления № 10/22).
3. Если у добросовестного приобретателя было истребовано жилье, законодательством на этот случай предусмотрены меры компенсационного характера, финансируемые за счет бюджетных средств. Речь идет о компенсации, предусмотренной ст. 68.1 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, а также о возмещении убытков, причиненных в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав своих полномочий (ст. 66 того же закона).
1. Текст комментируемой статьи ограничивает истребование собственником своего имущества из чужого незаконного владения. Введение таких ограничений связано с необходимостью обеспечить преимущественную защиту интересов другого участника торгового оборота — добросовестного приобретателя.

2. Закон охраняет только интересы добросовестного приобретателя. Последний должен доказать, что он не знал и не мог знать, что имущество приобретается у лица, которое не вправе его отчуждать, и считал, что законно получил имущество в свою собственность. Наличие в действиях приобретателя умысла и даже грубой неосторожности исключает возможность защиты его интересов.

3. Если приобретатель добросовестный, то собственник вправе истребовать у него имущество только тогда, когда оно выбыло из владения собственника либо лица, которому оно было передано собственником во владение, помимо их воли (утеряно, похищено и т.п.). Причем эти обстоятельства собственник должен доказать сам. Наличие в действиях собственника воли на передачу имущества другому лицу исключает возможность его истребования от добросовестного приобретателя (Бюллетень ВС РФ. 1991. N 2. С. 14; п. 19 Обзора).

Из этого правила законом сделано два исключения: а) если имущество приобретено добросовестным приобретателем у лица, которое не имело права его отчуждать, безвозмездно, собственник может истребовать его при любых обстоятельствах (даже если оно выбыло из владения собственника по его воле); б) деньги (ст. 140 ГК) и ценные бумаги на предъявителя (гл. 7 ГК) как наиболее оборотоспособные объекты гражданского права не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя ни при каких обстоятельствах.

4. В случаях, когда имущество не может быть истребовано, оно поступает в собственность добросовестного приобретателя. Вместе с тем собственник вправе предъявить иск о взыскании убытков с того лица, которому он передал свое имущество во владение.

5. ГК вслед за законами о собственности отказался от принципа неограниченной (независимо от добросовестности приобретателя) виндикации государственного, кооперативного и общественного имущества (ст. 153 ГК 1964 г.). Такое имущество может быть истребовано собственником на общих основаниях.

6. ГК отказался также от закрепленного ранее в ч. 2 ст. 152 ГК 1964 г. запрета для собственника истребовать имущество, проданное в порядке исполнения судебного решения. Теперь он может потребовать его с соблюдением правил ст. ст. 301 и 302 ГК. Однако, если лицо, приобретшее имущество на торгах, проведенных судебным исполнителем, является добросовестным приобретателем, а торги не были признаны недействительными, это лицо признается собственником имущества. Прежний собственник уже не вправе его вернуть (п. 22 Обзора).

1. Имущество выбыло помимо воли собственника, либо лица, которому он передал имущество.

Суд удовлетворил требование конкурсного управляющего, так как спорное имущество было утрачено помимо воли должника, являющегося его собственником, передача имущества надлежащим образом не оформлена, что исключает правомерность его приобретения. (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.01.2015 № Ф04-2314/2014 по делу № А27-8619/2013).

Так же, например, если собственник не подписывал договор купли-продажи, заявление о регистрации перехода права собственности на объекты не подавал, то нужно в суде заявить ходатайство о проведении почерковедческой экспертизы.

Тогда суд удовлетворит требования, поскольку подписи от имени собственника на договорах, актах приема-передачи имущества выполнены не собственником, а иным лицом с подражанием подписи, а выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является самостоятельным основанием для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.04.2015 по делу № А42-6788/2013).

Если виндикационный иск предъявило лицо, утратившее право собственности на имущество на законных основаниях, этот иск не подлежит удовлетворению. (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 5194/09 по делу № А60-10028/2008-С2)

Совершив сделку отчуждения имущества и передав его во исполнение договора в собственность покупателя, продавец утрачивает вещные права на указанное имущество, в связи с чем он не имеет права на основании ст. 301 ГК РФ требовать его возврата. Неисполнение встречного обязательства по договору об оплате полученного имущества другой стороной не является основанием для того, чтобы считать неправомерным последующее отчуждение имущества третьим лицам. (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.1998 № 2938/98)

2. Собственник должен доказать недобросовестность приобретателя.

Виндикационный иск собственника удовлетворен, так как покупатель является недобросовестным приобретателем в силу того, что цена приобретенного им автомобиля ниже рыночной в 35 раз. (Апелляционное определение Самарского областного суда от 05.08.2014).

Суд признал договор купли-продажи земельного участка с садовым домом недействительным, применил последствия недействительности сделки, истребовал имущества из чужого владения поскольку собственник имел психическое заболевание в силу которого не мог понимать значение собственных действий и руководить ими.

При таких обстоятельствах собственник вправе истребовать имущество независимо от добросовестности или недобросовестности приобретателя. (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.12.2014 № 33-19472/2014 по делу № 2-2588/2014).

Вместе с тем, доказать недобросовестность приобретателя в складывающейся судебной практике является затруднительным, если собственник не обладает неоспоримыми доказательствами недобросовестности покупателя.

Собственник не может ссылаться на определение суда, в котором заключенный им договор купли-продажи с первым покупателем был признан недействительным при истребовании имущества у покупателей по последующим договорам. (Определение Ивановского областного суда от 01.10.2014 по делу № 33-210).

В удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным отказано, поскольку наследником не представлено доказательств того, что новый собственник спорных объектов недвижимости является недобросовестным приобретателем, как и не представлено доказательств того, что у наследника имеются субъективные права в отношении спорного имущества, так как материалами дела не подтверждается, что наследник в установленном законом порядке принял наследство. (Определение Ленинградского областного суда от 07.03.2013 № 33-1023/2012).

3. Собственник должен доказать факты, при которых покупатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Между сторонами был заключен договор поставки, содержащий условие о запрете покупателю отчуждать технику третьим лицам до полной оплаты и перехода к нему права собственности. В нарушение условия покупатель передал экскаватор третьему лицу. По причине неполной оплаты первоначальный договор был расторгнут и суд удовлетворил требование поставщика об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку правомочия на передачу спорного имущества у первого покупателя отсутствовали, а второй покупатель не проявил осмотрительности, в связи с чем признан недобросовестным приобретателем. (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.11.2011 по делу № А27-1071/2011).

Компании и граждане при сотрудничестве с другими лицами нередко вынуждены сталкиваться с мошенничеством, хотя сами являются действительно добросовестными покупателями. Поэтому важно разобраться в том, как не лишиться прав на официально купленные ценности.

Статус добросовестного покупателя может возникать у лица при условиях:
- покупка разного имущества у человека или компании, не обладающей правом изначально отчуждать его;
- покупатель не обладал сведениями о том, что продавец реализовать ценности, не принадлежащие ему.
Что делать добросовестному приобретателю? Советы от юриста в этом видео:

В ст. 302 ГК содержится понятие добросовестного лица, которое не обладало знаниями о том, что приобретается им имущество, принадлежащее другим лицам.

Не может покупатель признаваться добросовестным при условиях:
- при совершении сделки имелись уже открытые притязания третьих лиц;
- покупателю было известно о том, что на квартиру претендуют другие граждане кроме самого продавца;
- притязания в будущем признаются правомерными по суду.
Каждый покупатель перед подписанием контракта и перечисления средств должен убедиться, что сотрудничает с непосредственным владельцем имущества.

Для этого желательно учитывать рекомендации:
- предварительно изучаются все документы, предоставляемые продавцом;
- следует запросить у него дополнительную документацию при необходимости;
- при наличии финансовых возможностей целесообразно вовсе обратиться к профессиональным юристам, которые имеют доступ к разным базам данных и государственным архивам, чтобы они сами произвели проверку;
- обязательно изучается выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, а также надо убедиться, что паспорт продавца и другие документы, передаваемые им, являются подлинными;
- если на момент реализации сделки имеются прописанные граждане в недвижимости, то следует удостовериться, что они не являются несовершеннолетними или людьми, которые добровольно отказались от приватизации, так как выселить их из недвижимости будет практически невозможно.
В какие сроки можно признать сделку недействительной? Ответ в видео:

Согласно новым поправкам в Гражданский кодекс, если суд отказался истребовать имущество у добросовестного приобретателя, то тот признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость. Это право собственности может быть оспорено только в судебном порядке.

Срок приобретательской давности начинается со дня поступления недвижимости в открытое владение такого покупателя. Если же было зарегистрировано право собственности, то не позднее государственной регистрации имущества. Новый закон также запрещает федеральным, региональным и муниципальным властям истребовать жилое помещение у добросовестного приобретателя, если с момента его регистрации прошло три года.

Добросовестный приобретатель квартиры

Законодательство Российской империи различало недобросовестного и добросовестного приобретателей, однако слабо охраняло права последнего. Имущество у добросовестного приобретателя могло быть изъято по решению суда о признании владения незаконным.[2][3] При изъятии, однако, закон позволял добросовестному приобретателю оставить себе доход, полученный от имущества во время незаконного владения и позволял требовать от законного владельца возмещение за улучшения имущества за время незаконного владения.[4]

По действующему российскому праву имущество от добросовестного приобретателя возвращается собственнику лишь в двух случаях: если оно приобретено безвозмездно или если имущество было утеряно собственником, либо похищено, либо выбыло из владения собственника иным путём помимо его воли. Исключение составляют деньги и ценные бумаги — от добросовестного приобретателя они не могут быть истребованы (п.3 ст. 302 ГК РФ).

Выяснение вопроса о способах защиты добросовестного приобретателя от собственника связано с распространённой в российском законодательстве и судебной практике проблемой конкуренции исков о реституции владения с одной стороны и виндикации — с другой.

Защищенный от виндикации нормами статьи 302 ГК РФ добросовестный приобретатель является беззащитным против реституции (п. 2. ст. 167 ГК РФ) — так называемого иска о применении последствий недействительности сделки. Сложившаяся практика несколько изменилась в результате постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 года № 8, которое разъясняло: «Если собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано».

Позиция судов, не допускающая применения реституции и виндикации по отношению к приобретателю, отвечающему требованиям добросовестности, представляется[кому?

] единственно верной для российской доктрины права. Однако широко применяемая практика арбитражных судов не такова у судов общей юрисдикции. Не учитывая добросовестность приобретателя, суды общей юрисдикции применяли реституцию и возвращали имущество его первоначальному обладателю. Особенно трагичной такая практика была тогда, когда применялась к правоотношениям в сфере купли-продажи недвижимости. Так, добросовестный приобретатель лишался купленной квартиры, не имея реальной возможности взыскать уплаченные за квартиру денежные средства с продавца, который нередко к тому времени уже без вести пропадал или истрачивал средства от продажи квартиры.

Приобретение недвижимости — процедура достаточно сложная, связанная с определенными рисками. Одна из основных задач покупателя максимально обезопасить себя от негативных последствий, возникновение которых возможно после оформления права собственности на желаемую недвижимость.

На практике довольно распространенной является ситуация, когда после совершения сделки купли-продажи покупатель — новый законный собственник недвижимости, заплативший за нее немалую сумму, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленному объявившимся законным собственником. Что делать в такой ситуации?

В подобных случаях необходимо помнить о наличии в современном гражданском законодательстве такого юридического понятия как «добросовестный приобретатель».

Судебная практика на этот счет достаточно неоднозначная, но довольно интересная для ее анализа и изучения.

Прежде чем перейти к освящению судебной практики по данному вопросу, необходимо разобраться, как определяется понятие «добросовестный приобретатель» действующим законодательством.

Добросовестным приобретателем

в силу ст. 302 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на отчуждение.

Таким образом, добросовестным приобретателем является лицо, обладающее в совокупности следующими двумя признаками:

— приобретенное таким лицом имущество получено от субъекта, который не имел права заключать сделки ( юридическое лицо, частный субъект или государственный орган);

— указанное лицо не знало (и не могло знать) о том, что права законного собственника нарушаются.

Одним из самых обсуждаемых и примечательных судебных актов по вопросу истребования имущества у добросовестного приобретателя является постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского Кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» (далее — Постановление № 16-П).

Суть дела заключалась в следующем:

21 июня 2007 года на имя В.А. Соколовой по поддельным документам было выдано свидетельство о праве на наследство в отношении жилого помещения, собственник которого Б.В. Соколов скончался в 1994 году. При этом, как было установлено следствием, Б.В. Соколов не имел наследников ни по завещанию, ни по закону.

Необходимость в составлении виндикационного иска возникает при занятии участка земли, которая находится в собственности, лицом, не имеющим такого права, т.е. не являющимся собственником этого имущества. При возникновении проблемы в виде занятия участка земли помимо воли его собственника лицом, не имеющим такого права, или ограничения собственника в правах пользования собственным наделомнеобходимо решать вопрос безотлагательно. При этом лучше воспользоваться услугами квалифицированных юристов.

Для успешного разрешения таких споров, в том числе касающихся истребования земельного участка из незаконного владения, необходимы знания не только законов, но и практики их применения при рассмотрении дел в судах. Необходимо понимать, что под самовольным занятием участка подразумевают не только его захват, но и:
- выделение во временное пользование на основании договора аренды;
- приобретение в собственность в соответствии с договором купли-продажи;
- получение надела по наследству;
- выкуп земельного участка у муниципалитета или государства в результате проведения аукциона;
- завладение ЗУ по другим основаниям, предусмотренным в Земельном и Гражданском Кодексах РФ (ЗК РФ и ГК РФ).
Собственник может истребовать свое имущество от добросовестного приобретателя, при условии, что это имущество выбыло из его владения, или из владения лица, которому собственник передал имущество во временное владение, помимо воли того или другого – в результате утери, хищения или иным путем против их желания.

При этом, важным моментом является то, что имущество приобретено добросовестным приобретателем по возмездной сделке, поскольку последнее обстоятельство также указывает на его добросовестность.

Однако, добросовестность приобретателя исключается, если другая сторона докажет, что на момент совершения возмездной сделки приобретателю было известно о притязаниях третьих лиц на спорное имущество.

Если имущество получено приобретателем в результате безвозмездной сделки, то оно может быть истребовано собственником во всех случаях, то есть даже если выбыло из его владения по его желанию.

Если же безвозмездный приобретатель, в свою очередь, произвел отчуждение этого имущества по возмездной сделке третьему лицу, то последний также будет считаться добросовестным приобретателем, истребование имущества от которого возможно только при доказанности выбытия имущества из владения собственника или титульного владельца помимо их воли.

Закон запрещает истребовать от добросовестного приобретателя деньги и ценные бумаги – п. 3 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

Резюмируем:
- Лицо признается добросовестным приобретателем, если: 1. Имущество приобретено по возмездной сделке; 2. Приобретатель не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения ему имущества продавцом; 3. Приобретатель принял разумные меры для выяснения правомочий продавца
- Невозможно истребовать имущество от добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника или титульного владельца по их воле
- Истребование имущества от добросовестного приобретателя возможно в случаях утери имущества собственником или лицом, которому оно передано собственником, либо выбытия имущества из владения того или другого в результате хищения или иным неправомерным путем
- При получении имущества по безвозмездной сделке от лица, не управомоченного отчуждать данное имущество, собственник может истребовать свое имущество во всех случаях.
Похожие записи:
- Как подать жалобу на пристава через госуслуги в прокуратуру судебного
- В чем разница между кадастровым и техническим паспортом на дом
- Право на наследство после смерти

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

Вопросы и ответы юристов

Уязвимость позиций добросовестных приобретателей

Выселение из квартиры добросовестного приобретателя

Купили квартиру, а прежний владелец отсудил ее?

Добросовестный приобретатель квартиры

Похожие записи:

Добавить комментарий Отменить ответ