Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать дольщику 2021». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Когда компания, пообещавшая построить, к примеру, большой многоквартирный дом и заключившая со всеми желающими иметь квартиру в данном доме договор, оказывается в ситуации, когда она не может выполнить свои обещания, все участники строительства оказываются в очень сложном положении. Компания-застройщик больше не может платить всем подрядчикам, своим кредиторам и, в конечном итоге, закончить строительство дома. А все участники строительства, которые вложили свои средства, не могут получить свою квартиру. В таком случае законодательно установлено требование проведения процедуры банкротства застройщика.
Что делать при банкротстве застройщика
Долевое строительство, при котором вы являетесь своего рода со-инвестором всего строительного проекта, сейчас является очень популярным форматом сотрудничества застройщика и конечного собственника недвижимости. Поэтому вопрос банкротства застройщика при долевом строительстве является очень актуальным.
Стоит отметить, что для дольщика банкротство застройщика является сравнительно выгодным по причине приоритетного удовлетворения его требований.
Чтобы понимать, на что конкретно можно рассчитывать, если застройщик срывает сроки и задерживает сдачу объекта, и быть твердо уверенным в своей правоте, желательно хотя бы минимально ориентироваться в том, какие нормативные акты регулируют обязанности застройщика перед своими дольщиками.
Елена Павлович приводит следующие документы:
• Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который гласит, что в случае, если компания-застройщик действует вопреки достигнутым договоренностям и не соблюдает прописанные в ДДУ сроки, тем самым отказывая дольщику в своевременной сдаче объекта недвижимости, то она обязана будет выплатить пострадавшей стороне неустойку. Юрист подчеркивает, что статус организации при этом не имеет абсолютно никакого значения. Ответственность несет любая организация, вне зависимости от того, коммерческая она или нет. Одно время суды выносили решение не в пользу участников долевого строительства, ссылаясь, к примеру, на тот факт, что жилищные кооперативы не несут такой ответственности.
• Ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно данному пункту, застройщик имеет обязанность по своевременной и единовременной сдаче объектов перед всеми участниками долевого строительства. Срок передачи определяется договором.
• Ст. 10 Федеральный закон № 214-ФЗ. По словам нашего эксперта, именно данная статья как раз и предусматривает ответственность участников сделки за неисполнение своих обязательств по договору.
• Ст. 15 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что сторона, чьи интересы были нарушены, имеет право на полную компенсацию понесенных убытков, помимо самой неустойки, если только закон или соглашение между участниками сделки не предусматривает иное. Павлович поясняет, что под убытками в данном случае понимается не только потеря или реальный ущерб, нанесенный имуществу, но и затраты, которые уже или еще придется понести пострадавшей стороне, а также упущенная выгода, то есть прибыль, которую можно было бы получить, если бы не нарушенные условия договора.
Таким образом, если застройщик нарушил сроки передачи объекта участнику долевого строительства, тот имеет полное право добиваться выплаты неустойки и убытков. Исключение составляет лишь случай, предусмотренный пунктом 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. Данное положение гласит, что если возведение объекта строительства не может быть окончено в оговоренные сроки, то застройщик обязан уведомить об этом факте покупателей не менее чем за два месяца и предложить внести в договор соответствующие изменения в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. После подписания соглашения о новых сроках сдачи объекта, по указанным ранее застройщик ответственности уже не несет.
По словам нашего эксперта, посчитать размер неустойки застройщика не составит особого труда.
Для подсчетов используется простая формула: цену, указанную в ДДУ, необходимо умножить на актуальный на сегодняшний день размер ставки Центрального банка России (сейчас он составляет 4,25%) и на то количество дней, на которое просрочена сдача квартиры.
«Получается, что с особым вниманием при проведении расчетов нужно отнестись к действующим ставкам Центробанка и к моменту начала и окончания периода просрочки», — комментирует Елена Павлович.
«Случается такое, что в договоре долевого участия прописывают сразу несколько дат, из-за чего дольщик не знает, когда начинает рассчитываться неустойка. Нужно четко понимать, что период просрочки начинается с момента, когда объект должен быть передан будущему владельцу, что равно подписанию акта приема-передачи и выдаче ключей», — продолжает юрист.
Как же действовать дольщикам, если объект недвижимости не был сдан вовремя?
Елена Павлович предлагает следующий алгоритм действий:
1. Прежде всего проверяется обещанная дата ввода дома в эксплуатацию — данная информация содержится в проектной декларации. Обратите внимание, что в ДДУ порой встречаются опечатки с датами.
2. Затем составляется претензия застройщику о выплате неустойки. В документе должны содержаться следующие данные:
— дата;
— номер договора ДДУ;
— произведенный расчет размера неустойки;
— срок перечисления неустойки (по Закону о защите прав потребителя он составляет десять дней);
— финансовые реквизиты, на которые должны будут перевести деньги (все подробно);
— дата;
— подпись.
3. Далее претензия направляется застройщику ЗАКАЗНОЙ ПОЧТОЙ!
«Конечно, вы вправе и лично принести претензию застройщику, вот только есть варианты «отфутболивания» либо, к примеру, принятие вашей претензии ненадлежащим лицом (в моей практике была ситуация: стоит подпись секретаря, застройщик приносит штатные расписания, а такая должность там попросту отсутствует). Квитанцию копируете (часто выгорает текст) и сохраняете как зеницу ока», — предупреждает юрист.
4. Через 30 дней (если иной срок не прописан в договоре ДДУ), вы вправе обратиться с исковым заявлением в суд, подкрепив его той самой квитанцией, которую вы так берегли, и документом, подтверждающим отправку копии иска ответчику (сейчас некоторые суды настаивают также на наличии описи вложения ответчику, помимо квитанции об отправке).
Долевое участие в строительстве в 2021 году
Речь об единой системе, в которой фиксируются сведения о кредиторах и выдвигаемых ими требованиях. Специальная часть реестра — требования о передаче жилых помещений. Конкурсный управляющий направляет дольщикам и остальным кредиторам уведомления. В части конкурсного производства срок для вступления в реестр кредиторов составляет 2 месяца.
У дольщика имеется два требования на выбор: денежное — застройщик погашает задолженность в денежном виде, с возвратом суммы, выплаченной в рамках ДДУ. Второй вариант — требование о передаче помещения — жилое помещение, парковочное место, постройки иных видов переходят к дольщику. Можно выдвигать оба требования сразу, главное, чтобы они не дублировали друг друга. Требования, не включенные в реестр, признаются недоказанными, поэтому остаются непогашенными.
Требование о передаче помещения (квартиры полностью или комнаты) можно выдвигать в том случае, если строительство дома находится на стадии завершения. Реестр требований о передаче помещения, по сути, является частью общего реестра требований кредиторов.
Денежное требование — отказ дольщика от исполнения договора долевого участия на стадии конкурсного производства. Также оно выдвигается в соответствии с недействительностью договора (незаключенностью).
Включение в реестр производится только через суд. Само требование направляется в арбитражный суд, а его копии с исчерпывающими доказательствами — арбитражному управляющему и застройщику (на стадии наблюдения). Если дольщик не сделает это в отведенные сроки, он рискует остаться без возмещения, так как предусмотрена очередность в удовлетворении требований.
В случае наличия страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств перед участниками строительства, дольщики имеют право обратиться за возмещением в страховую компанию. О том, что ответственность застрахована можно узнать из договора с застройщиком, либо из прочей документации.
Компания-страховщик запросит подтверждение наступления страхового случая. Таким подтверждением является: решение арбитражного суда о признании застройщика банкротом и об запуске конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов, в которой отражена сумма всех выплат, которые должен произвести застройщик в отношении дольщика.
Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве — длительный процесс. Страховщик проверит информацию, после чего примет решение о выплате возмещения. В случае получения возмещения или его части, дольщик уведомляет об этом конкурсного управляющего. Соответственно, сумма требований из реестра кредиторов уменьшается на сумму, полученную в виде страхового возмещения.
Банкротство застройщика при долевом строительстве — крайне сложная проблема, которая требовала кардинальных мер. Одни застройщики из-за неправильного ведения своей деятельности разорялись на самом деле, другие — доводили самих себя до банкротства намерено. В некоторых случаях граждане связывались с откровенными мошенниками, когда те забрасывали строительство дома еще на стадии котлована.
С 1 июля 2019 года подавляющее большинство компаний-застройщиков не утратили право на принятие денег от дольщиков напрямую. Запрет также установлен на оплату договора долевого участия через третьи организации — дочерние фирмы компании-застройщика. С указанной даты взаимодействие дольщиков с застройщиками производится с использованием банковских счетов эскроу. Механизм взаимодействия следующий:
- Компания и дольщик подписывают договор.
- Дольщик вносит стоимость квартиры на специально открытый счет эскроу.
- Деньги хранятся на счете до момента выдачи ключей на квартиры.
- Застройщик получает доступ к деньгам только в том случае, если выполняет свои обязательства перед дольщиками.
Таким образом, ни банкротство, ни мошеннические действия застройщика не станут причинами потери денег рядовыми дольщиками. Если компания прекратит стройку, человек получает право забрать свои деньги с эскроу счета в банке. Поэтому строить дома застройщику придется за счет кредитов или вложений инвесторов.
До июля 2018 года застройщики использовали счета эскроу в добровольном порядке. Компании это давало большие преимущества — уровень доверия перед потенциальными дольщиками значительно повышался. Ровно через год использование эскроу счетов стало обязательным условием. Требование отражено в ст. 3 214-ФЗ.
Проблема заключалась в том, что кредитные организации неохотно открывали такие счета компаниям, считая такие операции нерентабельными. Застройщик мог отстроить несколько этажей, и даже продать квартиры, но продолжать стройку он не мог, так как не было договоренности с банком на предмет открытия счета эскроу. Решение было найдено Правительством, которое разрешило компаниям принимать деньги по оплате ДДУ на собственные счета в следующих случаях:
Утвердить своим решением права долевых инвесторов на жилье, строительство которого было ими оплачено. Это непременно произойдет при условии, что разрешение на ввод многоэтажного здания в эксплуатацию получено до того, как девелопер или его кредиторы подали заявление о несостоятельности строительной компании. Также подписан акт приемки, причем его дата более ранняя, чем та, что стоит на заявлении в арбитражный суд.
Также передать долевым инвесторам построенное жилье, хотя акт приемки еще не подписан. При этом варианте важно, чтобы подписано было хотя бы разрешение на эксплуатацию дома. А также соблюдение следующих условий:
- Готовых квартир хватает на всех дольщиков, внесенных в реестр кредиторов
- Здание не заложено
- После того, как квартиры будут выделены из конкурсной массы, останется достаточно средств или имущества, чтобы закрыть обязательства перед первой и второй очередями
- Кредиторы четвертой очереди (или хотя бы большинство из них) не возражают против такого решения
Для передачи жилых помещений долевым инвесторам седьмым параграфом ФЗ № 127 предусмотрен особый реестр. А вот для нежилых помещений такого реестра не предусмотрено. Граждане, инвестирующие в нежилые помещения, попадают в общий список кредиторов. То есть, могут рассчитывать лишь на денежное возмещение. И то в последнюю, четвертую очередь.
Но есть один нюанс. Если здание построено больше, чем на 75 %, можно подать суду ходатайство о признании вашего права собственности на нежилое помещение. Обычно суды удовлетворяют такие требования дольщиков.
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье. В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.
Основное законодательное новшество, касающееся долевого строительства, это появление нового субъекта, имеющего отношение к банкротству строительных компаний. Мы имеем в виду «Фонд защиты прав пострадавших граждан». Данный фонд функционирует с октября 2017 года. По закону каждый застройщик обязан перечислять в него 1,2% стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства строительной организации Фонд профинансирует завершение строительства.
Долевое строительство 2021: как получить финансирование застройщику
При банкротстве застройщика решение о том, каким образом дольщики будут получать возмещение затрат, решается общим собранием. Если число дольщиков превышает 500 человек, собрание разрешается проводить заочно. Количество голосов каждого дольщика определяется, исходя из суммы его ДДУ.
Для принятия решения необходимо, чтобы оно было принято тремя четвертями участников собрания. Для соблюдения кворума достаточно участия в собрании одной трети дольщиков, при условии, что сумма их голосов превышает 50%.
Требования к девелоперам ужесточены еще в 2018 году. Теперь, чтобы получить разрешение вести строительство с привлечением средств долевых инвесторов, компания должна:
- Иметь на счетах не менее 10% совокупного строительного фонда
- «Запускать» только один подобный объект (раньше можно было строить несколько «долевых» домов одновременно)
Также банки ужесточили контроль над транзакциями застройщиков
Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.
В случае финансовой несостоятельности застройщика дольщики могут пойти по одному из следующих путей:
- Потребовать получения вложенных инвестиций и компенсации, связанной с дополнительными издержками, через включение в реестр требований кредиторов. В данном случае предполагается, что дольщик выйдет из долевого строительства и расторгнет соответствующий договор с застройщиком.
- Настаивать на вступлении в права собственности через включение в реестр требований о передаче жилых помещений.
- Организовать жилищно-строительный кооператив. Данный алгоритм предполагает, что права на незаконченный объект, то есть многоквартирный дом с прилегающей территорией, будут переданы от застройщика такому кооперативу, который в свою очередь завершит проект за счет собственных средств или посредством поиска новых инвесторов.
Процедура банкротства застройщиков предполагает, что компании должны исполнять свои финансовые обязательства перед кредиторами в определенной последовательности.
Согласно действующему законодательству изначально оплачиваются издержки, связанные с причинением вреда жизни и здоровья на производстве, затем начисляется заработная плата специалистам, осуществлявшим проектные и строительные работы, а лишь затем осуществляется компенсация убытков участникам долевого строительства.
Таким образом, процедура возврата вложенных средств может затянуться на годы, тем более что законом не устанавливается конкретный срок, в течение которого застройщик-банкрот должен погасить имеющиеся у него задолженности. Кроме того, достаточно часто арбитражный суд выносит решение о возможности частичного погашения кредита, которое означает, что дольщик может претендовать лишь на часть вложенных средств. Именно поэтому многие дольщики предпочитают не расторгать договор и претендуют на вступление в права собственности даже в том случае, если строительство дома находится не на завершающей стадии.
Возможность объединения в жилищно-строительные кооперативы у «обманутых» дольщиков появилась в 2011 году. После его создания его представители должны обратиться в арбитражный суд, который в свою очередь может принять решение о том, что права застройщика на недостроенный объект будут переданы кооперативу.
Необходимо учитывать, что в случае принятия положительного решения жилищно-строительному кооперативу перейдет не только сам спорный объект, то есть недостроенный дом, но и долговые обязательства перед работниками, а также перед теми, чьей жизни и здоровью был нанесен вред во время выполнения работ. Фактически участники кооператива принимают на себя долговые обязательства застройщика, которые он, согласно законодательству, должен погасить в первую и вторую очередь. Покрытие всех текущих и будущих расходов осуществляется за счет собственных средств дольщиков или с помощью привлечения новых членов кооператива.
Собственные права застройщика на недостроенный объект могут быть заложены. В этом случае жилищно-строительному кооперативу придется выкупить данные права у залогодержателя, которым чаще всего является банк.
Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.
Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что
Часто недобросовестные застройщики продают апартаменты под видом квартир (в рекламных объявлениях они иногда фигурируют как «апартаменты в жилых комплексах»). Поэтому если вы планируете купить именно квартиру, внимательно следите за тем, чтобы в договоре
Квартира или апартаменты: как выбрать? Читайте на спроси.дом.рф
В отличие от покупателей жилых помещений, для покупателей апартаментов в законодательстве не предусмотрено никаких специальных мер по защите прав дольщиков. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика, тогда как у покупателей жилых помещений по ДДУ шансов на это больше.
Процедуру банкротства застройщика регулирует параграф 7 главы IX Федерального закона от
Согласно параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве, требования дольщиков, заплативших за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию. Хотя в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве идет речь и о нежилых помещениях, это понятие не включает апартаменты — только
А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую (
Нет, такая возможность не предусмотрена в российском законодательстве. Хотя дела о банкротстве застройщика рассматриваются в арбитражных судах, ранее многие юристы использовали схему, при которой
При банкротстве застройщика покупатели апартаментов не смогут сохранить за собой право на нежилое помещение, а смогут только требовать возврата денег по договору.
Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте на спроси.дом.рф
Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор
После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.
Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.
Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.
Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ: советы юриста
Если речь идет о нежилых помещениях площадью менее 7 кв. м (например кладовых) и
Чтобы ваши требования на нежилые помещения и
заявление о включении в реестр требований участников строительства (в свободной форме с указанием ситуации и данных о судебном решении, если таковое имеется);
- заверенные копии паспортов дольщиков;
- оригинал и копия договора долевого участия (ДДУ) со всеми приложениями;
- оригинал и копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты по договору;
- оригиналы и копии прочих документов по долевому строительству (если имеются);
- доверенность или подтверждение статуса законного представителя (если требуется).
В течение 30 дней после получения вашего требования конкурсный управляющий рассматривает требование, если находит его обоснованным, включает в реестр — и уведомляет вас об этом.
В дальнейшем процедура развивается по той же схеме, что и в случае с банкротством застройщика при покупке жилых помещений. Подробнее об этом читайте на спроси.дом.рф
Прежде всего, проверьте, начата ли процедура банкротства застройщика. По закону РФ, объявление о том, что организацию признают финансово несостоятельной, обязательно публикуется в газете «Коммерсантъ» – вот по этой ссылке вы можете проверить, есть ли ваш подрядчик среди банкротов. Нужно знать ОГРН или ИНН компании, их можно посмотреть в договоре на долевое строительство.
Если процедура ещё не стартовала, вам стоит обратиться с заявлением в ФНС или в «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», эти организации помогут подать заявление о банкротстве застройщика. Не затягивайте: чем раньше начнётся разбирательство, тем лучше.
У дольщиков есть два варианта реализации своих прав:
- Вернуть деньги, вложенные в строительство (в этом случае вы отказываетесь от строящейся недвижимости);
- Получить квартиру или иное помещение (место в гараже, офис и т. д.).
Чтобы управляющий зафиксировал ваш выбор в «Реестре требований кредиторов», нужно подать ему соответствующее заявление. На это отводится два месяца с момента получения уведомления о банкротстве от арбитражного управляющего.
Вы подписываете отказ от ДДУ и выдвигаете требование о возмещении вложенных средств и неустойки за просрочку окончание строительства. Далее ждёте окончания торгов с распродажей имущества застройщика – они могут продолжаться до 12-18 месяцев – и получаете свою часть денег.
Учтите, что сперва управляющий выплатит средства за причинение вреда здоровью и жизни, потом рассчитается с бывшими сотрудниками банкрота, и только потом возместит убытки дольщикам. Если суммы не хватит на полные выплаты всем участникам, вы получите только часть вложенных средств.
Здесь возможны два варианта:
- Долевое строительство по факту окончено, дом введён в эксплуатацию: вы претендуете на квартиру или помещение, положенные вам по договору;
- Дом не достроен: либо будет привлечён новый застройщик, либо дольщики создадут ЖСК и продолжат стройку самостоятельно. Процесс может занять несколько лет.
Заканчивать объект будут за счёт средств «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Банкротство застройщика при долевом строительстве
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).
«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.
Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.
Основной риск для дольщика при расторжении договора — ситуация, при которой застройщик не может вернуть ему деньги. «До момента, пока ДДУ не расторгнут, у дольщика есть право залога на незавершенный объект недвижимости. Расторгая договор, он это право утрачивает. Следовательно, в случае банкротства застройщика дольщик не только не увидит своих денег (до его очереди в банкротстве, как правило, деньги не доходят), но и лишится объекта незавершенного строительства, последующая реализация которого могла бы хотя бы частично компенсировать его денежные потери», — пояснил юрист Кирилл Стус.
Помимо этого сценария, есть и другой — долгие судебные процессы, расходы на юристов, исполнительное производство, работа с приставами, дополнительные издержки и потеря времени. Поэтому эксперты рекомендуют дольщику дождаться завершения строительства, получить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и уже потом выходить к застройщику с требованиями о выплате неустойки и прочих выплатах компенсационного характера.
С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом все требования, в том числе и денежные, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве. Для взыскания неустойки и включения в реестр требований кредиторов Вы можете обратиться в арбитражный суд, который объявил застройщика банкротом.
Ваши требования к застройщику, в случае их удовлетворения судом, будут включены в четвертую очередь. На практике перспективы получения Вами денег, к сожалению, весьма туманны.
Если застройщик объявляет себя банкротом после сдачи, но до передачи объекта дольщику, то дольщик имеет право предъявить два требования: неустойки и объявления прав на недвижимости в собственность дольщика.
Если же дольщик получил объект и хочет взыскать неустойку за нарушение сроков передачи, то у него два выхода.
- \t
- Если банкрот еще не признал застройщика банкротом, то надо обратиться в суд и получить исполнительный лист, с которым далее обращаться к арбитражному управляющему для включения в реестр требований кредиторов.
- Если в отношении застройщика введена процедура наблюдения, то есть он признан банкротом, необходимо обращаться со своими требованиями в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве.
\t
Банкротство застройщиков: как защититься дольщикам
Данная формулировка обозначает, что застройщик банкрот, к нему нельзя применить никакие иные меры, кроме как поделить имущество и погасить имеющиеся долги. Данная процедура назначается определением арбитражного суда по результату рассмотрения заявления заинтересованного лица о банкротстве.
В ходе процедуры банкротства определяется круг кредиторов, перед которыми у застройщика имеются обязательства, размер их претензий и очередность погашения. Затем имущество застройщика перераспределяется между кредиторами в соответствии с установленным реестром.
К кредиторам застройщика как раз и относятся граждане-участники строительства, которые вправе требовать возврата вложенных денег либо (в некоторых случаях) передачи квартиры. Конкурсное производство при банкротстве в соответствии с законом длится 1 год, однако оно может быть неоднократно продлено. Кроме этого необходимо учитывать и время на рассмотрение заявления о признании банкротом.
Важно! Дольщик должен проявить инициативу и самостоятельно узнать, не начат ли процесс банкротства его застройщика. Это поможет избежать потери денежных средств и квартиры.
После того, как председательствующий судья объявляет, что застройщик обанкротился, арбитражный управляющий обязуется известить кредиторов (дольщиков) об открытии банкротного дела. Управляющий рассылает уведомления всем дольщикам, сведения о которых передаст ему руководитель фирмы-застройщика.
Общее уведомление делается через размещение сообщения о банкротстве в газете «Коммерсантъ». На сайте данного издания можно просмотреть все сообщения о банкротстве, которые были опубликованы.
Для этого в поле поиска нужно написать ИНН или ОГРН застройщика, далее нажать кнопку «Найти». Если сведения были опубликованы, то сообщение отобразится на экране. Есть возможность распечатать его в версии PDF.
Есть единственный вариант, что делать дольщику дальше, после включения его требований в реестр – участвовать в процедуре банкротства. Такой гражданин становится конкурсным кредитором, ему предоставляется право принимать участие в собраниях кредиторов по различным вопросам, возникающим в ходе дела. Выявляется несколько вариантов развития событий:
- Погашение требований за счет передачи кредиторам жилых помещений. Это рабочий вариант, как получить квартиру, если застройщик банкротится.
- Участники приняли решение просить суд о передаче им объекта незавершенного строительства, если дом не достроен – тогда они обращаются в суд с соответствующей просьбой.
- Если такого решения не принято, то управляющий производит расчеты с кредиторами за счет имеющейся денежной массы застройщика. Деньги для расчета с гражданами управляющий может получить также от продажи объекта строительства и земельного участка под ним.
При этом передача «незавершенки» допустима, если дольщики приняли решение о создании ЖСК из своего состава. В круг участников такого ЖСК при желании могут войти и третьи лица. Созданному кооперативу передаются права застройщика на строение и земельный участок под ним (аренда или собственность). Объединение граждан после завершения всех формальных процедур (регистрации прав на кооператив) будут своими силами достраивать МКД.
Внимание! Если до введения процедуры банкротства гражданин уже получил исполнительный лист, то ему все равно необходимо проходить описанную выше процедуру включения в реестр кредиторов. Погашение по исполнительным листам прекращается.
Если ДДУ по строящемуся МКД был заключен с первым дольщиком после 20-го октября 2017 года, то застройщик обязан был перечислить в специальный Фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого договора. Задача данного фонда состоит в реальной финансовой поддержке граждан, застройщик которых объявил себя банкротом. Фонд может выполнять следующие функции:
- информационная поддержка граждан;
- финансирование завершения строительства (если недострой передали ЖСК);
- выплата возмещения пострадавшим гражданам за счет средств Фонда.
Если застройщик отчислял в Фонд взносы, последний автоматически становится участником дела о банкротстве. Граждане в ходе проведения собрания кредиторов принимают решение о получении денежной компенсации или финансировании достраивания МКД.
Решение о выплате компенсации направляется управляющим в Фонд, после чего дольщику следует подать:
- заявление о выплате возмещения;
- копию паспорта;
- выписку из реестра требований, которую можно получить у управляющего.
В течение 10 дней пострадавший участник получит свои деньги.
Если дольщики решать достраивать дом, то Фонд также проведет все необходимые мероприятия на основании решения граждан.
Если неисполнение ДДУ было застраховано, то граждане вправе обратиться к страховщику о выплате страховой суммы. В страховую компанию потребуется представить соответствующее заявление, документы, удостоверяющие личность, и определение суда о признании застройщика банкротом.
В некоторых случаях исполнение ДДУ обеспечивает поручитель – банк. Если договор поручительства был заключен, то дольщик может обратиться с требованием к банку.
Если третьи лица отказываются выплачивать возмещение, то это повод обратиться в суд с исковым заявлением по соответствующему требованию.
Внимание! При получении возмещения от страховщика или поручителя право на выплату из компенсационного фонда аннулируется. Получить две выплаты по одному договору участия в строительстве нельзя.
Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году
Правила о долевом строительстве часто стараются поменять, усовершенствовать, чтобы добиться главной цели – защиты прав дольщиков. В период 2017-2021 годов ожидается ряд изменений условий долевого строительства.
В 2017 году в стране появился Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), в который застройщики отчисляют процент от цены ДДУ на случай неисполнения обязательств. Механизм выплаты возмещений совершенствуется ежегодно.
2018 год ознаменовался ужесточением требований к застройщику. В частности:
- теперь одно разрешение распространяется на строительство только одного объекта, а не нескольких;
- ужесточились финансовые требования – застройщик обязан иметь на счете не менее 10% от фонда строительства;
- ужесточился контроль за операциями застройщика со стороны банков.
В 2019 году произошел переход от действующей схемы оплаты строительства на эскроу-счета. Суть данного механизма в том, что дольщики перечисляют оплату по ДДУ на специальный банковский счет, деньги с которого не расходуются, а хранятся до завершения строительства. И только после передачи МКД собственникам застройщик получает свои деньги. Данные нововведения вступили в силу с 1 июля 2019 года и распространяются на все объекты застройщика без привязки к дате выдачи разрешения на строительство.
В 2021 году ожидается дальнейший переход финансирования строительства на схему с эскроу-счетами. правительство уверено в том, что строительная отрасли к этому полностью готова.
При всей защищенности описанного механизма, специалисты рынка недвижимости отмечают, что он может привести к удорожанию квартир.
За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.
В самом начале правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки практически не были защищены от ситуации, когда застройщик не может исполнять свои обязательства. Сегодня же при банкротстве застройщика вполне реально защитить свои права, вернув деньги или получив готовую квартиру. Следует действовать четко в рамках закона по процедурам, изложенным в статье.
К причинам банкротства застройщика относятся:
- изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
- нарушение рабочего процесса;
- резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
- форс-мажорные обстоятельства.
Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.
В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.
Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.
Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.
В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.
После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст.
28 Закона № 127-ФЗ процедуры.
На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.
На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.
После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.
В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.
Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков
С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений…»
№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.
После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.
Далее:
- устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
- паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
- рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
- происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.
После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.
Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать,
как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора.
Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»
№ 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон. Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств.
Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь. В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.
Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.
Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.
Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».
Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.
Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с
п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.
В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.
Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных
ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ) денежных требований:
- возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
- возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
- возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.
В этом случае дольщик, в соответствии с
Похожие темы
- Банкротство предприятия
- Упрощенная процедура банкротства
- Процедура банкротства
- Заявление о банкротстве
- Дольщики
- Взыскание неустойки с застройщика
- Выплаты при банкротстве
- Претензия к застройщику
Банкротство – сложная юридическая процедура, которая проводится арбитражным судом и занимает длительное время (месяцы, а иногда и годы). Разбирательство проходит по адресу местонахождения потенциального банкрота.
Процесс признания граждан и юридических лиц банкротами регулируется нормами ФЗ № 127 от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)». В связи с непростой ситуацией на рынке недвижимости в этом документе в 2011 году появился отдельный параграф № 7 – «Банкротство застройщиков».
Если компания больше не в состоянии отвечать по своим обязательствам и платить по счетам, суд, скорее всего, признает ее банкротом. С застройщиками такое происходит по следующим причинам:
- Рост цен на стройматериалы и услуги подрядчиков (например, из-за нестабильной экономической ситуации и скачков курсов валют).
- Недостаточная проработка строительного бизнес-плана.
- Мошеннические действия со стороны контрагентов застройщика.
- Многочисленные претензии к компании со стороны клиентов (к примеру, по причине задержек строительства), в результате чего были произведены крупные выплаты по решению суда.
- Возникновение форс-мажорных обстоятельств.
Все указанные причины способны привести к заморозке строительства. Если застройщику не удастся найти деньги, он либо другие заинтересованные лица (дольщики, кредиторы) имеют право подать иск о признании компании несостоятельной