При межевании участок оказался меньше что делать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «При межевании участок оказался меньше что делать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. После межевания участок стал меньше что делать

2. Уменьшение площади земельного участка при уточнении границ

3. В Кадастровой палате рассказали, как убрать ошибки из документов на землю

4. Межевание земельного участка: как провести и сколько это стоит

5. Не переходи черту: шесть дел о кадастре

5.1. На сколько можно увеличить площадь земельного участка при межевании

6. Как сделать межевание земельного участка

7. При межевании участок оказался больше/меньше

8. Что делать, если план межевания сделан с нарушениями?

Проблемы выявления изменения размеров надела уходят корнями в начало века. До две тысячи первого года межевание как таковое не проводилось и вовсе.

Внимание! С две тысячи восьмого года, при процедуре установления границ стали использовать высокоточные спутниковые технологии. Готовый результат характеризуется высокой точностью и технически не предвзят, ни от чего не зависим. Но, из-за этого, при оформлении межевания, допустим, в 2020 году, в условиях нынешнего оснащения геодезистов, ранее установленные границы, могут сильно исказиться.

Не смотря на это, основной причиной уменьшения площади обычно является:

претензия соседа, проводившего межевание и выяснившего, что граница его участка проходит по наделу смежника – пересекает её,
исправления кадастровой ошибки. Причем не только по заявлению граждан, ни и по инициативе Росреестра, что подтверждено законодательно.

Происходит, так называемое, перераспределение земельных участков:

при изменении назначения земельных участков и упразднение старых пределов,
при возникновении прокладки коммуникаций по границе смежных владений,
приведение в соответствии с законодательными актами минимального расстояния от строений до границ участков,
согласован вопрос об увеличении одного надела за счет части соседнего,
определение порядка использования участка, находящегося в долевой собственности, согласно долям, имеющимся во владении домом,
в целях выравнивания границ смежных землевладений.
при возведении дома по центру расположенных рядом участков, если они объединяются в результате купли – продажи, дарения, наследования и т.д.,
суд вынес соответствующее решение об изменении границ наделов,
владельцы одного участка решили разделить его между собой.

И вот кадастровый инженер окончил свою работу и ставит в известность стороны о наличии смещения, наложения, пересечения и т.д. относительно данных в официальных документах.

В подавляющем большинстве случаев, можно вполне мирно разрешить сложившуюся ситуацию. Для этого нужно прийти к соглашению, каким образом все-таки изменятся очертания границ двух соседских участков. Или оставить всё лишнее соседу.

Внимание! Ключевое значение здесь имеет не только добрая воля сторон, но и предельно допустимые (максимальные и минимальные) размеры участков в соответствии с назначением земельного участка. То есть, даже при наличии согласия соседей, нужно учитывать данные ограничения. Если сосед не спорит с изменившимся местоположением забора, то Росреестр всегда учтёт положения закона.

Если все вышеуказанные условия соблюдены, то для оформления взаимного наложения наделов, составляется акт согласования.

Далее, новое законодательство предусматривает подписание соглашения о перераспределении земель.

Сторонам соглашения требуется обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган.

В заявлении указываются:

фамилия, имя и отчество заявителей,
место жительства,
паспортные данные,
кадастровые номера участков, подлежащих перераспределению,
данные проекта межевания,
контактные данные для связи с гражданами – участниками сделки.

К заявлению прилагаются:

документы, подтверждающие право сторон на участки,
схема территориального расположения (при наличии),
подтверждение полномочий представителя (если вопрос решается с помощью такого помощника),
заверенный перевод на русский язык всех представленных документов (если заявитель иностранное лицо),
паспорта сторон.

Переправить всё вышеуказанное в уполномоченную организацию, граждане могут на личном приеме, посредством почты России, в виде электронных документов при помощи сети Интернет.

В течение десяти дней, поданное заявление может возвратиться без рассмотрения, если оно не соответствует установленным требованиям.

Также, в срок не более, чем тридцать дней, по результатам рассмотрения, выносится вердикт:

принять решение и утвердить схему и выдать это решения сторонам,
направить согласие на заключение соответствующего соглашения по проекту межевания,
решение об отказе, который должен быть мотивированным с указанием на нормы права, и разъяснениями.

Наложение границ земельных наделов – это неправильное расположение границ наделов, влекущее споры материального характера или же просто смещающее межевые границы в ту или иную сторону от их верного расположения.

Следует отметить, что наложение границ влечет за собой невозможность осуществлять дальнейшие кадастровые действия как на местности, так и документально.

В случае наложения границ одного участка на границы другого, который был учтен ранее, возникают следующие типы нарушений:

Межи смежных участок смещаются во встречных направлениях. Следовательно, площадь участка, который располагается посередине, становится меньше;
Площадь среднего участка увеличивается посредством заступа границ на территории боковых участков земли;
Один участок налагается на другой в силу его вытягивания или же расширения.

Перечисленные выше ситуации являются неблагоприятными хотя бы для одного собственника, ведь он претерпевает имущественный ущерб из-за уменьшения площади его надела. Сложными являются случаи с такими границами, которые идут с многочисленными изгибами, что существенно затрудняет процесс установления их правильного расположения.

На практике порой встречаются ситуации, когда на месте, где должен располагаться определенный участок, располагается совершенно другой земельный надел.

Суд общей юрисдикции в первой инстанции рассматривает дела данного рода. Подайте иск в суд района, в котором находится ваш земельный надел.

Согласно статье 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подача иска осуществляется в арбитражный суд в соответствии с местом нахождения или жительства ответчика.

Существует ряд типовых случаев для обращения в арбитражный суд:

наличие притязаний на межевые границы со стороны лиц, владеющих соседними участками земли;
выявление ошибки при межевальных работах;
выявление ошибки в процессе регистрации надела или сделки;
наличие отказа Росреестра устранить выявленную ошибку.

Приложите к заявлению следующие документы:

Кадастровый паспорт участка;
Квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины (300 руб.);
Ваш паспорт;
Документ, который устанавливает право участок;
Свидетельство, содержащее информацию о форме права.

Доверенные лица должны предоставить доверенность, прошедшую нотариальное заверение, и паспорт. Приложите к иску документы, подтверждающие ваши правомочия.

Ознакомившись с делом, стороны отстаивают свои позиции по данному вопросу в суде. При выступлении следует опираться на представляемые доказательства. Следует отметить, что участниками судебного разбирательства могут являться и свидетели, которые могут подтвердить факт нарушения прав. Важная роль отводится кадастровому специалисту, который может прокомментировать сложившуюся ситуацию с профессиональной точки зрения.

Если ответчик – лицо, представляющее Росреестр, обязательно приведите свои доводы для отказа от исправления выявленной ошибки. Отказ может быть порожден законодательными нормами, в соответствии с которыми необходимо решение суда в качестве правоустанавливающего акта.

Если ответчик нарушил границы вашего участка, что привело к причинению имущественного ущерба, вы имеете право подать иск о возмещении данного ущерба.

В обязательном порядке обоснуйте сумму иска при помощи:

тех или иных платежных документов;
справок независимых оценщиков;
экспертных заключений.

Восстановить ваши права вы можете после признания вашей позиции судом.

Проанализировав позиции сторон, суд выносит свое решение. Оно основывается на законодательных нормах и на объективной позиции, содержащейся в документации, представленной сторонами. Получить решение суда вы можете в виде выписки. Данный документ имеет как правоизменяющую, так и правоустанавливающую функцию.

В соответствии с приведенными выше положениями границы участков должны быть восстановлены или же должны быть оставлены без изменений.

Выписка служит резолюцией для органов, в которых участок будет зарегистрирован.

Комментарии к статье «Что делать при наложении границ земельных участков?»

Никто ничего не написал пока. Будтье первым!

Внимание! С две тысячи восьмого года, при процедуре установления границ стали использовать высокоточные спутниковые технологии. Готовый результат характеризуется высокой точностью и технически не предвзят, ни от чего не зависим. Но, из-за этого, при оформлении межевания, допустим, в 2019 году, в условиях нынешнего оснащения геодезистов, ранее установленные границы, могут сильно исказиться.

Не смотря на это, основной причиной уменьшения площади обычно является:

претензия соседа, проводившего межевание и выяснившего, что граница его участка проходит по наделу смежника – пересекает её,
исправления кадастровой ошибки. Причем не только по заявлению граждан, ни и по инициативе Росреестра, что подтверждено законодательно.

К техническим ошибкам относят опечатки, допустимые сотрудниками Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии. Для исправления неточностей, нужно обратиться в регистрационный орган. К этому виду неточностей относят:

Опечатки.
Неправильное указание цифр.
Недостающее количество цифр.
Неправильно прописанные адресные данные.
Отсутствует информация (неполнота сведений).

Сотрудники государственного органа запрашивают архивные данные, сравнивают их с имеющейся информацией, вносят изменения.

После межевания участок стал меньше что делать

Реестровая ошибка – вина сотрудника землеустройства, составляющего технический план, проводимого межевание. К этому виду неточностей относят:

Неправильные показатели в границах надела.
Неправильные показатели площади надела.
Ошибки, допущенные во время землемерия.

Инженер во время работы может допустить ошибку, что приведет к неточности отображения информации.

Есть целый список случаев, когда межевание становится необходимым. Перечислим основные из них:

— необходимо оформить земельный участок в собственность;

— владелец земли собирается разделить земельный участок для продажи или передачи его по наследству;

— между соседями возникли разногласия по поводу границ их участков (российские суды ежегодно рассматривают тысячи дел по так называемым соседским войнам);

— планируется разделить земельный участок на два и более самостоятельных участка;

— планируется объединить два и более земельных участка в один.

По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.

Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.

Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.

Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.

Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.

К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).

Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.

Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).

В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.

Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.

1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:

заявление, составленное в свободной форме;
паспорт собственника;
нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
кадастровая выписка на земельный участок;
кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).

2. После того как пакет документов собран, нужно обращаться к кадастровому инженеру для проведения необходимых работ. Перед началом работ с кадастровым инженером или землеустроительной организацией, где он работает, необходимо заключить договор.

3. Далее проводится само межевание земельного участка. Необходимо выбрать определенный день, когда приедет кадастровый инженер на ваш участок и проведет все необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Все работы выполняются в соответствии с договором подряда.

4. Следующий этап — ознакомление с проектом межевого плана, подготовленного кадастровым инженером по результатам проведенных замеров. Условия ознакомления прописываются в договоре подряда.

5. После чего начинается процесс согласования границ с владельцами смежных участков. Кадастровый инженер должен направить им соответствующие извещения на почтовый или электронный адрес. Если найти их не получается, он публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.

Правообладатели смежных участков должны подтвердить согласие, проставив свои подписи в акте согласования. В случае непреодолимых разногласий кадастровому инженеру нужно подать письменное возражение. При наличии возражений орган регистрации прав приостановит учетно-регистрационные действия, а решать разногласия соседям придется уже в суде.

6. После согласования границ с соседями собственник участка либо кадастровый инженер (при наличии нотариальной доверенности) подает заявление и межевой план в орган регистрации прав.

7. Орган регистрации прав проверяет представленные документы на соответствие требованиям. Если никаких нарушений нет, то по результатам государственного кадастрового учета земельного участка заявителю выдается выписка из ЕГРН и происходит государственная регистрация права собственности на земельный участок.

Уменьшение площади земельного участка при уточнении границ

Если при межевании участок оказался больше, чем указано в документах и Росреестре, необходимо оформить право собственности на дополнительные метры и внести поправки в соответствующие справки. Заново регистрировать имущественное право не требуется, если размер объекта увеличился за счет допустимой законом «прирезки» или после исправления кадастровой ошибки.

Если при межевании участок оказался меньше указанных в документах параметров, собственник может решить проблему одним из следующих способов:

Подписать акт согласования межевания, тем самым признать результаты процедуры;
Не соглашаться с результатами межевания и заказать уточнение границ надела у другого подрядчика.

Кадастровая палата может приостановить оформление права собственности на объект и постановку на госучет в таких случаях:

Предоставление неполного комплекта документов;
Наличие ошибок в бланках;
Подача заявления неуполномоченным лицом;
Несоответствие информации, указанной в документах, сведениям, зарегистрированным в базе.

Если госрегистратор выносит отказ или приостанавливает регистрацию объект недвижимости, владелец должен выяснить причину. Представитель кадастровой палаты обязан аргументировать свои действия и ссылаться на законодательные нормативные акты. Повторно подать заявление в Росреестр можно после устранения указанных неточностей и ошибок.

Если при межевании ваш участок оказался больше смежного, это может привести к возникновению конфликта с соседом. Проще, быстрее и дешевле решить спорные вопросы относительно расположения границ мирно. Можно запросить старые документы из архива и выяснить исходный размер территории.

Если документальные аргументы не действуют, выход один — писать исковое заявление в суд и тратить время, деньги и нервы на разбирательства. Споры относительно расположения и площади земельных участков — дело хлопотное и затратное. Поэтому лучше попытаться договориться с соседями мирно.

В Кадастровой палате рассказали, как убрать ошибки из документов на землю

Если границы земельного участка установлены с нарушением статей Градостроительного кодекса, необходимо делать новое межевание. Кадастровый инженер фиксирует границы участка при помощи межевых знаков и фиксирует их в документации. Если соседи либо сам собственник не согласны с результатами проведенной процедуры, то к составленному межевому плану Вы должны приложить свои возражения в письменном виде. В дальнейшем возражения будут рассмотрены в Росреестре, а при необходимости переданы в суд. Однако имейте в виду, что перед тем, как проводить межевание, нужно оповестить в письменном виде всех заинтересованных лиц – владельцев смежных участков.

Уточнённая площадь ЗУ больше, чем по документам

Участок можно зарегистрировать, в том случае, если:

Sуточн

Уточнённая площадь ЗУ меньше, чем по документам

Земельный участок можно зарегистрировать, если:

Sуточн > (Sдок – Smin)

Пример 1

В свидетельстве о наследовании садоводческого земельного участка значатся 6 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 12 соток

Sфакт = 12 сот.
Sдок = 6 сот.
Sфакт > S по док.
Smin = 500 м2
Sуточн
Sфакт > Sуточн

Кадастровый план – обязательное приложение к правоустанавливающему документу. Он необходим для государственной регистрации прав.

При расхождении площадей в плане и в документе регистрирующий орган вправе:

предположить, что представлен план не того объекта, на который заявляются права
отказать в регистрации

Пример 2

Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток. В новом кадастровом плане указана площадь 9 соток.

Sфакт = 9 сот.
Sдок = 12 сот.
Sдок > Sфакт
Smin = 300 м2
Sуточн = (Sдок – Smin) = 12 сот. – 3 сот. = 9 сот.
Sфакт = Sуточн

Фактическая размер надела не превышает уточнённую площадь. Такой земельный участок подлежит регистрации.

Если предельный минимальный размер для земельных участков:

ИЖС
садоводческий
огороднический
для КФХ
т.д.

не установлен, уточнённая площадь не должна быть больше чем на 10% площади ЗУ, указанной в сведениях в ГКН. Это требования ФЗ № 221.

Sуточн

Границы ЗУ закрепляются по результатам межевания, отражающего их фактическое расположение, в случае, когда:

отсутствуют сведения о местоположении:
- в государственном кадастре недвижимости
- в правоустанавливащем документе
ЗУ используется 15 и более лет
нет претензий со стороны соседствующих землевладельцев

Не исключается судебный способ решения проблемы расхождения фактической и документальной площадей земельного участка. Пример здесь.

В федеральном законе №221-ФЗ перечислены случаи, когда регистрирующий орган отказывает в постановке на учёт уточнённых границ участков:

участок не является объектом недвижимости
запрещено образование надела:
- из другого участка
- в результате раздела или выдела доли в натуре
- в результате действий с преобразуемыми участками
участок образован из объекта недвижимости, сведения о котором в ГКН носят временный характер
с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо
истёк срок приостановления кадастрового учёта и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении
межевой план, технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица
ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе
на момент подачи заявления о кадастровом учёте ЗУ истёк срок действия утверждённой схемы его расположения на кадастровом плане территории

Отказ в постановке на учет ЗУ делается также в следующих случаях:

размер образуемого ЗУ, сохраняющемся в измененных границах при преобразовании, не соответствует установленным минимальным или максимальным площадям земельных участков
ЗУ образован из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев
поступили возражения о размере и местоположении границ ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности и в составе документов для регистрации в ГКН отсутствуют сведения, подтверждающие снятие возражений
площадь ЗУ из земель с/х назначения, выделяемого в счёт доли или долей в праве общей собственности, больше размера ЗУ, указанной в проекте межевания, более чем на 10%
не согласованы границы ЗУ

Другие случаи отказа в кадастровом учете уточненённых границ земельного участка:

площадь ЗУ:
- больше площади, сведения о которой содержатся в ГКН на величину более чем Smin
- больше 10% процентов площади, сведения о которой есть в ГКН в случае, когда S min не установлен
при уточнении местоположения границ ЗУ нарушен порядок их согласования
границы ЗУ не согласованы в порядке разрешения земельного спора

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учёта ЗУ в случаях, когда земельный участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учёта.

Если у вас есть свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, а также кадастровый паспорт на земельный участок с установленными границами, то никаких действий предпринимать не нужно. Обычно кадастровая ошибка выявляется при проведении межевания смежного земельного участка.

Допустим, ваш участок уже стоит на учете с границами, а соседний участок еще нет. Ваш сосед идет в межевую организацию и заказывает межевание своего земельного участка.

Геодезист выезжает на местность, получает координаты и потом выясняется, что полученные координаты по смежной части границы (одновременно являющейся и вашей частью границы, и частью границы соседа) не соответствуют тем, что указаны в государственном кадастре недвижимости относительно вашего земельного участка.

В данном случае имеет место кадастровая ошибка в отношении вашего земельного участка. Исправить кадастровую ошибку может любой кадастровый инженер, но нужно понимать, что это дополнительные работы. И кадастровый инженер, не допускавший ошибки, не обязан исправлять ее бесплатно.

Есть целый ряд правовых оснований, при наступлении которых реальная площадь земельного надела может быть увеличена по сравнению с той, которая до этого была указана в кадастровых документах на землю.

В число таких правовых оснований входит:

Увеличение земельного надела за счет земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, что определено статьей 39.28 ЗК РФ. При этом не допускается образование чересполосицы. То есть, увеличить собственный надел можно только за счет смежной государственной земли.
Исправление кадастровой ошибки. Если ранее при проведении межевания кадастровым инженером была допущена ошибка, приведшая к уменьшению площади участка, то впоследствии эта ошибка может быть исправлена, что приведет уже к увеличению площади.
Приобретение земли у частного лица на основании договора купли-продажи. Как и в случае увеличения участка за счет государственной земли, приобретаемый надел должен иметь смежные границы с увеличиваемым участком.
Допустимое превышение надела. Подпункт 32 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 от 2015 года определил, что при проведении межевания участок может быть увеличен на определенную величину (см. ниже), если это не приводит к накладыванию границ на смежные участки, земли общего пользования и т.д.

Вышеуказанные правовые основания для увеличения площади земельного участка условно можно разделить на 2 категории:

Которые не требуют дополнительного оформления земли в собственность. Это исправление кадастровой ошибки и допустимое превышение надела.
Которые требуют дополнительного оформления земли в собственность. Это увеличение надела за счет смежных участков, находящихся в государственном владении, или во владении другого частного лица.

В любом из случаев увеличение площади надела не допускается, если таковое увеличение происходит за счет:

Не допускается увеличение ЗУ, если при этом будет превышен максимальный размер участка, установленный на законодательном уровне в конкретно взятом регионе.

Межевание земельного участка: как провести и сколько это стоит

Уменьшение площади земельного надела возможно в двух случаях:

При исправлении кадастровой ошибки. Причем согласно Приказу Минэкономразвития № 943 от 2015 года инициатива об исправлении кадастровой ошибки может исходить не только от собственника надела, но и от Росреестра.
При появлении притязания соседей, проводивших межевание, по результатам которого граница их участка проходит по смежному наделу.

В любом из указанных случаев у владельца участка есть 2 способа решения проблемы:

Согласиться с уменьшением земли и подписать акт согласования границ.
Не согласиться с уменьшением и заказать уточнение границ земельного надела.

Если же процедура уточнения не дала желаемого результата, можно обратиться с иском в суд общей юрисдикции, который назначит судебную землеустроительную экспертизу.

В 1995 году свидетельство на землю выдавалось без каких-либо привязок к координатной сетке. За последние 10 лет ситуация изменилась, и без межевания участка и определения его на местности с точными координатами невозможна купля-продажа земли. Ваши соседи, купившие участок, приобретали по документам с координатами.

В любом случае, когда кто-то оформляет свой участок, он обязан собрать подписи у соседей на бумаге о согласии с их границами. А в момент межевания лучше присутствовать на участке или согласовать границы предварительно, забив колышки (трубы, арматуру) по периметру.

Кстати, геодезисты не имеют право замерять участок без четких границ на местности.

При «наложении границ» земельных участков Вам необходимо обращаться в суд и «двигать» свой и соседский участок так, чтобы все по документам и на местности совпадало.

Как получить информацию из межевого дела?

Как изменился порядок регистрации участков?

Вся проблема в том, что Ваше право собственности может и было зарегистрировано 10 лет назад с выдачей соответствующего свидетельства, однако, судя по всему, сам участок не был зарегистрирован на основании межевого плана, то есть с точным координатным описанием границ. В противном случае именно новые собственники не смогли бы поставить свой участок, так как их результаты бы накладывались на Ваши. К сожалению, это большое упущение, которое принесет немало проблем.

Сначала попробуйте договориться с соседями и прийти к решению, которое устроит вас обоих. Если спор будет улажен полюбовно, то необходимо будет уточнить границы ваших участков и оформить это официально.

Если все-таки договориться не получится, то можете обращаться в суд. В качестве ответчика будут выступать новоиспеченные соседи. Вам необходимо будет составить исковое заявление об установлении границ земельного участка. К этому заявлению необходимо будет приложить межевой план и документы, подтверждающие собственность. Решение суда и будет разрешением вашего спора.

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Пушкино Московская обл.

Пушкинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи А. Ж.И.

при секретаре К. Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н.В.Я. к администрации Пушкинского муниципального района о признании права собственности на земельный участок,

Н. В.Я. обратилась в суд с искоыми требованиями к ответчику (адиминистрации муниципального района) о признании права собственности на земельный участок площадью 1095 кв.м. с кадастровым номером, расположенного в Пушкинском районе, в границах межевого плана земельного участка, составленного кадастровым инженером. (земельный юрист)

В обоснование заявленных требований истица- Н.В.Я. указала, что на основании решения Пушкинского городского суда Московской области от 02 июня 2011 года она является собственником 1/2 доли жилого дома и собственником земельного участка площадью 600 кв.м.. Совладельцем жилого дома является С.Т.С.

Границы земельного участка при указанном жилом доме были определены 30 лет назад и оставались неизменными все это время, заборы не переносились, споров с соседями относительно границ конкретного земельного участка не имеется. (земельный юрист)

Подписан акт согласования границ, границы участка согласованы. В ходе проведения геодезических работ выяснилось, что площадь земельного участка составляет 1095 кв.м.

В число таких правовых оснований входит:

Увеличение земельного надела за счет земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, что определено статьей 39.28 ЗК РФ. При этом не допускается образование чересполосицы. То есть, увеличить собственный надел можно только за счет смежной государственной земли.
Исправление кадастровой ошибки. Если ранее при проведении межевания кадастровым инженером была допущена ошибка, приведшая к уменьшению площади участка, то впоследствии эта ошибка может быть исправлена, что приведет уже к увеличению площади.
Приобретение земли у частного лица на основании договора купли-продажи. Как и в случае увеличения участка за счет государственной земли, приобретаемый надел должен иметь смежные границы с увеличиваемым участком.
Допустимое превышение надела. Подпункт 32 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 от 2015 года определил, что при проведении межевания участок может быть увеличен на определенную величину (см. ниже), если это не приводит к накладыванию границ на смежные участки, земли общего пользования и т.д.

Не переходи черту: шесть дел о кадастре

Исправление кадастровой ошибки подразумевает под собой уточнение границ земельного надела. Если будет выявлено, что кадастровая ошибка действительно имела место быть, то участок будет зарегистрирован в соответствии со вновь установленными границами независимо от того, насколько увеличилась его площадь.

Ситуация с допустимым превышением надела много сложнее. Подпункт 32 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 от 2015 года установил, что при проведении межевания площадь участка может быть увеличена в сравнении с той, которая была указана в изначальных кадастровых документах, но не более чем на определенную величину.

Этот же подпункт установил, что предельной величиной увеличения надела является закрепленный на законодательном уровне минимальный размер участка данного вида целевого использования.

Например, если изначально в документах была указана площадь надела под ИЖС в 10 соток, то после проведения межевания она не может превышать 13 соток.

Тот же подпункт определил, что если минимальный размер участка для данного вида целевого использования не определен, то предел увеличения межуемого участка – 10% от исходного размера.

То есть, если изначально в документах была указана площадь участка в 10 соток, то после проведения межевания она не может превышать 11 соток.

Если владелец надела приобрел у своего соседа смежный участок, он может объединить земли в один надел при условии, что получившийся ЗУ не будет превышать максимального размера ЗУ, установленного в регионе.

Для увеличения своего участка за счет земли, принадлежащей соседу, ее необходимо сначала приобрести.

Пункт 2 статьи 39.28 ЗК РФ определил, что в случае, если собственник земли желает увеличить свой участок за счет земли, находящейся во владении государства, ему необходимо заключить соответствующее соглашение с представителями местной администрации, за что с него будет взята определенная плата.

По сути, чтобы узаконить необоснованное увеличение земельного надела, собственник участка должен приобрести часть земли либо у своего соседа, либо у государства.

До 2008 года при проведении межевания не использовались высокоточные спутниковые технологии, а до 2001 года межевание не производилось вовсе (участки распределялись на основе имеющихся картографических планов).

Из-за этого при проведении межевания в современных условиях ранее установленные границы наделов могут сильно меняться. При этом все случаи изменения площади наделов и порядок действия при таковых изменениях закреплены на законодательном уровне.

Важно понимать, что при любом фактическом изменении площади участка владелец надела должен заказывать повторную процедуру межевания даже в том случае, если ранее это межевание уже производилось.

В ином случае у него могут возникнуть проблемы в будущем. Например, если владелец соседнего, смежного участка решит провести межевание своего надела, и его границы не будут совпадать с данными на местности.

На сколько можно увеличить площадь земельного участка при межевании

Что делать если при межевании земли оказалось больше и как добиться регистрации участка? Практика в нашей стране сложилась таким образом, что при межевании участков их реальный размер может оказаться гораздо больше учтённого кадастровой службой площади. Причин тому может быть масса, но в любом случае это является препятствием для регистрации такого участка в реестре, так что проблему нужно решать.

Сделали кадастровый план земельного участка, и его площадь оказалась больше чем была по документам примерно на 2 сотки (по факту 1059, по документам 865 кв м). С соседями границы согласованы. Заборы так стоят уже больше 55 лет (сколько себя помню). Участок еще дореволюционный в п. Сиверский. А администрация Гатчинского района отказалась подписывать документ на основании того, что слишком большая разница — больше, чем на 10% и предложили нарисовать новые границы участка так, чтобы площадь соответствовала 865 м кв. А как же дачная амнистия? Она уже закончилась?

Как сделать межевание земельного участка

На практике часто бывают случаи, когда данные площади и границах земельного участка в правоустанавливающих документах не идентичны действительному положению дел. Причин этому много. Чаще всего несоответствие данных в кадастровом паспорте фактическим границам земли стало результатом ненадлежащего измерения земли. Специалисты утверждают, что межевание участка раньше происходило без надежного инструментария, из-за чего возникает существенная погрешность в площади земли на бумаге и по факту.

Переоформляя лишние сотки на себя не следует забывать про два нюанса, которые могут помешать процедуре регистрации лишних соток.

Так, во-первых, бесплатно увеличить площадь земли в собственности можно только при соблюдении одного условия – оформляемый участок не должен превышать предельного минимума земель при выделении.

Как указывает часть 5 статьи 27 ФЗ №221 «дополнительная часть не должна превышать предельного минимального размера участка, установленного… для земель соответствующего целевого назначения».

Пример толкования данной нормы!

К примеру, во многих регионах страны участки для дачного строительства выделяются размером в 6 соток. Эта стандартная площадь является одновременно и минимальной. Следовательно, исходя из буквы закона, хозяин земли в дачном строительстве не вправе добавить к себе больше 6 соток.

Переоформляя «дополнительные сотки» на свое имя, следует учитывать правовую природу этих земель. Возможно ли получить в частную собственность этот участок земли – именно такой вопрос должен задавать каждый землепользователь при регистрации своих прав на «лишние сотки». Земельный кодекс содержит норму, ограничивающую оборотоспособность определённой категории земель.

Так, не подлежат передаче в собственность участки:

в пределах особо охраняемых природных территорий;
из состава земель лесного фонда;
в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
предоставленные для нужд организаций транспорта, связи;
расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Норму о запрете приватизации содержит и Водный кодекс РФ. Так, земли в пределах береговой полосы, где находятся обводненные карьеры, пруды, запрещено приватизировать.

Очень часто можно стать свидетелем ситуации, когда в дачном товариществе или массиве участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, «красуются» и зарастают бурьяном пустующие земли. Некоторые дачники, желая дешево получить загородную недвижимость, приобретают заброшенные бесхозяйные наделы. Однако при оформлении в собственность этих участков незадачливые граждане терпят фиаско. Действительно, законодатель оставил мизерные шансы того, чтобы полноценно оформить право собственности на эти наделы.

Перед тем, как легально заполучить брошенную землю, следует разузнать, на чье имя зарегистрировано право собственности на якобы «бесхозный» участок. Направив информационный запрос в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), получить подобного рода сведения вправе каждый гражданин.

Практически все земли закреплены за определёнными лицами – за кем-то на праве собственности, за кем-то на праве пожизненного наследуемого владения. Несмотря на это, найти хозяина земли практически невозможно. В таких ситуациях для оформления права собственности на «заброшенные земли» следует обратиться в суд с заявлением об изъятии участка. В обоснование своих требований следует указать, что земельный участок не используется собственником с соблюдением целевого предназначения. Особенности процедуры изъятия участка приведены в статьях 284-286 ГК РФ.

Видео сюжет, как купить земельный участок — советы арбитражного судьи

При межевании участок оказался больше/меньше

Земельный кодекс содержит норму, ограничивающую оборотоспособность определённой категории земель.

Так, не подлежат передаче в собственность участки:

в пределах особо охраняемых природных территорий;
из состава земель лесного фонда;
в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
предоставленные для нужд организаций транспорта, связи;
расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Нередки случаи, когда к дачным участкам прилегают земли из лесного фонда. Пользуясь ситуацией, граждане прихватывают к себе земли лесного фонда.

Несмотря на это, Лесной кодекс запрещает оформлять в собственность такие земли. При этом не имеет никакого значения длительность нахождения земель в пользовании дачника.

Следует иметь ввиду, что статья 71 Лесного кодекса РФ разрешает предоставлять в безвозмездное пользование на определённый срок и в аренду земли из лесного фонда.

Однако при оформлении в собственность этих участков незадачливые граждане терпят фиаско. Действительно, законодатель оставил мизерные шансы того, чтобы полноценно оформить право собственности на эти наделы.

Увеличение площади земельного участка – мечта многих землевладельцев, особенно если увеличилась их семья. Закон предусматривает несколько случаев, когда это абсолютно реально. О том, как правильно провести эту процедуру, будет рассказано ниже.

Под самовольным занятием земельного надела понимается его использование индивидами, не имеющими на эту недвижимость никаких прав.

Перед тем, как начинать процедуру увеличения, необходимо оформить свой основной участок в собственность должен образом. Для этого нужно провести межевание надела, в ходе которого будут уточнены его размер и границы. Проводятся эти действия кадастровым инженером, имеющим лицензию на проведение межевых работ.

ВАЖНО . При межевании желательно присутствие соседей-землевладельцев, которые подписывают акт согласования границ, чтобы потом не было взаимных претензий.

Следующий шаг – постановка надела на регистрационный учет в Федеральной кадастровой службе. Для этого нужно обратиться с заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрации прав на землю в МФЦ либо непосредственно в региональное подразделение Росреестра.

После того, как основной участок должным образом оформлен, приступают собственно к присоединению.

Процедура узаконивания границ земельного участка состоит из нескольких этапов:

Необходимо заказать услугу межевания земли в юридической конторе. Процедура заключается в установлении точных границ участка, согласовании их со всеми соседями, определении фактической площади.
Необходимо написать и подать заявление о внесении вновь полученных сведений в Реестр.
После внесения сведений об изменении границ участка собственнику на руки выдается выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН) о внесении изменений в сведения об объекте.

Что делать, если план межевания сделан с нарушениями?

К сожалению, узаконивание земельного участка возможно не во всех случаях. В законодательстве четко прописаны все нормы. Которые в обязательном порядке должны быть соблюдены:

Существует предельный размер участка, который может быть присоединен к официальной части территории. Он не может превышать ту площадь, которая уже закреплена за владельцем. Иными словами, если официальная площадь, к примеру, 6 соток, то максимальный размер присоединяемой территории будет такой же. Но в этом пункте есть еще один важный аспект. Все дело заключается в том, что минимальные нормы земельного участка устанавливаются органами местного самоуправления. В том случае, если эти нормы отсутствуют, присоединить можно только 10% от общей площади официального участка.
Второй аспект присоединения земельной площади касается межевания. В момент его заказа собственнику потребуется предоставить все документы на обладание данной земельной площадью. Основная проблема в том, что в документах указан номинальный размер площади участка. Кадастровый инженер при проведении процедуры межевания должен обосновать, по каким причинам фактический размер участка отличается от официального. При этом фактическая граница участка должна быть оформлена не менее пятнадцати лет назад и обозначена какими-либо физическими объектами.

Межеванием называют геодезическую процедуру, в ходе проведения которой проводится уточнение границ участка и его площади с использованием специального оборудования и методов. Делать её могут только имеющие государственную лицензию специалисты.
По итогам проведённых ими замеров и расчётов составляет межевой план – подробный документ, содержащий параметры участка, и пояснения в текстовом и графическом виде.

Границы земельного участка согласовываются с соседями. Это не всегда получается, но их одобрение желательно, а оповещение о проведении межевания – обязательно, без приглашения соседей процедура попросту не будет действительной.

Наконец, итогом всех усилий становится занесение новых сведений об участке в Росреестр и закрепление прав на землю за гражданином. Он будет владеть не примерным участком, который по вступающим в силу с 2021 года положениям даже нельзя продать будет, а территорией с точно определёнными границами, и сможет распоряжаться ею без ограничений.

При изменении границ участка, помимо стандартных шагов по оформлению, то есть составления акта межевания и межевого плана, оформления в Кадастровой палате и постановки на учёт в Росреестр, требуется также обратиться в местную администрацию. Обязательным будет получение разрешения на изменение границ участка в подконтрольной муниципалитету области – без этого дальнейшие шаги по его оформлению предпринять не получится.

Нередко перед землевладельцами уже после завершения межевания встает вопрос: можно ли изменить границы земельного участка после межевания, и присоединить к своему участку соседствующие пустующие земли, чтобы сгладить неровность его границ, расширить площадку перед домом или оборудовать место для стоянки автомобиля?

Что делать после межевания земли? По завершении подготовки межевого плана нужно зарегистрировать результат уточнения местонахождения границ землевладения в Росреестре – подать документы на внесение изменений в ЕГРН. Это может сделать собственник или сам кадастровый инженер.

После межевания участок стал больше как оформить? Еще один частный случай, когда границы надела могут увеличиться после межевания, – это оформление «прирезок», которые фактически уже используются или которые собственник только хочет присовокупить к своей земле.

Право увеличить свою территорию таким путем для владельцев дач, частных домов, садовых участков, огородов и подсобных хозяйств предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 39.28 ЗК РФ.

Это возможно, если с такой территорией граничат государственные или муниципальные земли, не отнесенные к землям общего пользования и не изъятые из оборота.

Порядок оформления «прирезки» следующий:

землевладелец обращается в уполномоченный орган с заявлением о перераспределении участков, находящихся в частной и публичной собственности;
орган направляет ему согласие на такое перераспределение, если нет оснований для отказа (земля не изъята из оборота, не предоставлена другому лицу и т.д. – всего 13 оснований для отказа);
заявитель нанимает кадастрового инженера для учета образуемых земель и регистрирует их в ЕГРН;
подписывается соглашение о перераспределении, в котором указывается и плата, за которую земли переходят из публичной собственности в частную.

Заявления о перераспределении земельных участков.

ВНИМАНИЕ! Участок, полученный в результате оформления «прирезки», не должен оказаться больше установленного максимального размера для землевладений такого типа.

возникновению споров с соседями;
отказу в регистрации участка в кадастровом реестре;
административной ответственности за самовольное захватывание не принадлежащих лицу площадей;
юридическое увеличение площади земельного надела.

Проведение такой процедуры, в свою очередь, может понадобиться при осуществлении плановых проверок сотрудниками кадастровой службы или по желанию собственника земельного владения. При предъявлении претензий со стороны третьих лиц относительно границ участка также может быть проведена процедура уточнения.

Если в итоге площадь окажется больше на показатель, равный или меньше 10% от заявленного изначального размера, а соседи не предъявляют претензии, то такое увеличение площади будет считаться законным. Кроме того, если площадь, вошедшая в состав участка, по итогам уточнения является частью участка, принадлежащего третьим лицам, то собственник уточнённого участка может быть привлечён к ответственности в административно-правовом порядке.

При уточнении местоположения границ земельных участков зачастую фактическая площадь земельного участка, установленная при межевании. не соответствует площади земельного участка, указанной в правоустанавливающих документах на этот участок.

Так как увеличение площади участка при уточнении его границ считается с юридической точки зрения одним из способов получения нового участка, законодатель предпринял попытку ограничить количество вариантов, в которых увеличение площади участка, являющееся, по сути, самозахватом территории, возможно осуществить.

Местоположение границ и площадь являются важнейшими характеристиками земельного участка. Законодатель в п.1 ст.7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ (далее – Закон о кадастре) относит их к уникальных характеристикам, позволяющим однозначно определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи.

В связи с этим, вызывает сомнения правомерность принятия органами власти некоторых субъектов российской федерации, а также муниципальных образований, нормативных актов, устанавливающих в отсутствие правил землепользования и застройки, а также соответствующих актов федерального законодательства, предельные размеры земельных участков для иных, кроме предусмотренных ст.33 ЗК РФ, целей.

Речь идет о процедуре, направленной на установление территориального деления земель.

Для начала, требуется сделать повторное межевание. Местоположение устанавливается с помощью координат неких точек и деления их на части. В результате образуется геометрическая фигура (правильной или не очень формы). Это есть проекция точек, определенных в соответствии с требованиями закона, на горизонтальную плоскость.