Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли нежилого помещения при множестве сособственников». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Если вы решили осуществить продажу своей доли, то стоит помнить об обязательном требовании – уведомить о предстоящей сделке других собственников долей в нежилом помещении.
Законом установлены следующие требования к уведомлению сособственников:
- уведомление должно быть сделано в письменной форме, можно через нотариуса;
- сообщение должно быть получено остальными долевыми собственниками за месяц до предстоящей сделки;
- в уведомлении обязательно необходимо указать цену, которую планируется предлагать третьим лицам, и другие значимые условия;
- требования о предварительном уведомлении других собственников относится и к договору мены.
Чтобы избежать рисков оспаривания договора отчуждения доли, необходимо добиться получения уведомления о предстоящей сделке остальными сособственниками.
Для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей извещение можно отправить по следующим адресам:
- адрес из ЕГРЮЛ, ЕГРИП;
- адрес, который сама компания или ИП сообщили (например, в тексте договора или в иных письменных документах).
Обратите внимание! Через нотариуса можно направить уведомление о продаже на электронную почту других собственников в том случае, если у продавца будет «на руках» соглашение об обмене юридически значимыми сообщениями, заключенное между продавцом и сособственником другой доли. При этом в таком соглашении должны быть указаны электронные адреса сторон.
Для граждан извещение нужно направить по следующим адресам:
- по прописке или по временной регистрации;
- по адресу, который сам собственник указал (например, в тексте договора или в иных письменных документах);
- по фактическому адресу проживания, если он известен.
Если вам известны сразу несколько адресов другого собственника доли, то лучше направить извещение по всем известным адресам, например, по прописке и по фактическому месту жительства.
Обратите внимание! Нотариус не будет проверять данные о другом долевом участнике и его адресе, который указал продавец доли, так как исходит из добросовестного поведения продавца.
Долевые собственники наделены преимущественным правом покупки предлагаемой к отчуждению доли в объекте недвижимости. Поэтому их обязательно нужно извещать о предстоящей сделке.
Если сособственник согласится приобрести отчуждаемую долю, то договор продажи доли в праве на нежилое помещение необходимо заключить с ним. Поскольку отсутствие ответа на извещение о продаже доли считается отказом от своего преимущественного права, то согласие необходимо выразить в письменной форме и направить его в адрес продавца. Согласие также можно оформить у нотариуса.
При этом провести сделку с долевым собственником нужно в течение месяца с момента получения уведомления о предстоящей сделке. Следует обратить внимание на то, что в течение указанного срока сособственник должен не просто выразить свое согласие на покупку, но и подписать соглашение, а также подать его вместе с продавцом на регистрацию.
Обратите внимание! Если участник долевой собственности приобретает долю, воспользовавшись своим преимущественным правом, то удостоверять договор купли-продажи доли у нотариуса не нужно (Определение Верховного Суда РФ от 12 декабря 2017 года № 310-КГ17-18496).
Сособственник будет считаться отказавшимся от покупки доли коммерческой недвижимости в следующих случаях:
- отказ оформлен у нотариуса;
- отказ в простой письменной форме;
- отсутствие ответа на извещение в течение 1 месяца со дня его получения;
- договор по отчуждению доли не заключен в течение 1 месяца со дня получения извещения.
Обратите внимание! Если участник долевой собственности выражает согласие на покупку доли, но при этом выдвигает свои условия сделки, то продавец может либо согласиться на условия сособственника, либо продать на своих условиях третьему лицу через месяц. Например, продавец предлагает оплату в течение 10 дней с момента регистрации сделки, а сособственник требует рассрочки. Исключением может быть ситуация, когда продавец завысил цену доли, а сособственник согласился на покупку доли, но по реальной цене, подтвержденной отчетом оценщика (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05 августа 2016 года по делу №А43-17117/2015).
В ситуации, когда другим собственником доли является несовершеннолетний гражданин, необходимо учитывать следующие особенности получения отказа от сделки. Оформление отказа от имени несовершеннолетнего должно быть произведено его родителем или другим законным представителем только при наличии соответствующего разрешения органов опеки.
Как продать часть/долю недвижимости
При нарушении порядка уведомления о предстоящей продаже доли в нежилом помещении долевой собственник может обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей по договору. А несостоявшийся покупатель будет вынужден подать в суд на продавца, чтобы взыскать с него убытки.
Законом ограничен срок, в течение которого сособственник может обратиться в судебную инстанцию для восстановления своего права. Для этого есть всего 3 месяца с того момента, как долевой собственник узнал о том, что доля продана (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08 июня 2016 года по делу № А40-21690/15).
Прежде, чем совершать сделки с недвижимостью, нужно разобраться какая у Вас собственность. От этого зависит порядок и возможность отчуждения объектов.
Согласно закону есть два вида собственности:
- общая долевая;
- общая совместная.
При общей долевой собственности, доли каждого установлены, это преимущество для тех, кто хочет продать свою часть объекта. Согласно статье 361 Гражданского кодекса Украины владельцы могут самостоятельно управлять, пользоваться и распоряжаться долей по своему усмотрению.
При общем совместном владении предметом все гораздо сложнее. Вы совместно с совладельцем на равных правах распоряжаетесь имуществом. В некоторых случаях физически не возможно выделить части каждого хозяина в объекте, но в документах доля каждого будет отражена в цифровом значении.
Как в Украине продать такую собственность, при этом не нарушить нормы закона? Только при согласии все сособствеников.
Закон в обоих случаях предусматривает преобладающее право совладельца на покупку части квартиры или дома. Каждый сособственник должен быть извещен о предстоящей продаже и стоимости. В большинстве случаев это оформляется официально. Агент, продавец или нотариус, ведущий сделку направляет остальным владельцам уведомления о планируемой продаже доли объекта. На обдумывание предложения другой стороне дается месяц. Если совладелец изъявит желание, то продать согласно требованиям закона нужно именно ему.
Если совладельцы не хотят приобретать часть объекта, то они должны документально изъявить свою волю, заверить заявление у нотариуса. Сложности могут возникнуть в том, что часто люди не хотят ходить к нотариусу, если это не касается их проблем. Поэтому владение долей в недвижимости может сопровождаться трудностями, лучше поддерживать хорошие отношения с соседями.
Если недвижимость принадлежит нескольким лицам и доля каждого не выделена, вначале нужно определить, кому какая часть объекта принадлежит, а потом уже заниматься куплей-продажей. Доли должны быть официально зарегистрированы. Прежде чем продать свою половину дома, собственник обязан иметь на руках документ, подтверждающий его право собственности на ½ долю дома.
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно. «Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной. Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участники общей собственности уязвимы. Продажа доли в квартире постороннему лицу может сильно отразиться на уровне жизни остальных собственников. Поэтому закон предусматривает такой механизм, как преимущественное право, ограничивающий возможности по распоряжению долями в общей собственности и защищающий других собственников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей с соблюдением определенных гражданским законодательством правил при ее возмездном отчуждении.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а на движимое имущество — в течение 10 дней, продавец вправе продать долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Если участником долевой собственности на недвижимое имущество является несовершеннолетний, ему, как и другим собственникам, при отчуждении доли в праве общей собственности одним из сособственников, принадлежит преимущественное право покупки продаваемой доли. Согласно абзацу 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. Пункт 2 ст. 37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю — давать согласие на совершение ряда юридически значимых действий, в том числе на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Поскольку преимущественное право покупки является имущественным правом, отказ от него уменьшает объем прав, принадлежащих несовершеннолетнему. Следовательно, отказ подопечного от покупки, относится к сделкам, на совершение которых в силу п. 2 ст. 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Невыполнение указанного требования закона может повлечь нарушение прав несовершеннолетнего, принадлежащих ему в связи с участием в общей собственности.
Срок действия отказа от покупки, извещений участников долевой собственности и свидетельства нотариуса о передаче извещения законодательно не установлен.
Очевидно, что этот правовой механизм несовершенен. Хотя бы потому, что он применяется только при отчуждении доли путем купли-продажи и мены. То есть дарить долю, передавать ее по договору ренты, в залог, завещать можно без ограничений. И никто не помешает собственнику доли подарить малую ее часть третьему лицу, после чего продать оставшуюся часть этому же лицу уже как сособственнику, в обход преимущественного права. Остальные собственники могут заявить иск о признании сделки дарения притворной, и, следовательно, ничтожной, но решение суда в их пользу не гарантировано.
Сделки с долями в праве собственности на недвижимость: особенности
Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.
Можно ли продать долю от доли?
Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.
Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.
Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.
Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.
Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Продажа доли в квартире сособственнику