Как отменить разрешение на строительство законодательно

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отменить разрешение на строительство законодательно». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Юридическая фирма «Бреева, Емельянов и партнеры»

2. Разрешение на строительство отменено незаконно. Как взыскать убытки?

3. Разрешение на строительство – не требуется! Изменения в законодательстве!

4. Разрешение на строительство, выданное с нарушением закона, должно быть отменено

5. Минстрой разъяснил порядок продления разрешений на строительство

6. 1.6. Разрешение на строительство

7. Отмена выданного разрешения на строительство

Start up проекты
Корпоративные отношения
- Реструктуризация бизнеса
- Структурирование организаций
- Сопровождение отношений с бизнес партнером
Корпоративные конфликты
- Внесудебное разрешение корпоративных конфликтов
- Судебное разрешение корпоративных конфликтов
Недвижимость и строительство
Суд и арбитраж
Защита интеллектуальной собственности

Юридическая фирма «Бреева, Емельянов и партнеры»

В подтверждение затрат на консервацию застройщик представил:

заключенное с генподрядчиком соглашение к договору подряда (стороны договорились прекратить выполнение строительных работ, провести инвентаризацию объекта, оформить все документы по фактически выполненным работам, провести консервацию объекта в соответствии с локальной сметой);
акт выполненных работ по консервации.

Ответчик возражал: застройщику не выдавалось предписание о проведении консервации, расходы не подтверждены.

Судьи указали следующее. Пунктом 9 Правил проведения консервации (Постановление Правительства РФ от 30.09.2011 № 802) предусмотрено, что в состав работ по консервации объекта входят в том числе:

создание конструкций, принимающих проектные нагрузки (в том числе временных);
монтаж оборудования, дополнительно закрепляющего неустойчивые конструкции и элементы, или демонтаж таких конструкций и элементов;
освобождение емкостей и трубопроводов от опасных и горючих жидкостей, закрытие или сварка люков и крупных отверстий;
приведение технологического оборудования в безопасное состояние;
отключение инженерных коммуникаций, в том числе временных (за исключением тех, которые необходимы для обеспечения сохранности объекта);
принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки.

При этом застройщик в течение 10 календарных дней после принятия решения о консервации объекта обязан уведомить об этом не только подрядчика, но и орган, выдавший разрешение на строительство (реконструкцию), а также орган государственного строительного надзора в случае, если строительство (реконструкция) объекта подлежит государственному строительному надзору (п. 10 Правил проведения консервации).

Согласно п. 13 этого документа заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до возобновления строительства застройщик обязан направить в названные органы уведомление о возобновлении строительства объекта.

Однако застройщик не подтвердил уведомление ответчика о консервации объекта строительства и о возобновлении строительства.

Кроме того, застройщик не представил:

акт инвентаризации;
локальную смету на выполнение работ по консервации.

Обратите внимание: указанная в дополнительном соглашении стоимость консервации не может являться обоснованной, поскольку обозначена до проведения совместного осмотра, инвентаризации объекта и составления локальной сметы расходов на консервацию.

Акт о приемке выполненных работ по консервации объекта не содержит расшифровки (видов) проведенных на объекте работ.

Выводы судей:

нарушена процедура проведения консервации объекта;
наличие обоснованных убытков, связанных с консервацией, не доказано ни по праву, ни по размеру.

В подтверждение периода простоя и его стоимости застройщик представил акты о возмещении подрядчику расходов, связанных с простоем башенного крана.

Отказ во взыскании с администрации этих убытков арбитры обосновали так. В соответствии с п. 1 ст. 704 ГК РФ (работа выполняется иждивением подрядчика – из его материалов, его силами и средствами) и условиями договора в стоимость выполняемых работ уже включены все затраты, в том числе непредвиденные расходы, как, например, связанные с работой башенного крана. С учетом того, что все риски в работе, в том числе вызванные возможным простоем в работе, условиями договора, возложены на подрядчика, расходы, связанные с простоем башенного крана, даже если таковые были, не должны были выходить и не вышли за пределы общей стоимости работ по договору.

Документами, свидетельствующими о работе башенного крана на объекте, являются договор аренды крана, копия технического паспорта на него, документы о его установке, пуске в работу и постановке на учет в соответствии с п. 138 – 148 Федеральных норм и правил в области промышленной безопасности «Правила безопасности опасных производственных объектов, на которых используются подъемные сооружения» (Приказ Ростехнадзора от 12.11.2013 № 533). Однако эти документы застройщик не предъявил, то есть не доказаны монтаж и допуск к эксплуатации башенного крана как источника повышенной опасности.

Златоустовская администрация (далее — Администрация) в мае 2014 г. распорядилась передать в аренду Обществу земельный участок с целевым назначением «для организации отдыха населения». Участок имел площадь 30 тыс. кв. м и располагался на землях населенных пунктов. Муниципалитет подготовил соответствующий договор и передал Обществу участок в аренду для указанных в распоряжении целей.

Через три месяца Администрация внесла в документ изменения, поменяв целевое назначение участка на «строительство объектов для организации отдыха населения». В указанной части стороны внесли дополнения в договор в сентябре 2014 г.

Общество в этом же месяце обратилось в муниципалитет с просьбой изменить Генплан города и План землепользования и застройки. В заявлении компания указала на необходимость замены лесной зоны на зону, предназначенную для коттеджной и усадебной застройки в отношении арендованного участка.

Заявление было рассмотрено комиссией, итоговый протокол Администрация утвердила своим распоряжением в октябре 2014 г. Через месяц было издано постановление, которым назначены публичные слушания по изменению карты градостроительного зонирования города. После завершения слушаний Собрание депутатов утвердило измененный Генплан и Правила землепользования. Зона для коттеджной застройки была увеличена за счет предоставленного Обществу участка.

В марте 2015 г. Администрация утвердила градостроительный план для участка с указанием в нем вида разрешенного использования — для постройки объектов под организацию отдыха населения.

Разрешение на строительство Общество получило в августе 2015 г. сроком действия на один год. Однако в марте 2016 г. Администрация отменила его из-за допущенных нарушений при выдаче.

Не согласившись с распоряжением Администрации об отмене разрешения на строительство (далее — распоряжение), Общество обжаловало его в арбитраж.

Итогом рассмотрения иска стало решение АС Челябинской области от 25.02.2017 г. о признании недействительным спорного распоряжения.

Жалоба, поданная Администрацией в апелляцию, а затем — в кассацию, не изменила решения суда первой инстанции. Последней инстанцией в данном деле являлся Верховный суд РФ. Дело было передано для рассмотрения в судебную коллегию по экономическим спорам 16 марта 2018 г., которая усмотрела в выводах нижестоящих судов нарушения материального права.

Как было указано в решениях, в спорном акте не имелось указания, на каком из оснований, перечисленных в п. 21.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ), Администрация решила отменить выданное разрешение на строительство. Указанное, по мнению судов, привело к нарушению изданным распоряжением прав Истца в экономической сфере.

Суды указали, что вопросы, связанные с порядком предоставления Обществу участка, необходимо было решать при заключении договора аренды и оформления градостроительного плана участка. Так как договор и допсоглашение к нему прошли госрегистрацию в реестре недвижимости, суды признали незаконным принятие Администрацией спорного распоряжения.

Правила передачи участков, принадлежащих государству или находящихся в муниципальной собственности, отражены в статьях 30-32 ЗК РФ. Соблюдение процедуры, прописанной в законе, обеспечивает справедливое и эффективное распоряжение собственностью.

Из документов следовало следующее:

Спорный участок поставлен государством на кадастровый учет в 2014 году.
Муниципалитет передал землю Обществу для целей, отличных от строительства, в связи с чем проведение торгов не требовалось.

Но нижестоящие суды не учли, что процедура передачи участка под застройку связана с применением иных правил.

Таким образом, заключая допсоглашение об изменении назначения земли, стороны фактически попытались обойти законодательство и оформить арендные отношения без проведения публичных торгов.

Кроме того, судьи не отразили свое мнение относительно довода Истца о том, что в арбитраже находилось иное дело, связанное с недействительностью спорного распоряжения. В АС Челябинской области обратился областной прокурор к Администрации и Обществу с требованием о признании распоряжения недействительным и другими сопутствующими заявлениями, вытекающими из правоотношений сторон.

Получение разрешения на строительство означает, что имеющаяся у застройщика проектная документация соответствует градостроительному плану участка и дает ему право возводить на нем объекты недвижимости. Чтобы получить разрешение, необходимо собрать комплект документов, среди которых закон называет правоустанавливающие документы на землю (п. 1 ст. 7 ГрК РФ).

Нижестоящие суды в качестве таких документов указали зарегистрированные в регпалате договор аренды и допсоглашение к нему, что подтверждало наличие у Общества соответствующих прав на землю. Но суды не учли, что изначально участок имел целевое назначение «для организации отдыха населения», а не для строительства.

Согласно земельному законодательству, у любого участка имеется целевое назначение. Выходить за пределы данного назначения землепользователь не вправе. На определение правового режима участка влияет его категория, вид и цели использования, а также отнесение его к определенной зоне. В ст. 85 ЗК РФ содержится право каждого землепользователя выбирать вид разрешенного использования в рамках допустимых вариантов внутри конкретной территориальной зоны. Но применять данную норму надлежит только во взаимосвязи с другими нормами права.

Реализовать свое право на пользование землей можно через оформление права аренды. Данное право отражается в договоре одновременно с фиксацией вида использования земельного участка.

Как следует из п.1 ст. 615 ГК РФ, пользоваться арендованной землей допускается в точном соответствии с договором. Если в тексте соглашения отсутствует указание на цель использования, то арендатор должен учесть установленное в официальных документах назначение земли.

Таким образом, если назначение участка меняется, то обязательно следует изменение условий заключенного договора. Лицо, предоставившее участок в аренду, не может своевольно изменять назначение участка. При решении данного вопроса оно обязано соблюдать законодательно установленный порядок его предоставления.

Когда нижестоящие суды посчитали возможным изменение цели использования участка на «строительство объектов для отдыха населения» посредством подписания допсоглашения к договору аренды, они не учли, что порядок предоставления участков для новой и существующей цели различен.

Основная мысль судебных актов, принятых по данному спору, сводилась к тому, что у Администрации не было законных причин для отмены распоряжения, так как ГрК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень случаев для подобных действий. Ни к одному из данных случаев сложившаяся ситуация не подходила.

В то же время Закон № 131-ФЗ позволяет муниципалитету отменить или временно прекратить применение изданного им же правового акта (ст. 48). Правда, отменить свой акт Администрация могла только при условии, если данными действиями никому не причинялся вред.

Несмотря на указанные правовые нормы, констатировал ВС РФ, суды были обязаны изучить процедуру передачи земли под застройку, оценить доводы Истца о разрешении строительства в отсутствии соответствующих прав на землю у Ответчика. Указанное явилось причиной для передачи дела на повторное изучение и принятие законного судебного акта.

Написать комментарий

Следует учитывать позицию Минстроя России при взаимодействии с органами государственного строительного надзора. В соответствии с данными разъяснениями истребование от застройщиков продленных разрешений на строительство, срок действия которых истекает в период с 7 апреля 2020 г. по 1 января 2021 г., является незаконным.

В положениях ст. 1 ГрК РФ содержится понятие застройщика, под которым понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Одновременно в законе введено понятие технического заказчика – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции.

При этом согласно п. 3 ст. 52 ГрК РФ лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее – лицо, осуществляющее строительство), может являться как сам застройщик, так и привлекаемый на основании договора строительного подряда индивидуальный предприниматель или юридическое лицо. Такое лицо, осуществляющее строительство, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несёт ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

Таким образом, положения ГрК РФ допускают передачу полномочий как застройщика, так и (технического) заказчика другому лицу. В т. ч. возможна передача полномочий только в рамках одного или нескольких этапов строительства.

Следует помнить, что в законодательстве установлено обязательное требование об участии в СРО лица, планирующего осуществление функций технического заказчика.

На практике случаи передачи полномочий нередки, и оформляется такая передача договорами, чаще всего поименованными как договор на осуществление функций заказчика (застройщика) или договор о распределении функций заказчика (застройщика). Вопрос о правовой природе такого договора является дискуссионным как в теории гражданского права, так и в судебной практике. Единое мнение по данному вопросу не сформировано, в основном такие договоры определяют как договор совместной деятельности, подрядный, инвестиционный или агентский, а также как смешанный договор, содержащий в себе элементы перечисленных договоров в различных комбинациях. По нашему мнению, данный договор представляет собой разновидность агентского договора (гл. 52 ГК РФ). Подтверждением данной позиции является, в частности, то, что выполнение техническим заказчиком своих функций возможно только на основании выданной застройщиком доверенности, т. е. технический заказчик осуществляет некоторые представительские функции для застройщика.

Не следует отождествлять технического заказчика с генеральным подрядчиком. По общему правилу функции, осуществляемые заказчиком, не входят в обязанности генерального подрядчика, и, как видно из приведённых положений ст. 1 ГрК РФ, функции заказчика существенно шире. По общему правилу технический заказчик не осуществляет непосредственно строительные работы, а взаимодействует с генеральным подрядчиком от имени застройщика. В связи с этим, если строительство ведёт генеральный подрядчик, ответственность за качество, срок выполнения работ не может быть возложена на технического заказчика^[45].

С 1 июля 2017 года отменено требование о выполнении работ, приведённых в Перечне видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утверждённом Приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624, лицами, имеющими допуски СРО. После 1 июля 2017 года выполнение указанного вида работ допустимо лицами, состоящими в СРО в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, без необходимости получения ими каких-либо дополнительных допусков. Положениями ст. 9.5.1 КоАП РФ установлена административная ответственность за осуществление таких видов работ лицом, не являющимся членом СРО.

При этом ранее на практике дискуссионным являлся вопрос о необходимости соблюдения соответствующих требований застройщиком или техническим заказчиком в том случае, когда указанные работы осуществляет привлечённое застройщиком или (техническим) заказчиком на основании договора юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, т. е. (генеральный) подрядчик. С 1 июля 2017 года указанная неопределённость разрешена в связи с наличием требования об исполнении функций технического заказчика только членом, соответственно, саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных п. 2.1 ст. 47, п. 4.1 ст. 48, п. 2.2 ст. 52 ГрК РФ^[46].

г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5

остановка транспорта Гагарина

Трамвай: А, 8, 13, 15, 23

Автобус: 61, 25, 18, 14, 15

Троллейбус: 20, 6, 7, 19

Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67

Разрешение на строительство отменено незаконно. Как взыскать убытки?

Продлением срока действия разрешения на строительство занимается то же ведомство, что первоначально выдавало документ. На проведение процедуры уполномочены госорганы:

федеральной и региональной исполнительной власти;
местного самоуправления;
управляющие использованием атомной энергии;
курирующие деятельность по применению ядерных установок и оружия;
госкорпорация «Роскосмос» (при строительстве объекта космической структуры).

Уполномоченный госорган вправе отказать продлить разрешение на строительство застройщику по следующим причинам:

Заявление на пролонгацию подано позже обозначенного периода (максимальный срок — 10 дней до окончания действия документа).
Строительство так и не начато или в ведомстве отсутствует достаточная доказательная база о проведении работ.
Представлен не весь перечень документов.
Застройщиком-организацией не подано заявление о начале проведения работ.
Выявлены ошибки или недостоверная информация в заявлении.

Отказ в проведении процедуры передается заявителю в письменном виде с обязательным указанием причин такого решения. Однако это не является препятствием для подачи документов на оформление нового разрешения.

При несогласии с отказом застройщик вправе подать жалобу в вышестоящую инстанцию, исходя из обстоятельств дела (заместителю главы администрации, директору МФЦ). Бумага оформляется произвольно, срок ее рассмотрения — 30 дней после получения госведомством. Если проблема не решена, целесообразно обратиться в суд с предоставлением доказательств ведения строительства.

В пункте 21 ч.10 ст.51 ГрК РФ прописан процесс изменения разрешения. Лица, о которых говорилось ранее (п.21.5-21.7 и 21.9), должны в письменном виде уведомить один из нижеизложенных уполномоченных органов исполнительной власти:

РФ;
субъекта РФ;
муниципальный;
или Госкорпорации «Росатом», «Роскосмос», если полномочия, связанные с выдачей документов, находится в их юрисдикции.

Письменное уведомление дополняется следующими документами (в соответствии с п.1-4 ч.21 ст 51):

Обжаловать отказ можно и в досудебном порядке в случае:

если были нарушены сроки рассмотрения заявления и вынесения решения;
отказа в приеме документации;
необходимости расширить перечень предоставленных документов (помимо обязательных);
требований оплаты за внесение изменений со стороны уполномоченного органа.

Гражданский кодекс
Трудовой кодекс
Налоговый кодекс
Закон о госзакупках 44-фз
Жилищный кодекс
Земельный кодекс
Бюджетный кодекс
КоАП РФ
ГПК РФ
АПК РФ
УК РФ
УПК РФ
Все кодексы РФ

Разрешение на строительство – не требуется! Изменения в законодательстве!

Налоги и взносы
Договоры и иные сделки
Трудовые отношения, кадры
Госсектор: учет, отчетность, финконтроль
Хозяйственные ситуации
Проверки организаций и предпринимателей
Корпоративное право
Бухгалтерский учет и отчетность
Кассовые операции
Государственные и корпоративные закупки
Управляющие компании в многоквартирных домах
Домашняя правовая энциклопедия

Практика по Гражданскому кодексу
Практика по Трудовому кодексу
Практика по Налоговому кодексу
Практика по Закону о защите прав потребителя
Практика по Закону об ОСАГО
Практика по КоАП РФ. Нарушения в области дорожного движения
Все разделы Энциклопедии

Производственный календарь
Налоговый календарь
Календарь статотчетности
Курсы доллара США и евро
Ключевая ставка и ставка рефинансирования
МРОТ
Размеры государственных пособий
Памятки на все случаи жизни
Штрафы за нарушение ПДД
Интернет-сайты органов государственной власти
Все справки (федеральные)

Система СУТЯЖНИК
Интернет-семинары
Калькуляторы
Конструктор правовых документов
Формы документов
Ответы Правового консалтинга ГАРАНТ
Задать вопрос экспертам
Семинары, программы повышения квалификации
Экспресс-проверка контрагентов
Путеводители
Архив судебных решений
Архив практики мировых судей
Архив муниципальных актов
Документы, вступающие в силу
Изменяющиеся документы
Документы, утрачивающие силу

Действие разрешения на строительство может быть прекращено по решению органов, которые его выдали. Основные причины, которые могут послужить поводом для такого решения, перечислены в статье 21.1 Градостроительного кодекса.

Утрата права на пользование земельным участком, на котором возводится объект (в том числе при его изъятии для государственных нужд).
Расторжение арендного договора (или другого, дающего право на пользование), независимо от его причины.
Прекращение договора на пользование недрами, когда на предоставленном участке строительный объект возводится для производственных нужд.

На практике чаще всего встречаются споры, связанные с арендой. Строительные проекты —комплекс взаимосвязанных договорных и финансовых обязательств. Вытекающие из этих отношений строительные споры отличаются особой спецификой, в них участвует большое число заинтересованных лиц, органы государственной власти. Как правило, к их разрешению всегда привлекаются профессиональные адвокаты, специализирующиеся в области строительного права.

Разрешение на строительство, выданное с нарушением закона, должно быть отменено

Законом установлено только одно основание для отказа в продлении разрешения на строительство — когда на момент подачи заявления работы еще не были начаты (ст. 20 ГК). Однако на деле возникают препятствия, связанные с необходимостью представить дополнительные документы на основании местных законодательных актов.

Так, например, если застройщик привлекает средства инвесторов на основании ДДУ (физических или юридических лиц), то по закону он должен приложить к заявлению договор о страховании своей гражданской ответственности или банковской гарантии. Но он не обязан получать ордера, отдельные разрешения на земляные и строительно-монтажные работы, установку вспомогательных объектов.

Также нужно помнить, что закон четко увязывает период действия разрешения со сроком завершения работ, указанным в документации. Застройщик не может определять его по усмотрению, так же как и администрация, или суд. Таким правом обладает только технический специалист — проектировщик. Поэтому при обращении за продлением строительства нужно изменить сроки в действующем проекте.

Разобраться в том, какие требования администрации правомерны, а какие можно и нужно оспаривать, бывает трудно. Строительное законодательство изобилует нюансами, разобраться в которых под силу только опытному адвокату.

Отказ в выдаче разрешения на строительство относится к полномочиям органа, который уполномочен выдавать соответствующие разрешения. Причины отказа в выдаче разрешения на строительство должны быть обоснованы. Их перечень носит императивный характер, что свидетельствует о невозможности вынесения отказа по причинам наличия условий, не сходных с теми, которые установлены Градостроительным кодексом.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обоснован отсутствием документации, требуемой в соответствии со ст. 51 вышеуказанного законодательного акта. Поводом для отказа может послужить несоответствие документов, которые были представлены заявителем, требованиям, содержащимся в градостроительном плане на конкретный земельный участок, а равно и тем требованиям, которые установлены в разрешительной документации на реконструкцию или отклонение от граничных критериев ранее согласованного строительства.

Нормы Земельного кодекса устанавливают право органов местного самоуправления осуществлять деятельность по управлению и исполнению распорядительных функций относительно земельных участков, которые относятся к собственности муниципального значения.

Правовые нормы, нашедшие свое отражение в ст. 51 Градостроительного кодекса, определяют круг требуемых документов, которые являются необходимыми для оформления разрешительной документации, необходимой для проведения будущего строительства. Такие документы должны быть направлены застройщиком в уполномоченные органы, к полномочиям которых отнесена выдача соответствующих разрешений. От застройщика потребуется заявление и:

правоустанавливающий документ, подтверждающий право на владение землей или ее передачу в пользование;
градостроительный план, относящийся к земельному участку;
материалы, которые отражены в проектах, среди которых:

— пояснительная записка;

— схема планируемой организации участка земли, находящаяся в соответствии с планом градостроения, содержащая сведения о месте размещения будущих объектов, относящихся к капитальному строительству, подъездных путей к ним и проходов, определяющая границы зоны действий публичного сервитута иных лиц, а также объектов, относящихся к археологическому наследию;

— схема планируемой организации участка, которая подтверждает расположение объекта линейного типа, относительно пределов красных линий, которые утверждены и применяются по отношению к таким объектам;

— схема архитектурных решений;

— сведения, содержащие информацию, касающуюся инженерного оборудования и обеспечения инженерно-технического характера, с определением точек «запитки» такого объекта;

— проект проведения работ, связанных с демонтажем или сносом иных объектов строительства, в том числе, в определенной части.

положительное заключение органов, проводящих государственную экспертизу документов проекта, а также заключение о проведении экологических экспертиз;
разрешительные сведения о возможности отклонения от установленных критериев возведения здания или проводимой реконструкции;
согласовательные документы, полученные от каждого из правообладателя на долю в объекте, при проведении реконструкции данного строительства.

Недостаточность документов или наличие в них сведений, не являющихся подтвержденными, может стать поводом для отказа в предоставлении разрешения. Оспаривание отказа в выдаче разрешения на строительство является правом заявителя.

Отказ в выдаче разрешения на строительство и порядок его обжалования, установлен рядом правовых норм, действующих на территории государства. Признать незаконным отказ в выдаче разрешения на строительства можно в порядке досудебного урегулирования или в рамках судебного разбирательства.

О незаконности отказа может свидетельствовать предъявление всех требуемых документов, полностью соответствующих нормам законодательства, и получение необоснованного отрицательного ответа на заявление.

Досудебный порядок действий по обжалованию

Обжалование действий на досудебном уровне осуществляется путём подачи заявления, содержащем требования о признании действия ответственного лица незаконным. Признать незаконными такие действия может руководящий состав Роснедра.

Рассмотрение заявления и основания, послужившего такому заявлению, осуществляется заместителем руководителя Роснедр, что осуществляется на протяжении 5 рабочих дней.

Порядок рассмотрения заявлений предполагает возможность принятия одного из решений:

отказать и предоставить мотивированное обоснование такого отказа;
принять заявление во внимание и отменить решение, послужившее отказом, с вменением обязанности должностному лицу выдать требуемое разрешение, не позднее чем через 3 дня, после отмены предшествующего отказа, признанного незаконным.

Несогласие с результатами рассмотрения заявления является основанием для обжалования действий путем подачи жалобы в Минприроды. Работа по проверке информации полученной жалобы будет осуществлена коллегиально, а результаты исследования отразятся в ответе на жалобу.

Коллегиальный орган, признавший основания отказа выдачи разрешения на строительство законными, откажет в удовлетворении требований, определенных в жалобе. Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство будет отменен, а требуемый документ предоставлен заявителю.

Оспаривание действий в досудебном порядке, как показывает практика отказа в выдаче разрешения на строительство, является одним из наиболее доступных способов признания отказа незаконным. В случае невозможности проведения данной процедуры или неудовлетворения ее результатами, заявитель может использовать свое право на судебную защиту, порядок которой определен нормами права.

Судебные процедуры

Незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство, полученный заявителем, предъявившим требуемую документацию, может быть обжалован в рамках судебного разбирательства.

Такой процедуре может предшествовать досудебное урегулирования, однако использование такой возможности является исключительным правом заявителя, что означает предоставление ему полномочий на обжалование отказа в выдаче разрешения на строительство через суд, минуя стадию жалоб.

При предъявлении требований необходимо верно определить ответчика. В данном случае им выступит территориальный орган Роснедр, чей незаконный отказ в выдаче разрешения на строительство и будет обжаловаться.

Порядок и способы судебного разбирательства определены процедурой административного судопроизводства, положениями Градостроительного, Земельного, Воздушного кодексов и иной нормативной базой, действующей на территории государства.

Количество попыток обращения за продлением сроков разрешения нигде не регламентировано.

Однако, власти устанавливают новый период не более, чем на 3 года. Именно столько даётся застройщику, чтобы он наконец-то закончил строительные работы, ввёл объект в эксплуатацию и отчитался о результатах.

Если вы не уложитесь и в дополнительный 3-летний срок – повторно его не продлят. Остаётся вариант с получением нового разрешения/уведомления.

Да, отказы встречаются по нескольким основаниям.

Уполномоченный орган вправе отказать, если:

Заявитель не уложился в 10-дневный срок на подачу заявления в отдел архитектуры,
Строительные работы так и не начались, то есть по факту участок «голый».

Также откажут, если застройщик не предоставил необходимые документы или допустил ошибки в тексте заявления. Поэтому не нужно откладывать заявку на последний день. Лучше обратиться за месяц и подстраховаться.

Разрешение на проведение строительных работ представляет собой документ, получаемый для подтверждения соответствия проектной документации общепринятым требованиям в части возможности возведения капитального объекта на земельном участке. Регламентируют вопросы выдачи такой бумаги нормы земельного, градостроительного и гражданского законодательства, а определенные нюансы могут предусматриваться актами местного значения.

Застройщику разрешается получить документ в отношении следующих работ:

полного цикла строительства;
отдельных видов мероприятий;
реконструкции и восстановления.

Разрешение выдается органами местного самоуправления по месту расположения участка, на котором планируется проведение строительных работ. В отдельных случаях уполномоченное ведомство определяется с учетом статуса земельного надела либо возводимого объекта. Выдача документа относится к категории государственных услуг, которая предоставляется в соответствии с правилами административного регламента.

Он определяет следующие моменты ее предоставления:

подробное описание;
правила оказания;
форму бланков;
конечный результат;
сроки оказания;
основания для отказа.

Разрешение на строительство позволяет получить информацию о технических характеристиках будущего объекта и сроках его возведения на участке. Существует ряд ситуаций, когда оформления подобного документа не требуется.

В число таких случаев входит:

Строительство либо реконструкция гаража физлицом, если строение не используется для целей предпринимательства;
Реконструкционные работы в отношении садового домика или хозяйственных построек, используемых на землях ЛПХ либо ИЖС;
Строительство либо восстановление характеристик объектов, не относимых к категории капитальных;
Изменения отдельных конструктивных частей строения, если они не касаются кардинальных изменений, вопросов безопасности и надежности;
Установка буровых скважин и реконструкционные мероприятия, которые предусмотрены подготовленными и утвержденными техническими проектами.

Если речь идет о необходимости продления разрешения на строительство, то подобные вопросы решаются органом, который ранее выдавал документ и уполномочен в решении подобных вопросов. Заявителем может быть приобретатель прав на строение либо на земельный участок, на котором предполагалось возведение объекта. В такой роли может выступать новый владелец лицензии, который получил разрешение на законное пользование недрами.

Основанием для продления срока разрешения на строительство выступает поданное заявление.

Положительное решение возможно в следующих ситуациях:

строительство объекта уже началось;
проведение работ не было запрещено;
отсутствуют основания для отказа.

Минстрой разъяснил порядок продления разрешений на строительство

Для упрощения прохождения бюрократических процедур были созданы МФЦ, работающие по принципу «одного окна». Они позволяют разгрузить специалистов ведомств, ускорить процесс получения различного рода документов для граждан и юридических лиц.

Порядок действий предполагает следующую последовательность:

сбор необходимого для продления перечня документов;
запись на прием в МФЦ посредством получения талона;
оформление заявления и подача документов;
ожидание истечения положенного срока и получение бумаг.

При подаче документов специалист проверяет корректность заполнения заявления и наличие всех документов. При необходимости он снимает ксерокопии с оригиналов и указывает на допущенные ошибки, а факт приема подтверждается выданной распиской о регистрации запроса. Далее документы перенаправляются в целевой орган, в полномочия которого входят вопросы продления разрешения на строительство. Задача отдела архитектуры или иного ведомства заключается в проверке оснований для выдачи положительного решения.

Перечень необходимых документов для продления разрешения на строительство четко регламентирован, а перечень зависит от типа объекта и сопутствующих обстоятельств. Подобную информацию можно получить в МФЦ, на сайте Госуслуг в разделе «Документы» к описанию конкретной услуги.

В стандартный набор входят следующие бумаги:

удостоверение личности заявителя;
заполненное по форме заявление;
данные продляемого разрешения;
информация о состоянии работ.

В качестве подтверждающих состояние строительных работ документов может выступать акт приемки выполненных работ, справка о стоимости проведенных мероприятий, итоговые сметы и ход выполнения планов. Если речь идет о ДДУ, то в качестве обязательного документа от застройщика выступает соглашение о поручительстве банковской организации.

Заявление оформляется по форме, утвержденной на местном уровне. Его можно получить в МФЦ либо скачать в электронном виде на сайте Госуслуг.

В бланке присутствует следующая информация:

наименования органа;
данные заявителя;
адрес земельного участка;
сведения о проектно-сметных документах;
указание на правоустанавливающие документы;
номер и дата ранее выданного разрешения;
важные и имеющие значение сведения.

В документе указывается дата и личная подпись заявителя, а подача подобного документа инициирует процесс предоставления услуги по продлению разрешения на проведение строительных работ.

Разрешительная документация на проведение комплекса строительных работ выдается на срок, предусмотренный рамками конкретного проекта. Если речь идет о возведении объектов ИЖС, то общепринятым значением считается 10 лет.

Предельного срока в части количества обращений застройщика с просьбой о продлении разрешения на строительство действующим законодательством не установлено. Решение о подобной возможности принимается специалистами уполномоченного органа, в роли которого чаще всего выступает комитет архитектуры или строительства. При рассмотрении дела к учету принимается большое количество факторов, в том числе объем проведенных работ и степень готовности объекта, наличие или отсутствие препятствий юридического или иного характера.

	СТОИМОСТЬ	СРОК
В Москве (Новой Москве)	20 000 руб.	2 недели
В Московской области	20 000 руб.	2 недели

Так, если, например, вы захотите пристроить балкон, крыльцо, веранду или второй этаж к своему дому, то для этого не нужно получать разрешение на строительство. Вместо этого необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о начале реконструкции. После того, как реконструкция завершится, нужно направить в тот же орган уведомление о завершении реконструкции.

Правило о направлении уведомления о реконструкции касается теперь не только индивидуальных жилых домов, но и дачных и садовых домов. Для их реконструкции также необходимо соблюсти уведомительный порядок. Если этого не сделать, дома будут считаться самовольной постройкой.

При этом до 1 марта 2019 года садовые и дачные дома можно регистрировать с измененными параметрами после реконструкции без уведомления о начале реконструкции и завершении реконструкции (п. 7 ст. 16 закона №340-ФЗ). Регистрация домов с измененными характеристики в Росреестре будет осуществляться на основании декларации и технического плана.

Новые поправки также разрешают строить (реконструировать) индивидуальные жилые дома до 4 этажей, включая подземный этаж. Если подземного этажа нет, то максимальное количество надземных этажей ограничивается 3-мя этажами. При этом высота дома в любом случае не должна превышать 20 метров (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).

1.6. Разрешение на строительство

Градостроительный план и схему планировочной организации земельного участка больше не требуют. А вот согласование с аэропортами остается актуальным, так как необходимость получения такого согласия установлена в Правилах использования воздушного пространства РФ.

До начала реконструкции индивидуального жилого дома нужно направить в уполномоченный орган (обычно, — администрацию) уведомление о начале реконструкции, а по завершении реконструкции — уведомление о завершении реконструкции (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ). Только после этого можно будет официально зарегистрировать право на дом в измененных параметрах.

Направляете в уполномоченный орган уведомление о начале реконструкции. Уведомление оформляется по форме, которая утверждается Министерством строительства и ЖКХ.
Чиновники в течение 7 рабочих дней проверяют, соответствуют ли параметры дома, указанные в вашем уведомлении, обязательным правилам. Если все верно, и нет никаких нарушений, то уполномоченный орган выдает уведомление о соответствии параметров реконструкции обязательным требованиям. После этого можно начинать перестраивать дом. Формально, реконструкция считается согласованной, если Вам в семидневный срок не направят ответ. Однако без такого уведомления впоследствии не удастся получить уведомление о соответствии реконструированного дома обязательным правилам и оформить право собственности. Поэтому получить согласование все-таки нужно.
По завершении реконструкции своего дома направляете в уполномоченный орган уведомление об окончании реконструкции, технический план, уведомление о начале реконструкции (п. 1), уведомление уполномоченного органа по результатам проверки вашего уведомления о начале реконструкции (п.2), декларацию на объект недвижимости.
Уполномоченный орган проверяет реконструированный дом и составляет уведомление о соответствии реконструированного дома обязательным правилам.
Итак, в администрации по завершении строительства находятся четыре уведомления:

уведомление о начале реконструкции;
уведомление о соответствии заявленных вами параметров обязательным правилам;
уведомление о завершении реконструкции;
уведомление о соответствии реконструированного дома обязательным правилам.

Далее, уполномоченный орган должен самостоятельно передать эти документы и технический план в Росреестр для осуществления кадастрового учета новых характеристик дома и регистрации права собственности. Такое правило содержится в ч. 1.2. ст. 19 Закона о регистрации недвижимости в новой редакции закона №340-ФЗ от 03.08.2018г.

Довольно часто сначалак дому что-либо пристраивается, а потом новая постройка узаконивается тем или иным способом. Чаще всего – через суд, так какпостроеннаяили реконструированнаябез разрешения она признается самовольной постройкой.
В новом законе для таких случаев есть правило, облегчающееположение застройщиков, которыеначали строитьбез разрешения.

Если до 4 августа 2018 года владелец дома уже приступил к реконструкции без разрешения, то можно по общему правилу направить уведомление о начале реконструкции в уполномоченный орган. Далее оформление документов будет происходить по вышеуказанной процедуре (п. 5 ст. 16 закона №340-ФЗ).

Это правило действуетдо 01 марта 2019 года. Такая уведомительная процедура после начала реконструкции своего рода «дачная амнистия 2.0». Конечно, в данном случае согласованиереконструкции возможно, только, если первоначальнодом построензаконно и на негоуже оформлено право собственности.

Те, кто до 4 августа 2018 года уже подал заявление о выдаче разрешения на строительство, не должны переоформлять разрешение на уведомление. В этом случае выдается разрешение на строительство, как раньше (п.п. 3, 4 ст. 16 закона №340-ФЗ). По завершенииперестройки в уполномоченный орган подается уведомление о завершении реконструкции. А вместо разрешения о вводе в эксплуатацию оформляется уведомление о соответствии реконструированного дома обязательным правилам (п. 16 ст. 55 ГрК РФ, п. 4 ст. 16 закона 340-ФЗ от 03.08.2018г.).

Для реконструкции и оформления прав на жилые дома по новым правилам нужно 4 уведомления:

уведомление о начале реконструкции;
уведомление о соответствии заявленных параметров обязательным требованиям;
уведомление о завершении реконструкции;
уведомление о соответствии реконструированного дома обязательным требованиям.

Наличие этих документов будет проверять Росреестр при кадастровом учете и регистрации права собственности на реконструированный дом

Формы уведомлений сейчас разрабатываются Министерством строительства и ЖКХ. 14 августа 2018 года министерство приняло проект приказа об утверждении форм. Как только форма уведомления о начале реконструкции будет утверждена, мы разместим ее на нашем сайте.

Таблица №1. Какие уведомления при реконструкции нужно направить в уполномоченный орган после 4 августа 2018 г.

Какой объект реконструируется	с 04.08.2018 г.	с 01.03.2019 г.
Индивидуальный жилой дом строится сновь	уведомление о начале реконструкции, уведомление о завершении реконструкции	—
Садовый дом	—	уведомление о начале реконструкции, уведомление о завершении реконструкции
Дачный дом	—	уведомление о начале реконструкции, уведомление о завершении реконструкции
Индивидуальный жилой дом начали строить без разрешения до 04.08.2018	уведомление о начале реконструкции, уведомление о завершении реконструкции
Для строительства индивидуального жилого дома направили в администрацию заявление о выдаче разрешения на строительство до 04.08.2018	разрешение на строительство, уведомление об окончании реконструкции

Отмена выданного разрешения на строительство

Выданное государством разрешение подтверждает:

разработанный строительный проект учитывает все требования градостроительных законов;
дом возводится на земельном участке, категория которого не запрещает его постройку.

Получение разрешения на строительство убережет владельца нового дома от его сноса. Также за возведение постройки без документа «строитель» получит административный штраф. Для физических лиц предельный размер достигает 5 000 рублей (статья 9.5 КоАП).

Чтобы получить разрешение на строительство частного дома, следует обратиться в соответствующий комитет при местной администрации. Оформлением занимается служба государственного строительного надзора и экспертизы (Госстройнадзор), но возможны и иные наименования уполномоченного ведомства.

Выдача разрешения на строительство происходит по месту расположения земельного участка, на котором строится объект, а не по месту жительства застройщика.

Индивидуальный застройщик имеет право оформить разрешительную бумагу, лично обратившись к чиновникам или сотрудникам МФЦ. Также он может действовать через представителя, составив на него доверенность, или удаленно – через электронный сервис. Чтобы воспользоваться последним вариантом взаимодействия с государственными органами, необходимо предварительно создать себе электронную подпись и зарегистрироваться на сайте (понадобятся сканы паспорта и иных бумаг).

Разрешение выдается уполномоченными лицами в единственном экземпляре.

Перед тем, как получить разрешение на строительство дома на собственном участке, нужно подготовить комплект документов. На их основе будет приниматься решение чиновников об оформлении требуемого разрешения.

Какие документы нужны, зависит от типа постройки. В большинстве случаев граждане запрашивают бумагу для возведения ИЖС. Тогда перечень документов небольшой:

заявление с просьбой о выдаче разрешения;
правоустанавливающее свидетельство (выписка из реестра, договор аренды или купли-продажи);
градостроительный план застраиваемого участка земли;
составленная (самостоятельно или специалистами) схема планировочной организации участка.

Разрешение оформляется бесплатно. Но застройщик понесет расходы на подготовительном этапе к данной процедуре. Например, если по настоянию чиновников заказывает оформление планировочной схемы или иных документов, производит топосъемку и т.п.

Если гражданин решит полностью переложить функции по оформлению участка на коммерческую организацию, то ему придется оплатить ее услуги (в среднем сумма составит около 50 000 руб.). Обращаясь в такую компанию, следует проверить, есть ли у нее лицензия на оказание подобных услуг.

Когда индивидуальный дом будет достроен, то его нужно будет оформить в Росреестре как собственность застройщика. За данную госуслугу гражданин заплатит госпошлину в размере 350 рублей.

Если через Госуслуги то бесплатно. Но застройщик, в любом случае, понесет расходы, связаннее с необходимость оплат услуг специалистов на этапе подготовки документов. При передаче данных полномочий специализированной коммерческой компании стоимость может дойти до 50 000 рублей. Но каждый случай индивидуален, поэтому точную сумму назвать достаточно сложно.

По завершении строительных работ дом придется в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестре, что влечет за собой дополнительные расходы в виде госпошлины (350 рублей).