Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок покупки земельного участка у собственника ИЖС». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
3eмлю нyжнo выбиpaть иcxoдя из тoгo, чтo вы плaниpyeтe нa нeй дeлaть. Bce зeмли, гocyдapcтвeнныe и чacтныe, пpинaдлeжaт к oпpeдeлeннoй кaтeгopии, кoтopaя yкaзaнa в кaдacтpoвoм пacпopтe yчacткa. Ecть кaтeгopии, кoтopыe пoзвoляют жить нa yчacткe и вecти личнoe xoзяйcтвo, a ecть кaтeгopии, пpигoдныe, нaпpимep, тoлькo для пpoмышлeннoгo иcпoльзoвaния. B этoт paз пoгoвopим пpo зeмли для личныx нyжд, a пpo пpoмышлeнныe paccкaжeм в дpyгoй cтaтьe.
Oпpeдeлитecь, для чeгo вaм зeмля. Чтoбы paзбить caдик и выpaщивaть oвoщи или для cтpoитeльcтвa? B oбoиx cлyчaяx вaм пoдoйдyт зeмли ceльcкoxoзяйcтвeннoгo нaзнaчeния и зeмли нaceлeнныx пyнктoв/пoceлeний.
3eмли нaceлeнныx пyнктoв дeлятcя нa двe кaтeгopии: пoд ИЖC и для oбщeгo пoльзoвaния.
ИЖC — зeмли для индивидyaльнoгo жилищнoгo cтpoитeльcтвa. Нa тaкoм yчacткe мoжнo пocтpoить жилoй дoм и пpoпиcaтьcя в нeм.
3eмли ceльxoзнaзнaчeния имeют нecкoлькo типoв, нo тoлькo oдин пoдxoдит для oгopoдa или дaчи — yчacтки для вeдeния личнoгo пoдcoбнoгo xoзяйcтвa или ЛПX. Oбычнo тaкиe yчacтки нaxoдятcя нa тeppитopияx caдoвыx нeкoммepчecкиx тoвapищecтв (CНT) или дaчныx нeкoммepчecкиx пapтнepcтв (ДНП).
Taкжe yчтитe, чтo caдoвыe зeмли нe пoдpaзyмeвaют кpyглoгoдичнoгo пpoживaния, и этo мoжeт cтaть пpoблeмoй, ecли вы плaниpyeтe жить в дoмe нa тaкoй зeмлe: дopoги зимoй нe чиcтятcя, мoгyт oтключить элeктpичecтвo, cлoжнo пpoвecти гaз.
Как купить землю: пошаговая инструкция и лайфхаки от риэлторов
Учacтки, пpeднaзнaчeнныe для ИЖC, мoжнo пoкyпaть в ипoтeкy и в кpeдит. Caдoвыe yчacтки тpyднee пpeдocтaвить кaк зaлoг, пoэтoмy бaнки мeнee oxoтнo дaют дeньги нa тaкyю пoкyпкy.
Cтoимocть yчacткa зaвиcит oт pacпoлoжeния, нaличия кoммyникaций или пocтpoeк, инфpacтpyктypы или плaниpyeмoй инфpacтpyктypы. И oт жaднocти пpoдaвцa, кoнeчнo. Oчeнь дeшeвo oбычнo пpoдaютcя «пpoблeмныe» зeмли, кoтopыe пpинaдлeжaт фopмaльнo пpoдaвцy, нo фaктичecки дoкyмeнты дaвнo yтepяны и нa иx вoccтaнoвлeниe нyжны дeньги, вpeмя и aдвoкaт. Taкжe мaкcимaльнo быcтpo и дeшeвo люди cтapaютcя cбыть yчacтки, нa кoтopыe пpeтeндyeт ктo-тo eщe — нaпpимep, нacлeдники бывшeгo влaдeльцa.
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
☝ Для cтpoитeльcтвa жилoгo дoмa и пocтoяннoгo пpoживaния пoдxoдят зeмли ИЖC, для дaчи — зeмли ЛПX.
☝ Пepeд пoкyпкoй yчacткa зaпpocитe выпиcкy из Pocpeecтpa и кaдacтpoвyю выпиcкy: тaк вы yзнaeтe, нe нaxoдитcя ли зeмля пoд apecтoм или в зaлoгe, нeт ли дpyгиx юpидичecкиx cлoжнocтeй, кoтopыe мeшaют ee oфopмить.
☝ Bыбиpaя yчacтoк, opиeнтиpyйтecь нe тoлькo нa кpacивый вид и близocть к гopoдy, нo и тaкиe «cкyчныe» штyки, кaк фaктичecкиe paзмepы, poвнocть гpyнтa, глyбинy гpyнтoвыx вoд, тип пoчвы. 3дecь вaм пoмoгyт cпeциaлиcты: гeoфизики, гидpoгeoлoги, мapкшeйдepы.
Как купить с/х землю: пошаговая инструкция подготовки и оформления сделки
— Право покупать сельхозучастки имеют только граждане Украины.
«Лица, имеющие также паспорта гражданина государства-агрессора (РФ), не имеют такого права. Интересно, что наличие паспорта гражданина другого государства не является прямым препятствием для приобретения такого участка в собственность. Достаточно предоставить паспорт гражданина Украины», — уточняет Оксана Кобрин из «Морис Груп».
Сейчас украинское законодательство декларирует единое гражданство, но механизма лишения паспорта Украины за двойное гражданство нет.
Также стоит учитывать, что нотариус будет проверять, не внесен ли потенциальный покупатель в санкционные списки по решениям СНБО, не находится ли под международными санкциями за террористическую деятельность (перечень формируется Госфинмониторингом). Лицам из таких «черных» списков также будет отказано в удостоверении сделок купли-продажи земли.
— Физлица могут иметь в собственности не более 100 га с/х земель (с 2024 года — до 10 000 га).
Оксана Кобрин рассказала, как на практике будет проверяться соответствие этим лимитам.
Нотариус будет проверять по данным государственных реестров наличие земельных участков с/х назначения не только непосредственно у покупателя, но и у супруга (супруги) покупателя. Поскольку считается, что покупателю принадлежит половина участка жены/мужа. Иными словами, нотариус должен установить факт общей совместной собственности на такие участки.
Например, если муж уже успел приобрести участок в 100 га, то жена сможет приобрести только 50 га земли.
Также нотариус будет проверять наличие у покупателя долей, акций и паев в юридических лицах. Если такое юрлицо имеет в собственности сельхозучастки, то нотариус будет рассчитывать, какая часть этого участка приходится на долю в компании потенциального покупателя. И, соответственно, сколько еще он может докупить.
К примеру, если потенциальный покупатель владеет 10% компании, которой принадлежит 20 га земель с/х назначения, то считается, что такому лицу опосредованно принадлежит 10% таких земель, то есть 2 га. Соответственно, докупить он сможет еще 98 га.
— Все расчеты по договору купли-продажи должны происходить исключительно в безналичной форме. Финансовый мониторинг будет проводить и банк, и нотариус, удостоверяющий сделку.
Нотариус потребует от покупателя показать, откуда тот взял средства на приобретение земли. Поэтому лучше сразу подготовить документы, показывающие размер зарплаты, доходы от предпринимательской деятельности, полученные от продажи квартиры, машины или другого имущества. В общем, подойдет все, что подтвердит легальность имеющейся у покупателя суммы на оплату покупки.
Допустим, вы уже присмотрели интересный участок и готовы его приобрести. Чтобы дальнейшее владение землей было беспроблемным, желательно предварительно проверить надел:
- не находится ли он в зоне действия спецразрешения на добычу недр;
- сдана ли эта земля в аренду;
- по кадастровому номеру на публичной кадастровой карте.
— По закону преимущественное право первой очереди имеет лицо, у которого есть специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения; второй очереди — арендатор, если он готов заплатить цену, которую выставил продавец.
На практике, конечно, чаще всего будут встречаться случаи, когда собственники земли будут выставлять на продажу уже арендованные наделы.
Поэтому покупателю лучше знать заранее, к каким неудобствам следует готовиться.
«Покупателю следует обратить внимание на тот факт, что смена собственника земельного участка не влечет за собой прекращение действия уже заключенных договоров, например, договора аренды земельного участка, и не является основанием для изменения условий такого договора», — поясняет
Арендатор в любом случае узнает, что земля продается, даже если собственник об этом его не уведомит. Соответствующую информацию передаст перед заключением сделки нотариус. У арендатора есть месяц на то, чтобы определиться, готов ли он выкупит участок по заявленной цене.
Тут возникает вопрос — как быть в том случае, если землю арендует компания? — Ведь юрлица смогут приобретать сельхозземлю в собственность только с 2024 года. Закон предусматривает такую ситуацию: юрлицо может передать свое преимущественное право покупки третьему лицу, например, другому гражданину. Именно он в этом случае и выступит покупателем.
«Закон предусматривает достаточную защиту преимущественного права, чтобы его не обходили. Например, если договор будет заключен без уведомления субъекта преимущественного права, он может через суд требовать перевода прав покупателя на себя. Также владелец участка не может распорядиться им в обход купли-продажи, поскольку другие способы отчуждения, такие как дарение, мена, передача в залог, в уставный капитал возможны только с согласия субъекта преимущественного права», — говорит Оксана Кобрин.
— Наличие участка с соответствующим кадастровым номером на публичной кадастровой карте будет подтверждением, что он действительно зарегистрирован в Госкадастре и может быть объектом продажи.
Но такая проверка полезна не только поэтому. Публичная кадастровая карта даст покупателю информацию, например, о площади участка и его местоположении.
Дело в том, что если участок расположен ближе 50 км от государственной границы Украины, это может стать препятствием для его приобретения.
Кроме того, может случиться так, что реальные параметры участка не совпадают с информацией о нем в Госкадастре. И такое несоответствие лучше исправить еще до заключения сделки купли-продажи.
«Автоматизированная система Государственного земельного кадастра была введена в Украине в 2013 году. При переносе данных из старого Государственного реестра земель в новую кадастровую систему и позже во время функционирования самого кадастра могли быть допущены технические ошибки (описки, опечатки, грамматические или арифметические ошибки). Это могло произойти как по вине органа, который ведет Государственный земельный кадастр, так и по вине других структур или землеустроителей», — уточняет Денис Шевчук из ЮК «Волхв».
По словам управляющего партнера Suprema Lex Виктора Мороза, несоответствие таких данных и даже накладка границ земельного участка на соседский — распространенная проблема, которая может усложнить и даже сделать невозможной покупку надела.
«Эту проблему можно устранить или повторным обследованием участка геодезистами и землемерами с внесением корректных данных в соответствующие реестры, или урегулированием взаимоотношений с соседями при наличии спорных вопросов», — советует Виктор Мороз.
Цену участка стороны определяют по договоренности между собой. Но до 1 января 2030 года нельзя будет продать землю с/х назначения ниже нормативной денежной оценки.
Узнать ее можно через электронные сервисы земельного кадастра или направив запрос через ЦНАП.
Одновременно, поскольку сторонами сделки купли-продажи земельного участка являются физические лица, то обязательным также является проведение экспертной оценки земельного участка.
Оксана Кобрин обращает внимание на то, что цена участка является важнейшим условием договора.
«Если существует субъект преимущественного права по выкупу участка, продать и, соответственно, купить землю можно будет только по той цене, о которой было сообщено ему. Если изменяется цена участка от предварительно сообщенной, то процедура согласования с субъектом преимущественного права начинается заново», — предупреждает она.
Виктор Мороз из Suprema Lex настоятельно рекомендует определять сумму сделки исходя из отчета оценщика, которого стороны могут пригласить для определения стоимости продаваемой земли.
«Если указать заниженную цену продажи земли без подтверждения ее соответствующей оценкой, то налоговая может в судебном порядке доначислить доход продавцу и обязать его доплатить налог с доходов физических лиц», — уточняет он.
Оформление покупки земельного участка в 2021 году
После завершения всех подготовительных процедур продавец и покупатель могут оправляться к нотариусу.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи может быть осуществлено по месту нахождения земельного участка или одной из сторон договора.
Но перед этим нотариус обязан провести проверку на соответствие законодательным нормам продавца и покупателя. По словам Оксаны Кобрин, дополнительные проверки и процедуры могут занять до 2 месяцев.
Ведь нотариусу предстоит проверить весьма объемный массив информации:
- наличие у покупателя гражданства Украины, для чего нужно будет предоставить паспорт гражданина Украины;
- внесение приобретателя в санкционные списки;
- источники происхождения средств, за которые будет приобретаться земля;
- месторасположение участка относительно государственной границы (если у нотариуса возникнут сомнения относительно 50-километровую зоны госграницы, он обратиться к Госгеокадастру с запросом);
- общую площадь земельных участков с/х назначения, которые уже находятся в собственности потенциального покупателя, и готовящийся к покупке надел (вместе они не должны превышать 100 га).
Если по результатам проверки нотариус выявит несоответствия законодательным требованиям, то откажет в удостоверении сделки. И это может быть самым безболезненным вариантом.
Ведь если несоблюдение хотя бы одного из условий вскроется уже после заключения сделки, это станет основанием для признания ее недействительной, а также конфискации земельного участка.
Если же все прошло гладко, нотариус делает финальный аккорд.
«Нотариус должен внести в реестр недвижимого имущества и Госгеокадастр данные о новом собственнике и предоставить ему правоустанавливающие документы, подтверждающие переход к нему собственности», — говорит Виктор Мороз.
Елена Демина
- Все вклады
- Накопительные счета
- Вклады онлайн
- Дебетовые карты
- Страхование вкладов
- Полезные статьи
- Кредиты наличными
- Кредитные карты
- Ипотека
- Автокредиты
- Микрозаймы
- Полезные статьи
Земля под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) – участок в черте города или дачных хозяйств, у которого одно назначение: капитальное строительство дома для проживания. У такой земли должен быть свой кадастровый номер, а в выписке ЕГРН в разделе «вид разрешённого использования» должно стоять: «ИЖС».
На таком участке разрешается:
- построить трёхэтажный дом до 1500 м² (дом до 500 м² строится с уведомлением местных органов власти, а более 500 – с получением разрешения);
- вести садовое или огородное хозяйство;
- жить и регистрироваться одной семьёй;
- пристраивать бани, бытовки, теплицы, гаражи без разрешений местных органов, но с соблюдением определённой законом дистанции от дороги, жилых помещений.
Покупка земли под ИЖС: как всё сделать правильно?
Йдеться про землю сільськогосподарського призначенння. В Україні 42 млн га аграрних угідь. На переважну частину – 41 млн га – з 2002 року до 1 липня 2021 року поширювалася дія мораторію на продаж.
Дві третини останніх – 27 млн га – це земельні ділянки (паї), розподілені у 1990-х роках серед 6,9 млн працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. Саме цю землю тепер можна продавати і купувати.
Під забороною купівлі-продажу залишаються державні та комунальні сільськогосподарські землі.
Поки що лише українці як фізособи. З 1 липня 2021 року до 2024 року право на придбання землі буде тільки у фізичних осіб. З 2024 року землю зможуть купувати і юридичні особи з обмеженням до 10 тис га в одні руки.
Іноземці зможуть купувати українські землі тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Коли він відбудеться – не відомо.
Незалежно від результатів референдуму, іноземці не зможуть купувати землю в 50-кілометровій зоні від державного кордону України.
Перед укладанням угоди нотаріус перевірить, скільки потенційний покупець має землі, чи не перебуває він під санкціями і чи не підозрюється в терористичній діяльності. За підсумками перевірки нотаріус складе протокол-резюме.
Ніхто не може змусити власника продати землю. Згідно із соціологічними опитуваннями, переважна більшість нинішніх власників паїв не планує продавати свої ділянки. Право приватної власності на землю непорушне.
Разом з тим, не завадить перевірити, чи з ділянкою все гаразд. Це можна зробити, скориставшись публічною кадастровою картою. Право власності також можна перевірити у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
У багатьох пайовиків право власності на землю є лише на паперових носіях. Їх легко підробити, тому варто подбати про оцифровку документів через нотаріуса або державного чи приватного реєстратора.
Звичайно. Продаж землі, яка перебуває в оренді, а наразі це 60% полів країни, є питанням переважного права.
Після відкриття ринку ділянку можна буде продати, навіть якщо вона перебуває в довгостроковій оренді у фермерів або агрохолдингів. Земля все одно належить власнику і він може розпоряджатися нею, як захоче.
Якщо власник орендованого паю захоче його продати, він повинен звернутися до нотаріуса. Той мусить повідомити про це орендатору, бо він має переважне право купити цю землю.
За два місяці орендар повинен вирішити, купувати пай чи ні. Якщо ні, то пай можна буде продати іншому покупцю. Проте останній зможе повноцінно розпоряджатися землею без обтяжень, коли закінчиться договір оренди.
Важливий нюанс: юридичні особи, агрохолдинги і фермери, які переважно орендують землю, не зможуть її купувати. З 1 липня 2021 року ділянки мають право купувати тільки фізособи – громадяни України.
У такому разі орендар-юрособа може відступити переважне право фізичній особі, яка викупить землю.
Потім орендар або особа, якій він відступив переважне право, може звернутися до власника землі з пропозицією про купівлю-продаж ділянки.
Якщо власник захоче продати ділянку, яка не передана в оренду і в межах якої не видані спеціальні дозволи на користування надрами, то продати ділянку можна буде за звичайною процедурою.
Тобто власник може шукати покупців серед знайомих або розмістити оголошення про продаж на профільних ресурсах.
Для укладення угоди треба звернутися до нотаріуса, який здійснить перевірки, посвідчить договір купівлі-продажу та зареєструє перехід прав.
Якщо ділянка перебуває в оренді або є спецдозвіл на користування надрами, то власнику треба буде поінформувати нотаріуса про своє бажання продати ділянку, назвавши бажану ціну продажу.
Далі нотаріус поінформує осіб, які мають переважні права на придбання ділянки. Вони матимуть два місяці для ухвалення рішення про придбання ділянки за запропонованою ціною.
Якщо з їх боку не буде згоди на придбання ділянки, то власник зможе продати ділянку будь-якій іншій особі, яка за законом може бути покупцем.
Аукціони зараз проводяться лише для продажу прав оренди на земельні ділянки державної та комунальної власності.
Рынок открывается с 1 июля: как купить или продать землю по новому закону
За правильність складання договору відповідає нотаріус, який його посвідчує.
«Потенційний покупець може звернутися до професійних землевпорядників або юристів, щоб попередньо перевірити документи на землю. Зокрема, інколи може виникнути потреба виправити кадастрові помилки», – зазначає Мартин.
16 червня 2021 року Кабмін ухвалив порядок перевірки нотаріусами набувачів земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Перед підписанням угоди про купівлю-продаж землі потрібно перевірити:
– паспорти продавця та покупця;
– ідентифікаційні коди сторін;
– звіт про експертну грошову оцінку ділянки;
– документи, що підтверджують право власності на ділянку (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або державний акт);
– витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.
Також потрібно перевірити, чи не є ділянка предметом судового спору та чи не накладені на землю арешт або заборона на відчуження. У такому випадку необхідно припинити чи скасувати накладені арешти та заборони.
Перевірку юридичної чистоти правочину повинен забезпечити нотаріус, якщо власник звернеться до нього за посвідченням договору.
Для проверки участка вы можете зайти на кадастровую карту Украины и проверить целевое назначение земли. После этого следует изучить условия и ограничения на использование земельного участка. Сделать это можно в различных реестрах.
Также очень важно изучить историю перехода права собственности на земельный участок и документы продавца. Много рисков может скрываться и тут. Хозяин должен показать, на основании каких документов участок ему принадлежит. Это может быть:
- Договор купли-продажи земельного участка
- Договор дарения
- Наследственный договор
- Решение суда и т.д.
После выбора, переговоров и проверки участка наступает момент оформления договора купли-продажи земли. Заключают его у нотариуса. Место, где будет проходить переоформление, обычно выбирает покупатель. Так снимается часть рисков.
Нотариус должен находиться в том же населённом пункте, где расположен участок, либо по месту регистрации одной из сторон сделки.
Рынок земли открыт: как продать или купить землю в Украине
Для продажи земельного участка продавец должен подготовить ряд документов, которые потребуются нотариусу для переоформления участка.
- Паспорт и идентификационный код всех собственников
- Согласие супруга, если продавец состоит или на момент покупки состоял в браке. Паспорт супруга, код и свидетельство о браке. Либо нотариальное разрешение от супруга на куплю-продажу.
- Документы, подтверждающие право собственности на участок
- Справка из Государственного земельного кадастра. (Вытяг ДЗК, на украинском – Витяг Державного земельного кадастру)
- Справка об отсутствии строений на земельном участке
- Экспертная оценка стоимости земли
Подробнее расскажем о документах. Как их получить и сколько это будет стоить. Паспорт, код и если вы в браке, разрешение на продажу от супруга и его документы – это всё не сложные этапы. Такие документы есть у каждого, просто их нужно взять с собой на сделку. Остальные документы нужно получить дополнительно.
Справку можно заказать в любом частном, либо государственном БТИ. Частные фирмы предлагают услугу выезда на ваш участок без вашего присутствия.
Нужно просто отправить документы на земельный участок и документы собственника на вайбер/телеграм. Также нужны фото участка, что на нём нет строений. После этого вам выдадут справку в офисе. Стоит подобная услуга около 1-2 тысячи гривен. По времени – 1 рабочий день.
Для того чтобы купить землю, покупателю потребуются следующие документы:
- Паспорт и код
- Если состоите в браке – паспорт и код супруга. Либо нотариальное согласие супруга на покупку земли.
После заключения договора купли-продажи у нотариуса вы получите распечатанный документ – свидетельство права собственности на землю и станете полноправным владельцем земельного участка.
- Участок в собственности менее 3-х лет и получен не в наследство
- Вторая и более сделка с недвижимостью в календарном году
- Размер участка более перечисленных ниже значений. Зависит от целевого назначения земли. Сельхоз назначение – 2 Гектара. Под застройку частного дома – в городе 10 соток, в пгт 15 соток, в селе 25 соток. Садоводство – 12 соток, индивидуальное дачное строительство – 10 соток, гараж – 1 сотка.
В перечисленных выше случаях дополнительно уплачивается:
Для резидентов Украины:
- 5% налог на доходы физических лиц – НДФЛ
- 1,5% военный сбор
Если продавец нерезидент Украины, то оплачивается:
- 18% налог на доходы физических лиц – НДФЛ
- 1,5% военный сбор
Под такие же условия попадает недвижимость полученная нерезидентом в подарок.
Первоначально, для того, чтобы продать участок, нужно:
- Точно установить, имеет ли он кадастровый номер и соответственно, зарегистрирован ли в Государственном земельном кадастре;
- Найти потенциального покупателя, для чего прибегнуть к размещению объявления на сайтах покупки-продажи в интернете, обратиться за помощью к риэлтору, наконец, кинуть клич по друзьям и знакомым.
- При успешном завершении сделки ее необходимо нотариально заверить.
Земельный участок имеет свои границы и определенное местоположение. Право собственности на участок включает почвенный слой, а также расположенные в его пределах водные объекты и многолетние насаждения, а также пространство над и под поверхностью участка на определенную высоту и глубину.
Соглашение о переходе права собственности должно иметь одновременно и нотариальную, и государственную регистрации. При этом оно наступает только после государственной регистрации. А для того, чтобы подтвердить его, необходимо иметь государственный акт о праве собственности на земельный участок, а также документ, по которому этот участок попал к владельцу (договор покупки-продажи, дарения, свидетельство о передаче в наследство, прочее).
Покупка земельного участка: как грамотно оформить сделку
После отмены моратория на продажу земли объектом продажи и приобретения становятся земли сельскохозяйственного назначения. Приобретают право собственности на такие земли:
- Граждане Украины:
- Юридические лица Украины;
- Территориальные общины;
- Государство.
Иностранцы могут купить землю при условии, что они уже более трех лет ее арендуют (как без торгов, так и на аукционах).
При продаже земельного участка составляется договор, в котором указывается:
- Название/ФИО продавца и покупателя;
- Характер сделки;
- Предмет сделки;
- Акт на право собственности на участок;
- Отсутствие запретов на передачу права собственности на землю;
- Цена по договору купли-продажи;
- Права и обязанности обеих сторон договора;
- Присвоенный земельному участку кадастровый номер;
- Дата перехода права собственности к новому владельцу.
При заключении договора купли-продажи обе стороны сделки должны уплатить три обязательных налога: 1% государственной пошлины, военный сбор и налог на доходы физических лиц.
Когда договор оформляется между лицом и юридическим лицом, второй выступает плательщиком НДФЛ в сумме 5% и военного сбора в размере 1,5%. Примечательно, что продажа земельного участка освобождается от уплаты этих налогов, если в текущем году это первая сделка по продаже участка и земельный участок находился у физического лица в собственности более трех лет, а также, если он был получен по наследству.
- земля стоит дороже, чем садовые участки, где также можно построить жилой дом;
- если на участке еще нет дома — для постройки жилья потребуется уведомление или разрешение от муниципалитета;
- стоит заранее ознакомиться с Генеральным планом развития территории, поскольку по соседству могут быть запланированы кварталы многоэтажек;
- перед покупкой нужно проверить доступность школы, больницы и детсада.
Приняв решение приватизировать земельного участка, будьте готовы к сложному длительному процессу. Жители города подают документы в городскую администрацию, жители района в поселковый совет. Решение выносится на протяжении 14 дней с момента принятия пакета.
При положительном решении последующие действия зависят от ситуации – надел передается платно или бесплатно. Платно – договор купли-продажи, бесплатно – по наследству.
Независимо от способа приема ЗУ, следующий шаг – обращение в Росреестр. На момент обращения в регистрационный орган, субъект должен иметь на руках такие документы:
- Удостоверение личности.
- Договор купли-продажи.
- Решение государственной администрации.
Дополнительно прикладывается квитанция об оплате налогового сбора, выписка из кадастрового плана, заявление с просьбой зарегистрировать земельный актив. Вместе с землей можно оформить стоящие на ней строения, оформление в собственности земли и дома носит упрощенный характер.
Важно! Если стоящая на участке конструкция является собственностью поселкового совета, рекомендуется не приватизировать ее, а оформить выкуп.
Сразу предупреждаю: Даже если собственники дома имеют право оформить участок бесплатно, часто они сталкиваются с различными трудностями. На моем практике 2 самые частые из них: 1) Не всегда получается найти правоустанавливающий документ на участок. 2) Администрация отказывает предоставить участок бесплатно и предложит его выкупить. Отказ не всегда правомерен, поэтому придется отстаивать свои права в суде. Но обо всем по порядку.
У собственников дома должен быть на руках какой-либо документ на участок, который доказывает факт его образования и подтверждает право пользования. Это может быть: свидетельство/договор/государственный акт о предоставлении участка на праве бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, договор на право застройки и т.п. Можно удостоверенную копию/дубликат документа.
Необязательно, чтобы участок по правоустанавливающему документу был выдан только на имя текущих собственников дома. Главное, найти этот документ.
Я расположил решения администрации по мере их популярности: 1) Администрация отказывает в бесплатном предоставлении участка и предлагает его выкупить. 2) Администрация отказывает в бесплатном предоставлении участка без права выкупа. 3) Администрация принимает положительное решение. В описании каждого решения я расписал что стоит делать дальше.
-
Администрация отказывает в бесплатном предоставлении участка и предлагает его выкупить.
В такой ситуации нужно разобраться — правомерен ли отказ. Довольно часто администрация интерпретирует закон по-своему, не учитывает судебную практику или просто не хочет видеть законные основания для бесплатного предоставления участка. Опишу самые распространенные случаи по таким отказам.
Нет правоустанавливающего документа на участок. Администрация может посчитать, что если предоставление участка документально не никак подтверждено, собственники дома не имеют право получить его бесплатно. Собственники могут выкупать участок будут без проведения торгов, потому что имеют право преимущественной покупки — пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Но есть п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ – собственник дома может оформить участок под домом бесплатно, которым фактически пользуется. Главное, чтобы дом был оформлен в собственность до 30 октября 2001 года.
Дом был реконструирован. Тот же п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ — собственник дома получил его в наследство после 30 октября 2001 года, но наследодатель оформил дом в свою собственность дома до 30 октября 2001 года, наследник может оформить участок бесплатно.
Бывает такое, что наследодатель реконструировал дом, тем самым увеличил его площадь. Но не успел или не захотел реконструкцию документально оформить. В итоге, после смерти наследодателя наследник получил дом в собственность с большей площадью.
При таком случае администрация считает, что раз дом реконструирован, участок нельзя предоставлять бесплатно. Дом ведь изменился. Наследнику придется обращаться в суд и доказывать, что реконструкция дома была произведена до 30 октября 2001 года, но не была сразу документально оформлена. Это один и тот же объект, просто он был изменен.
Часть дома выделена в натуре. Например, дом был оформлен в долевую собственность до 30 октября 2001 года. Но после этой даны один из собственников выделил в натуре часть дома и зарегистрировал право. В этом случае администрация считает, что раз право собственности на часть дома оформлена после 30 октября 2001 года, бесплатно выдавать участок нельзя. Но суды считают по-другому – право на выдел не ставится в зависимость от права бесплатного предоставления участка.
Инструкция по обращению в суд описана ниже — перейти.
-
Администрация отказывает в бесплатном предоставлении участка без права выкупа.
Такие случаи расписаны в ст. 39.16 ЗК РФ. Чаще всего по трём причинам:
- Участок находится в нескольких территориальных зонах.
- Участок пересекают красные линии застройки.
- Участок находится в территориальной зоне, в которой нельзя строить дома.
Все эти ситуации бывают из-за того, что во время постройки дома и оформления его в собственность действовали одни законы, а сейчас другие – появились новые или ужесточились старые. Каждую ситуацию здесь нужно отдельно рассматривать. В общем, разбираться по отказу нужно индивидуально, обязательно с юристом.
-
Администрация принимает положительное решение и составляет распоряжение о предварительном согласовании предоставления участка в собственность бесплатно.
Это самый редкий случай, поэтому не буду сильно акцентировать на этом внимание. Напишу кратко что делать дальше:
- Собственники дома забирают данное распоряжение, которое будет на диске и на бумаге. После проводят межевание участка. Данную услугу оказывают кадастровые инженеры. В итоге, на руки дадут межевой план участка в электронном виде на диске.
- Собственники идут в МФЦ или Рег.палату, чтобы поставить участок на кадастровый учет. При себе нужно иметь правоподтверждающий документ на дом, паспорта и межевой план участка на диске. Распоряжение администрации подавать не нужно, вся информация по ней будет в межевом плане.
Услуга бесплатна, срок – 7 рабочих дней. В конце дадут письменное уведомление о постановке участка на кадастровый учет. Участку будет присвоен кадастровый номер.
- После постановки на учет нужно снова обращаться в администрацию и подать заявление о предоставлении участка в собственность бесплатно. При себе нужно иметь правоподтверждающий документ на дом, паспорта и прежнее распоряжение о предварительном согласовании.
Администрация в течение месяца оформит распоряжение о бесплатном предоставлении участка, которые собственники дома должны подписать и забрать.
- Осталось только зарегистрировать право собственности на участок по данному распоряжению – ссылка на инструкцию.
В зависимости от того, подбираете ли вы землю для строительства или личного хозяйства, огородничества, садоводства проанализируйте, как хорошо она подходит для каждого из случаев. При желании купить участок под дом, узнайте, проложены ли здесь необходимые коммуникации, в том числе водопровод, электричество, канализация, газ. Если строитесь вдали от коммуникаций – в сельской местности, за городом – учтите, сможете ли вывести автономную канализацию от дома и есть, ли возможность сделать скважину. Узнайте глубину прохождения грунтовых вод. Если подбираете участок для личного хозяйства, учитывайте наличие коммуникаций в зависимости от того, что именно будет расположено на участке – дачный дом, теплица, система орошения и др.
Учитывайте также, что земли с наличием коммуникаций стоят дороже. Но, если решите сэкономить, и купить участок под ИЖС вдали от газо-, водопровода, электросетей и канализации, стоит предварительно оценить стоимость прокладывания необходимой инженерии на участок. Зачастую такая экономия становится неоправданной из-за трудностей и дороговизны проведения коммуникаций.
Как оформить договор купли-продажи земельного участка
Наличие поблизости промышленных объектов – негативная составляющая. Но и стоимость земельного участка в такой местности ниже. Лучше, если рядом есть объекты социальной и коммерческой инфраструктуры, в том числе школы, детские сады, магазины, торговые центры, фитнес-клубы и др. Соседство с лесопарковыми, курортными зонами, водоемами положительно сказывается на экологии, но это может стать проблемой при прокладывании коммуникаций.
Купить земельный участок можно как у частного лица, так и в государства. В последнем случае органы местного самоуправления проводят торги. Такой порядок реализации государственных земель установлен Конституцией. При желании купить участок предстоит найти свободную землю и обратиться в органы местного самоуправления. Прежде, чем провести аукцион, они размещают объявления и информацию о предстоящих торгах на специальных площадках. Все желающие могут зарегистрироваться, чтобы посоревноваться за лот на будущем аукционе. Он проводится не ранее, чем через 30 дней после публикации объявления.
Договор купли-продажи земельного участка – разновидность соглашения о передаче прав на недвижимость от одного лица другому за денежную сумму. В документе прописывают следующие моменты:
- данные продавца и покупателя;
- предмет сделки с указанием расположения, целевого назначения, состава угодий, кадастрового номера;
- сумма и способ оплаты;
- информация об обременениях на участок;
- обязанности сторон.
Для заключения договора купли-продажи земельного участка стороны должны иметь при себе паспорта и идентификационные коды. Кроме того, продавец обязан предоставить следующие бумаги:
- акт, подтверждающий право собственности;
- экспертную оценку, проведенную лицензированным независимым экспертом;
- справку из кадастрового бюро, подтверждающую отсутствие обременений;
- согласие супруга/супруги и свидетельство о заключении/расторжении брака;
- справки об отсутствии задолженности в отношении участка.
Чтобы исключить риски покупки проблемного или неподходящего участка, придерживайтесь такого порядка:
- проверьте наличие всех необходимых документов на землю;
- проанализируйте состояние участка и его целевое назначение;
- убедитесь в отсутствии обременений на землю, в том числе, можно ли изменить ее целевое назначение, если такое понадобится;
- сверьте границы земельного участка с документацией.
После проведения сделки купли-продажи вам предстоит оформить право собственности на землю, получив новый акт. Оформите его в местном органе по земельным ресурсам, обратившись в Центр предоставления административных услуг с договором купли-продажи и документами, удостоверяющими вашу личность.
Какие документы нужны для продажи участка в Украине
Земельный участок под ИЖС, выделяемый муниципальной властью, имеет преимущество: администрация обязуется благоустроить подъездный путь и обеспечить функционирование инфраструктур, согласно правилам проживания.
Этим и объясняется завышенная стоимость участка. Не в каждом случае администрация имеет возможность позаботиться об инфраструктуре. Покупатель должен узнавать об этом собственными силами. Как показывает практика, инфраструктуру жильцы (покупатели) обеспечивают самостоятельно.
Немаловажное значение имеет состояние земли и грунта. При жилищном строительстве существует вероятность возведения строения на болотистой, песочной местности. Находясь в низине либо на холмистой поверхности, земля может причинять проблемы собственнику. Чтобы избежать проблем, необходимо проверить уровень грунтовых вод, выкопав небольшие углубления вдоль периметра участка.
Обратите внимание! Если в течение 1 часа в углублениях скопится вода, существует вероятность затопления.
Имеет значение и экологическая обстановка. Не лишним будет убедиться в отсутствии вблизи надела производственных фабрик, заводов, стрельбищ, свалок и пр.
Приобретая участок, следует обратить внимание на логистические характеристики. Реальное расположение территории оценивается по затраченному времени на путь к ней, а не по расстоянию, указанному на карте.
Не лишним станет исследование качества подводящей к наделу дороги, возможность подъезда грузового транспорта. Учитывать стоит и размеры участка. Идеальным является соотношение и территории дома 1:10. Размеры здания рассчитываются в м2, а земля — в сотках.
Оценивая месторасположение территории, необходимо запомнить следующее:
- водоохранная зона не может нарушаться земельным наделом — территория должна находиться вдали от водоема на 40 – 150 м;
- холмистая местность станет препятствием к возведению сооружения — почва будет сползать;
- открытая местность либо густо застраиваемая площадь являются небезопасными.
При подборе ЗУ главное — четкое формулирование требований, касающихся расположения, цены, площади.
При покупке земли очень важно знать, как правильно купить участок, чтобы потом не возникло проблем, и сделка не была аннулирована. Поэтому следует тщательно проверять документы на их качество и подлинность при покупке. Большие риски возникают при покупке земли у частного лица, что называется вторичной продажей. При этой сделки следует быть особенно осторожным. В этом случае должна проводиться особо внимательно проверка документов на участок.
После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической части. Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома.
Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите проверить собственника земельного участка дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.
Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:
- Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
- Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
- Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
- Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
- Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.
Как найти объявления от собственника на Авито