Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор обмена долями в квартирах образец». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
жилых помещений г. «» 2021 г. Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Сторона-1», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Сторона-2», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Предварительный договор мены квартиры
1.1. Сторона-1 обязуется приобрести в собственность, заключить договор мены и передать Стороне-2 жилое помещение, расположенное по адресу: состоящее из комнат, общей площадью кв. м; жилой площадью кв. м.
1.2. Сторона-2 обязуется заключить договор мены со Стороной-1 и передать в его собственность принадлежащее Стороне-2 на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: состоящее из комнат, общей площадью кв. м; жилой площадью кв. м. Сторона-2 обязуется передать Стороне-1 данное жилое помещение, не обремененное какими-либо обязательствами, не находящееся под арестом, без задолженности по оплате коммунальных и иных услуг, в пригодном для проживания состоянии с произведенным косметическим ремонтом.
1.3. Меняемые жилые помещения переходят в собственность Стороны-2 и Стороны-1 после государственной регистрации договора мены и передачи их по акту приема-передачи.
2.1. Сторона-1 обязуется выплатить Стороне-2 стоимость косметического ремонта в размере рублей в течение дней с момента государственной регистрации договора мены, заключенного во исполнение настоящего предварительного договора.
3.1. Сторона-1 обязуется подготовить необходимые документы для заключения договора мены жилых помещений, указанных в п.1.1 и п.1.2 настоящего Договора.
3.2. Сторона-1 обязана оплатить расходы по государственной регистрации договора мены жилых помещений.
3.3. Сторона-2 обязана незамедлительно уведомить Сторону-1 об изменении адреса своего места проживания, паспортных и иных данных, жилищных условий, о вселении (выбытии) в занимаемое жилое помещение членов семьи и иных лиц.
3.4. Сторона-2 обязуется на период действия настоящего Договора не совершать каких-либо сделок в отношении занимаемого им и членами его семьи жилого помещения.
3.5. Сторона-1 и Сторона-2 имеют право расторгнуть настоящий Договор или изменить его условия только по соглашению сторон.
3.6. В случае расторжения настоящего Договора договор мены жилых помещений заключению не подлежит.
6.1. Все изменения, дополнения к настоящему Договору действительны, если они изложены в письменной форме и подписаны Стороной-1 и Стороной-2.
6.2. Все разногласия, возникающие в процессе заключения и исполнения Договора, решаются путем переговоров либо рассматриваются в судебном порядке.
6.3. Настоящий Договор составлен в-2 экземплярах, один из которых хранится у Стороны-1, второй – у Стороны-2. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.
Обмен недвижимостью с родственником
Особый порядок предусмотрен для жилья, в котором проживает ребенок. Если он просто прописан в квартире, подготовленной для обмена, то родители могут сменить место его регистрации на другое. В этом случае обмен может быть осуществлен без дальнейших юридических проблем.
Если несовершеннолетний является одним из собственников помещения, то ситуация усложняется. Родителям необходимо обратиться в органы опеки и попечительства по месту жительства. Опека сможет выдать заключение о том, не противоречит ли обмен интересам ребенка. Чаще всего сложности возникают при переезде в меньшее по площади жилье.
При оформлении договора мены лучше всего пользоваться услугами юриста. Он сможет проконсультировать вас об особенностях сделки при обмене квартиры или дома, о налогах, которые придется уплатить собственнику, получившему доплату, о нюансах родственного обмена жильем. При этом предварительная консультация у юриста бесплатна.
Также вы можете ознакомиться с типовым договором мены квартиры на нашем сайте.
Особенности оформления между близкими родственниками и с несовершеннолетним
Необходимость обмениваться движимым или недвижимым имуществом в нашей жизни появляется довольно часто. Это удобно, так как не нужно оформлять договор купли-продажи и платить большой налог. Что касается мены долями квартиры между близкими родственниками – здесь есть ряд нюансов и особенностей, которые мы рассмотрим в статье. Также, акцентируем внимание на ситуациях, когда сделка оформляется с участием несовершеннолетних.
Договор мены – это акт, который подтверждает совершение двухсторонней сделки на основании законодательства. Так как договор мены квартиры между близкими родственниками предполагает, что владелец доли недвижимости и желающий получить эту долю в обмен на что-то, являются одновременно и продавцами и покупателями, возникают права и обязанности у двух сторон.
Сегодня договор мены между близкими родственниками пользуется большой популярностью, так как предусматривает более лояльное налогообложение. При продаже квартиры уплачивается налог в размере 13% ее оценочной стоимость каждой стороной, а при мене – одноразово.
Главное преимущество сделки – сниженный налог. Ведь во время купли-продажи каждая сторона платит по 13% обязательного налога на сделку. Договор мены между родственниками предполагает одноразовую уплату налога, что существенно экономить бюджет каждой стороны.
Второе преимущество – это упрощенная процедура установления нового права собственности, которая занимает гораздо меньше времени на оформление.
Третье преимущество – это функциональность самого акта. Нет официальной структуры договора, стороны могут прописывать в нем все нюансы для максимальной выгоды – от доплаты до обязанностей.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Стандартные сведения договора мены:
- данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
- точное описание объектов мены;
- сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
- указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
- перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
- ответственность сторон за выполнение условий договора;
- действия при возникновении форс-мажоров и пр.
Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.
Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.
Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок – потребуется разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки. Если несовершеннолетний уже имеет паспорт, но ему пока не исполнилось 18 лет – он имеет право высказать органам опеки свое решение, поддерживает ли он обмен или нет.
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
- Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
- Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
- Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
- Появление новых обстоятельств.
г. _____________
«___»__________ ____ г.
__________________, именуем___ в дальнейшем «Сторона 1», в лице __________________, действующ___ на основании __________________, с одной стороны, и ___________________, именуем__ в дальнейшем «Сторона 2», в лице __________________, действующ___ на основании __________________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.
1.1. Каждая из Сторон обязуется передать в собственность другой Стороны одну долю в праве собственности на квартиры в обмен на другую на условиях, определенных настоящим Договором.
1.2. Сторона 1 передает Стороне 2 принадлежащую ей ______________ долю в праве общей долевой собственности на квартиру N _____ в доме, расположенном по адресу: _____________________, в обмен на принадлежащую Стороне 2 на праве собственности _____ долю в квартире N _____ в доме, расположенном по адресу: _____________________.
1.3. _______________ доля в праве общей долевой собственности на квартиру N ______ в доме, расположенном по адресу: _____________________, принадлежит Стороне 1 на основании _________________. Право собственности Стороны 1 на _______ долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру зарегистрировано в ____________________________.
Указанная квартира расположена на _________ этаже жилого ___________________ (железобетонного/кирпичного/панельного и т.д.) дома, состоит из __________ комнат, имеет общую площадь (в том числе площадь балкона с коэффициентом) ______ (___________) кв. м, площадь квартиры ______ (___________) кв. м, в том числе: жилую площадь ______ (___________) кв. м, подсобную площадь ______ (___________) кв. м, кадастровый N _____________, что подтверждается ______________________________.
Инвентаризационная оценка ___________ доли указанной квартиры составляет ______ (____________) рублей.
1.4. _______________ доля в праве общей долевой собственности на квартиру N _______ в доме, расположенном по адресу: ______________________, принадлежит Стороне 2 на основании ___________________. Право собственности Стороны 2 на _______ долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру зарегистрировано в _____________________________.
Указанная квартира расположена на _________ этаже жилого __________________ (железобетонного/кирпичного/панельного и т.д.) дома, состоит из __________ комнат, имеет общую площадь (в том числе площадь балкона с коэффициентом) ______ (___________) кв. м, площадь квартиры ______ (___________) кв. м, в том числе: жилую площадь ______ (___________) кв. м, подсобную площадь ______ (___________) кв. м, кадастровый N _____________, что подтверждается _______________________________.
Инвентаризационная оценка ___________ доли указанной квартиры составляет _____ (_____________) рублей.
1.5. Каждая из Сторон гарантирует, что является собственником передаваемого ею имущества, которое в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.
1.6. Каждая из Сторон гарантирует, что остальные участники долевой собственности отказались от покупки меняемых долей (или: не приобрели меняемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца с момента извещения о намерении обменять имущество), что подтверждается ___________________________________________.
2.1. Обмен по настоящему Договору осуществляется (выбрать нужное/возможно согласование другого порядка обмена)
— одновременно в следующий срок: «___»__________ ____ г. по следующему адресу: ____________________;
— в следующем порядке: Сторона 1 передает имущество Стороне 2 в следующий срок: «___»__________ ____ г. по следующему адресу: ____________________; Сторона 2 передает имущество Стороне 1 в следующий срок: «___»__________ ____ г. по следующему адресу: ____________________.
2.2. Право собственности на имущество, обмениваемое по настоящему Договору, переходит к Сторонам с момента государственной регистрации в ________________________________.
2.3. Имущество, подлежащее обмену по настоящему Договору,
(выбрать нужное:
— предполагается равноценным. Какие-либо денежные расчеты по Договору между Сторонами не производятся.
— является неравноценным. Разница в цене обмениваемого имущества определяется по Спецификации и составляет _____ (__________) руб., в том числе НДС _____ (__________) руб. Сторона, чье имущество в соответствии со Спецификацией стоит меньше, должна доплатить соответствующую сумму другой Стороне непосредственно до или после передачи ей имущества (возможно согласование другого срока доплаты разницы в цене)).
3.1. За нарушение сроков передачи имущества (п. 2.1 настоящего Договора) добросовестная Сторона вправе требовать с другой Стороны уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от указанной в Спецификации стоимости имущества, срок передачи которого нарушен, за каждый день просрочки.
Вариант дополнительно в случае, если доли, подлежащие обмену, являются неравноценными:
3.2. За нарушение сроков осуществления доплаты (п. 2.3 Договора), добросовестная Сторона вправе требовать с другой Стороны уплаты неустойки (пени) в размере _____ (__________) руб. от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
3.3. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
4.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: _____________________ (запретительные действия органов власти, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).
4.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение _____ дней уведомить об этом другую Сторону.
4.3. Документ, выданный _________________________ (Торгово-промышленной палатой, уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия обстоятельств непреодолимой силы.
4.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _____, то каждая из Сторон вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.
Договором мены признается соглашение, в рамках которого каждая из сторон сделки обязуется передать другой стороне недвижимый объект в обмен на другой недвижимый объект (ст. 567 ГК).
Сторонами договора мены являются продавец и покупатель, которые одновременно являются участниками договорных отношений. Каждый из них отчуждает и передает право собственности на одно принадлежащее ему имущество и приобретает право собственности на другое имущество.
Часто к такому виду соглашения прибегают граждане, готовые обменять свои квартиры по одному договору. Причем это может быть жилье неравноценное. Например, обмен происходит трехкомнатной квартиры на двухкомнатную в одном районе. Площадь их разная, стоимость тоже. Тогда стороны договариваются о доплате и заключают соответствующий договор мены. Все договоренности отражаются в его пунктах (ст. 568 ГК).
Правовая основа договорных отношений в случае мены квартиры, изложена в Гражданском кодексе. В частности следует учитывать следующие нормы ГК РФ:
- п. 1 ст. 567 – обе стороны обязуются по договору мены передать один товар в обмен на другой;
- п. 2 ст. 567 – каждая из сторон является покупателем и продавцом товара;
- гл. 30 – применяются правила аналогично сделки купли-продажи;
- пп. 1 п. 1 ст. 161 – договор мены заключается в простой письменной форме.
К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.
Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:
- когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
- отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).
Правила оформления соглашения по обмену имущества аналогичны сделке купли-продажи. Но следует прописать моменты, которые должны присутствовать в договоре мены:
- обязанность каждой из сторон одновременно передать и принять квартиру, подлежащее обмену;
- максимально точно прописать признаки каждого объекта, характеристики, позволяющие их идентифицировать (наименование объекта, его адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
- стоимость каждого из объектов, при установлении доплаты — его размер в суммовом выражении;
- сведения о правоустанавливающих документах недвижимости, подлежащей обмену;
- порядок освобождения обмениваемых площадей.
К договору необходимо составить акт приема-передачи объектов. Рекомендуется в акте прописать все оборудование и имущество, которое остается новому собственнику, а также его состояние на момент передачи.
В обязательном порядке указывается дата составления договора, реквизиты участников с каждой стороны. Скрепляется документ собственноручными подписями участников на каждом из экземпляров.
Переход прав собственности на имущество, переданное в рамках договора мены, подлежит обязательной государственной регистрации. Потому каждой из сторон сделки потребуется обратиться в регистрирующий орган со следующими документами:
- паспортом либо свидетельством о рождении, если собственник на дату совершения сделки является несовершеннолетним;
- доверенностью, заверенной нотариально, в случае, когда интересы собственника представляет доверенное лицо;
- договором мены имущества (квартиры, комнаты, дома или земельного участка);
- нотариальным согласием супруга на отчуждение совместного имущества;
- согласием органов опеки и попечительства, если собственником недвижимости является ребенок.
Документы передаются заявителем одним из удобных способов:
- через многофункциональный центр или в отделение Росреестра;
- отправлением по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого;
- через официальный сайт Росреестра в форме электронного обращения с условием подписания квалифицированным сертификатом электронной подписи (усиленной квалифицированной электронной подписью).
Регистрация договора облагается государственной пошлиной в размере 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц.
Любой вид сделок подразумевает как преимущества, так и недостатки.
Договор мены и его достоинства:
- Все участники получают своё жильё сразу. Вам не нужно в срочном порядке искать новую недвижимость, просто переезжаете в готовую квартиру.
- Оба гражданина могут получить налоговый вычет, который положен по закону.
- Если хотя бы одного человека что-то не устроило в договоре, то они могут расторгнуть его и остаться со своим предыдущим имуществом.
Минусы договора мены:
- Невозможно поменять приватизированную недвижимость на неприватизированную (муниципальную).
- Мало выбора из существующих вариантов квартир. Придётся приложить немало времени, чтобы найти подходящую лично для вас.
- Нужно будет платить подоходный налог в соответствии со статьями 38 и 39 Налогового кодекса Российской Федерации, так как такого рода операция является продажей.
Основное условия для оформления договора мены — это то, что недвижимое имущество должно находиться в собственности одного вида (обмен частной собственности на частную или муниципальной на муниципальную). Менять жильё можно в любом городе/области. Вам необязательно искать жильё в том районе, где вы раньше проживали, об этом сказано в статье номер 72 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Этот договор составляется в произвольной форме и в единственном экземпляре. После того как он составлен, вы подписываете его. Если имеете желание, то можно к этому привлечь нотариуса. Потом сделка регистрируется на государственном уровне. Факт её совершения отображается в Росреестре. В самом договоре мены ставят соответствующий штамп.
Часто возникают такие ситуации, когда с самого начала договор является недействительным и не имеет какой-либо юридической силы. В этом случае не нужно обращаться в судебное учреждение, чтобы признать его ничтожным.
Бывают случаи, когда сделку можно считать оспоримой, но для этого нужно обязательно обращаться в суд. До тех пор, пока суд не вынесет соответствующее решение, все участники должны соблюдать условия договора.
Когда сделка признаётся недействительной?
- Если одна сторона является недееспособным лицом.
- Если договор подписан лицом, которое здраво не осознавало свои действия (человек преклонного возраста, человек с заболеванием).
- Сделка совершена с обманом одной из сторон, с шантажом или другими противоправными действиями.
- Договор заключён не в соответствии с законами Российской Федерации.
- Договор подписан без согласия других собственников имущества.
- Сделка считается мнимой или притворной. (Мнимая сделка — это сделка, которая совершается лишь для вида, без цели создать ей правовые последствия. Притворная сделка — это сделка, которая создана для прикрытия другой сделки).
Чтобы признать сделку недействительной, в судебное учреждение может обратиться абсолютно любое лицо, заинтересованное в её прекращении (пострадавший или представитель какой-либо организации). После признания договора ничтожным нарушитель будет обязан выплачивать всем потерпевшим лицам компенсации за все их расходы, включая моральный ущерб.
Бланк и образец составления договора мены квартиры
4.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: _____________________ (запретительные действия органов власти, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).
4.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение _____ дней уведомить об этом другую Сторону.
4.3. Документ, выданный _________________________ (Торгово-промышленной палатой, уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия обстоятельств непреодолимой силы.
4.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _________________, то каждая из Сторон вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке. Договор Мены Долей в Праве Собственности на Квартиру Несовершеннолетними.
Оба данные договора предназначены для удовлетворения запросов потребителя и направлены на реализацию материальных благ на платной основе.
Предусмотренный ГК РФ договор мены близко находится возле договора купли-продажи, что дает возможность использовать в отношении них одинаковые законодательные нормы. Договор Мены Долей в Квартире с Участием Несовершеннолетних на Квартиру.
- Договор мены существовал еще в те времена, когда о валютных операциях не было и речи;
- Наименование сторон – в договоре мены обе стороны выступают в качестве и покупателя, и продавца, при совершении купли-продажи существует отдельно продавец и покупатель;
- Эквивалент расчета, в договоре мены это имущество с определенной стоимостью, а не деньги;
- Сторонами договора мены с новым ГК РФ теперь могут стать все участники рынка, при этом предметом обмена может стать что угодно вплоть до имущественных прав;
- Права собственности у приобретателя по договору мены возникают с момента его регистрации;
- Права и обязанности сторон по договору мены не регулируются законодательством.
Договор мены приравнивается к договору купли-продажи и потому платить налог нужно будет на общих основаниях: 13% от суммы продажи. И не важно, что фактически денег человек не увидел. С точки зрения закона, такая операция равна той, при которой человек продает свою долю в квартире и на вырученные средства покупает другую долю. Единственный вариант не платить налоги: выждать определенный срок.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
Срок оформления регламентирован законодательством, но по общим правилам составляет от 3 до десяти дней. Продлить срок может не донесение определенных документов, а также – осложнение в виде отправки запросов в другие регионы.
В соответствии с Налоговым кодексом, данная сделка облагается 13 процентами вычетами в пользу государства от общей суммы.
Но если решено произвести обмен посредством дарения, то непременно можно рассчитывать на то, что сделка будет бесплатной ввиду того, что осуществляется между родственниками.
5.1. Сторона 1 и Сторона 2 обязуются передать друг другу объекты, обмениваемые по настоящему договору, свободные от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, в нормальном состоянии, пригодном для проживания, с имеющимся на момент подписания настоящего договора санитарно-техническим, электро-, газо- и иным оборудованием, на основании передаточного акта, который оформляется одновременно с настоящим договором и является приложением к настоящему договору.
5.2. Обслуживание и ремонт жилых помещений, приобретенных Стороной 1 и Стороной 2 в собственность по настоящему договору, осуществляется ими за свой счет, пользование жилыми помещениями осуществляется Стороной 1 и Стороной 2 с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этих жилых помещениях граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.
5.3. Ответственность и права Сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются законодательством Российской Федерации.
7.1. Любая из Сторон настоящего Договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).
7.2. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается Стороной, нарушившей обязательства.
7.3. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.
7.4. Стороны не несут ответственности по настоящему Договору, если нарушение условий связано с обстоятельствами непреодолимой силы (со стихийными бедствиями, военными действиями правительственных органов и т. п.), наличие которых должно быть подтверждено [вписать нужное].
Правовая основа договорных отношений в случае мены квартиры, изложена в Гражданском кодексе. В частности следует учитывать следующие нормы ГК РФ:
- п. 1 ст. 567 – обе стороны обязуются по договору мены передать один товар в обмен на другой;
- п. 2 ст. 567 – каждая из сторон является покупателем и продавцом товара;
- гл. 30 – применяются правила аналогично сделки купли-продажи;
- пп. 1 п. 1 ст. 161 – договор мены заключается в простой письменной форме.
К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.
Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:
- когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
- отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).
Правила оформления соглашения по обмену имущества аналогичны сделке купли-продажи. Но следует прописать моменты, которые должны присутствовать в договоре мены:
- обязанность каждой из сторон одновременно передать и принять квартиру, подлежащее обмену;
- максимально точно прописать признаки каждого объекта, характеристики, позволяющие их идентифицировать (наименование объекта, его адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
- стоимость каждого из объектов, при установлении доплаты — его размер в суммовом выражении;
- сведения о правоустанавливающих документах недвижимости, подлежащей обмену;
- порядок освобождения обмениваемых площадей.
Переход прав собственности на имущество, переданное в рамках договора мены, подлежит обязательной государственной регистрации. Потому каждой из сторон сделки потребуется обратиться в регистрирующий орган со следующими документами:
- паспортом либо свидетельством о рождении, если собственник на дату совершения сделки является несовершеннолетним;
- доверенностью, заверенной нотариально, в случае, когда интересы собственника представляет доверенное лицо;
- договором мены имущества (квартиры, комнаты, дома или земельного участка);
- нотариальным согласием супруга на отчуждение совместного имущества;
- согласием органов опеки и попечительства, если собственником недвижимости является ребенок.
Документы передаются заявителем одним из удобных способов:
- через многофункциональный центр или в отделение Росреестра;
- отправлением по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого;
- через официальный сайт Росреестра в форме электронного обращения с условием подписания квалифицированным сертификатом электронной подписи (усиленной квалифицированной электронной подписью).
Если рассматривать отличительные черты договора мены, следует заострить внимание на таких моментах:
- соглашение предполагает безвозвратное отчуждение недвижимого имущества;
- предметом контракта могут выступать объекты не эквивалентные по стоимости, например, если цена одной квартиры выше стоимости другой, может быть обговорена и назначена дополнительная плата;
- равноценность объектов недвижимости выявляется сторонами сделки самостоятельно;
- право собственности на жилье по такому договору переходит одновременно после передачи бумаг каждому участнику сделки (если в пунктах контракта не прописан иной порядок).
В целом же к документу применимы общие положения договоров, если только это не противоречит пунктам соглашения и обязательствам сторон.
В случаях, когда сделка осуществляется с привлечением несовершеннолетних собственников необходима дополнительная проверка и контроль, которую будут осуществлять органы опеки и попечительства.
Для этого родители или иные законные представители несовершеннолетнего ребенка должны обратиться с заявлением в учреждение отдела образования муниципального образования, по месту проживания ребенка, о даче заключения по факту возможности проведения сделки с имуществом.
Для этого к обращению прикладываются следующие данные:
- Технические параметры о жилом помещении, которое находится в собственности лица, не достигшего 18 лет;
- Технические характеристики жилья, приобретаемого в результате мены.
- Сведения о заявителе и несовершеннолетнем (паспорт гражданина РФ, свидетельство о рождении).
По результатам рассмотрения руководителем отдела по организации опеки и попечительства будет дано заключение, дающее право на совершение сделки, либо отказ в совершении регистрационных действий.
Предварительный договор мены квартиры: образец 2021 года
В гражданском законодательстве установлены два понятия: «мена» и «обмен». Указанные фразы не являются синонимами и требуют четкого их использования в актах, заполняемых и регистрируемых при исполнении условий сделок с недвижимостью.
Обмен – понятие, используемое при смене нанимателей муниципального имущества. В случае с собственниками и принадлежащим им недвижимостью используется договор мены.
После изменений, вступивших в силу в 2005 году сделки, совершаемые между собственниками и нанимателями по обмену жилыми помещениями, признаются незаконными и, соответственно, не регистрируются.
Договор мены представляет собой способ реализации гражданских прав физических и юридических лиц в виде передачи прав на принадлежащее им недвижимое имущество другому лицу – стороне сделки. В ответ на совершенные действия контрагента, вторая сторона договора передает свои права собственности первой стороне.
Подобные сделки имеют двух субъектов, каждый из которых принимает на себя роль и продавца и покупателя. Второе отличие от типового договора купли-продажи складывается в отсутствии платы за проданное имущество, поскольку здесь речь идет об обмене равнозначных объектов.
В некоторых случаях может присутствовать компенсация, являющаяся доплатой, если полученная жилплощадь по каким-либо параметрам лучше проданной.
Договор мены равноценных квартир
(дата и место заключения договора прописью)
гр. РФ _____________________________, «_____» _________________ года
рождения, паспорт серия ___________ N _______________, выдан ____________
____________________________ «_____» ____________ года, код подразделения
______________, состоящий в браке, зарегистрированный по месту жительства
по адресу: ______________________________________, именуемый в дальнейшем
«Сторона 1», с одной стороны
и гр. РФ ___________________________, «____» __________________ года
рождения, паспорт серия ______ N ________________, выдан ________________
____________________________ «____» _____________ года, код подразделения
____________, зарегистрированный по месту жительства по адресу: _________
____________________________________, именуемый в дальнейшем «Сторона 2»,
с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Стороны производят мену принадлежащего им на праве собственности
недвижимого имущества в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим
2. Я, ______________________________________________, обязуюсь передать в
собственность __________________________________ квартиру, находящуюся по
адресу: _____________________________________________. Указанная квартира
расположена на ____________ этаже жилого железобетонного (кирпичного,
панельного и т.д.) дома, состоит из _________ комнат, имеет общую площадь
(в том числе площадь балкона) — _________ (______________________) кв. м,
(цифрами и прописью)
площадь квартиры — ________________ (____________________________) кв. м,
(цифрами и прописью)
в том числе: жилую площадь — _________ (_________________________) кв. м,
(цифрами и прописью)
подсобную площадь — ____________ (___________________) кв. м, кадастровый
(цифрами и прописью)
N _____________________________, что подтверждается техническим паспортом
жилого помещения (квартиры), составленным _______________________________
(указать наименование учреждения,
____________________________________________________________ по состоянию
осуществляющего техническую инвентаризацию недвижимого имущества)
на «_____» ______________________ года, имеет все виды благоустройства.
3. Указанная квартира принадлежит _______________________________________
на праве собственности на основании договора мены квартир от «__________»
_________________ года, удостоверенного _____________________, нотариусом
государственной нотариальной конторы города _____________________________
(указать название населенного пункта
_______________________________ нотариального округа ___________________,
и наименование нотариального округа)
р. N ______________, зарегистрированного в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество «_____» ________________________ года за
N ___________________. Право собственности ______________________________
на указанную квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним «_____» _______________ года,
запись регистрации N ________________________________, что подтверждается
Свидетельством о государственной регистрации права серии ________________
N ________________ выданным _____________________________________________
(наименование органа, осуществляющего
государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним)
«____» ____________________ года.
4. Инвентаризационная стоимость квартиры, находящейся по адресу: ________
_____________________, составляет ________________ (____________________)
(сумма цифрами и прописью)
руб. _____________ коп.
____________________________________________, именуем___ в дальнейшем «Сторона 1», в лице __________________________________, действующ___ на основании __________________________________, с одной стороны, и __________________________________________, именуем__ в дальнейшем «Сторона 2», в лице _____________________________________________, действующ___ на основании __________________________________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.
1. Предмет Договора
1.1. Стороны договорились о заключении в течение двадцати четырех месяцев с даты подписания настоящего Договора договора мены принадлежащего им на праве собственности недвижимого имущества.
Квартира, расположенная по адресу: г. ______________________________________, ул. ____________________________________, д. __, корп. __, кв. __, состоящая из одной жилой комнаты, площадью (с учетом лоджий, балконов и прочих летних помещений) _____ (________________) кв. м, общей площадью (без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений) ______ (___________________) кв. м, жилой площадью _____ (________________) кв. м (далее — Квартира) к моменту подписания договора мены должна быть оформлена в собственность Стороны 1,
что будет подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г._____________________________, и будет передана в обмен на
жилое помещение в ___-комнатной коммунальной квартире, расположенное по адресу: г. _______________________________, ул. _______________________________________, д. __, кв. ___, состоящее из одной жилой комнаты N ____, площадью (с учетом лоджий, балконов и прочих летних помещений) ______ (_________________) кв. м, общей площадью (без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений) _______ (__________________) кв. м и жилой площадью ______ (_____________________) кв. м (далее — Помещение (Комната), находящееся в собственности ______________________, являющегося Очередником.
Указанная Комната расположена в ____-комнатной коммунальной квартире площадью (с учетом лоджий, балконов и прочих летних помещений) _____ (___________________) кв. м, общей площадью (без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений) _______ (____________________) кв. м и жилой площадью ________ (_______________________) кв. м.
1.2. Обмениваемое Помещение принадлежит Стороне 2:
право собственности на Комнату N _____ принадлежит _________________________ на основании договора от __.__.____ г. N _______, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, от __.__.____ г., бланк Свидетельства, серия _______________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации от __.__.____ г. N ____________, условный номер ________________.
2. Условия предварительного Договора мены
2.1. Выкупная стоимость квартиры, которая будет передана в собственность Стороне 1, согласно приложению N ____ к распоряжению по Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города __________________________ от __.__.____ г. N _____ определяется в размере __________________________ (________________________________) рублей ___ копеек.
2.2. Сторона 1 гарантирует, что квартира свободна от любых обязательств, а именно: никому другому не продана, не заложена, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц. Никаких иных сделок Стороной 1 в отношении этой квартиры не осуществлялось.
2.3. Квартира переходит в собственность Стороны 1 после государственной регистрации права собственности Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г.____________________________________. Сторона 2 принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Квартиры с соблюдением действующих единых
правил и норм, а также участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.
2.4. Стороны согласились, что передаваемая в обмен на Комнату с доплатой разницы стоимости Квартира, приобретаемая Стороной 2 с помощью кредитных средств по договору мены, будет находиться в залоге у Коммерческого Банка «Московское ипотечное агентство» (Открытое Акционерное Общество) (далее — Залогодержатель) с момента государственной регистрации права собственности Стороны 2 на Квартиру в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
При этом «Сторона 2» становится Залогодателем.
Последующая ипотека без согласия Залогодержателя не допускается.
Сделка мены – это гражданско-правовой акт, по которому один субъект передает свой объект недвижимости (квартиру, дом, земельный надел) во владение другому лицу взамен на его равнозначный объект собственности (либо неравноценный с доплатой).
Условия оформления договора мены в российском законодательстве закреплены в статье № 567 ГК. При этом главным условием является то, что объекты сделки должны принадлежать ее участникам, то есть находиться в их собственности. Заключая данное соглашение, стороны подписывают определенные обязательства, согласно которым и происходит сам акт передачи собственности друг другу.
Для того, чтобы оформить предварительный акт, необходимо руководствоваться такими общепринятыми положениями:
- указать сведения о передаваемом имуществе – что на что меняется — дом, квартира, земельный участок и так далее;
- зафиксировать данные о сторонах сделки – их ФИО, адрес проживания;
- обозначить, когда будет заключен основной акт – точная дата и место;
- указать время, когда было заключено соглашение;
- поставить роспись (должны обе стороны).
Особенности заключения договора мены квартиры
Заключенный документ должен обязательно быть зарегистрированным в кадастровой палате. В противном случае он будет считаться недействительным. При обращении в регистрационный орган обе стороны должны взять с собой такие бумаги:
- само соглашение, в которое включены все сведения об участке – площадь, месторасположение и так далее;
- кадастровые бумаги (паспорта) на надел;
- чертежи участка с обозначением всех находящихся на нем строений;
- оценочный акт, произведенный кадастровыми экспертами.
Акт передачи квартиры взамен на равнозначное имущество необходимо составлять строго в соответствии с основными требованиями к данному документу. Оформление его должно происходить по шаблону, скачать который вы сможете по ссылке.
В случае заключения соглашения с доплатой, нужно обязательно указать точный размер доплаты в самом документе сделки.
Согласно законодательству нашей страны, недвижимое имущество, не принадлежащее участникам сделки, обмену не подлежит. Обязательным условием мены является тот факт, что объекты являются собственностью сторон.
Налогообложение
При заключении акта, его участники должны знать, что если сделка равнозначная и происходит без доплаты, то она подлежит не налогообложению. Госпошлина за подачу договора с доплатой и соглашения мены земельного участка должна быть уплачена в рамках налоговой декларации о доходах, поскольку в данном случае доплата является доходом гражданина.
Заключаем предварительный договор мены с доплатой и по нему отдаем часть денег. Передача денег по ПД вопрос спорный, но по другому не получается.
И еще может кто сталкивался, сейчас согласие органов опеки и попечительства, если отчуждается квартира в которой прописан несовершеннолетний, не требуется. У нас условия несовершеннолетнего ухудшаются, чем это может грозить впоследствии, сейчас ведь ничего не нарушаем.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР МЕНЫ КВАРТИР
«____» апреля 2007г.
_____________________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Сторона 1» и ______________________________, именуемый в дальнейшем «Сторона 2», вместе именуемые Стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора. Общие положения.
1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор мены квартир (далее – Основной договор), характеристики которых указаны в п. 1.2. настоящего договора в срок и на условиях, установленных настоящим договором:
а) Сторона 1 обязуется передать в собственность Стороны 2, принадлежащую Стороне 1 на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: _______________________________________ (далее по тексту – Квартира 1), а Сторона 2 обязуется передать в собственность Стороны 1, принадлежащую Стороне 2 на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: _____________________________ (далее по тексту – Квартира 2).
Квартира 1 принадлежит Стороне 1 на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры, Свидетельства о государственной регистрации права серии № , выданного _______________________________ регистрационный №___.
Квартира 2 принадлежит Стороне 2 на праве собственности на основании Договора купли-продажи квартиры, Свидетельства о государственной регистрации права серии № , выданного _______________________________ регистрационный №___.
1.2. Характеристика Квартиры 1 и Квартиры 2 (далее вместе именуемые – Квартиры):
а) Квартира 1 расположена на 5 этаже 5 этажного дома, состоит из двух комнат, ванной комнаты, туалета, кухни. Жилая площадь Квартиры – кв.м., общая площадь Квартиры кв.м.
б) Квартира 2 расположена на 1 этаже 9 этажного дома, состоит из двух комнат, ванной комнаты, туалета, кухни. Жилая площадь Квартиры – кв.м., общая площадь Квартиры – кв.м.
1.3. Сведения об обременениях (ограничениях):
а) Квартира 1 на момент подписания настоящего договора в споре и под запретом (арестом) не состоит, не обременена правами третьих лиц.
б) Квартира 2 на момент подписания настоящего договора находится в залоге (ипотеке), согласно договору кредита от № и договору об ипотеке от №
1.4. Сторона 1 и Сторона 2 гарантируют, что обязуются не совершать в период действия настоящего договора никаких сделок, могущих повлечь возникновение прав третьих лиц на Квартиры.
1.5. Сторона 2 гарантирует, что к моменту заключения основного договора в отношении Квартиры № 2 будет прекращен залог (ипотека), указанный в пункте 1.3. б настоящего договора.
2. Срок, порядок заключения и форма Основного договора.
2.1. Основной договор заключается в срок до «__» ________ 200__г.
Любая из Сторон вправе направить другой Стороне письменное требование о заключении Основного договора путем вручения лично Стороне под расписку или заказным письмом с уведомлением.
2.2. Сторона, получившая от другой Стороны требование о заключении Основного договора, обязана в течение 14 рабочих дней предоставить другой Стороне документы, необходимые с ее стороны для подписания Основного договора, а также государственной регистрации перехода права собственности на Квартиры, и подписать Основной договор, в том числе следующие документы:
выписку из финансово-лицевого счета;
расширенную выписку из домовой книги;
выписку из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
справку о том, что Стороны не состоят на психоневрологическом учете;
разрешение (согласие) органов опеки и попечительства, если в квартире проживают несовершеннолетние члены семьи собственника;
документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным и иным платежам за Квартиру, предусмотренные законодательством Российской Федерации;
согласие супругов Сторон на заключение Основного договора нотариально заверенное.
2.3. Основной договор совершается в простой письменной форме. Основной договор подается на государственную регистрацию перехода права собственности на Квартиры в течение трех рабочих дней с момента его подписания.
2.4. Каждая из Сторон совершает самостоятельно и за свой счет юридические и иные действия, необходимые с ее Стороны для государственной регистрации перехода права собственности на Квартиры.
3. Существенные условия Основного договора.