Как продать комнату в общежитии в 2021 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать комнату в общежитии в 2021 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Продажа комнаты в общежитии: документы для сделки в 2021 году, подводные камни

2. Пошаговая инструкция по продаже комнаты в общежитии

3. Как продать комнату в общежитии в 2021

4. Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии

5. Как продать комнату в общежитии 2021

6. Как самостоятельно продать комнату в коммуналке

7. Какие документы нужны для продажи комнаты в общежитии в 2021 году

8. Как продать комнату в общежитии 2021 самостоятельно

9. Значимые моменты продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы оформить договор купли-продажи комнаты в общежитии, продавцу потребуется иметь на руках следующие документы:

паспорта всех собственников, на кого зарегистрировано право владения комнатой (когда отчуждается имущество одновременно всеми) или паспорт одного из собственников (представлено согласие от остальных);
уведомления о вручении извещений о намерении продать комнату, направленные в адрес соседей по общежитию;
если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, потребуется приложить согласие на продажу от органов опеки и попечительства;
в случае, когда собственников несколько, а в договоре купли-продажи со стороны продавца выступает только один, обязательно наличие согласия на продажу от остальных собственников;
документ, на основании которого оформлено право собственности на комнату (договор с администрацией о передаче жилья в собственность);
технический и кадастровый паспорта на жилое помещение;
справка о снятии с регистрационного учета всех, кто был прописан в комнате;
справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.

Продажа комнаты в общежитии: документы для сделки в 2021 году, подводные камни

Если собственник жилья добросовестно оформлял документацию, то у него уже должно быть несколько базовых документов, к которым относится правоустанавливающий документ. Им может быть:

свидетельство о приватизации;
договор купли-продажи, мены или дарения;
свидетельство о наследовании.

Кроме правоустанавливающего документа, который собственник получал при вступлении в права собственности, на комнату должны быть оформлен правоудостоверяющий документ – выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН предоставляется Росреестром при регистрации сделки. Если этот документы отсутствуют, нужно обратиться в МФЦ за его повторным получением. Он будет подготовлен не позднее одного календарного месяца, его стоимость составляет 250 рублей.

Вместо выписки может быть представлено свидетельство о праве собственности, которое выдавалось до июля 2016 года, оно не утратило актуальности и в 2019 году.

Кроме этого в БТИ следует получить технический паспорт комнаты с экспликацией из поэтажного плана. Он отражает отсутствие несанкционированных изменений комнаты. Этот документ подготавливается не более месяца, его стоимость зависит от параметров комнаты и рассчитывается индивидуально.

Остальная документация рассчитана на то, чтобы покупатель мог проверить отсутствие ареста и долгов по коммунальным платежам, а также отсутствие жильцов, которые могут претендовать на помещение. Для оформления сделки она не требуется.

Если соседи по общаге дали отказ в оформлении официального нотариального разрешения на продажу, то продавец может уведомить их заказным письмом с уведомлением о получении почтового отправления. Такой алгоритм состоит из следующих шагов:

Написать уведомления о продаже комнаты с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки, адресованное каждому соседу.
Вложить каждое уведомление в конверт, подписать адрес соседей, конверты не запечатывать.
Отправиться в почтовое отделение для оформления заказных писем.
Получить опись каждого вложения, проверенного и удостоверенного оператором.
Заклеить конверт, оплатить почтовые расходы и получить квитанцию об отправке.

Эта услуга будет платной, её ценообразование складывается из стоимости:

конверта с марками, что по городу составит около 30 рублей;
веса письма, в зависимости от чего цена варьируется от 50 до 62 рублей;
простого уведомления, что составит около 23 рублей.

После того как письма разосланы, сделку можно проводить не раньше одного месяца. Если покупателем является один из соседей, уведомление не требуется.

Если собственник недвижимости решил заняться сделкой самостоятельно, то ему придётся подать объявление о купле-продаже жилья:

на специализированные сайты;
в местных СМИ;
на досках объявлений.

Скачать бланк объявления о продаже комнаты в общежитии
Скачать образец объявления о продаже комнаты в общежитии

Пошаговая инструкция по продаже комнаты в общежитии

свидетельство о приватизации;
договор купли-продажи, мены или дарения;
свидетельство о наследовании.

Написать уведомления о продаже комнаты с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки, адресованное каждому соседу.
Вложить каждое уведомление в конверт, подписать адрес соседей, конверты не запечатывать.
Отправиться в почтовое отделение для оформления заказных писем.
Получить опись каждого вложения, проверенного и удостоверенного оператором.
Заклеить конверт, оплатить почтовые расходы и получить квитанцию об отправке.

Эта услуга будет платной, её ценообразование складывается из стоимости:

конверта с марками, что по городу составит около 30 рублей;
веса письма, в зависимости от чего цена варьируется от 50 до 62 рублей;
простого уведомления, что составит около 23 рублей.

Комната в коммуналке – товар необычный и, соответственно, не может реализовываться на основании обычной практики. Поэтому, если есть желание избежать мороки, связанной с подобного рода сделками лучше всего обратиться к профессионалам, которые предлагают срочный выкуп комнат. На их стороне высокие цены и оперативная работа.

Продажа комнаты априори ориентирована на малоимущие слои населения. Контингент покупателей – люди, которые по тем или иным причинам не могут позволить себе приобретение отдельного жилья. Поэтому и стоимость товара будет соответствующей. Продавая комнату, следует осознать еще и тот факт, что целые поколения успели вырасти в отдельных квартирах и не представляют себе всех «прелестей» совместного использования кухонь и санузлов. Такая сделка однозначно имеет свои нюансы и главный из них – соседи. От их действий зависит успех мероприятия, но важны не только отношения.

Продавцу необходимо знать, что быстро продать комнату у него вряд ли получится, так как прежде придется заручиться согласием всех проживающих в квартире соседей. Правила регламентированы ст.№250 ГК РФ. Отказ необходим в любом случае, независимо от статуса собственников остальных комнат (частные лица или проживающие на муниципальных квадратных метрах).

Чтобы продать комнату, ее владелец должен проверить свои права на собственность отчуждаемого жилья. Не следует забывать, что такого рода сделка возможна только при условии наличия приватизационной документации.

Остальные соседи по закону имеют преимущества по сравнению с прочими покупателями. То есть, они первые претенденты на комнату. Чтобы не возникло проблем при продаже, не стоит пренебрегать их согласием.

Продажа доли в коммунальной жилплощади всегда сопряжена с массой юридических нюансов. Здесь не обойтись без помощи профессионалов или придется изучить все правовые перипетии самостоятельно.

Этапы продажи комнаты:

1. Определение условий продажи и стоимости.

2. Оформление извещения об условиях с указанием цены (желательно участие нотариуса) и передача его остальным собственникам квартиры.

3. Сбор пакета документов, необходимых для продажи жилых объектов недвижимости.

4. Получение разрешения прочих собственников, заверенное нотариусом. Этот пункт представляется наиболее сложным, но поправить положение не трудно. Суть договоренности с соседями состоит в том, чтобы проинформировать их о продаже. Таким манером реализуется право остальных хозяйствующих субъектов на покупку комнаты. То есть, имеет сенс только доказательство выполнения законного требования. В случае отказа соседей, их претензия должна быть заверена у нотариуса. Если же разрешение не получено, то продажа комнаты все равно осуществима на основании того, что все заинтересованные субъекты были законно поставлены в известность о возможности первыми совершить покупку.

5. Выписать из комнаты остальных проживающих на реализуемой жилплощади, если таковые имеются, получив соответствующее подтверждение в паспортном столе.

6. Оформить договор купли-продажи и перейти к заключению сделки.

Общежитие и коммунальная квартира – это два вида жилья, которые предполагают совместное проживание в одном объекте недвижимости нескольких семей, не являющихся родственниками.

И хоть каждый собственник такой комнаты имеет своё изолированное помещение для жизни, сталкиваться с соседями им регулярно приходится. Все дело в том, что в коммуналке общая кухня и санузел. Именно в таких видах жилья часто возникают различные конфликты между соседями, которые часто заканчиваются совершением преступлений или административных проступков.

Общежитие по закону считается местом для временного проживания, однако фактически это давно не так. Бывают общежития студенческими, семейными и рабочими.

Весь процесс продажи, начиная с приватизации, будет состоять из нескольких этапов:

уточнение статуса общежития в администрации;
приватизация (если требуется);
обращение в риелторское бюро или размещение объявлений на информационных площадках самостоятельно;
сбор необходимой документации;
подбор кандидата;
составление договора купли-продажи;
оплата госпошлины;
оформление собственности в Кадастровой палате;
передача ключей.

Продажа комнаты требует обязательного участия нотариуса.

Стандартный бланк договора можно найти в Интернете, офисах Росреестра либо у риелторов. Документ обязательно включает:

дату и место составления;
паспортную информацию участников сделки (фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия и номер паспорта, когда, кем выдан, адрес постоянной регистрации);
характеристику объекта сделки (площадь комнаты, точный адрес, где расположена, на каком этаже какого здания, количество подсобных помещений, их характеристика (особенно, это касается помещений общего доступа);
информацию, по какому праву хозяин владеет комнатой (когда и кем выданы правоподтверждающие документы);
цену сделки;
условия передачи (наличным или безналичным способом);
пункт о дополнительных условиях;
подписи.

Договор составляется в двух экземплярах — по одному у каждого участника, после чего визируется нотариально. Затем можно переходить к оформлению сделки в Кадастровой палате. Для этого потребуется заплатить пошлину и собрать пакет бумаг.

Для того чтобы продать комнату в общежитии, придется соблюсти ряд специфических условий:

Вы — единоличный собственник. Если приватизации не было, квадратные метры официально считаются муниципальным жильем. Тогда ее можно обменять либо продать, сперва приватизировав (Закон РФ №1541-1). Если же общежитие относится к категории ведомственных, то задуманное вообще не удастся.
Участники сделки не имеют ограничений по вменяемости.
Если в вопросе задействованы интересы несовершеннолетних совладельцев, придется получать согласие попечительского совета и только потом приступать к отчуждению.

Если комната приобретена в официальном браке, необходимо заручиться согласием спутника жизни.

Неприватизированную жилплощадь можно перевести в частную собственность в порядке общей процедуры, заключив договор с муниципалитетом, либо через суд.

Весь процесс продажи, начиная с приватизации, будет состоять из нескольких этапов:

уточнение статуса общежития в администрации;
приватизация (если требуется);
обращение в риелторское бюро или размещение объявлений на информационных площадках самостоятельно;
сбор необходимой документации;
подбор кандидата;
составление договора купли-продажи;
оплата госпошлины;
оформление собственности в Кадастровой палате;
передача ключей.

Продажа комнаты требует обязательного участия нотариуса.

Чем отличается коммуналка от гостинки Чем отличается коммуналка от гостинки Просмотров: Загрузка Дата публикации: Но если одни из них взаимозаменяемы, но другие обозначают слабо похожие между собой виды недвижимости. Гостинка и коммуналка — яркий пример недопонимания. Что такое коммуналка? Коммунальная квартира коммуналка, общежитие — это несколько комнат на этаже или в блоке и совмещенный санузел с кухней на один этаж блок.

Это важно знать: Договор хранения недвижимого имущества

дату и место составления;
паспортную информацию участников сделки (фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия и номер паспорта, когда, кем выдан, адрес постоянной регистрации);
характеристику объекта сделки (площадь комнаты, точный адрес, где расположена, на каком этаже какого здания, количество подсобных помещений, их характеристика (особенно, это касается помещений общего доступа);
информацию, по какому праву хозяин владеет комнатой (когда и кем выданы правоподтверждающие документы);
цену сделки;
условия передачи (наличным или безналичным способом);
пункт о дополнительных условиях;
подписи.

Как продать комнату в общежитии в 2021

Договор купли-продажи комнаты похож на договор купли-продажи квартиры, но в нем дополнительно указываются размер отчуждаемой доли и подтверждение отказа соседей. Образцы таких договоров можно найти в интернете.

После подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать. Сделать это можно в МФЦ или Росреестре, понадобятся следующие документы:

Пакет документов указанный выше.
Договор купли-продажи (не менее двух экземпляров, один из которых оригинал).
Квитанция об оплате госпошлины.

Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Неприватизированное жилье по закону не может быть продано или куплено законным путем, так как оно не является собственностью проживающих в нем граждан. Однако существуют способы обойти эту проблему:

Приватизировать комнату, обратившись к непосредственному собственнику. Как правило это местный муниципалитет. Если нельзя приватизировать на себя, можно прописать близкого родственника и приватизировать на него.
Важно! Приватизация возможна только в случае социального найма.
Законодательством предусмотрена возможность обмена неприватизированного жилья на другую жилую недвижимость. Риелторское агентство предоставляет специальную «квартиру-буфер», которую временно приобретает покупатель, после чего он обменивает эту квартиру на неприватизированную комнату продавца. В конце продавец возвращает квартиру обратно агентству и получает свои деньги.
Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая может разрешить сделку или запретить. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.

Любая процедура купли-продажи недвижимого имущества сопровождается сбором целого пакета бумаг. И сделки с комнатами в коммуналке либо в общежитии не являются исключением. Чтобы зарегистрировать ее по всем правилам, понадобятся документы, удостоверяющие личности и продавца, и покупателя коммунальной комнаты. Это гражданские паспорта. Еще необходимо взять справку о том, что жильцы выписались из коммуналки или же общежития. К ней прилагают извещение о рассылке уведомлений соседям (государственным органам) о грядущей купле-продаже.

Важнейшая часть пакета бумаг – договор купли-продажи. В БТИ нужно взять выписку с экспликацией, еще понадобится кадастровый план жилища. Обязательно предстоит подтвердить право собственности, предъявив соответствующие документы. Плюс к этому прилагают разрешение от других собственников комнаты (если они есть), заверив его нотариально. Когда среди владельцев есть несовершеннолетние, понадобится разрешение от органов опеки.

Любые операции с неприватизированной жилой площадью запрещены в России. Жилье должно находиться в собственности у владельца и пройти процедуру приватизации. Реализация неприватизированной жилплощади нарушает требования действующего законодательства и преследуется правоохранительными органами.

После проведения приватизационной процедуры собственнику, кроме комнаты, переходят правомочия на возможность использовать места общего пользования. Владелец вправе совершать всевозможные сделки со своим имуществом: продавать ее, дарить, передавать по наследству, сдавать в аренду. При этом возможность использовать общие помещения переходит только с жильем.

Для успешного совершения процедуры по продаже части жилплощади потребуется:

определить условия проведения процедуры и стоимость метража;
составить уведомление о намерении продать объект и направить каждому совладельцу в квартире. Во избежание возникновения спорных ситуаций сделать это можно у нотариуса. В извещении указать условия, на которых продается помещение, и его цену. Далее потребуется подождать один месяц, чтобы получить ответ о покупке жилья либо отказ от таковой. Если предложение будет проигнорировано, можно продавать долю постороннему лицу;
подготовить всю требуемую для проведения процедуры документацию;
снять с учета всех прописанных в квартире и получить выписку об их отсутствии в паспортном столе;
составить договор о реализации части объекта.

Для продажи приватизированной комнаты в коммунальной квартире нужно подготовить следующую документацию:

гражданские паспорта всех участвующих в процедуре;
справочная информация о выписанных жителях помещения, которые стояли на учете в нем;
выписка из техплана. Выдается в БТИ;
кадастровая документация. Ее можно запросить в Росреестре;
нотариально удостоверенное согласие на осуществление сделки других владельцев жилой площади;
договор о реализации недвижимого объекта;
акт передачи приватизированной комнаты.

Основная проблема появляется, когда соседи недоступны для уведомления о проводимой процедуре. Чтобы ее решить, можно направить извещение заказным отправлением средствами почтовой связи. Если какой-нибудь гражданин откажется его получать, то уведомление вернется с соответствующей отметкой об уклонении от получения документа. В дальнейшем это может послужить доказательством соблюдения права на первоочередную покупку в отношении совладельцев и легальной возможности проигнорировать отказ.

Извещение может быть заверено у нотариуса, и при отказе получить его составляется свидетельство о безуспешном уведомлении сособственников.

Отвечая на вопрос о том, как продать комнату в общежитии, следует учитывать, что такие сделки не могут выполняться с жилплощадью в том случае, если она входит в специализированный фонд. Но даже из данной ситуации в ЖК РФ есть выход. К примеру, получится продать помещение на условиях, что после этого оно станет частной собственностью, а не будет на балансе у муниципалитета.

Стоит начать с того, что это непростая и длительная сделка. Существует множество нюансов, которые нужно учитывать во время ее планирования и проведения. Данная операция возможна только при условии, что опекунский совет разрешит продать указанные доли в комнате в общежитии, принадлежащие ребенку, и купить взамен на его имя долю в двухкомнатной квартире.

Первое, с чего нужно начать, — найти покупателя на доли в комнате в общежитии. Параллельно необходимо собрать документы по объектам недвижимости: комнате в общежитии и квартире, в которой планируется наделить ребенка собственностью. Потребуются правоустанавливающие документы, кадастровые паспорта, поэтажный план и экспликация, выписки из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и иные документы. Этот пакет документов вместе с заявлением представляется в опекунский совет по месту прописки ребенка (явиться туда нужно всем вместе: родителям и ребенку). В течение двух недель опекунский совет даст письменное решение по вашему заявлению. При положительном ответе следующий этап — подготовка сделки. Необходимо корректно составить договоры купли-продажи, найти нотариуса, который будет осуществлять нотариальное заверение сделки, а также следует организовать безопасные взаиморасчеты по сделке.

От покупателя требуется всего два документа: паспорт и согласие брачного спутника на покупку. Последнее не относится к числу обязательных, но оно крайне желательно, чтобы покупку не смогли потом оспорить муж или жена будущего собственника, ссылаясь на пренебрежение своими правами (ст. 35 СК). Все чаще Росреестр отказывает в регистрации сделки, если не предъявить этот документ.

Лучше не ищите покупателя самостоятельно, предоставьте вопрос профессионалам и обратитесь в риелторское агентство с хорошей репутацией. Быстрее их справиться с задачей у вас все равно не получится, это их работа. Тем более у вас нет проблем с документами.

общегражданское удостоверение личности;
договор о приватизации;
выписка из ЕГРН;
техплан;
копия финансово-лицевого счета;
выписка из домовой книги;
справка об отсутствии долга по коммунальным платежам;
оплаченная квитанция госпошлины (ст. 333.33 НК).

Представитель Росреестра проверит пакет бумаг и заберет, взамен выдав расписку с датой окончания регистрации. Вопрос обычно занимает до десяти дней с момента получения корректного набора документов. В назначенный день новый владелец приходит за выпиской ЕГРН на его имя. С этого момента он полновластный хозяин недвижимости и вправе ее заложить, подарить, обменять или перепродать.

Быстро продать угол в общежитии, если вы не владеете виртуозно техникой продаж и поиска клиентов, возможно только при обращении в риелторскую фирму. Вам не нужно будет беспокоиться ни вопросом претендентов, ни о том, насколько законна ваша продажа. Улаживание всех этих моментов возьмут на себя профессионалы.

Выписаться из комнаты заранее, это привлечёт дополнительных покупателей и укажет на серьёзность намерений.
Освободить помещение от мебели, чтобы оно хорошо осматривалось и казалось больше по размеру.
Провести недорогой косметический ремонт, использовать светлые или пастельные тона, чтобы комната воспринималась более комфортно.
Подготовить и сложить в папку документацию по помещению, чтобы произвести впечатление серьёзного и делового человека. Документы показать, не дожидаясь просьбы посетителя.
При осмотре выглядеть опрятно, разговаривать вежливо и грамотно, подготовившись к беседе с потенциальными контрагентами.

По своему усмотрению продавец может заключить договор услуг с компанией по работе с недвижимостью, или с частнопрактикующим риэлтором. В этом случае все последующие действия будут организованы специалистом в сфере недвижимости.

Комната обязательно должна быть приватизирована, или иным образом оформлена в собственность, и отнесена к жилому фонду. На неё должен быть оформлен пакет документации, с отдельным кадастровым паспортом. У жилого помещения должен быть самостоятельный (автономный) кадастровый номер и почтовый адрес. Без перечисленных признаков объект не может считаться правоспособным для участия в сделке.

При назначении просмотра, в предварительной беседе, следует определить серьёзность намерений и сразу отказать в просмотре лицам, которые не планируют совершать покупку в настоящий момент. На покупателей с материнским капиталом или расчётом на ипотеку, делать ставку не следует, ведь площади в комнаты может быть недостаточно для положительного решения ПФР. А банки неохотно предоставляют кредит на комнату в общежитии.

Согласно статье 250 ГК РФ соседи по общежитию имеют право преимущественной покупки комнаты. Сделка со сторонним покупателем может состояться только тогда, когда соседи дадут нотариально удостоверенное согласие на продажу, отказавшись от права преимущественной покупки комнаты. Это обязательство распространяется только на собственников комнат.

паспорт собственника и членов семьи старше 14 лет;
свидетельства о рождении детей;
свидетельство о браке;
нотариально заверенное согласие супруга(и), в случае брака;
ипотечный договор или иные документы, подтверждающие наличие заемных денежных средств.

Паспорт собственника недвижимости.
Свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (можно получить в МФЦ).
Документ, подтверждающий владение недвижимостью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или обмена, документ о приватизации).
Кадастровый паспорт на недвижимость при отсутствии выписки из ЕГРН (выдается в Росреестре).
Технический план объекта (получается в БТИ).
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (получается в ТСЖ, либо иной управляющей организации).
Справка по форме 9 с информацией о прописанных лицах (получается в управляющей организации или в паспортном столе).
Нотариально заверенные отказы соседей.
При наличии у продавца семьи:

В едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) запросить подтверждение владения собственностью.
Проверить наличие долгов за коммунальные услуги, которые указываются в выписке из лицевого счета при запросе продавца.
Проверить паспорт собственника на действительность, что можно сделать на сайте сервисы.гувм.мвд.рф или в местном отделении полиции.
При сомнениях в психической вменяемости продавца можно запросить справку из нарко- и психодиспансеров.

Необходимо определиться: приватизирована комната или нет. По закону только приватизированная собственность может быть продана. При этом существуют схемы обмена неприватизированного жилья (подробнее об этом читайте в соответствующем разделе статьи).

Помимо основных нюансов, необходимо помнить о государственном уведомлении в случае, если имущество принадлежит ему или муниципалитету. Если продавец хочет продать комнату очень быстро, он может начать собирать отказы соседей, составленные в письменной форме и говорящие о том, что они не заинтересованы в покупке жилплощади. В этой ситуации не нужно в течение месяца ожидать письменного согласия.

Основная проблема, которая может возникнуть при продаже комнаты в коммунальной квартире – это права третьих лиц на её первоочередную покупку. Коммунальная квартира является долевой собственностью. Каждая комната – это доля в общем владении, а места общего пользования вообще не могут быть разделены по закону.

Вы — единоличный собственник. Если приватизации не было, квадратные метры официально считаются муниципальным жильем. Тогда ее можно обменять либо продать, сперва приватизировав (Закон РФ №1541-1). Если же общежитие относится к категории ведомственных, то задуманное вообще не удастся.
Участники сделки не имеют ограничений по вменяемости.
Если в вопросе задействованы интересы несовершеннолетних совладельцев, придется получать согласие попечительского совета и только потом приступать к отчуждению.

Если вы столкнулись с ситуацией, когда покупка квартиры является перспективой далекого будущего, а брать обременительную многолетнюю ипотеку нет желания, есть оптимальный выход — купить комнату. Этот вид недвижимости является сравнительно недорогим, что является приоритетным для многих людей, не имеющих достаточного количества финансовых средств для покупки полноценного жилья.

Также есть и определенные подводные камни в покупке комнаты в бывшем общежитии через дарение. Здесь недоброжелатели могут воспользоваться статьей 170 Гражданского кодекса, в которой идет речь об одной сделке, выступающей притворной и прикрывающей другую.

Лучше в предварительном договоре упомянуть факт проживания пожилой родственницы и необходимость снятия ее с регистрационного учета по этому адресу. Вариантом выхода из ситуации может быть размещение денежных средств за комнату в банковскую ячейку и передача их продавцу только после полной выписке всех из помещения.

В квартире должны присутствовать приспособления, облегчающие жизнь и передвижение лица с ограниченными возможностями.
Площадь помещения должна отвечать нормам, установленным для граждан данной категории.
При проектировании многоквартирного дома для инвалидов учитываются особенности будущих жильцов, в связи с чем дом снабжают пандусами и специальными лифтами.

Правильно будет детально расписать процесс передачи денег и сумму, предоставляемую к оплате. Стороны могут договариваться об удобном для них времени, месте и способе передачи средств. Здесь же прописывают момент оплаты услуг государственной регистрации сделки. Такие расходы могут ложиться как на продавца, так и на покупателя жилплощади в коммунальной квартире/общежитии.

Суть приватизации прописывается в Федеральном законе №1541-1 (статья 1). В нормативно-правовом акте отмечается, что собственность должна быть передана в частные руки абсолютно бесплатно. Поэтому само право оформляется на бесплатной основе. Но заплатить придется за некоторые процедуры, оформление документов, а также регистрацию сделки в Росреестре.

Пораскинув мозгами, решила обойтись без риелтора. Собственников всего двое – я и не-гад сосед, согласие мне дадут за подписью нотариуса. А учитывая, что творится на рынке и насколько всем «нужны» комнаты в обшарпанных сталинках, на скорую продажу я не рассчитывала. К чему лишние траты?

Как правильно продать или купить комнату в коммунальной квартире и общежитии

Нет, т.к. это будет незаконная сделка с недвижимостью. Даже если вам повезет и попадется клиент, который согласится действовать не через агентство и не попросит даже показать никаких правоподтверждающих документов, договор все равно не примут на регистрацию в Росреестре. А сделка без этого невозможна (Федеральный закон №218-ФЗ).

личные и паспортные данные составителя;
ФИО будущих собственников;
краткую формулировку требования о приватизации комнаты и законное обоснование претензий;
адрес нахождения здания и статус жилого помещения;
перечень прилагаемых документов.

Написать уведомления о продаже комнаты с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки, адресованное каждому соседу.
Вложить каждое уведомление в конверт, подписать адрес соседей, конверты не запечатывать.
Отправиться в почтовое отделение для оформления заказных писем.
Получить опись каждого вложения, проверенного и удостоверенного оператором.
Заклеить конверт, оплатить почтовые расходы и получить квитанцию об отправке.

из помещения рекомендуется вывезти мебель, это позволит визуально увеличить пространство;
по возможности в комнате лучше всего сделать недорогой косметический ремонт;
если есть балкон, его необходимо очистить от мусора и хлама, чтобы покупатель мог свободно оценить открывающий из него вид;
привести в порядок общий санузел и кухню, в лучшем случае отремонтировать.

— нотариальное разрешение всех сособственников;
— письменное уведомление всех совладельцев;
— выписка из домовой книги, лицевого счета и кадастровых документов;
— договор купли-продажи;
— акт приема-передачи;
— заявление в ФУГРЦ;
— паспорт всех участников сделки;
— квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

свидетельство о праве собственности;
выписку из домовой книги;
документ-основание, подтверждающий факт, что продавец является собственником помещения;
копию лицевого счета, если расчет будет производиться через безнал;
справку из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
разрешение органов опеки, если в комнате прописан инвалид или несовершеннолетний ребенок;
другие документы.

Продажа комнаты в общежитии по требованиям и последовательности подобна другим сделкам по реализации недвижимости. Но все же здесь есть некоторые нюансы, которые нужно учитывать при выполнении процедуры. Как продать комнату в общежитии, рассказано в статье.

Все указанные бумаги нужно получить заведомо, так как на оформление каждой требуется 5-30 дней. После сбора документов нужно искать покупателя. Следует учитывать, что некоторые бумаги ограничены по сроку действия, например, выписка из домовой книги действует месяц с даты выдачи.

С 2021 года в Российской Федерации действует федеральная программа, стимулирующая повышение рождаемости.Согласно закону госсредства выделяются семейству после появления второго и последующих детей.В 2021 году размер маткапитала составляет 453 026 рублей.

Соседи. В коммунальной квартире нужно уметь договариваться с соседями. У всех свои привычки, поэтому не всегда можно выспаться в выходной день. Женщина из комнаты № 2 рано вставала и начинала заниматься домашними делами. Звукоизоляция в квартире была плохая, поэтому я слышал, как она громко ходит, что-то переставляет и готовит. У соседей из комнаты № 3 был шумный ребенок и кот, который ходил мимо лотка и постоянно пытался попасть в нашу комнату.

Деньги за комнату можно передать через банковскую ячейку. Арендовав депозитарий, туда помещают средства. В момент заключения сделки продавец получает к нему доступ. Такой вариант считается безопасным, так как исключен риск разбойного нападения при продаже. Но стопроцентной защиты от мошенничества он не гарантирует.

В соответствии со всем, что было сказано выше, можно отметить главный нюанс для тех, кто хочет узнать, как безопасно покупать комнату в общежитии: необходимо проверить, насколько законны права продавца на владение данным жильем (все это подтверждается в выписке из реестра). Необходимо поинтересоваться, как именно происходила приватизация, мирно или по судебному решению, если возникали конфликты с остальными владельцами или держателями баланса. Это очень важно, если со дня приватизации еще не истекло три года. Если помещение в общежитии стало индивидуальным владением нелегально, его могут изъять у хозяина, признав через суд недействительность сделки по приобретению и продаже.

Лучше, если продажей комнаты займется профессиональный риэлтор. Он поможет выгодно и достаточно быстро реализовать жилье, а также вплотную займется организацией продажи и возьмется за ее юридическое сопровождение. Главный недостаток такого сотрудничества – услуги риэлтора оплачиваются некоторым процентом от стоимости недвижимого объекта. Кроме того, продать помещение в общежитии можно и самостоятельно, в этой ситуации создаются и распространяются объявления о продаже.

Первое, что нужно отметить, отвечая на вопрос, как продать комнату в общежитии, это тот факт, что никакие сделки невозможны с данной жилплощадью в том случае, если она отнесена к категории специализированного фонда. При этом даже из такой ситуации в Жилищном кодексе Российской Федерации имеет выход. Например, можно продать комнату на условиях, что после этого она не перейдет в частную собственность, а останется на балансе муниципального органа.

Процедура приобретения комнаты в коммунальном жилье практически аналогична покупке отдельной квартиры на вторичном рынке. Кроме бытовых ситуаций, связанных с правильным выбором (местоположение, соседи, качество жилья) объекта недвижимости, приобретение коммунальной комнаты имеет ряд важных юридических нюансов как и всякая иная сделка с недвижимостью.

Реализовать данный законодательный аспект на практике оказывается довольно сложно. Все люди заняты своими делами, и не так просто собрать их всех вместе. Кроме того, некоторые владельцы могут негативно относиться к вселению новых жильцов и всячески препятствовать продажи комнаты.

Все перечисленные бумаги следует получить заведомо, поскольку на оформление каждой из них уходит от пяти до тридцати дней. Только после того, как пакет документов будет собран, можно начинать искать покупателя. Кроме того, не стоит упускать из виду то, что некоторые бумаги имеют ограниченный срок действия, в частности выписка из домовой книги, действующая всего месяц с момента её выдачи.

Единственное существенное различие заключается в том, что продавец несет личную ответственность за тех жильцов, которые вселяются в его комнату. То есть если через некоторое время остальные владельцы жилья начнут ощущать резкое ухудшение своих условий проживания, они имеют полное право написать жалобу в судебную инстанцию. В качестве ответчиков по такому делу суд будет привлекать не только новых жильцов, но и прежних хозяев.

А зачем им вручать ? И вообще ВСЕМ зачем вручать ?
Разослали им всем уведомления заказным письмом с уведомлением и все.
Если на ваши предложения не ответили в течение месяца — предъявляете в ФРС все копии уведомлений с почтовой квитанцией. Те кто ответил — их ответы. Те, кто не ответил — ФРС считает, что они не заинтересованы.
Но уведомлены в соответствии с законодательством.

Эта новация по мнению нотариальной палаты обусловлена необходимостью защитить права сособственников квартир от «квартирного рейдерства» при продаже микродоли. Действительно, недобросовестный покупатель может приобрести незначительную долю квартиры (например 1/30) и получить право на проживание в квартире. После чего создать для соседей по квартире невыносимые условия проживания с целью заставить сособственников продать принадлежащие им доли по цене, ниже рыночной. Или другой вариант – заставить выкупить у недобросовестного покупателя его долю за цену, превышающую ее стоимость. Нотариусы удостоверят сделку только в случае, если сособственник должным образом известил владельцев других долей о предстоящей продаже своей доли. Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ сособственники квартиры имеют право преимущественной покупки доли в общем имуществе.

Как продать комнату в общежитии 2021

По своей сути комната в общежитии представляет собой жилое помещение с местами общего пользования, делимые с другими соседями. Ситуация аналогична коммунальной квартире, поэтому при продаже вступают в силу нормы ст. 42 ЖК РФ. Где сказано, что собственники других комнат имеют преимущественное право выкупить продаваемую комнату.

Руководствуясь этой нормой, продавец обязан в письменной форме уведомить соседей о продаже своей жилплощади. Это можно сделать личным вручением, направлением по почте с уведомлением о получении или нотариально.

В уведомлении обязательно должна быть указана цена комнаты и изложены основные условия сделки. Причем в случае отказа всех соседей от покупки продать третьему лицу за цену, ниже указанной в уведомлении, нельзя.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в общежитии

Для соблюдения законодательных норм на принятие решения соседям отводится 30 календарных дней от даты получения уведомления. Ранее этой даты можно искать другого покупателя только при наличии письменных отказов от покупки всех соседей.

На покупку могут заявиться несколько соседей одновременно. Тогда будет действовать принцип предложения лучшей цены или оформление сделки с тем, кто выразил свое желание раньше. Это остается на усмотрение продавца.

При продаже комнаты в общежитии следует придерживаться следующего порядка действий:

Приватизировать комнату, подтвердить право собственности выпиской из ЕГРН.
Направить соседям по общежитию письменные уведомления о намерении продать свою комнату и предложить ее выкупить по указанной стоимости.
Если желание приобрести выразил сосед, то сделка оформляется с ним. Когда соседи не проявляют интереса к покупке, следует дождаться окончания 30-дневного периода и приступать к поиску покупателя. Сделать это можно, подав объявления на сайты частных объявлений, в местные периодические издания или обратиться к риэлтору.
Подготовка всех документов для сделки.
Снятие с регистрационного учета из продаваемого жилья всех, кто в нем прописан.
Оформление договора купли-продажи, скрепление его подписями участников сделки.
Передача договора на государственную регистрацию перехода права собственности.
Осуществление расчетов и подписание акта приема-передачи комнаты.

Продать комнату в общежитии можно самостоятельно или обратиться за помощью в риэлторское агентство, но тогда придется оплатить их услуги.

Купить комнату в студенческом общежитии невозможно, их не выставляют на продажу, они принадлежат учебным заведениям. А вот комнаты в семейных и рабочих общежитиях давно продают. Поэтому именно такую комнату Вы может при желании приобрести.

По ст. 92 ЖК РФ общежития принадлежат к специальному жилищному фонду страны, поэтому отчуждению в собственность не подлежат. Продать комнату в общежитии можно только в том случае, если она переведена муниципалитетом в другую категорию жилых помещений. Поэтому перед покупкой важно проверить юридический статус комнаты в общежитии.

Коммунальная квартира – это обычная квартира, в которой живет несколько семей. Такая недвижимость свободно продаётся на рынке и стоит гораздо дешевле изолированного жилья. Покупка комнаты в коммунальной квартире является значительно более простым мероприятием, чем покупка комнаты в общежитии.

Как купить комнату в общежитии? Для этого нужно строго соблюсти специальную процедуру, иначе можно остаться не только без жилья, но и без своих денежных средств.

Пошаговая инструкция – как купить комнату в коммунальной квартире – выглядит следующим образом:

Подберите интересующий объект недвижимости. Лучше всего искать комнаты на сайтах о продаже недвижимости, там Вы сможете увидеть фотографии объекта. Проверьте, есть ли фото мест общего пользования – кухни, ванной и туалета. Если их нет, скорее всего недвижимость находится в плохом состоянии. Подберите несколько подходящих вариантов и договоритесь с продавцами о просмотре.
Осмотрите жильё и узнайте соседей. Посещая места, оценивайте состояние фасадов и подъездов. Наличие больших трещин в здании может говорить об очень плачевном состоянии помещения. Если соседи будут вызывать у Вас опасения и вопросы, лучше откажитесь от покупки такой комнаты.
Проверьте право собственности и наличие обременений. Попросите у продавца предоставить Вам выписку из ЕГРН. В графе собственник должен быть указан продавец, а не муниципалитет. Если жильё принадлежит городу, его сначала нужно приватизировать, а только потом можно будет продать. В выписке также должны быть отметки о наличии арестов, залогов и прочих обременений на жилье.
Попросите продавца предоставить справку о своей дееспособности из психоневрологического диспансера. Если купить комнату у недееспособного лица, сделка может быть признана недействительной.
Проверьте наличие долгов по коммунальным платежам.
Удостоверьтесь в том, что продавцом соблюдена процедура уведомления соседей о их праве преимущественной покупки комнаты.

У продавца на руках должны иметься письменные отказы от всех соседей на покупку реализуемой комнаты.

Продать комнату в коммуналке нельзя дешевле той цены, которая была указана в уведомлении о праве преимущественной покупки, направленном соседям.

Как самостоятельно продать комнату в коммуналке

Такая сделка имеет высокие риски, которые связаны прежде всего с особым статусом помещения. Подводные камни при покупке комнаты в коммуналке или общежитии заключаются в следующем:

Наличие в качестве собственников или владельцев несовершеннолетних граждан. Здесь без получения согласия от опеки на каждого такого жильца сделка будет не зарегистрирована Росреестром.
Наличие долгов по коммунальным платежам. В коммунальной квартире отключить газ, воду или электричество могут всем соседям, вне зависимости от того, у кого конкретно накопились долги. Поэтому важно перед покупкой знать, что долгов нет не только у продавца комнаты, но и у остальных жильцов помещения.
Не покупайте неприватизированное жильё или комнату, которая была приватизирована через суд. Судебное решение может быть оспорено второй стороной, а Вы лишитесь купленного жилья.
Не покупайте долю в комнате, приобретайте только изолированный объект недвижимости.

Важно удостовериться, что все жильцы будут выписаны из комнаты и получат новую прописку. Если, к примеру, прописка жильца комнаты была аннулирована из-за нахождения его в местах лишения свободы, после освобождения он сможет восстановить регистрацию, а Вы получите нового неприятного жильца.

Приобретение комнаты в общежитии или коммунальной квартире – выгодная сделка, но имеющая свои подводные камни и юридические нюансы. Если совместное проживание с чужими людьми не приносит Вам трудностей и тягостей, после проверки всех документов не будет выявлено никаких опасностей, можно смело покупать такую недвижимость и наслаждаться проживанием в собственном жилье.

Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:

удостоверение личности;
правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
выписка из ЕГРН;
документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.

Передается извещение о продаже комнаты:

гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

Оповестить владельцев соседних помещений возможно любым из удобных способов, гарантирующих получение уведомления:

заказным письмом с уведомлением;
лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
собственник комнаты проживает за пределами РФ;
соседи отказываются от получения извещения.

Если же нотариусом отправленное уведомление останется безуспешным, то в качестве доказательства, что Вы предприняли все меры, выдаст подтверждающий документ.

В результате продать комнату возможно:

любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

Игнорировать оповещение соседей ни в коем случае нельзя. При несоблюдении процедуры сделка не будет зарегистрирована или может быть обжалована в суде.

В уведомлении необходимо указать:

ФИО продавца (полностью);
характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
предложение о покупке помещения;
информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
контактные сведения для связи с продавцом.

Какие документы нужны для продажи комнаты в общежитии в 2021 году

МФЦ – промежуточное звено между физическими и юрлицами, с одной стороны, и органами, оказывающими государственные и муниципальные услуги, с другой. Собственно регистрация сделки купли-продажи квартиры производится не в МФЦ, а в органе Росреестра, в центре продавцы и покупатели сдают и получают документы на недвижимость.

Типовой порядок оформления купли-продажи квартиры в таком варианте предполагает, что участники сделки:

Записываются на приём в МФЦ для подачи документов.
Собирают документы и составляют договор (это можно делать до записи на приём полностью или частично).
Приходят в МФЦ, подают документы и получают расписки.
По завершении процедуры регистрации прав покупеталя(ей) органом Росреестра приходят в МФЦ (дата посещения указана в расписках) и получают документы.

Эта схема типовая, но в каждой конкретной ситуации она может обрастать своими нюансами. Ведь сделки с недвижимостью – одни из самых сложных в гражданском обороте.

Например, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры через МФЦ, договор может быть составлен сторонами в простой письменной форме, а может быть удостоверен нотариально. Если в сделке участвуют несовершеннолетние, то к ней может подключиться орган опеки и попечительства.

Минимальный состав документов в МФЦ для регистрации купли-продажи квартиры:

паспорта всех участников сделки (другие удостоверения личности, для несовершеннолетних свидетельства о рождении);
документы на объект недвижимости (правоустанавливающие, правоподтверждающие);
договор купли-продажи в экземплярах по количеству участников сделки плюс 1 для органа Росреестра;
квитанция об оплате госпошлины за совершение регистрационных действий.

Также, как и в процедурных вопросах, здесь могут иметься нюансы, и этот перечень может быть расширен за счёт:

свидетельства о браке (расторжении брака, смерти);
согласия супруги(а) продавца на продажу квартиры;
разрешения органа опеки;
согласия других лиц, имеющих преимущественное право покупки;
доверенностей на представительство и других документов.

Документы, поданные для оформления договора купли-продажи квартиры в МФЦ, передаются в орган Росреестра для проведения регистрационных действий.

Для того чтобы оно прошло успешно, документы должны быть оформлены в соответствии с установленными требованиями.

Если этого не сделать или какой-то из документов не донести, то результатом может быть приостановка или отказ в госрегистрации сделки.

Заключительный этап оформления – получение участниками сделки документов на недвижимость. Для этого необходимо прийти в МФЦ в день, указанный в расписке о приёме документов, или позже.

Каждый участник сделки может сделать это независимо от других.

Если кто-то из участников не забирает полагающийся ему экземпляр договора, то он передаётся в орган Росреестра для хранения, где его можно будет получить.

Как продать комнату в общежитии 2021 самостоятельно

Услуга МФЦ по регистрации сделки с жилым помещением бесплатна, но это не означает, что таким образом получится избежать трат. Стоимость оформления договора купли-продажи зависит от того, какие расходы требуются на те или иные действия (заказ документов, оплата услуг специалистов и организаций).

Снизить эти затраты можно, если проводить все действия без привлечения других лиц (там, где есть такая возможность) и пользоваться экономными тарифами. Например, самостоятельно оформлять договор, подавать документы и проводить расчёты, заказывать справки в обычном, а не ускоренном порядке.

За проведение органом Росреестра регистрационных действий взимается госпошлина в размере (ст. 333.33 НК РФ)

2 000 руб для физлиц;
22 000 руб для организаций.

Кто и в каком размере должен нести издержки – предмет соглашения между участниками сделки. Впрочем, эти расходы по сравнению со стоимостью предмета сделки весьма невелики, и слишком зацикливаться на этих вопросах особого смысла не имеет.

Если реализация сделки требует нотариального удостоверения документов (доверенности, договора), то за это придётся уплатить госпошлину в размерах, определённых ст. 33.24 НК РФ. Нотариальное удостоверение договора обойдется в 0,5% от суммы сделки (мин 200 руб, макс 20 000 руб).

Полезная информация как выполнить приватизацию квартиры в МФЦ.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter. Мы проверим и исправим информацию.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в общежитии

удостоверение личности;
правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
выписка из ЕГРН;
документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Передается извещение о продаже комнаты:

гражданам — собственникам других комнат, если они приватизированы;
в орган опеки и попечительства, если соседом является недееспособный гражданин;
в муниципалитет, если комнаты не приватизированы.

заказным письмом с уведомлением;
лично с простановкой даты и подписи на втором экземпляре, через нотариуса.

Оповещение через нотариуса используется в следующих случаях:

сосед длительно отсутствует и место его фактического пребывания неизвестно;
собственник комнаты проживает за пределами РФ;
соседи отказываются от получения извещения.

В результате продать комнату возможно:

любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.

В уведомлении необходимо указать:

ФИО продавца (полностью);
характеристики продаваемого жилого помещения (указать, что объектом является комната в коммунальной квартире, ее кадастровый номер, площадь и иные уточняющие сведения);
цену жилья на свое усмотрение (запрещено снижение ее при продаже постороннему лицу);
предложение о покупке помещения;
информация о том, что законом предусматривается 30-девный срок на принятие решения;
контактные сведения для связи с продавцом.

Значимые моменты продажи комнаты в коммунальной квартире

При продаже комнаты в коммунальной квартире может потребоваться помощь нотариуса в следующих вопросах:

направление соседям извещения о реализации их преимущественного права на выкуп помещения (например, в случае их категорического отказа от получения, именно так станет возможным доказать, что предприняты все способы оповещения);
оформление отказов от выкупа комнаты;
удостоверение договора купли-продажи комнаты.

В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.

Следует учитывать, что продажа долей квартиры попадает под случай, который необходимо присутствие нотариуса. Поэтому при указании в договоре купли-продажи доли в праве на места общего пользования придется обращаться за нотариальным удостоверением. Чтобы этого избежать в договоре указывайте информацию только о комнате. Так как доля общего пользования в коммунальной квартире переходит при покупке комнаты автоматически.

Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2021 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Не требуется оформления договора у нотариуса при владении комнатой супругами на правах общей совместной собственности и в случае выделенной доли в общем имуществе коммуналки.

Порядок действий продавца комнаты в коммуналке сводится к следующей схеме:

Найти покупателя и обговорить с ним условия сделки. Обязательно сообщить, что это лишь комната в коммунальной квартире, т.е. проживание будет с соседями.
Установить цену на комнату самостоятельно или на основании оценки, произведенной специализированной организацией.
Направить владельцам других комнат в квартире уведомление о том, что им предоставлено первоочередное право выкупа жилого помещения. Указать в уведомлении стоимость комнаты. Если купить помещение изъявляют желание несколько соседей, то Вы вправе продать его за лучшую цену из предложенных. Тут возникает принцип аукциона.

В случае, когда комната продается одному из соседей, представлять доказательства об уведомлении соседей в орган Росреестра не требуется.

Получить от соседей письменный отказ от приобретения комнаты или дождаться истечение 30-дневного срока, который отводится на принятие решения. Если срок прошел и никто из соседей не выявил желание купить комнату, продавец вправе продать ее любому стороннему покупателю, но по цене не ниже указанной в уведомлении.
В случае продажи комнаты третьему лицу в Росреестр потребуется представить письменные доказательства о том, что все соседи были оповещены. При неудачной попытке вручения нужно приложить квитанции о направлении корреспонденции.
Заключается предварительный договор, где прописываются все обстоятельства. Обязательно следует указать на условия возврата задатка. В случае отказа от продажи продавец должен вернуть его в двойном размере.
Собрать все необходимые для сделки документы и оформить договор купли-продажи.
Подписать акт приема-передачи помещения, произвести полный расчет.
Зарегистрировать переход права собственности на комнату к новому владельцу в МФЦ.

В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:

дата и место совершения сделки;
сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
цена по договору – стоимость комнаты;
в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.

Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.

Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.

Отличительной особенностью продажи комнаты в коммуналке является специальная процедура предварительного извещения соседей о предстоящей сделке.

Коммунальная квартира состоит из нескольких комнат, занимаемых разными хозяевами. Комнаты принадлежат собственникам и нанимателям, имеющим право пользования общими территориями в квартире (кухней, ванной комнатой и т. д.).

В силу статьи 250 ГК РФ и части 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ жильцы коммуналки вправе претендовать на первоочередное приобретение отчуждаемой комнаты.

Процесс продажи комнаты в коммуналке включает первоочередное уведомление жильцов – участников долевой общей собственности (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

При несоблюдении названых требований и продаже комнаты любому иному лицу, в том числе при дарении части доли, сделка может быть оспорена в суде и признана ничтожной в течение 3 месяцев.

Сообщение о намерении продажи комнаты следует направлять только владельцам иных комнат (если в комнате проживают по договору найма, собственником является обычно муниципалитет).

Федеральной нотариальной палатой приняты и утверждены Методические рекомендации по проверке соблюдения требования об уведомлении о продаже (утверждены 28.03.2016, протокол 03/16).

При продаже комнаты продавец по просьбе потенциального покупателя (в том числе постороннего лица) представляет:

выписку из ЕГРП с указанием всех собственников;
выписку из лицевого счета об отсутствии долга по квартплате (взять в бухгалтерии УК);
выписку из домовой книги (представляется, в том числе при покупке комнаты в ипотеку).

Для оформления сделки в регистрирующем органе необходимо представить:

кадастровый паспорт (заказать в Росреестре, если на кадастровом учете не состоит, следует заранее подать заявление о внесении квартиры в ЕГРКН);
технический план объекта недвижимости;
документы – основание владения (договор мены, дарения, приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т. д.);
согласие опеки (если владелец – лицо до 18 лет);
паспорт опекуна и решение органов опеки о его назначении;
согласие супруга продавца;
документы о смене фамилии (свидетельство о заключении либо расторжении брака);
уведомление соседей (свидетельство нотариуса о направлении извещения);
паспорта сторон сделки;
договор и акт передачи жилья (в договоре может указываться о передаче комнаты, и тогда он имеет силу передаточного акта);
отказ иных владельцев от приобретения комнаты.

Соглашение о купле-продаже комнаты оформляется письменно (ст. 550 ГК РФ).

Законом о государственной регистрации недвижимости установлена обязательность нотариального заверения сделок о продаже доли в общей собственности (часть 2 статьи 42 Закона № 218-ФЗ).

Если договор удостоверяется нотариально, то он составляется помощником нотариуса. Договор должен содержать обязательные существенные условия сделки:

сведения о предмете соглашения – объекте недвижимости (адрес квартиры, кадастровый номер, площадь комнаты);
стоимость;
информацию о расчетах;
обязательства продавца по передаче комнаты, а покупателя – по ее принятию и оплате;
отсутствие ограничений, залога, обременений (подробнее об обременениях на имущество);
отсутствие (наличие) иных зарегистрированных лиц;
отсутствие притязаний третьих лиц;
условие о выписке зарегистрированных на момент покупки лиц;
срок освобождения комнаты;
отнесение расходов по государственной пошлине за переход права от продавца к покупателю.

В преамбуле соглашения указываются полные сведения о сторонах сделки, реквизиты паспортов, дата и место рождения, адреса проживания.

Если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, в сделке принимают участие его законный представитель и орган опеки (если ребенку не исполнилось 14 лет).

Предметом договора является отчуждаемая комната.

Соглашение будет считаться незаключенным при несоблюдении условия об указании стоимости комнаты и ее оплаты.

В случае приобретения комнаты в ипотеку, с использованием материнского капитала, при наличном расчете (в том числе с использованием банковского сейфа), способ расчета указывается в соглашении

Территориальным органом Росреестра производится регистрация перехода права владения от владельца к покупателю.

За регистрацией перехода владения недвижимостью стороны могут обратиться:

в территориальный отдел Росреестра по местонахождению коммуналки;
в отделение МФЦ.

Проверив правильность заполнения заявления, соответствие предмета соглашения информации в едином реестре недвижимости, государственный регистратор вносит в ЕГРН информацию о смене собственника, включая дату регистрации, информацию о новом собственнике.

Капанкина Ю.И. подала исковое заявление к Покатиловой Л.В. о признании незаконным соглашения о продаже комнаты в коммуналке, возврате денежных средств, полученных по договору.

В ходе рассмотрения иска требования были изменены, истица уточнила заявление. Просила право владения ответчика за спорной комнатой прекратить.

Материалами дела подтвердилось подписание между сторонами дела соглашения о продаже спорной комнаты, расчеты произведены истцом до подписания договора, факт оплаты ответчиком не оспаривается.

Договор продажи комнаты в коммунальной квартире оформляется стандартно, но есть одно «но». Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец для начала должен предоставить преимущественное право покупки соседям. Только получив отказ или не дождавшись ответа от других собственников, можно приступать к сделке с третьим лицом.

Есть и другие моменты, которые нужно учитывать:

Право собственности. Если квартира находится в долевой собственности, преимущественное право предоставляется. Если же она оформлена как отдельное помещение со своим кадастровым номером, и собственник у нее один, ее можно продать без предварительного уведомления. Но такое встречается редко.
Удостоверение договора у нотариуса. В большинстве случаев продаются доли в праве собственности, и такой договор удостоверяется нотариально. Без печати и подписи нотариуса регистратор не примет его.
Личность собственника-продавца. Если комната принадлежит недееспособного или несовершеннолетнему, перед продажей нужно найти ему другое жилье, получить разрешение органа опеки. Договор удостоверяется нотариально.
Изменение договора. После подписания стороны могут изменить условия сделки. Для этого оформляется дополнительное соглашение.

Важно! Договор купли-продажи (далее – ДКП) всегда составляется в письменной форме. В Росреестре он сейчас не регистрируется, вместо этого подлежит регистрации переход права собственности.