Обязанности арендатора по договору аренды зданий и сооружений

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обязанности арендатора по договору аренды зданий и сооружений». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Информационные письма Президиума ВАС РФ

2. Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

3. Содержание договора аренды зданий и сооружений.

4. Договор аренды зданий, сооружений

4.1. Форма и государственная регистрация

4.2. Состав и размер арендной платы

5. Глава 34 4 Аренда зданий и сооружений статьи с 650 по 655

6. Все о договоре аренды помещений

Распоряжение долей в уставном фонде ООО, которая перешла к обществу: условия, варианты и последствия 07.09.2021
Помнить о подвиге 06.09.2021
Дополнительные основания увольнения по инициативе нанимателя 03.09.2021
Имеется ли срок для завершения строительства садового домика и подлежат ли он государственной регистрации? 01.09.2021

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Приложение: обзор на 67 листах.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации

В.Ф. Яковлев

1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).

Написать комментарий

Анализ правоприменительной практики о правомерности видеонаблюдения/геолокации сотрудников
Применение международных договоров об авторском праве судами России (практика 2016-2019 г.г.)
Спорные вопросы применения арбитражными судами норм о косвенном иске
Осуществление должностными лицами федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере, производства по делам об административных правонарушениях
Уголовная ответственность за нарушение избирательного законодательства

Информационные письма Президиума ВАС РФ

Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации. Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем. В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Договор аренды нежилого помещения 2020-2021: обязательные пункты и правила

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

По данному договору ^предусматривается передача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Это объясняется тем, что невозможно использовать здание или сооружение без права пользования земельным участком, который под ним находится и непосредственно примыкает к нему. Право арендатора на земельный участок зависит от того, какое именно право на него имеет арендодатель (собственности, аренды и т.д.).

Условия пользования земельным участком должны быть изложены в договоре. Однако их отсутствие не влечет недействительность договора. В таком случае к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования по назначению. Арендатор может получить право на земельный участок, занятый зданием или сооружением, а не на весь занимаемый арендодателем земельный участок.

В законодательстве четко определена форма договора аренды здания или сооружения: он должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, стороны не могут предусмотреть в договоре иную форму его оформления, например путем обмена письмами, документами, устную форму и т.д. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Кроме того, если договор заключается на срок не менее одного года, то он подлежит государственной регистрации. Договор на срок менее года не требует государственной регистрации, и, таким образом, этот случай является исключением из общего правила о регистрации сделок с недвижимостью.

Срок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен. Следовательно, стороны вправе по своему усмотрению определить его (краткосрочный или долгосрочный договор).

Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете и цене аренды (арендная плата).

Предмет договора (объект аренды) — здания и сооружения. Здания делятся на жилые и нежилые. К нежилым относятся здания, используемые для лечебных, административных, учебных, научно-просветительских, складских и т.п. целей. Жилыми зданиями являются те, которые используются для жилья. К сооружениям относятся инженерные сооружения, мосты, оранжереи, колодцы, котельные и пр.

Если в договоре не согласованы условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяется общее правило о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором ст. 654 ГК РФ).

Обычно арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания (сооружения) — 1 кв. м. Однако в договоре стороны могут предусмотреть и другое. Например, при аренде памятников истории, культуры, архитектуры такими показателями может быть площадь здания в целом, а при аренде художественных мастерских ставку арендной платы рассчитывают исходя из 1 куб. м, и т.д. Если аренда здания носит долгосрочный характер, целесообразно использовать годовую ставку.

Размер арендной платы зависит от следующих показателей:

а) места расположения здания (центр или окраина);
б) технического состояния объекта (степень износа, строительный материал);
в) назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т.д.);
г) принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;
д) степени обустройства (лифт и т.п.);
е) пригодности здания к коммерческой эксплуатации;
ж) вида помещения (основное или вспомогательное, подвал);
з) фактической площади здания.

Приведенный перечень не является исчерпывающим.

ГК РФ (ст. 655) закрепляет особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения). Передача здания осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — от принятия имущества, а арендодателя — от передачи имущества. В случае, если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства (ст. 656 ГК РФ). Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. По договору передаются также права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Арендатору передаются и права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наименование, знак обслуживания и т.п.), другие исключительные права. Арендодатель может уступить арендатору право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Однако не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. Если же арендодатель включит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арендатор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами (арендаторами).

Что касается формы договора аренды предприятия, то согласно ст. 658 ГК РФ он заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора, он считается ничтожным, его исполнение не допускается. Отсюда следует, что положение о форме договора аренды предприятия является императивной нормой и стороны по своему усмотрению не могут предусмотреть иную его форму. Кроме того, предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, а потому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это следует из общего правила, касающегося сделок с недвижимостью и предусмотренного ст. 131 ГК РФ.

Цена аренды предприятия устанавливается по соглашению сторон и фиксируется в договоре. В нем необходимо определить не только размер арендной платы, но и периодичность внесения арендных платежей.

До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия. Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 659 ГК РФ). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс.

Порядок проведения инвентаризации регулируется «Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств». По итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записывается их балансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.

При прекращении договора предприятие должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту/В этом случае подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и за его счет. Необходимо также провести инвентаризацию материальных ценностей предприятия и составить баланс.

По договору аренды предприятия арендатор наделяется широкими правами по распоряжению имуществом. Так, согласно ст. 660 ГК РФ он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать другие положения договора аренды. Этот порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

К правам арендатора относится также право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. В соответствии со ст. 662 ГК РФ арендатор имеет право и на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:

особой ценностью этих объектов,
их непотребляемостью в процессе использования,
неразрывной связью с землей и т.п.

Условие о предмете является существенным для любого договора, в том числе и для договора аренды (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Чтобы согласовать предмет договора аренды здания (сооружения), сделайте следующее (ст. 606, п. 1 ст. 650 ГК РФ):

опишите объект аренды так, чтобы его можно было однозначно определить (индивидуализируйте его);
определите, как он передается – во временное пользование или во временное владение и пользование.

Содержание договора аренды зданий и сооружений.

Рекомендуем согласовать срок действия договора аренды. Если этого не сделать, ваш договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это значит, что любая из сторон сможет его прекратить без объяснения причин. Ей нужно будет только уведомить другую сторону за три месяца, если другой срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Согласовать срок договора аренды можно разными способами. Вы можете, например, указать конкретную дату, до которой действует договор, либо определить продолжительность его действия в годах, месяцах (ст. 190 ГК РФ).

При желании вы можете дополнить договор условием о его автоматической пролонгации.

Арендная плата устанавливается по общим правилам, специальных норм для данных объектов аренды нет. То же касается и условий о порядке внесения и об изменении арендной платы.

Определите в договоре, в каком размере арендатор будет вносить плату за здание (сооружение), должен ли он дополнительно оплачивать пользование земельным участком, на котором недвижимое имущество расположено, и коммунальные услуги.

Размер арендной платы за здание (сооружение) нужно согласовать обязательно. Без этого условия договор считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Обычно за такие объекты, как здание или сооружение, устанавливают арендную плату в виде твердой суммы платежей, которая вносится периодически (пп. 1 п. 2 ст. 614 ГК РФ). Размер может быть указан как за весь объект целиком, так и за единицу измерения, как правило, за единицу площади, к примеру, за 1 кв. м. Во втором случае арендная плата будет рассчитываться исходя из фактического размера переданного здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ).

Плату за пользование земельным участком арендатор по умолчанию не вносит, поскольку она входит в состав арендной платы за здание (сооружение). Но в договоре вы можете изменить это правило (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Для этого укажите, что пользование участком оплачивается отдельно и согласуйте размер платы за землю.

Плату за коммунальные услуги рекомендуем урегулировать договором. Укажите, входят коммунальные услуги в стоимость аренды или арендатор должен оплачивать их отдельно. Можно установить, что арендатор самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и оплачивает коммунальные услуги им напрямую.

Учтите, что оплату коммунальных услуг нельзя устанавливать в качестве арендной платы. Такой договор аренды могут признать незаключенным.

Согласуйте также форму, сроки и порядок внесения арендной платы и иных платежей, которые предусмотрены вашим договором.

Обеспечительный платеж нужен для защиты финансовых интересов арендодателя. Он обеспечивает исполнение арендатором его денежных обязательств, в том числе по оплате аренды, возмещению убытков при нарушении договора (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

Чтобы согласовать условие об обеспечительном платеже, укажите:

какое обязательство обеспечивается этим платежом;
размер и срок внесения обеспечительного платежа арендатором;
обстоятельства, при наступлении которых обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства. Например, если арендатор просрочил внесение арендной платы, обеспечительный платеж засчитывается в погашение этой задолженности;
срок возврата обеспечительного платежа, если он не будет зачтен во время аренды;
судьбу обеспечительного платежа в случае заключения договора на новый срок. Вы можете договориться, что по окончании договора платеж не возвращается, а остается у арендодателя в счет обеспечения обязательств арендатора по новому договору.

Чтобы согласовать условия о предоставлении и возврате здания (сооружения), укажите в договоре:

сроки передачи объекта арендатору и возврата арендодателю. Учитывайте правила исчисления сроков;
требования к состоянию имущества на момент передачи в аренду и возврата арендодателю;
перечень документов, которые арендодатель обязан передать арендатору одновременно со зданием (сооружением). Речь о документах, которые могут потребоваться арендатору при использовании объекта. Например, поэтажный план, схемы (планы) сетей и коммуникаций, декларация пожарной безопасности;
перечень мебели, оборудования, которые передаются вместе с объектом аренды. Это могут быть, например, стеллажи в здании склада, станки в производственном здании и т.д.;
какими документами вы планируете оформлять факты передачи и возврата здания (сооружения). Обычно это акты приема-передачи.

Состояние объекта аренды

Подробно опишите в договоре состояние объекта аренды. Зафиксируйте все недостатки (дефекты) конструктивных элементов, инженерных систем, внешней и внутренней отделки и т.д. Прежде всего это защищает арендодателя. Дело в том, что он будет отвечать за недостатки, которые помешают использовать объект, даже если сам не знал о них. А за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора, ответственности он не понесет (ст. 612 ГК РФ). Арендатору же важно зафиксировать, в каком состоянии он принимает здание (сооружение), чтобы избежать в дальнейшем споров с арендодателем о том, в какой момент и по чьей вине возникли те или иные недостатки объекта аренды.

Чтобы не перегружать текст договора, составьте отдельный документ (например, акт осмотра) и оформите его как приложение к договору.

Если планируется устранение обнаруженных недостатков, укажите в договоре, кто будет проводить ремонт и нести соответствующие расходы.

Арендодателю выгодно закрепить в договоре требования, которые арендатор должен соблюдать при использовании здания (сооружения). Тогда в случае нарушения этих требований арендодатель сможет потребовать расторжения договора (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Укажите в договоре:

цель использования. Укажите вид деятельности, которую арендатор будет вести при использовании здания (сооружения). Это может быть, например, складирование строительных материалов, продажа одежды и обуви, оказание определенных услуг. Без этого условия арендатор сможет использовать объект аренды как посчитает нужным, с учетом назначения имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ);
порядок использования. В этом разделе можно урегулировать, например, такие вопросы:

кто обеспечивает охрану здания (сооружения);
нужно ли страховать объект аренды и (или) ответственность арендатора за вред, причиненный при эксплуатации здания (сооружения);
вправе ли арендатор размещать вывески на здании (сооружении);
согласен ли арендодатель на то, чтобы арендатор заключал договоры перенайма или субаренды. Согласие арендодателя на такие сделки обязательно, но его можно заранее закрепить в договоре. Тогда арендатору не придется обращаться к арендодателю в каждом конкретном случае, а арендодатель не сможет отозвать свое согласие иначе как путем изменения договора (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Укажите, на какие именно действия дает согласие арендодатель. Дополнительно можете предусмотреть условия, на которых дано согласие. Например, определить период, в течение которого арендатор вправе передавать имущество в субаренду.

Договор аренды зданий, сооружений

Если вы заключаете договор аренды здания (сооружения) на срок в один год или более, его нужно будет зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Процедура регистрации довольно сложная и затратная. Поэтому во избежание разногласий рекомендуем вам заранее определить и закрепить в договоре:

кто будет обращаться в регистрирующий орган: определенная сторона или обе. Обратите при этом внимание: если вы заключаете договор с органом госвласти или местного самоуправления, то заявление должен подать этот орган ( ч. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации недвижимости);
в какой срок указанная сторона должна обратиться за регистрацией договора и какую ответственность она понесет за нарушение этого срока;
кто будет нести расходы, связанные с государственной регистрацией. Речь, в частности, о расходах на уплату госпошлины, оплату услуг нотариуса по удостоверению доверенности на представителя организации-заявителя.

Помимо обязанностей арендатор приобретает и определенные права при подписании договора. Однако бывают случаи, когда арендодатель нарушает права арендатора, что, конечно же, следует вовремя пресекать.

Рассмотрим основные права и как их можно защитить.

Право требовать передачи помещения в срок, установленный в договоре. Бывают случаи, когда срок передачи помещения по договору аренды подошел, но арендодатель не спешить осуществлять свою обязанность, ссылаясь например на то, что предыдущие арендаторы еще не съехали, и предлагая подождать некоторое время. Из-за задержки новый арендатор несет определенные убытки (например, убытки из-за срыва даты открытия магазина). В таком случае не стоит терять время. Следует незамедлительно обращаться к арендодателю с требованием передачи помещения и компенсации понесенных убытков.
Выкупать арендованную недвижимость, если это указано в договоре. В договоре можно предусмотреть условие, предоставляющее право последующего выкупа арендованного помещения. Кроме того, при аренде муниципального или государственного имущества у арендатора возникает право преимущественного выкупа перед другими желающими.
Сдавать арендованный объект в субаренду. Договором может быть предусмотрено право арендатора сдавать помещение в субаренду. При этом срок субаренды должен быть не более срока аренды.
Преимущество заключать договор на новый срок перед другими арендодателями. Если в договоре не указать иного, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок перед другими потенциальными арендаторами. Если арендодатель в нарушении преимущественного права сдаст помещение в аренду другому лицу, арендатор в судебном порядке вправе требовать перевод прав по заключенному договору аренды на себя.
Уменьшения арендной платы, если состояние арендуемой недвижимости изменилось в худшую сторону. В случае, если состояние помещения ухудшилось по вине арендодателя, либо в связи с обстоятельствами за которые ни одна из сторон не отвечает, арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения размера арендной платы (в том числе и в судебном порядке), либо заявить о расторжении договора.

г. «» 2021 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. По настоящему договору Арендодатель обязуется передать Арендатору во временное владение и пользование , именуемое в дальнейшем «здание», за плату в целях .

1.2. Срок действия настоящего договора: . Арендатор должен вернуть здание Арендодателю не позднее «»2021г.

1.3. Арендная плата устанавливается следующим образом:

в общей сумме рублей в месяц с учетом налога на добавленную стоимость, перечисляемой с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее числа каждого месяца;
в виде осуществления ежемесячных консультаций по правовым вопросам текущей деятельности Арендодателя рублей.

1.4. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения складывающихся цен, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за месяцев.

1.5. Одновременно с передачей Арендатору прав владения и пользования зданием по настоящему договору ему передаются права на земельный участок, на котором расположено здание и который необходим для его использования.

1.6. Также Арендатору предоставляется право аренды на прилегающий к зданию земельный участок, принадлежащий Арендодателю на праве собственности .

1.7. Арендная плата, установленная в п.1.3 настоящего договора, включает в себя плату за пользование зданием, плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, а также плату за прилегающий к зданию земельный участок, указанный в п.1.6.

1.8. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего договора здание не заложено, под арестом не состоит и не обременено никакими другими обязательствами.

1.9. Здание включает в себя комнаты и помещения общей площадью кв. м, обеспечено теплом, водой, электроэнергией, телефонной связью, выделенной линией электронной связи на бит/с.

1.10. Неотъемлемой частью настоящего договора является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору, и копия технического паспорта. Помещение оборудовано пожарной и охранной сигнализацией. Помещение находится под охраной. На время действия настоящего договора Арендатор вправе пользоваться всеми местами для парковки, отведенными Арендодателю.

1.11. На момент заключения настоящего договора здание, сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности (Свидетельство на право собственности № выдано «»2021г.), кадастровый номер .

1.12. Передаваемое в аренду здание находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта.

1.13. Без согласия Арендодателя указанное нежилое помещение не может быть сдано Арендатором в субаренду или пользование иным лицам.

1.14. Арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случаях, когда им будут установлены факты использования помещений не в соответствии с условиями договора аренды или назначением арендованного здания.

1.15. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по настоящему договору помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при сдаче его в аренду (заключении договора) Арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков.

1.16. В случаях существенного нарушения Арендатором установленного договором порядка внесения арендной платы (сроков платежей) Арендодатель может потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный Арендодателем срок, но не более чем за два срока плановых платежей подряд.

1.17. Стороны настоящего договора аренды определили, что Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по настоящему договору, при прочих равных условиях пользуется преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока действия данного договора.

1.18. Настоящий договор аренды нежилого помещения считается заключенным с момента подписания его сторонами и передачи здания или его части Арендатору по акту приема-передачи. В акте приема-передачи указываются места для парковки. По акту приема-передачи также передаются ключи, пропуска, документы.

3.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения здания являются его собственностью.

3.2. В случае, когда Арендатор произвел за счет собственных средств и с письменного согласия Арендодателя улучшения здания, неотделимые от него без вреда, Арендатор имеет право после прекращения настоящего договора на возмещение стоимости таких улучшений с учетом нормального износа.

4.1. В случае если Арендодатель не передал здание в указанный в п.2.1.1 срок, Арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, в размере % от невозвращенной суммы за каждый день просрочки.

4.2. В случае неисполнения Арендодателем п.2.1.3 Арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, указанной в п.1.3 настоящего договора.

4.3. В случае несвоевременного возврата Арендатором здания Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за срок пользования не возвращенным вовремя зданием и неустойку в размере % от суммы, указанной в п.1.3 настоящего договора.

4.4. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере % от суммы задолженности.

4.5. Все споры и разногласия между сторонами решаются путем переговоров, в случае их не урегулирования споры рассматриваются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.1. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока настоящего договора (п.1.2) имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. При этом Арендатор обязан в письменной форме уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор в следующий срок: .

5.2. Настоящий договор составлен в экз. и вступает в силу с момента государственной регистрации.

5.3. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию Арендодателя с возмещением причиненных Арендодателю убытков, а Арендатор – выселен из передаваемого в аренду здания в следующих случаях:

5.3.1. При использовании здания в целях, не соответствующих настоящему договору.

5.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние здания.

5.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату более 2-х раз подряд по истечении установленного срока платежа.

5.4. Договор аренды, может быть, расторгнут судом досрочно по требованию Арендатора с возмещением причиненных Арендатору убытков в следующих случаях:

5.4.1. Если Арендодатель не производит капитального ремонта в установленные сроки.

5.4.2. Если здание в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5.5. Настоящий договор, может быть, расторгнут досрочно судом по другим причинам, установленным действующим законодательством РФ.

АрендодательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:АрендаторЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:

Договором аренды зданий и сооружений признается передача арендодателем здания или сооружения за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору.

Форма и государственная регистрация

Договор аренды здания или сооружения должен быть составлен в письменной форме. Если форма договора не будет соблюдена, то договор будет считаться недействительным.

Договор аренды здания или сооружения, который заключен на срок более 1 года, необходимо зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится арендуемое помещение.

Договор аренды здания и сооружения будет считаться заключенным с момента государственной регистрации.

В случае продажи земельного участка, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, арендатор сохраняет на него такие же права, которые ему принадлежали до продажи такого земельного участка.

Состав и размер арендной платы

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. Если договор аренды не содержит условия о размере арендной платы, такой договор является незаключенным. Применение цены, устанавливаемой для аренды аналогичной недвижимости (п. 3 ст. 424 ГК РФ), к договору аренды здания или сооружения не применяется.

Пункт 3 статья 424

В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Размер арендной платы, установленный в договоре включает в себя плату за пользование зданием (сооружением) и земельным участком, расположенным под ним.

Если размер арендной платы установлен сторонами договора за единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Возможность передачи недвижимости, имеющей статус здания или сооружения, в аренду предусмотрена ст. 650 ГК РФ. Для этого владелец объекта и его будущий пользователь должны заключить соответствующее соглашение.

Такой вид договоров выделен ГК РФ в отдельную категорию на основании особых признаков передаваемого в аренду имущества. Правоотношения, возникающие между сторонами договора при этом, регулируются:

в общем случае — специальными нормами, закрепленными § 4 гл. 34 ГК РФ;
при необходимости решения вопросов, не закрепленных специальными нормами, — общими положениями об аренде, приведенными в § 1 гл. 34 ГК РФ (ст. 625 ГК РФ);
в иных случаях — общими правилами, предусмотренными ГК РФ (например, нормами о порядке исчисления сроков при заключении договора).

Соглашение заключается в письменной форме. Для придания контракту юридической силы готовый документ должны подписать обе стороны (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Если продолжительность действия договора составляет более одного года, его придется зарегистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если в документе не содержится указаний на то, в течение какого времени он будет действовать, считается, что он заключается на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Исполнение договора аренды здания/сооружения заключается в передаче арендодателем имущества арендатору, который, в свою очередь, должен его принять. Основанием для передачи арендуемого объекта от собственника к арендатору, согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ, является передаточный акт или иной документ, содержащий характеристики здания или сооружения (он должен иметь письменную форму). Обязательство арендодателя по передаче недвижимости арендатору считается исполненным с момента подписания такого акта, если положениями документа не предусмотрено иное.

Если одна из сторон уклоняется от оформления акта, считается, что арендодатель отказывается от передачи имущества, а арендатор — от его приема. Нарушение сроков заключения договора может повлечь за собой негативные последствия для стороны-нарушителя, предусмотренные п. 3 ст. 611 ГК РФ:

Возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства.
Расторжение договора с требованием возмещения причиненных его неисполнением материальных потерь.

После окончания срока действия договора аренды происходит обратный процесс: арендатор возвращает арендодателю здание или сооружение. При этом составляется еще один передаточный акт, в котором фиксируется состояние объекта недвижимости на момент его возврата владельцу.

Глава 34 4 Аренда зданий и сооружений статьи с 650 по 655

Одним из нюансов процедуры заключения рассматриваемого вида договоров является определение правил пользования землей, на которой расположена недвижимость. Поскольку недвижимое имущество неразрывно связано с земельным участком, на котором оно расположено, в аренду оно может быть передано только вместе с ним.

Правила перехода временного права на такой участок зафиксированы в ст. 652 ГК РФ:

В общем случае право пользования передается арендатору одновременного со всеми правами на недвижимость, занимающую такой участок (п. 1).
Если арендодатель обладает правом собственности на землю, на которой расположен объект недвижимости, арендатор получает право на ее аренду или иное право, позволяющее использовать участок в личных целях (абз. 1 п. 2).
Если условия договора не определяют порядок передачи участка в аренду, право на его использование передается на все время действия арендного соглашения (абз. 2 п. 2).
Получение согласия владельца земли на ее передачу арендатору не требуется, за исключением случаев, когда обратное установлено положениями договора, заключенного между арендодателем и собственником участка, или нормами действующего законодательства (п. 3).
Если собственник земельного участка продал его во время действия договора аренды, арендатор вправе продолжать использовать этот участок до тех пор, пока не истечет срок действия договора (ст. 653 ГК РФ).

Договор аренды части здания заключается в том случае, если у арендатора возникает потребность в использовании помещения определенной площади или арендатор по какой-либо причине может предоставить ему объект только частично. Действующее законодательство не ограничивает права собственника недвижимости на передачу в аренду только ее части.

Именно такая точка зрения изложена в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73. Пленум указывает на возможность заключения таких договоров, а также необходимость их государственной регистрации в том случае, если срок действия превышает один год. Обременение при этом налагается на весь арендуемый объект, а не только на ту его часть, которая передается арендатору. Образцы договоров аренды части нежилого здания и аренды здания отличаются друг от друга только объектом (образец договора аренды можно скачать по ссылке ниже).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Все о договоре аренды помещений

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.