Правила перепланировки жилых помещений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила перепланировки жилых помещений». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

2. Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

3. Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

4. Как согласовать перепланировку в квартире

5. Перепланировка и переустройство жилых помещений

Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение). Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома. Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.

Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению. Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.

Перепланировка без ошибок: что нужно знать, делая ремонт

Без согласований в квартире можно сделать несложный ремонт, который не приведет к значительным изменениям. По словам Андрея Купцова, без согласования можно сделать проем в ненесущей стене, если это никак не меняет нагрузку на перекрытия, заменить сантехническое оборудование без изменения его месторасположения. Разрешено также перестилать полы, если не меняются параметры помещения, такие как его высота. Эскиз проведенных работ необходимо направить для согласования в Мосжилинспекцию. Не надо согласовывать замену отделочных покрытий стен, потолка, пола — например замену линолеума на ламинат или плитку.

В упрощенном порядке можно согласовать устройство встроенных шкафов, заложение или устройство дверных проемов в ненесущих перегородках, перестановку мойки на кухне или замену ванны на душевую кабину в границах санузла.

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Какую же перепланировку можно делать без предварительного согласования?

«Если ничего из вышеперечисленного в ваши планы не входит, то потребуется лишь оформить акт на ранее выполненное переустройство после окончания ремонта», — комментирует эксперт.

Если же запланированная перепланировка входит в хотя бы один из перечней, то не спешите запускать в квартиру бригаду рабочих с перфораторами и отбойными молотками. Процесс должен выглядеть следующим образом, чтобы избежать проблем в будущем:

Делаем проект будущей перепланировки.

Здесь можно пойти двумя путями:

доверить создание проекта саморегулируемой организации проектировщиков (платно);
воспользоваться существующим каталогом типовых проектов (бесплатно).

Получаем разрешение Государственной жилищной инспекции.

Во многих регионах с недавнего времени подать соответствующее заявление можно онлайн, прикрепив сканированные копии необходимых документов. Стандартный пакет выглядит следующим образом:

запрос на получение решения о согласовании. Подается собственником, нанимателем жилого помещения по договору социального найма, его законным представителем или лицом, имеющим нотариально заверенную доверенность на представление интересов заявителя;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
техническая документация на недвижимое имущество;
согласие всех членов семьи в письменном виде;
проект перепланировки в установленной форме. Для типового необходимо будет указать его номер в каталоге. Если проект создавался саморегулируемой организацией, то потребуется заверить документ электронной подписью ответственного лица.

ВАЖНО! Если перепланировка делается по типовому проекту, то до ее начала квартира будет обследована представителями проектной организации, которые составят заключение о возможности или невозможности ее проведения. Данный документ будет передан в Жилищную инспекцию.

Как правило, срок рассмотрения заявки составляет 20 рабочих дней. В случае положительного решения заявителю передается журнал, в котором отображаются условия проведения работ (сроки, последовательность выполнения, требования к качеству и т.д.).

Решение действительно в течение одного года с момента подписания. Срок можно единожды продлить на полгода.

Делаем ремонт с соблюдением всех норм и требований.
Отправляем запрос на оформление акта о завершении работ приемочной комиссии.

Это нужно сделать до того дня, как закончится срок действия решения о согласовании. После подачи обращения запускается механизм сверки предоставленной информации.

Затем будет назначена дата проверки, которая производится при участии заявителя, исполнителя работ, представителей Жилищной инспекции, проектной организации и управляющей компании в случае, если перепланировка затронула общедомовое имущество. Если для произведенных изменений не требовалось согласования, в проверке будет участвовать только Жилищная инспекция.

«Время прихода комиссии согласовывают заранее, — рассказывает Евгения Галкина, — но заявитель обязан предоставить доступ в помещение не позднее, чем через пять рабочих дней, иначе в оказании услуги будет отказано!».

Если проверяющие выявят нарушения — их необходимо будет устранить в установленные сроки.

Многих интересует вопрос, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире. Если не прибегать к услугам фирм, специализирующихся на услугах такого рода, то согласование будет бесплатным, не считая стоимости техпаспорта (около тысячи рублей). Ничего не будет стоить и типовой проект. А вот подготовка индивидуального плана может влететь в копеечку — организации берут за свои услуги от 15 тыс. рублей в зависимости от сложности поставленной задачи.

В новостройках узаконить перепланировку проще, чем в типовых домах, потому что внутри помещения мало или совсем нет несущих конструкций. Но это не означает, что можно делать всё, как захочется.

В техпаспорте квартиры стены, которые построены, очерчены сплошной линией, пунктиром — те, которые собственник должен возвести на этих местах. Возвёл не там — нарушил план, нужно согласование.

Если концентрироваться именно на новых требованиях этого года, то их два. Причем оба облегчают жизнь граждан, планирующих «переформатировать» свою квартиру.

Для согласования больше не нужна справка о принадлежности/непринадлежности дома к числу архитектурных памятников
Выписка из ЕГРН также не нужна, если собственность на квартиру уже зарегистрирована. Сопутствует этому правилу запрет на проведение перепланировки в новостройках до того момента, пока собственность на новое жилье не будет зарегистрирована в Росрестре

К запрещенным видам переустройства жилого пространства отнесены:

Разрушение общедомовых коммуникаций и несущих конструкций (стен)
Объединение балкона и/или кухни, где установлена газовая плита, с жилым помещением
Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые комнаты нижних этажей
Вынос элементов центрального отопления на балкон
Работы, результат которых делает невозможным нормальное пользование квартирой

Не нужны согласования для косметического ремонта, смены отделки (например, с обоев на кафель, с линолеума на паркет и т.д.), обновления встроенной мебели.

Не нужно подавать предварительную заявку в БТИ, чтобы произвести:

Обустройство проемов в межкомнатных перегородках
Замену кухонной плиты
Перемещение сантехники в пределах санузла
Установки или разборки гипсокартонных перегородок
Застекления балкона
Монтажа кондиционеров, сплит-систем, спутниковых антенн
Переустройства/ликвидации тамбурной зоны

Все перечисленные изменения достаточно зарегистрировать в БТИ уже после того, как они произведены.

Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.

Вначале следует заказать технический паспорт (в БТИ, либо в МФЦ). Затем — разработку проекта (в любой сертифицированной проектной организации). Когда все это будет готово, отнесите в Жилинспекцию следующие документы:

Заявление
Техпаспорт на квартиру
Эскиз проекта (2 экземпляра)
Паспорт собственника
Согласие всех, прописанных в квартире

Через 35 дней будет готово разрешение. До его получения начинать работу нельзя. Таковы актуальные ныне правила перепланировки квартиры. Нарушителя ждут штрафные санкции. После того, как все работы завершены, собственник приглашает комиссию Жилинспекции, которые подписывают документы о том, что капитальный ремонт произведен без нарушений.

Если у вас остались вопросы на данную тему, или вы хотите уточнить законодательные требования к ремонтным работам внутри квартир, спрашивайте у юристов. Сайт prav.io предоставляет любые юридические консультации.

В первую очередь вам необходимо подготовить следующие документы:

копии всех страниц документа, удостоверяющего личность собственника
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии)
согласие всех собственников или членов семьи нанимателя на перепланировку.
технический паспорт на помещение (подлинник). При заказе технического паспорта учтите, что кадастровый инженер должен выехать в квартиру для осмотра.

Проект перепланировки (переустройства) необходимо заказать у специализированной организации. При разработке необходимо учитывать, что не все изменения могут быть согласованы.

Если в рамках перепланировки помещения будет затронуто общее имущество дома, вам понадобится провести общее собрание собственников. По результатам собрания у вас должно быть решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, содержащее описание части общего имущества, передаваемого в пользование, оформленное протоколом.

При подаче документов в уполномоченный орган к протоколу также нужно будет приложить:

реестр собственников помещений в многоквартирном доме
уведомление (сообщение) о проведении общего собрания
документы, подтверждающие вручение или направление уведомления (сообщения) каждому собственнику либо его размещение в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме
списки лиц, принявших участие в общем собрании
документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой
письменные решения (бюллетени)
доверенности от голосовавших, если голосовали представители

В Москве и Московской области документы для согласования перепланировки (переустройства) помещения подаются через МФЦ.

Пошлина за согласование перепланировки не уплачивается.

Заявление о согласовании перепланировки или переустройства квартиры может подать собственник помещения или лицо, занимающее его по договору социального найма.

Срок рассмотрения и принятия решения в г. Москве — 20 рабочих дней (в некоторых случаях срок составляет 30 рабочих дней).

После завершения работ нужно обратиться за оформлением приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве, перепланировке. Заявление подается в течение срока действия решения о согласовании

Дополнительно к заявлению об оформлении приемочной комиссией акт приложите следующие документы

Если в рамках перепланировки проводились работы, требующие предварительного согласования:

журнал производства работ
акты освидетельствования скрытых работ, подписанные проектной организацией, подготовившей проект перепланировки

Если во время перепланировки не было работ, требующих предварительного согласования:

правоустанавливающие документы на квартиру, если право собственности не зарегистрировано
поэтажный план и экспликация к поэтажному плану после произведенного переустройства и (или) перепланировки
согласие членов семьи на перепланировку

Далее с вами согласуют день и время проведения комиссионной проверки. В комиссию входит представитель Жилищной инспекции, проектной организации, разработавшей проект, исполнитель работ, УК, если переустройство, перепланировка затрагивали общедомовое имущество.

Если работы выполнены в соответствии с проектом и журналом производства работ, комиссия готовит проект акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения и передает его в Жилищную инспекцию. Жилищная инспекция оформляет акт и выдает заявителю. Общий срок составления и выдачи акта — 10 рабочих дней.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры?
Что можно делать при перепланировке квартиры?

Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 10.9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы. Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:

Пo cтaтьe 25 Жилищнoгo кoдeкca PФ пepeплaниpoвкa — этo измeнeния кoнфигypaций жилoгo пoмeщeния, кoтopыe нeoбxoдимo внecти в тexпacпopт. Texпacпopт в cвoю oчepeдь дoлжeн cooтвeтcтвoвaть cтpoитeльным, caнитapным и тexничecким нopмaм и пpaвилaм.

Пepeплaниpoвкoй cчитaeтcя измeнeниe пoлoжeния cтeн и пpoeмoв. Ecли вы ycтaнaвливaeтe, зaмeняeтe и пepeнocитe инжeнepныe ceти, элeктpичecкoe и дpyгoe oбopyдoвaниe — этo yжe пepeycтpoйcтвo, кoтopoe тoжe нyжнo зaнocить в тexничecкий пacпopт. К пepeycтpoйcтвy oтнocитcя, нaпpимep, пepeнoc бaтapeи или зaмeнa гaзoвoй плиты нa элeктpичecкyю.

Нeльзя:

нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
вepxниx coceдeй;
yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.

Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:

дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.

Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.

Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:

мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
cтpoить гapдepoбнyю;
yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.

Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Opигинaл и кoпия пacпopтa зaявитeля — coбcтвeнникa жилья или дoвepeннoгo пpeдcтaвитeля;
ecли дoкyмeнты пoдaeт нe coбcтвeнник, нyжнo пoдтвepждeниe пpaвa дeйcтвoвaть oт лицa coбcтвeнникa — зaвepeннaя нoтapиycoм дoвepeннocть;
opигинaлы или зaвepeнныe нoтapиycoм кoпии дoкyмeнтoв пpaвa coбcтвeннocти — cвидeтeльcтвo o пpaвe влaдeния квapтиpoй, o пpивaтизaции, o нacлeдoвaнии, дoгoвop кyпли-пpoдaжи c юpидичecким ocвидeтeльcтвoвaниeм, дapcтвeннaя, cyдeбнoe peшeниe o пpизнaнии пpaв влaдeния, миpoвoe coглaшeниe и тaк дaлee;
для cтpoящиxcя здaний — дoкyмeнты зaмeщaющиe пpaвo coбcтвeннocти, нaпpимep дoгoвop дoлeвoгo yчacтия;
тexничecкий пacпopт квapтиpы — eгo мoжнo пoлyчить в БTИ;
зaявлeниe нa coглacoвaниe пepeплaниpoвoк жилыx пoмeщeний или пepeycтpoйcтвo;
пpoeктнaя дoкyмeнтaция;
пиcьмeннoe coглacиe нa измeнeния c пoдпиcью вcex coбcтвeнникoв жилья или иx пpeдcтaвитeлeй и зapeгиcтpиpoвaнныx пo aдpecy;
paзpeшeниe нa измeнeния oт opгaнa, пepeдaвшeгo жильe в пoльзoвaниe пo дoгoвopy coциaльнoгo нaймa;
paзpeшeниe бaнкa, ecли квapтиpa пpиoбpeтeнa пo ипoтeкe;
пpoтoкoл coбpaния жильцoв дoмa c пoдпиcями coглacия, ecли пepeплaниpoвкa зaтpaгивaeм oбщeдoмoмвyю coбcтвeннocть;
paзpeшeниe oт coтpyдникoв oxpaны пaмятникoв иcтopии, кyльтypы и apxитeктypы, ecли квapтиpa нaxoдитcя в здaнии c кyльтypнoй и иcтopичecкoй цeннocтью.

Пopядoк coглacoвaния пepeплaниpoвки квapтиpы имeeт cвoи нюaнcы в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв. Нo ocнoвныe этaпы oдинaкoвы для вcex.

Coтpyдники Гocжилинcпeкции:

пpoкoнcyльтиpyют пo видaм пepeплaниpoвки;
paccкaжyт, нeoбxoдимo ли coздaвaть пpoeкт или эcкиз;
пpимyт пaкeт дoкyмeнтoв;
выпишyт paзpeшeниe;
пpимyт выпoлнeннyю paбoтy, пoдпишyт aкт cдaчи-пpиeмки.

Ecли вaм дaлeкo дoбиpaтьcя дo Жилинcпeкции, oбpaтитecь в Бюpo тexничecкoй инвeнтapизaции. Taм coбpaнa бaзa дocтoвepнoй и aктyaльнoй инфopмaции пo вceм cтpoeниям и зeмeльным yчacткaм нa oxвaтывaeмoй cтpyктypoй тeppитopии. Пocлeдoвaтeльнocть пpoцeдypы чepeз БTИ:

зaкaз тexдoкyмeнтaции нa квapтиpy;
пoдaчa зaявлeния c пaкeтoм дoкyмeнтoв нa пepeплaниpoвкy;
пoлyчeниe paзpeшeния или oткaзa c oбocнoвaниeм;

Cpoк coглacoвaния пepeплaниpoвки квapтиpы в БTИ — дo 45 днeй. Пocлe oдoбpeния мoжнo пpиcтyпaть к peмoнтy. Пocлe пepeплaниpoвки нeoбxoдимo пpиглacить cпeциaлиcтa из Жилинcпeкции, чтoбы пoдпиcaть aкт зaвepшeния paбoт.

Bы мoжeт зaпpocить paзpeшeниe o cмeнe плaниpoвки диcтaнциoннo:

зapeгиcтpиpyйтecь нa пopтaлe Гocycлyг;
в cooтвeтcтвyющeм paздeлe пpeдocтaвьтe тoчный aдpec здaния и пoдтвepждeниe пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy;
выбepитe нyжный пpoeкт из типoвыx вapиaнтoв caйтa или зaгpyзитe cкaн-кoпию cвoeгo пpoeктa или эcкизa;
пoлyчитe paзpeшeниe.

Кoгдa вы пoлyчитe paзpeшeниe, мoжнo пpиcтyпaть к peмoнтy. Пocлe oкoнчaния cтpoитeльныx paбoт, oбpaтитecь в Жилинcпeкцию для oфopмлeния aктa.

Заявление.
Правоустанавливающие документы на помещение.
Проект переустройства и перепланировки помещения.
Технический паспорт жилого помещения (для нежилых помещений — поэтажный план, экспликацию к поэтажному плану, выписку из технического паспорта строения, справку о состоянии помещения).
Согласие в письменной форме собственников или всех членов семьи нанимателя (учтите, что согласие нужно получить у всех членов семьи, даже временно отсутствующих).

Список документов, которые понадобятся для согласования перепланировки, не является исчерпывающим. Территориальное подразделение жилинспекции может запросить дополнительные документы, необходимые для получения информации в конкретном случае, и потребуется представить в тех случаях, когда переустройство затрагивает общедомовое имущество.

Перепланировка санузла – самая популярная из всех: ванную и уборную объединяют, санузел расширяют на площадь коридора. Это считается «мокрыми зонами», ремонтировать которые нужно правильно, чтобы в будущем вы не залили соседей или не ухудшили их и свои условия проживания.

Рассказывает, что нельзя делать во время перепланировки санузла.

Нельзя убирать порожек при входе в санузел. Согласно п. 4.8 Свода правил 29.13330.2011 «Полы» при входе в санузел должен быть или порожек высотой не менее 2 см, или разный уровень пола в санузле и коридоре.

К ремонту кухни много требований. Наиболее строгие распространяются на кухни с газовой плитой. Нельзя:

нельзя уменьшать кухню, чтобы ее площадь была менее 8 кв. м.. Если она изначально меньше, и это указано в плане БТИ, то она должна оставаться такой же площади – например, 6 кв.м.;
объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату без установки плотно закрывающихся дверей или замены газовой плиты на электрическую. Это могут быть обычные двери, раздвижные или стеклянные. Запрещены только пластиковые двери-гармошки;
переносить газовую плиту без разрешения от газовиков, даже если плита на гибкой подводке;
расширять газифицированную кухню на жилую комнату и наоборот в квартирах на любых этажах. Для объединения кухни с комнатой нужна замена газовой плиты на электрическую. Тогда установка дверей не обязательна.

Если вы хотите сделать дома кухню-нишу, тогда вам нужно помнить, что:

ее можно сделать только в нежилом помещении: на кухне, в коридоре, кладовой или гардеробной;
минимальная площадь кухни-ниши — 5 кв. м.;
кухня должна иметь правильную прямоугольную форму;
граница кухни-ниши должна быть отделена пристенком.

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Какое нибудь описание.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit. Deserunt eaque sequi doloribus voluptates non vitae laboriosam, cum, optio repellendus inventore id reiciendis ipsum ipsam rerum. Fugiat fuga praesentium, laboriosam officia.

Согласно СНиП 2.08.01-89 на владельца квартиры накладываются ограничения, указывающих, чего нельзя делать во время планировки квартиры многоэтажного дома, даже если она находится в приватном владении. Согласно документу, запрещается:

всякое конструктивное изменение помещений, ведущее к нарушению прочности здания;
изменения в перепланировке, ведущие к нарушению противопожарной безопасности;
изменение вентиляционных ходов, приводящих к смешению потоков воздуха разных квартир;
перенос и размещение туалетов, ванных комнат и других мокрых помещений над комнатами жилого характера;
перемещение уровня плит пола первого этажа ниже отметки уровня земли или их разрушение;
установка кранов на инженерные коммуникации в своей квартире, перекрывающие подачу воды, газа и тепла другим потребителям;
устройство водяных полов за счет общей системы отопления;
вырубка различных ниш и проемов.

Документы строительных норм и правил необходимо учитывать при подготовке документации на перепланировку квартиры, однако это не все юридические документы, накладывающие запреты во время капитального ремонта.

Жилищный кодекс РФ рассматривает порядок проведения перепланировки жилых квартир, наименования необходимых документов и порядок их оформления. Согласно статье 29 ЖК РФ владелец квартиры ограничивается в правах на перепланировку при:

удалении или переносе межкомнатных перегородок;
перемещении газовой плиты и раковины;
объединении кухни с жилым помещением, кроме многокомнатных квартир;
увеличении размеров кухни за счет санузла, кроме квартир, расположенных на верхних этажах;
объединении газифицированной кухни с другим помещением;
увеличении размеров кухни за счет жилой площади, кроме квартир, расположенных на цокольных этажах;
укладке плитки в помещениях, считающихся жилой площадью.

Некоторые изменения с жилищной инспекцией согласовать невозможно, например, объединение вынесенного балкона с жилой комнатой с последующим переносом батареи центрального отопления.

Жилищный кодекс РФ позволяет провести и легализовать перепланировку жилых помещений в типовых жилых домах согласно установленных правил, включая самовольно проведенную перепланировку, не согласованную до проведения работ. Тем не менее легализовать такие работы можно только при соблюдении условий нормативных документов, указанных в ЖК РФ. Обычно такие вопросы решаются в суде, который идет навстречу при наличии ранее согласованного проекта и выносит противоположное решение при нарушении норм. После отрицательного решения суда владелец жилого помещения должен привести его в прежнее состояние.

Узаконить перепланировку квартиры возможно двумя способами:

по проекту (без затрагивания несущих конструкций и с затрагиванием несущих конструкций);
по эскизу (узаконивание перепланировки квартиры по эскизу — это упрощенный способ. Если перепланировка незначительна, то достаточно предоставить эскиз перепланировки, выполненного на плане БТИ, и акты скрытых работ, если они проводились).

В большинстве случаев для узаконивания необходим индивидуальный проект. Проект должен быть подготовлен только лицензированной организацией. Если были произведены работы с коммуникациями, несущими стенами, необходимо будет получить техническое заключение, удостоверяющее безопасность перепланировки. Проект согласуется в АПО, пожарной службе, санэпидемстанции других организациях.

Порядок узаконивания перепланировки квартиры

Существует два способа узаконить перепланировку квартиры:

подача документов задним числом (как будто перепланировки еще не было). Документы подаются в Мосжилинспекцию;
узаконивание перепланировки в судебном порядке.

Первый способ относится к узакониванию по эскизу. Применяется при простых перепланировках. В остальных случаях нужно будет узаконить перепланировку квартиры через суд. Если все документы оформлены правильно, и в ходе предварительных комиссий не было выявлено каких-либо нарушений в перепланировке, суд, как правило, идет навстречу заявителю и перепланировку одобряет.

Где можно узаконить перепланировку квартиры

В обоих случаях узаконивание могут взять на себя наши специалисты. На начальном этапе вам нужно:

проконсультироваться с нашими специалистами;
предоставить технический паспорт БТИ и свидетельство о праве собственности;
ознакомиться и подписать договор на оказание услуг;
чтобы наши сотрудники могли выступать от вашего лица, оформить нотариальную доверенность на насВ случае если узаконивание осуществляется задним числом по эскизу, то сотрудник будет действовать так, будто перепланировка еще не была осуществлена. Собранный пакет документов будет направлен в Мосжилинспекцию.

Порядок узаконивания перепланировки квартиры через суд:

подготовка проекта перепланировки квартиры;
согласование этого проекта в необходимых инстанциях;
подготовка технического паспорта помещения после перепланировки;
сбор и оформление необходимых документов;
заявление в суд.

Результатом узаконивания станет решение суда об оставлении помещения в искомом состоянии.

Для начала я объясню вам сленговые термины и определения, с которыми вы столкнётесь. Описывать буду упрощённо.

Перепланировка и переустройство вашего помещения – виды строительно-монтажных работ, выполняемые в соответствии с строительными, санитарными нормами.

Ваш многоквартирный жилой дом (МКД) – здание, в котором две или более квартиры, с помещениями общего пользования, техническими помещениями и инженерными сетями.

Общедомовые площади МКД (помещения общего пользования) – это площади, входящие в состав общедомового имущества (лестницы, тамбуры, холлы, коридоры), которые по праву частично принадлежат вам, а также в равной доле принадлежат и всем соседям из вашего МКД.

Ваша квартира – жилое помещение в МКД, которое вы решили сделать ещё более уютным посредством работ по перепланировке и переустройству, возможно многокомнатное, оснащённое инженерными благами цивилизации, изолированное от соседей прочными стенами и крепкой дверью, с выходом в общедомовые площади.

Апартаменты – нежилые помещения, коммерческая недвижимость, приспособленная под проживание. Могут устраиваться и в отдельно стоящих нежилых зданиях; гостиницы, бизнес-центры.

Помещение общественного назначения (другой вид нежилого помещения) – оплот стабильности и уверенности в завтрашнем дне, хороший вклад в долгосрочный пассивный заработок путём разделения на отдельные бизнес-площадки для магазинов, салонов красоты, приёмных пунктов прачечных и других видов активного дохода арендаторов. Но такие помещения обладают повышенными требованиями к санитарно-экологическим и эпидемиологическим нормам. Ваши соседи могут пожаловаться на вас не только в период строительно-монтажных работ при перепланировке, но и во время активной эксплуатации вашего помещения арендаторами (шум, запах и т.д.).

Ваши соседи (третьи лица) – граждане, которые живут в соседних квартирах (сверху, снизу, сбоку), и которые будут крайне недовольны вашим решением провести перепланировку и переустройство на этапе строительно-монтажных работ. А если они посчитают, что вы «в край обнаглели», и нарушаете их права, могут пожаловаться, куда следует.

Инспектор (сотрудник Государственной Жилищной Инспекции) – ответственный государственный служащий, который может проконсультировать вас (бесплатно, по предварительной записи) по вопросам, связанным с перепланировкой и переустройством. Вынесет решение о возможности или невозможности перепланировки, приедет к вам и проверит соответствие проекта и выполненных работ по перепланировке. Выполнит внеплановую проверку по жалобе соседей. Но если он посчитает, что вы «в край обнаглели», заведёт на вас дело об административном правонарушении, или пойти на крайние меры – инициировать дело о лишении прав собственности.

Согласователь – специалист (организация), который может дать первичную консультацию, поможет собрать пакет документов для согласования перепланировки, будет бегать вместо вас по инстанциям.

Дизайнер – специалист (организация) по созданию визуализаций интерьеров. К сожалению, большинство дизайнеров не знают строительных норм. Поэтому будьте бдительны, проконсультируйтесь с инспектором, согласователем или проектировщиком.

Проектировщик – лицензированнаяорганизация в сфере проектирования и изысканий. Специалисты этой организации обследуют ваше помещение и выпустят для вас комплект проектной документации, необходимой для согласования в надзорных органах.

Строитель – лицензированная организация в сфере строительства. Специалисты этой организации выполнят строительно-монтажные работы по проекту, который выпустили проектировщики. Если будут несовпадения с проектом, инспектор не согласует вашу перепланировку.

Как согласовать перепланировку в квартире

Для начала советую подготовить техническое задание для проектировщика. Это может быть эскиз от руки на копиях планов БТИ или проект от дизайнера.

На эскизе должны быть чётко указаны демонтируемые перегородки, сантехнические приборы и варочные плиты (для простоты восприятия закрасьте их зелёным цветом). Так же должны быть указаны возводимые перегородки, устраиваемые (заделываемые) проёмы, устанавливаемое сантехническое оборудование и бытовые плиты (для простоты восприятия закрасьте их красным цветом). Обязательно укажите примерные размеры. Укажите дополнительное оборудование, такое как гигиенический душ, бойлер, декоративный камин.

Если ваш эскиз или проект от дизайнера не будет удовлетворять законодательным, строительным или санитарным нормам, проектировщик должен обязательно об этом вас предупредить. Не настаивайте на своём эскизе, прислушайтесь, и попросите порекомендовать варианты правильных проектных решений.

Перед началом проектирования, проектировщик проводит изыскания (объёмные обмеры, обследование), и по результатам изысканий выпускает «Заключение о состоянии несущих конструкций и возможности перепланировки и переустройства в помещении». Для этого проектировщику нужно получить доступ в помещение (ваше присутствие необязательно). По времени обследование занимает от 1 часа (квартира) и больше, в зависимости от площади. В конце обследования подписывается акт, в котором коротко указываются результаты и замечания, выявленные в ходе изысканий.

Если по эскизу затрагиваются несущие конструкции (стены, перекрытия), то заключение выпускает автор проекта дома. Если автора проекта дома найти невозможно, то заключение выпускает проектная организация, одобренная Государственной Жилищной Инспекцией.

На основании заключения проектировщик выпускает проект перепланировки и переустройства помещения.

При получении технического заключения, проекта, перед подписанием актов выполненных работ внимательно проверьте верно ли указан адрес, совпадает ли номер договора, соответствуют ли листы графической части проекта с планами «до перепланировки», «демонтажно-монтажных работ», «после перепланировки» итоговому техническому заданию. Необходимо проверить соответствие видов работ в проекте и техническом заключении. В техническом заключении виды работ могут быть описаны сокращённо. Обязательно проверьте наличие подписей проектировщика на каждом листе проекта и технического заключения.

Проект и техническое заключение вам могут предоставить в электронном формате на диске. Предоставляемые в электронном виде документы должны быть подписаны Электронной цифровой подписью (ЭЦП).

Рекомендации:

Проверить свой эскиз или проект на соответствие законодательным, строительным или санитарным нормам вы можете записавшись на бесплатную консультацию в районное отделение Государственной Жилищной Инспекции. Но в связи с загруженностью инспектора, вам возможно придётся подождать, и возможно долго (около 2 недель).
Более быстрый способ, платно проконсультироваться с согласователями.

Временные рамки:
Выпуск проекта и технического заключения обычно занимает от 15 рабочих дней, в зависимости от сложности проекта и площади помещения до 30 рабочих дней.

Стоимость (по г. Москве):

Заключение о состоянии несущих конструкций и возможности проведения работ по переустройству и перепланировке:

простая квартира (помещение), 33 – 80 м², без затрагивания несущих конструкций, минимум 10000 – 15000 Р;
квартира (помещение), от 80м², без затрагивания несущих конструкций, минимум 25000 – 35000 Р;

Проект перепланировки и переустройства:

простая квартира (помещение), 33 – 80 м², без затрагивания несущих конструкций, минимум 15000 – 25000 Р;
квартира (помещение), от 80м², без затрагивания несущих конструкций, минимум 35000 – 50000 Р.

Стоимость работ проектировщика зависит от площади объекта, сложности работ и количества корректировок при изменении технического задания.

При проведении перепланировки квартиры нередко увеличивают ее площадь. До проведения таких ремонтных работ проводят соответствующее согласование в СЭС, Пожнадзоре и иных надзорных государственных инстанциях. В ином случае, собственники квартиры несут убытки в виде уплаты административных штрафов и дополнительных финансовых затрат на приведение квартиры в первоначальный вид.

В определение «перепланировка в квартире» заложено множество разноплановых преобразований. Жилищный кодекс для переделок, происходящих внутри помещений, использует два термина: перепланировка и переустройство.

Понятие переустройства включает перемены, затрагивающие инженерные коммуникации:

раковины, унитазы, ванны, биде;
трубопроводы;
электрическая проводка;
вентиляционные короба;
замена бытовых плит (газовых на электрические).

Часть мероприятий по изменению внешнего облика квартиры не требует разрешения, так как не имеет отношения к перепланировке. Это относится к работам, не затрагивающим несущие конструкции и не влияющим на конфигурацию помещений. К подобным переделкам относят:

небольшой ремонт (замена настенных и напольных покрытий, отделочные работы);
сборка и разборка встроенной мебели;
установка наружного оборудования (кондиционеры, роутеры, антенны);
замена оконных и дверных элементов;
перестановка бытовых электроплит (не выходя за пределы кухни);
внутренняя отделка выносных конструкций;
замена сантехнического, инженерного (с аналогичными характеристиками) оборудования (исключая перестановку).

Целый ряд действий по перепланировке квартиры можно производить без разрешения. Тем не менее, они обязательно должны быть зафиксированы. Для этого по окончании ремонта надо обратиться к сотрудникам Бюро технической инвентаризации, которые занимаются составлением и корректировкой технических документов. К таким изменениям планировки относятся:

перенос кухонной плиты;
замена ванны на душевую кабину;
остекление лоджий и балконов;
монтаж и демонтаж перегородок, которые не увеличивают нагрузку на перекрытия;
изменение размеров и перенос дверных проемов во внутренних квартирных перегородках (за исключением межквартирных, а также находящихся в несущих стенах);
удаление части не несущей стены или всей конструкции целиком.

Чаще всего межкомнатные двери расположены в не несущих перегородках, поэтому запланированная перепланировка, включающая корректировку размера дверного проема или его смещение, не требует согласования. Но из-за этих действий меняется существующий план помещения, а потому необходимо сообщить ответственной организации о проведенных работах после их завершения. Сотрудник жилинспекции отразит изменения на поэтажном плане квартиры, оформит их документально.

Новая планировка кухни – мероприятие с большим количеством ограничений, которые предусматривает Жилищный кодекс. Прежде чем начать действовать, стоит убедиться, что все задуманное соответствует нормативным актам.

При перепланировке квартиры нельзя переносить кухню в другое помещение.
Инженерные сооружения нельзя проводить внутри стены или закрывать несъемными конструкциями.
Поскольку данное помещение наиболее пожароопасно, запрещается уменьшать его площадь.
Не допускается снос перегородки между кухней и ванной комнатой, санузлом.
Канал вентиляции нельзя уменьшать, усекать, вообще как-либо модифицировать.
Во избежание нарушения вентиляционного режима запрещено проделывать дополнительный проход на кухню.
Действия со всеми газовыми коммуникациями (в том числе плита, колонка) проводятся только после получения разрешения и с привлечением работников газовых служб.
Объединение кухни со смежной комнатой доступно только для многокомнатных квартир и требует обязательного согласования. Для однокомнатной квартиры допускается лишь установка раздвижной перегородки.

Возведение перегородки на лестничной площадке можно проводить после того, как вопрос урегулирован с владельцами всех квартир на этаже, и от них получено письменное согласие. Строительство тамбура начинают, только если будет соблюдено несколько условий:

установленное сооружение никак не затруднит передвижение других жильцов по подъезду;
путь к эвакуационным выходам останется свободным;
возведенная конструкция не будет препятствовать доступу к техническим службам: выходу на чердак, трубам, электрическим щитам.

Все правила, касающиеся порядка согласования и осуществления перепланировки квартир, регулируются Жилищным кодексом РФ. Этот документ един для собственников и арендаторов. В нем прописаны все работы: те, которые можно проводить без согласования, нужно согласовывать или же запрещено проводить. Также этот законодательный акт устанавливает порядок проведения процедуры согласования перепланировки жилого помещения.

Согласно Кодексу об административных нарушениях, перепланировка, проведенная с нарушением правил, может привести к ряду последствий для собственника:

штраф 2000-2500 рублей;
владельцу будет предъявлено распоряжение о возврате жилплощади в первоначальное состояние, согласно существующему плану;
при невыполнении законного требования в течение полугода квартира продается с публичных торгов, полученная сумма идет на оплату работ по обратной переделке (данное действие законно по отношению к приватизированному, а также к муниципальному жилью);
жилье с не согласованно проведенной перепланировкой нельзя приватизировать;
при обнаружении различий между действительной конструкцией и данными технического паспорта невозможно вступить в права наследования;
если вследствие внесенных конструктивных изменений пострадал кто-либо из жильцов дома, владелец перестроенной квартиры должен возместить ущерб собственными средствами в рамках, установленных нормами гражданского права;
если речь идет о жилплощади, приобретенной в ипотеку, то существует риск, что, узнав о незаконном переустройстве, банк потребует единовременной выплаты оставшейся суммы кредита.

При планировании и проведении перепланировки обязательно должны учитываться действующие строительные и санитарные нормы и правила – так называемые СанПиНы, СП, ГОСТы и т.д.

Данные нормативные документы, с учетом которых составляется проект и проводится перепланировка, приняты для того, чтобы гарантировать качество и безопасность ремонтных работ, и сохранить условия для комфортного проживания в многоквартирном доме. Поэтому соблюдение норм перепланировки квартиры – обязательное условие для успешного согласования ремонтных работ с контрольно-надзорными органами.

Поскольку действующие нормы перепланировки составляют достаточно длинный перечень, в этой статье мы рассмотрим наиболее распространенные из них.

Перепланировка и переустройство жилых помещений

При проведении перепланировки и переустройства квартиры не допускается расширять санузел и ванную комнату на площадь кухни или жилой комнаты, поскольку в этом случае под увеличенной частью санузла (ванной) будет находиться кухня/комната соседа, живущего этажом ниже, что ухудшит его жилищные условия. Данный запрет содержится в п. 9.22 СП 54.13330.2016 и п.3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10.

Однако в квартирах, под которыми отсутствуют жилые помещения, проводить перепланировку с расширением санузла и ванной на жилую комнату или кухню возможно, так как санитарные нормы в этой ситуации не нарушаются. Согласуются данные ремонтные работы в квартирах первых этажей и выше, если под ними расположены нежилые помещения (магазин, ресторан, фитнес-центр и т.д.).

При этом во всех квартирах многоэтажного дома возможно расширение площади санузла на вспомогательные помещения – коридор, прихожую, встроенную мебель, кладовое или подсобное помещение.

По действующим нормам перепланировки, при расширении санузла или ванной комнаты необходимо производить полную гидроизоляцию пола с заведением ее на стены. Кроме того, уровень пола в этих помещениях должен быть ниже на 15-20 мм, чем в прилегающем коридоре. Либо пол в туалете (ванной комнате) отделяется порогом.

Также необходимо отметить, что при выполнении ремонтных работ по перепланировке запрещено уменьшать вентиляционные каналы, а тем более перекрывать их. Также не допустимо затрагивать вентиляционные короба (п. 10.5 Приложения 1 к ППМ №508-ПП).

Помимо этого, не разрешается монтаж сантехнического оборудования на стенах ванной или санузла, смежных с жилыми комнатами – вашими или ваших соседей. А также не допускается установка отключающих или регулирующих устройств (кранов) на стояки горячего или холодного водоснабжения и ограничение доступа к общедомовым коммуникациям – необходимо предусмотреть лючки, дверцы, которые обеспечат их беспрепятственные осмотр и обслуживание.

В соответствии с п. 5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10, все жилые помещения и кухни квартиры должны иметь естественное (дневное) освещение, причем не менее установленной нормы.

Также имеются требования по минимальным площадям помещений квартиры. В квартирах с числом комнат две и более одна из жилых комнат должна быть не меньше 16 квадратных метров, а все остальные не менее восьми. Для однокомнатной квартиры должно обязательно выделяться 14 квадратных метров под жилую площадь.

При выполнении перепланировки нельзя, чтобы жилая комната «попала» под туалет или ванную комнату соседей сверху, поскольку тем самым вы ухудшите себе жилищные условия, а это тоже делать запрещено. Поэтому, как правило, комнату расширяют на коридор или за счет демонтажа встроенного шкафа, поскольку такие мероприятия относятся к разрешенному типу перепланировок. А вот законно увеличить комнату за счет мокрых зон квартиры – санузла, ванной и кухни – возможно только в квартире на последнем этаже. При этом расширить комнату на кухню можно будет только в том случае, если кухня соседа снизу снабжена электрической плитой и не имеет газового оборудования.

Кухни, оборудованные газовыми плитами, должны отделяться от смежных помещений дверью с плотным притвором или перегородкой. Поэтому демонтировать ненесущую стену между газифицированной кухней и жилой комнатой и оставлять полученное пространство открытым нельзя (п. 10.17 Приложения 1 к ППМ №508-ПП), придется между помещениями устанавливать мобильную перегородку типа двери-купе.

Кроме того, при устройстве проема в стене, разделяющей комнату и кухонное помещение с газовой плитой, необходимо будет предусмотреть установку плотно закрывающейся двери, иначе перепланировку не согласовать. Если дверной проем устраивается в несущей стене, то должно производиться его усиление стальной рамой, а максимальные размеры проема и тип усиления рассчитываются автором проекта дома.

На фото проемы в несущих стенах, усиленные металлоконструкциями:

По правилам технической эксплуатации жилищного фонда, принятым постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года №170, балконы и лоджии разрешено использовать только по прямому назначению.

Поэтому перепланировки с переносом и устройством на лоджии (балконе) кухни, туалета, ванной или душевой запрещены. По своему функциональному назначению балкон должен оставаться балконом, а лоджия – лоджией. Расширить кухню, комнату или коридор за счет балкона или лоджии также нельзя. Как и зону балкона (лоджии) нельзя увеличить за счет площади других помещений квартиры.

Объединение балкона с комнатой, не соответствующее нормам перепланировки:

Например, при использовании выравнивающей цементной стяжки, или при возведении перегородок из тяжелых материалов, должен предварительно производиться расчет увеличения нагрузок на плиты перекрытия. Поскольку, согласно п.10.6 Приложения 1 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП, запрещено при проведении перепланировки увеличивать нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту.

Кроме того, планируя и выполняя ремонтные работы по перепланировке, нужно учитывать, что в жилых комнатах запрещено устраивать полы, облицованные керамической плиткой, так как она считается материалом с повышенной звукопроницаемостью. Полы в мокрых зонах должны быть покрыты гидроизоляционным слоем, а в жилых комнатах – звукоизоляционным.

Подробное описание этих и других норм перепланировки квартиры можно найти в указанных СанПиНах, Сводах правил и постановлениях. Мы же, как организация, специализирующаяся на разработке проектов перепланировок и их согласовании, можем предложить свои услуги при подготовке к ремонтным работам. Если у вас остались какие-либо вопросы по нормам перепланировки, наши консультанты бесплатно предоставят вам всю необходимую информацию. Звоните.