Переуступка права аренды земельного участка налогообложение

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка права аренды земельного участка налогообложение». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Такой вариант владения земельным участком как долгосрочная аренда появился давно и был очень выгодным способом обрести возможность сравнительно недорого получить участок, и в дальнейшем его выкупить. Если Вы выбираете дом и обнаруживаете, что он стоит на участке, находящемся в аренде, то обязательно уточните его назначение, ведь за использование земли не по указанному в документах назначению, может грозить административная ответственность. Помимо использования земли не по назначению, есть еще несколько правил, нарушение которых может стать препятствием к совершению сделки переуступки права аренды на земельный участок. К ним относятся: • Задолженность по арендной плате • Незаконные постройки • Земельный участок является предметом спора в суде • Участок имеет особый правовой статус. Сейчас переуступка права аренды на абсолютно пустой земельный участок явление редкое, как правило, она сопровождается продажей, построенного на участке дома, поэтому рекомендуем Вам обратить внимание еще и на следующие нюансы: • Нет ли прямого запрета на переуступку в первоначальном варианте договора (предыдущего арендатора с арендодателем). Если есть, то без официального согласия собственника переуступка права аренды на земельный участок невозможна. • Срок аренды земельного участка. Если срок указан менее 5 лет, то на то, чтобы оформить переуступку прав потребуется письменное согласие собственника (будь то государственные или муниципальные власти). Если в договоре указан срок более 5 лет, то согласие собственника не требуется и ему можно просто направить уведомление о смене арендатора.

Переуступка права аренды земельного участка налогообложение

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

• изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
• удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
• квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
• выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

Уступка права аренды земельного участка

---

Арендные отношения, предметом которых является земельный надел, регулируются следующими нормативно-правовыми актами:

• Земельный кодекс РФ;
• Гражданский кодекс РФ;
• Налоговый кодекс РФ;
• Постановление Пленума ВАС № 11 от 24.03.2005.

В п. 9 ст. 22 ЗК РФ сказано, что при передаче в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, арендатор может передавать свои права на эксплуатацию надела третьим лицам, без согласия арендодателя. При этом обязательным условием является письменное уведомление арендодателя о смене арендатора.

Данная норма распространяется на территории, срок найма которых составляет более 5 лет. Если участок арендуется на срок до 5 лет, то потребуется согласие арендодателя на переуступку арендных прав.

---

Арендатор может передать свои права на эксплуатацию надела третьему лицу двумя способами:

• переуступкой прав;
• заключением договора на субаренду.

Между этими соглашениями существует ряд отличий. Во-первых, при переуступке арендатор полностью теряет свои права на территорию, в то время как при субаренде за ним сохраняются права и обязанности по арендному договору. Во-вторых, в сделке субаренды участвуют три стороны – арендодатель, арендатор и субарендатор, а при переуступке только две.

---

Для заключения сделки по переуступке арендных прав необходимо пройти следующие этапы:

1. Уведомить собственника участка.
2. Собрать комплект документов.
3. Заключить соглашение.
4. Зарегистрировать договор.

Уведомление собственника происходит в письменной форме. Специальный бланк уведомления законом не предусмотрен. Если на сделку требуется согласие арендодателя, то оно составляется также в произвольной форме.

---

Заключенное соглашение подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре. Для этого в регистрационную палату подается следующий комплект документов:

• заявление установленного образца, которое заполняется непосредственно в Росреестре или МФЦ;
• паспорта сторон;
• договор аренды, заключенный с прежним арендатором;
• соглашение о переуступке арендных прав;
• подтверждение надлежащего уведомления собственника участка;
• письменное согласие на сделку, если оно требуется;
• кадастровый паспорт;
• подтверждение прав прежнего арендатора на участок;
• квитанция об оплате госпошлины.

Регистрация переуступки права облагается государственной пошлиной, которая оплачивается заявителем, то есть стороной, которая принимает на себя обязательства по аренде участка. Размер пошлины зависит от правового статуса заявителя:

• для физ. лиц – 2 000 рублей;
• для юр. лиц – 22 000 рублей.

Юридические лица дополнительно представляют заверенные копии уставных и учредительных документов, а также бумаги, подтверждающие полномочия руководителя на совершение сделки. Если одна из сторон действует через законного представителя, то необходимо приложить доверенность, заверенную у нотариуса в установленном законом порядке.

Если участок принадлежал супругам, то необходимо согласие второго супруга на заключение соглашение по переуступке арендных прав. Такое согласие оформляется в письменном виде и удостоверяется у нотариуса.

После получения выписки ЕГРН, новый арендатор становится полноправным хозяином и может пользоваться землей. Одновременно с этим прежний арендатор теряет все права на землю.

---

В некоторых случаях оформление переуступки права аренды невозможно. Запрет на такую сделку может быть в следующих случаях:

• в первоначальном арендном договоре содержится пункт о запрете на переуступку прав аренды в пользу третьих лиц;
• на арендуемой территории находятся незаконные постройки;
• земля находится в аресте или ином обременении;
• собственник не дал своего согласия на заключение договора переуступки;
• планируемое использование территории новым собственником не соответствует целевому назначению надела.

Также нельзя оформить соглашение о переуступке арендных прав, если у предыдущего арендатора имеются неоплаченные задолженности по арендным платежам. В таком случае необходимо предварительно погасить долги, и только после этого переоформлять права на землю.

НДС при уступке права аренды земли

---

Стороны могут расторгнуть договор по следующим основаниям:

• соглашение контрагентов;
• решение суда;
• нарушение одной из сторон существенных условий договора.

Если новый арендатор в процессе эксплуатации надела обнаружит изъяны, которые мешают ему использовать землю по целевому назначению, то он вправе обратиться в суд для расторжения соглашения о переуступке. Помимо этого он может потребовать от прежнего арендатора устранения выявленных недостатков или выплаты компенсации за проведения участка в надлежащий вид.

Собственник надела также может расторгнуть договор с новым арендатором в случае неисполнения условий по своевременной оплате арендных платежей.

Заключение договора переуступки – не сложная юридическая процедура. Одновременно с этим такое соглашение имеет свои нюансы. При оформлении договора необходимо учитывать нормы Гражданского и Земельного кодекса РФ. Если при переоформлении прав будут допущены ошибки и нарушения, то такое соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке.

С момента внесения в госреестр ЕГРН информации о переходе прав к новому арендатору, первоначальный владелец утрачивает любую связь с участком. Для нового землепользователя возникает аналогичный комплекс прав и обязанностей, в том числе:

• право выкупа земли по основаниям, регламентированным в ЗК РФ и ГК РФ;
• право на возведение строений и сооружений, соответствующих целевому назначению надела;
• обязанность по своевременному перечислению платежей;
• обязанность соблюдать виды разрешенного пользования земельным объектом.

При несоблюдении правил землепользования к новому владельцу могут быть применены общие правила привлечения к ответственности – вынесение предписаний Госземнадзором, наложение административного штрафа и принудительное изъятие надела.

Договор переуступки действует на тот же срок, что и первоначальные арендные отношения. Также для нового пользователя возникают стандартные права на выкуп земли из муниципального фонда (например, при возведении частного дома на участке с заявленным видом пользования). Продление арендного договора будет осуществляться по общим правилам ЗК РФ, первоначальный владелец земли не будет участвовать в этой процедуре.

Все правила и условия по передаче земель в аренду, то есть во временное пользование, регулируются Земельным и Гражданским кодексами России. Когда происходит процесс выделения земельного участка в аренду, то указывается целевое назначение участка земли. Целевое название участка не меняется и сохраняется в течение срока действия договора.

Рассмотрим основные особенности в оформлении аренды, которые будут влиять на процесс следующих переуступок:

Необходимо составить договор переуступки права на арендованный участок земли, это будет юридическим подтверждением сделки. Договор делается в письменном виде и обязательно заверяется у нотариуса.

В договоре нужно обязательно указать следующую информацию:

• Где и когда оформлялось соглашение;
• Все данные и реквизиты участников сделки;
• Прописывается, что предмет договора это передача прав и обязанностей на арендованный земельный участок;
• Прописать описание участка, но площадь, где находится, кадастровый номер, эти данные берутся из основного договора;
• На каких условиях передаётся участок, срок аренды, ежемесячный платёж, назначение участка;
• Прописать, есть ли у участка обременения, ограничения на его использование.

Участники сделки по переуступке права не могут менять основные параметры земельного участка, передавать в аренду только часть участка, менять сумму платежа за аренду.

Отправить уведомление в муниципалитет можно в произвольной форме, там обязательно нужно указать все данные о новом владельце участка. Бывают ситуации, когда собственник может отказать в сделке, если есть задолженность по платежам.

Заявление, составленное собственником о переуступке права, может проверяться в течение 30 дней, для установления причин для отказа. Если причин нет для отказа, согласование пройдено, то можно начинать регистрацию сделки.

Для регистрации сделки в Росреестре или многофункциональном центре нужно представить следующие документы:

• Заявление на регистрацию сделки;
• Договор переуступки прав на аренду земли;
• Первоначальный договор аренды;
• Акт о передаче;
• Выписка из государственного реестра на земельный участок;
• Согласие от муниципалитета на сделку;
• План межевания на земельный участок, схема расположения надела;
• Паспорта участников сделки;
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Если сделка проводится через представителя, то необходимо оформить доверенность у нотариуса.

После того, как данные внесены в реестр ЕГРН, права переходят к новому арендатор, прежний владелец никаких прав больше не имеет. У нового арендатора появляются все права и обязанности, связанные с новым Земельным участком.

К ним относятся :

• Права на выкуп земли ;
• Право на строительство на участке ;
• Обязанность по уплате платежей;
• Следить за использованием земельного участка только по целевому назначению.

Если правила будут нарушаться, то новый владелец должен будет оплатить штраф, вплоть до изъятия надела.

Переуступка права на землю действует на тот же срок, что и первоначальный договор на аренду. Продлять договор можно на общих условиях по правилам Земельного кодекса.

Уплата налога при переуступке права аренды земельного участка

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Аренда — форма права обладания объектом недвижимости, предоставляющая его в возмездное пользование на определённый период, без таких полномочий, принадлежащих собственнику, как:

• участие объекта в имущественных сделках;
• передача его в наследство по закону или по завещанию.

Оформить перенаём объекта и выступить стороной договора переуступки может только лицо, указанное в договоре аренды как арендатор. Но при переуступке арендатор передаёт свои права новому арендатору, что может вызвать юридические затруднения. Тем не менее, сторонами сделки выступают два арендатора. В договоре они именуются как:

1. Арендатор.
2. Новый арендатор.

Иногда гражданское законодательство предусматривает определение договора переуступки как договора цессии. Соответственно этому наименованию документа, стороны определяются:

1. Цедент — лицо, владеющее правом аренды на момент оформления переуступки и передающее его своему правопреемнику.
2. Цессионарий — лицо, принимающее от цедента право аренды, его правопреемник и новый арендатор.

Цедентом и цессионарием могут являться физические и юридические лица. К физическому лицу предъявляются следующие требования:

• совершеннолетний возраст;
• наличие паспорта с регистрацией;
• если паспорт иностранный — перевод и удостоверение документа.

От имени юридических лиц сторонами сделки могут выступать только законные представители в лице генерального директора или уполномоченные представители, назначенные генеральным директором. От того, физическое или юридическое лицо выступает в роли цедента и цессионария, зависит алгоритм проведения сделки и пакет представляемой документации.

Передающая сторона в результате оформления переуступки получает следующие преимущества:

• избавляется от необходимости уплачивать арендную плату, если прекращает пользоваться недвижимостью;
• снимает с себя ответственность за неиспользуемый объект;
• может вернуть деньги, уплаченные при покупке арендных прав;
• может получить прибыль за переуступку востребованного объекта.

Недостатками этой процедуры можно считать:

• недвижимость после переуступки нельзя вернуть в пользование;
• бывший арендатор полностью утрачивает право на объект;
• для проведения процедуры необходимо согласие собственника, арендатор не может распоряжаться передачей прав независимо от собственника.

Что касается принимающей стороны, то для неё получение арендных прав по переуступке несёт следующие положительные моменты:

• найден и получен в пользование подходящий объект недвижимости;
• между новым арендатором и собственником не остаётся посредников;
• к участнику сделки полноценно переходят полномочия арендатора;
• он не переплачивает, как это происходит при субаренде.

Минусами переуступки для правопреемника могут считаться следующие нюансы и сопутствующие обстоятельства:

• он может столкнуться с риском мошенничества;
• при многочисленных сделках переуступки пакет содержит большой объём бумаг, которые нужно тщательно проверить;
• если одна из предшествующих сделок прошла с нарушениями — вся правовая цепочка может разорваться и договор цессии утратит юридическую силу.

Хочется отметить некоторые рифы, которые можно обойти и не понести риск столкновения с мошенниками, или иными недобросовестными контрагентами. Для этого нужно проверить документы, удостоверяющие личность граждан или пакет учредительной документации. Обратите внимание на то, что переуступать объект может только лицо, которое оформило право аренды, или его представитель.

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

Вопросы, касаемые переуступки аренды гарантированы ст. 615 ГК РФ. В ней прописаны все нюансы ее совершения, определены права сторон и их обязанности, установлен порядок регламентации.

Арендатор обязан соблюдать нормативы законодательных актов, определяющих порядок пользования чужой недвижимостью. Переуступка аренды имеет некоторые особенности, которые делают ее популярной сделкой на рынке недвижимости. К таковым относятся:

• при переуступке заключенных какой-то период времени назад контрактов, новый собственник приобретает объект по старой цене (что довольно выгодно),
• больше всего подобные соглашения встречаются в центре городов, где находятся объекты, приносящие наибольшую прибыль предпринимателю,
• арендатор может увидеть объект «в деле», насколько он востребован у покупателей, какую приносит прибыль бизнес, размещенный там,
• предыдущий арендатор получает согласно договору денежную компенсацию, передавая на объект права без проведения конкурса.

При передаче прав аренды объекта, относящегося к собственности муниципалитета, требуется участие в конкурсе, либо осуществить процедуру без такового, договорившись о величине комиссионных.

Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором. Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор.

Согласно контракта переуступки права сдачи земли все обязательства арендатора берет на себя следующий арендатор, к которому перейдут все права и обязанности арендатора. Первоначальный арендатор вычеркивается из правоотношений между арендодателем и третьим лицом, к которому перешли права. Особенности составления также отличаются от субаренды и подлежат регистрации.

Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в отдельной публикации, а в этой статье мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.

Покупаем и переуступаем права на аренду земли

Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.

Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.

Соглашение, подписанное сторонами и заверенное печатями, необходимо зарегистрировать в земельном комитете. Для начала нужно подать следующий комплект документов:

• Физические лица подают копию паспорта, юридические – выписку из госреестра (ЕГРЮЛ).
• ИНН (для физических лиц) или ОГРН (для юридических лиц).
• Заверенная печатью налоговой инспекции выписка, содержащая код общероссийских классификаторов (предоставляется только юрлицами).
• Договор аренды (оригинал с подписями и печатями и распечатанная копия).
• Кадастровая карта земельного участка.
• Копия свидетельства о регистрации прав на землю, заверенная печать.
• План уступаемого земельного надела, оформленный в масштабе 1:500.

Уведомление о том, что арендатор передает свои полномочия и обязанности в отношении землевладения новому арендатору направляется владельцу земельного надела в разумный срок после заключения соглашения в письменной или другой доступной форме, но так, чтобы арендатор был уверен в получении собственником данного уведомления.

Если же уведомление не было направлено арендатором в разумный срок, то владелец земли имеет право потребовать компенсации убытков.

В первую очередь, запрет на уступку накладывается тогда, когда он прописан в соглашении. Но даже если сам собственник земли не против переуступки, бывают ситуации, в которых переуступить право на землю нельзя:

• Если постройки, возведенные на данном землевладении, построены без разрешения на соответствующую постройку.
• Если данный земельный надел является спорным имуществом и в настоящий момент ведется его межевание, или выясняется его принадлежность в суде и иных инстанциях.
• Если участок находится в залоге (например, арестован приставами).
• Когда предыдущий арендатор не оплатил выкупную цену.

Процесс переуступки права аренды не влечет за собой серьезных проблем. Доверить оформление необходимой документации можно как грамотному юристу, как и справиться самому. В настоящее время большинство сделок регистрируется через МФЦ, где специалисты помогут гражданам правильно оформить бумаги. Не лишним будет и знание хотя бы основных статей Земельного кодекса.

Право на переуступку возможно только если изначальный договор был официально зарегистрирован. Поэтому так важно совершать сделки открыто, регистрируя их в соответствующих органах- в дальнейшем это может защитить вас от недобросовестных партнеров.

Переуступка права аренды земельного участка

В случае уступки прав на земельный объект, выделенный на правах аренды, арендатор после подписания договора обязан:

1. Зарегистрировать уступку прав. Арендные отношения, период действия которых превышает год, подлежат госрегистрации, поэтому после подписания договора, последний нужно передать в Росреестр.
2. В разумный срок уведомить собственника земельного участка, то есть первоначального арендодателя. Данное условие подлежит обязательному соблюдению, если период аренды превышает 5 лет. Документ составляется в произвольной форме. Если уведомление о переуступке права аренды земельного участка не будет отправлено, собственник объекта вправе обратиться в суд, чтобы взыскать возникшие вследствие нарушения установленных правил убытков.

Нередко передача прав арендатора третьему лицу становится причиной споров и разбирательств в суде, в связи с чем важно рассмотреть вопрос правомерности заключения рассматриваемого договора.

Главным основанием оспаривания действий арендатора выступает отсутствие прав на передачу арендованного имущества в пользование иного лица. Мнения юристов на этот счет разнятся, однако вот, что поясняет Арбитражный суд.:

Если исходный договор содержит положение о запрете либо получении согласия собственника на уступку прав аренды, а сам договор заключен до введения в действие Земельного кодекса РФ, арендатору следует руководствоваться условиями договора.

Это означает, что в данном случае приоритетное значение имеет внесенный в соглашение запрет. В иных случаях арендатору не требуется разрешения арендодателя на передачу своих прав другому лицу.

Исключением можно считать обстоятельства, когда вновь принятый закон содержит указание на то, что его действие распространяется на все ранее возникшие правоотношения.

Тем не менее, практика показывает, что в некоторых моментах арендатор может оказаться не прав. И вот почему. Суть в том, что существуют установленные земельным законодательствам правила передачи государственного или муниципального участка земли в пользование граждан и организаций. В большинстве случаев такие земли передаются в аренду по результатам проведенных торгов.

Выделенные подобным образом участки в силу ст. 448 ГК РФ не могут быть переданы в пользование иных лиц, следовательно, арендатор, не согласовавший такую возможность, нарушает явный запрет, установленный на уровне федерального законодательства.

На этом основании собственник имущества (он же арендодатель и организатор торгов) вправе предъявить иск о признании совершенной сделки недействительной ввиду ее ничтожности. Договор уступки прав в этом случае прекращает свое действие, а все связанные с прекращением арендных отношений убытки подлежат взысканию с недобросовестного арендатора земли. О возможных юридических последствиях важно подумать до заключения договора уступки арендных прав.

Исходя из основополагающих норм гражданского и земельного законодательства, несложно вычленить законные основания, препятствующие заключению сделки.

В качестве таковых может выступать одно из следующих:

1. Получение участка в аренду по результатам аукциона.
2. Наличие прямого запрета на переуступку в первоначальном договоре.
3. Несоответствие назначения участка запланированному арендатором виду использования. В данном случае предполагается, что арендатор будет использовать участок под цели вразрез тем, которые определил собственник. К примеру, если гражданин намеревается строить жилой дом на землях, отведенных исключительно под ведение сельского хозяйства. В таких случаях первоначально требуется, чтобы собственник земли изменил вид разрешенного использования.
4. Присутствие на земельном участке неузаконенных построек.
5. Наличие зарегистрированных в отношении земельного объекта обременений или ограничений. В данном случае препятствием к заключению рассматриваемого договора может стать судебный арест или запрет на совершение регистрационных действий.
6. Задолженность арендатора перед арендодателем (собственником) земли. В силу закона арендодатель вправе в любой момент по своей инициативе расторгнуть договор с арендатором, если тот не исполняет взятые на себя обязательства, а данное обстоятельство повлечет недействительность заключенной сделки.

Подытожим вышеизложенное, чтобы обозначить главные моменты, касающиеся уступки прав аренды земли. Итак, арендатор, желающий компенсировать свои убытки вследствие неиспользования арендованного объекта должен помнить о следующих моментах:

1. Рассмотренная процедура не предусматривает смены участников арендных отношений, указанных в первоначальном договоре. Новый арендатор заключает соглашение с прежним при сохранении исходных условий и собственника земли.
2. Переуступка прав допускается только в случае отсутствия прямого запрета, установленного законом и ограничений, заложенных в договоре аренды. При этом важно знать, что первоначальный арендодатель не может вносить в текст договора положения, противоречащие действующему законодательству.
3. Новый пользователь может использовать участок исключительно в разрешенных законом и первоначальным арендодателем целях.
4. Арендатор земли не вправе изменять исходные условия, за исключением величины арендной платы.
5. Если сделка заключается на период более 5 лет, регистрация в органах Росреестра и уведомление собственника земли о совершенной сделке обязательны.
6. Если срок менее 5 лет регистрация в Росреестре и уведомление собственника не требуется.
7. Срок переуступки не может превышать периода действия первоначального договора аренды.

ВС применил эстоппель в деле о переуступке аренды лесного участка

К недостаткам относятся:

• могут появиться скрытые недостатки территории;
• собственник может продать землю;
• иногда требуется согласие собственника;
• при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
• возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
• новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
• если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
• у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

• дата заключения договора;
• реквизиты участников сделки;
• сведения об арендуемой земле;
• арендная плата;
• условия расторжения сделки;
• сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон) вправе осуществить его перенаем (т.е. передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя земельного участка при условии его уведомления в разумный срок (если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное). В этом случае ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Это следует из совокупности норм п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и перевода долга (гл. 24 ГК РФ). На это указано, например, в Письмах Минфина России от 12.10.2009 N 03-05-05-03/12, ФНС России от 01.08.2011 N ЕД-4-3/[email protected] Такая точка зрения поддержана судебной практикой (см., например, Определение ВАС РФ от 23.05.2012 N ВАС-5805/12 по делу N А26-10902/2010). Вопрос о применении положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества рассмотрен в Путеводителе по судебной практике. Аренда. Общие положения.

Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенаем), как и сам договор аренды земельного участка (заключенный на срок не менее года), оформляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Это следует из п. п. 1, 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. п. 1, 2 ст. 389, п. 4 ст. 391, п. п. 1, 2 ст. 609 ГК РФ.

Вопросы о государственной регистрации соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, рассмотрены в Путеводителе по судебной практике. Аренда. Общие положения.

Сумму НДС, предъявленную прежним арендатором в составе платы за перенаем, организация принимает к вычету на основании счета-фактуры, оформленного с соблюдением требований законодательства, и при условии, что приобретенные арендные права предназначены для использования в облагаемых НДС операциях (т.е. данный земельный участок предназначен для использования в облагаемой НДС деятельности), приняты к учету, и при наличии соответствующих первичных документов (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172, п. 2 ст. 169 НК РФ).

В данной консультации исходим из предположения, что указанные условия принятия НДС к вычету выполняются.

Действующими нормативными актами, регулирующими бухгалтерский учет, не установлен какой-либо специальный порядок отражения в учете затрат, связанных с перенаймом. Такой порядок организация должна разработать самостоятельно исходя из норм действующих ПБУ, а также международных стандартов финансовой отчетности. При этом действующие ПБУ применяются в части аналогичных или связанных фактов хозяйственной деятельности, определений, условий признания и порядка оценки активов, обязательств, доходов и расходов (п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (ПБУ 1/2008), утвержденного Приказом Минфина России от 06.10.2008 N 106н).

Для учета указанных затрат организации следует определить, соответствуют понесенные затраты критериям их признания в качестве актива или же они должны быть признаны расходом.

Общие критерии признания в учете затрат в качестве актива установлены Концепцией бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ России 29.12.1997).

Согласно п. 7.2 Концепции активами считаются хозяйственные средства, контроль над которыми организация получила в результате свершившихся фактов ее хозяйственной деятельности и которые должны принести ей экономические выгоды в будущем. Такое понятие, как контроль над хозяйственными средствами, Концепцией не раскрыто. Однако оно присутствует, в частности в МСФО (IAS) 38 «Нематериальные активы», введенном в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н, согласно п. 13 которого предприятие контролирует актив, если обладает правом на получение будущих экономических выгод, проистекающих от лежащего в его основе ресурса, а также на ограничение доступа других лиц к этим выгодам. Способность предприятия контролировать будущие экономические выгоды от нематериального актива обычно вытекает из юридических прав, которые могут быть реализованы в судебном порядке, либо иным способом.

По договору перенайма у организации возникает юридическое право вступить в качестве нового арендатора в договор аренды. Однако иных прав, в том числе прав извлекать экономические выгоды из арендуемого имущества, договор перенайма не предусматривает. Указанные экономические выгоды будут извлекаться из договора аренды, и за это будет уплачиваться соответствующая арендная плата. В связи с чем, на наш взгляд, можно говорить о том, что контроль над хозяйственными средствами в виде затрат, связанных с перенаймом, а также возможность извлекать экономические выгоды из ресурса, лежащего в их основе (получение прав и обязанностей арендатора), у организации отсутствуют. При таком подходе затраты на перенаем можно рассматривать как не удовлетворяющие критериям их признания в качестве актива .

Соответственно, такие затраты должны быть признаны расходом, что следует из п. 2 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, п. п. 8.6.3, 8.6.5 Концепции.

Отметим, что такой подход соответствует требованию осмотрительности (большей готовности к признанию в бухгалтерском учете расходов и обязательств, чем возможных доходов и активов, не допуская создания скрытых резервов) (абз. 4 п. 6 ПБУ 1/2008).

Затраты на перенаем земельного участка, используемого в производственных целях, признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). Расходы признаются при выполнении условий, предусмотренных п. 16 ПБУ 10/99. В отношении платы за перенаем такие условия считаются выполненными на дату вступления в арендные права, т.е. на дату государственной регистрации перенайма.

В отношении расходов в виде госпошлины за регистрацию перенайма условия признания расходов выполняются на дату подачи документов на государственную регистрацию (поскольку именно в этот момент, как указывалось выше, возникает обязанность по уплате госпошлины).

По общему правилу расходы по обычным видам деятельности формируют себестоимость продукции (товаров, работ, услуг) и признаются в отчете о финансовых результатах в том отчетном периоде, в котором признается доход от их продажи (п. п. 9, 19 ПБУ 10/99).

Напомним, что правила учета затрат и исчисления себестоимости устанавливаются отдельными нормативными актами и методическими указаниями по бухгалтерскому учету (как правило, отраслевыми) (п. 10 ПБУ 10/99). В данной консультации порядок формирования себестоимости продукции (работ, услуг), в которой учтены затраты на перенаем, не рассматривается и бухгалтерские записи, связанные с ее списанием, не приводятся.

Бухгалтерские записи по рассматриваемым операциям производятся в соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, и приведены в таблице проводок .

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Вопрос: Прошу разъяснить, подлежит ли уплате налог на добавочную стоимость при безвозмездной переуступке прав аренды на незастроенный земельный участок под личное подсобное хозяйство от одного физического лица другому физическому лицу. Земельный участок находится в муниципальной собственности. Какие налоги необходимо уплатить в связи с данной переуступкой прав и каким образом определить налоговую базу по налогу на добавочную стоимость в случае, если указанный налог подлежит уплате?

Ответ: В связи с письмом по вопросам налогообложения при переуступке прав аренды земельного участка одним физическим лицом другому физическому лицу на безвозмездной основе Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает следующее.

На основании пункта 1 статьи 143 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются организации, индивидуальные предприниматели и лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, определяемые в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле.

Таким образом, при переуступке прав аренды земельного участка одним физическим лицом другому физическому лицу на безвозмездной основе налог на добавленную стоимость не уплачивается.

Вопрос: Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, заключил договор переуступки права аренды земельного участка, арендованного у муниципалитета, с третьим лицом.

Включается ли указанный доход, полученный от переуступки права аренды земельного участка, в налогооблагаемую базу по УСН?

Должен ли предприниматель исчислить и уплатить НДС с суммы, полученной им по договору уступки права аренды земельного участка?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу применения упрощенной системы налогообложения и на основании информации, изложенной в письме, сообщает следующее.

На основании пункта 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, которые предусмотрены в статье 251 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 249 Кодекса выручка от реализации имущественных прав (в том числе арендных прав) для целей исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы, признается доходом от реализации.

Таким образом, сумма, полученная индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, по договору уступки права аренды земельного участка является доходом, облагаемым налогом, уплачиваемым в связи с применением упрощенной системы.

Что касается исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость, сообщаем следующее.

Согласно пункту 3 статьи 346.11 Кодекса индивидуальные предприниматели, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением этого налога, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации, а также налога, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 Кодекса.

Кроме того, на основании пункта 5 статьи 346.11 Кодекса индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных Кодексом. В связи с этим такие индивидуальные предприниматели признаются налоговыми агентами по налогу на добавленную стоимость в случаях, предусмотренных статьей 161 Кодекса.

Каким будет налог при переуступке права на земельный участок?

Индивидуальный предприниматель (ИП), применяющий УСН, должен включить в налоговую базу доход, полученный по договору уступки права аренды земельного участка.

Что касается НДС, то необходимо исходить из следующего.

ИП, перешедшие на УСН, не признаются его плательщиками. Исключение — ввоз товаров, а также осуществление операций в соответствии с концессионным соглашением, договорами простого товарищества и доверительного управления имуществом. Кроме того, такие ИП не освобождаются от обязанностей налоговых агентов по НДС.

Хозяйство взяло в аренду земельный участок. Но через некоторое время решило переуступить право аренды сторонней организации. Разобраться в нюансах налогообложения такой сделки нам поможет письмо ФНС России от 1 августа 2011 г. № ЕД-4-3/12444.

Практические аспекты сделки На практике сделки по уступке права аренды земельного участка являются достаточно распространенными. Ведь максимальный срок аренды, если участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, составляет 49 лет. Основание – пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

А для других категорий земель срок аренды вообще не ограничен.

При длительной же аренде арендатор получает практически такие же права в отношении земельного участка, как и его собственник (за исключением только права распоряжения землей).

Кроме того, действующее законодательство не ограничивает количество сделок по уступке права аренды земли в отношении одного и того же участка. Иными словами, возможна последовательная замена не одного, а даже нескольких арендаторов.

Уведомление о сделке арендодателя земли Хозяйство может владеть землей не только на праве собственности (ст. 15 Земельного кодекса РФ), но и на праве аренды (ст. 22 Земельного кодекса РФ). Нас интересует второй случай.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), только получив на это согласие арендодателя.

Данная норма является общей. А касаемо именно земли, ее уточняет пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ. Здесь указано, что арендатор земельного участка может передать свои права и обязанности по договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды земли.

Иначе говоря, для переуступки права аренды земли получать согласие арендодателя не нужно, его достаточно лишь уведомить о сделке.

При этом в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 разъяснено, что такое уведомление должно быть направлено собственнику земли в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом. В противном случае арендодатель вправе предъявить хозяйству (первоначальному арендатору) требование о возмещении возникших в связи со сделкой убытков. Такое право ему дает статья 22 Земельного кодекса РФ.

Разумеется, передать свои права и обязанности арендатор может на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды, права по которому он передает. Основание – пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

При передаче права пользования участком третьему лицу ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор. При этом заключать с собственником земли новый договор аренды ему не требуется (п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Регистрация договора аренды Земля является одним из видов недвижимого имущества, поэтому права на нее подлежат государственной регистрации, что следует из пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.

Регистрации подлежит и договор аренды земельного участка, если он заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса РФ уступка права требования по сделке, которая подпадает под государственную регистрацию, также должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки.

Таким образом, договор уступки права аренды земельного участка, если срок аренды превышает один год, должен быть зарегистрирован в порядке, определенном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

НДС при передаче права аренды Право аренды земли представляет собой имущественное право требовать у арендодателя предоставления арендатору земельного участка в пользование. Это следует из статьи 128 Гражданского кодекса РФ.

При этом гражданское законодательство называет имущественные права одним из видов имущества. А в целях налогообложения, согласно пункту 2 статьи 38 Налогового кодекса РФ, они представляют собой отдельный самостоятельный объект.

В общем случае передача имущественных прав облагается НДС. Основание – подпункт 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ. И если реализация собственно земельных участков и долей в них не признается объектом налогообложения в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, то на операции по передаче права аренды земельного участка это положение не распространяется. Правда, есть исключение.

При аренде земли у государства или у муниципального образования, когда от имени арендодателя в пределах своих полномочий выступает орган государственной власти или местного самоуправления, арендная плата не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ. На это указывает и Минфин России в письмах от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 2 апреля 2010 г. № 03-07-11/90.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

• ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
• пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

• переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
• если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
• если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

• наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
• возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
• если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
• если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН, о чем стороны получат соответствующую выписку. Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

• изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
• удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
• квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
• выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

• К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
• Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
• Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
• Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
• Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
• Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
• Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
• Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
• Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
• В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
• Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

• Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
• Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
• Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
• Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
• Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются. Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Использование арендного земельного участка при переуступке обязует к соблюдению нескольких важных условий:

Арендуемая земля не может использоваться не по назначению	Так, если предназначением участка является сельскохозяйственное применение, то постройка жилого дома недопустима
При планировании строительства на арендованном участке	Прежде всего, надлежит получить разрешение владельца имущества
Арендованная земля частично может передаваться в субаренду	Но только с разрешения собственника
Необходимо сохранять полученный в пользование участок в первозданном виде	Речь идет об основных характеристиках объекта

Новый арендатор принимает на себя ответственность за сохранность доверенного имущества и своевременную выплату назначенных платежей.

При нарушении этих обязательств или несоблюдении иных условий договора соглашение расторгается в одностороннем порядке.

Во избежание конфликтов крайне желательно согласовывать любые действия с непосредственным собственником, даже если закон к этому не обязывает.

К сведению! Если арендодателем земли выступает государство, то любое распоряжение имуществом допускается только с разрешения уполномоченных органов власти.

То есть при переуступке муниципального участка земли, получение согласия от местной администрации обязательно.

Отдельно стоит уточнить такой момент, как переуступка права аренды части земельного участка. По договору передается весь участок, деление его на части не предполагается.

Арендатору предварительно нужно обратиться к арендодателю с просьбой о выделении части участка. Подразумевается, что будут определены границы части участка и надлежащим образом зарегистрированы.

После выдела части участка заключается отдельный договор аренды на каждый вновь образованный надел и по одному из них совершается переуступка права.

При игнорировании раздела получится, что имеется один участок земли с одним номером, но с двумя зарегистрированными арендаторами по разным договорам.

Договор уступки аренды земли составляется в свободной форме, но с соблюдением основных требований.

Бланк документа содержит такие существенные условия:

• объект договора;
• арендная плата;
• плата за переуступку;
• срок договора;
• предназначение участка;
• порядок возврата участка собственнику;
• ответственность сторон;
• имеющиеся ограничения/обременения.

Похожие записи:

• Общероссийский квалификационный справочник должностей и профессий 2021
• Значение договора коммерческой концессии и сфера его применения
• Замена гос номера автомобиля через госуслуги