Постановление о прекращении договора аренды земельного участка в связи со смертью арендатора

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Постановление о прекращении договора аренды земельного участка в связи со смертью арендатора». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Расторжение договора аренды в связи со смертью арендатора

2. Как расторгнуть договор аренды в случае смерти арендатора?

3. О переоформлении аренды в случае смерти арендатора на наследника

4. Постановление от 21 августа 2019 г. по делу № А46-17377/2018

5. Расторжение договора по инициативе арендодателя

6. Получите консультацию прямо сейчас!

Арендодатель просил досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка для строительства, так как он не используется, заброшен, строительство не ведется.

Договор был расторгнут судом на том основании, что арендатор не использует участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ направила дело на новое рассмотрение, обратив внимание на следующее.

Использование земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием следует отличать от такого понятия, как своевременное использование (освоение) участка.

Неиспользование (неосвоение) участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как его неиспользование в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Кроме того, договором аренды не предусмотрены конкретные сроки освоения участка.

Также не исследованы доводы арендатора о наличии объективных обстоятельств, исключавших использование (освоение) участка.

Расторжение договора аренды в связи со смертью арендатора

Написать комментарий

1. В соответствии с п. 1 коммент. ст. перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, например, в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, присущее праву аренды.

С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. в изъятие из общих правил п. 2 ст. 388, п. 1 ст. 391 ГК не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.

2. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды — перенайма (см. коммент. к ст. 615 ГК). В порядке исключения перемена лиц на стороне арендатора возможна и без согласия арендодателя. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 коммент. ст.).

На первый взгляд, само по себе наличие нормы о передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора в п. 2 коммент. ст. и отсутствие аналогичного правила в отношении иных случаев универсального правопреемства может толковаться как квалифицированное умолчание законодателя. Однако правильнее распространить этот принцип как на случай смерти гражданина-арендатора по договору аренды движимого имущества (основания для этого дает ст. 418 ГК), так и на иные случаи универсального правопреемства, в частности реорганизацию организации-арендатора, связанную с ее прекращением.

Как расторгнуть договор аренды в случае смерти арендатора?

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

Например, поди. 2, 3 п. 2 ст.

46 ЗК РФ предусматривают прекращение договора аренды в случае использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, а также в случае неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде. Очевидно, что данные основания применимы лишь в случае аренды земельных участков в составе категории земель сельскохозяйственного назначения.

Нотариусом проверяется существующий арендный договор, заключенный с умершим гражданином о недвижимости, полученной в аренду, и если он соответствует установленным нормам закона и позволяет передать право аренды наследникам, то им выдается нотариальный документ о получении права аренды по наследству. Но если в договоре отдельно указано, что право аренды прекращается со смертью арендатора, то восстановить его невозможно даже в судебном порядке.

Что необходимо знать правопреемникам Передать надел в аренду могут только два типа собственников:

органы исполнительной власти государственного или муниципального уровня;
частные владельцы земли.

И если отношения были оформлены с частным лицом, то право можно наследовать только в пределах того срока, который установлен арендным договором.

Договор аренды с последующим выкупом: какие права у арендатора в случае смерти арендодателя до окончания срока договора, при наличии у последнего наследников? Отвечает генеральный директор в «Конструктор документов FreshDoc.

ru» Николай Пацков: В ГК РФ говорится, что наниматель арендует имущество у арендатора на определенный срок и за определенную плату. То есть на время действия договора он может владеть и пользоваться нанятым имуществом.

Впрочем, если арендодатель не имеет возражений, то договор автоматически пролонгируется, а срок владения увеличивается.

Но иногда случается так, что собственник умирает и встает вопрос о действии договора — будет ли он продолжаться? В законе фиксируется, что даже в случае смерти арендодателя и перехода права собственности по наследству действие договора аренды не отменяется.

О переоформлении аренды в случае смерти арендатора на наследника

Гражданского кодекса Российской Федерации «Сохранение договора аренда в силе при изменении сторон» — Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В договоре аренды с последующим выкупом необходимо прописать все существенные условия договора согласно действующему российскому законодательству, а также предусмотреть и прописать в договоре порядок последующей оплаты и переход права собственности в случае смерти арендодателя, чтобы у наследника в последующем не было оснований на обжалование данного договора в судебном порядке.

Наследодатель, в рамках договоров аренды, в праве передать наследнику следующие права:

Право на титульное владение
Право на наследование вещно-правовой защиты.

Нотариус проверяет договор аренды на законность, соответствие нормам и устанавливает, возможен ли переход прав арендатора к наследнику. Если переход возможен, нотариус выдает свидетельство о праве на наследование.

При наследовании права на аренду, как и с другим имуществом, необходимо предоставить документы умершего, которые подтверждают принадлежность ему арендных прав и обязанностей по договору. Для приобретения права необходимо предоставить договор, в который включен соответствующий пункт о правах и обязанностях сторон по договору аренды.

Другие основания прекращения аренды земельных участков распространяются на все категории земель (реквизиция, изъятие участка для государственных или муниципальных нужд, использование его не по целевому назначению) либо на две и более (неиспользование участка, предназначенного для жилищного или иного строительства). Руководствуясь последним основанием, арендодатель (администрация г.

Важно

Саратова) обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка с ООО «ГиМ» (арендатором). Суд первой инстанции, исходя из документов, имеющихся в материалах дела, установил факт неиспользования ООО «ГиМ» земельного участка, предназначенного для строительства стационарной АЗС в течение трех лет.

В силу подп. 4 п. 2 ст.

ГК РФ.

С учетом конкретных обстоятельств дела (например, если деятельность предпринимателя связана с оказанием услуг по аренде) платежи по аренде, предназначенные для обеспечения обычных повседневных потребностей членов его семьи, могут быть отнесены к доходам, квалифицируемым как «средства к существованию».

При этом указанные лица приобретают возможность как бы заместить умершего, обладавшего правом на получение этих сумм при жизни, но не реализовавшего его в связи со смертью. Исходя из этого, можно сделать вывод, что положения п.
18 ст. 217 НК РФ в этом случае не применяются.

То есть освобождение по НДФЛ, предусмотренное для доходов, получаемых в порядке наследования, в данном случае не действует. И арендатор, как налоговый агент, должен удержать НДФЛ из выплачиваемых сумм”. Из всего этого можно сделать один вывод: при первом варианте много сложностей и неясностей.

Арендные отношения продолжаются после смерти арендодателя при соблюдении нескольких условий:

в договоре не указана смерть одной из сторон в качестве основания для прекращения действия соглашения;
гражданин надлежащим образом оформил документы для получения наследства (свидетельство от нотариуса или судебное решение);
период аренды не истёк;
в законе не установлено ограничений на пользование землёй (например, иностранный гражданин не может получить в аренду сельскохозяйственные земли).

Непосредственный переход права аренды осуществляется при подписании дополнительного соглашения к договору. Гражданин направляет заявление в администрацию населённого пункта или другому собственнику.

В обращении следует подробно указать, что титульный арендатор скончался, а заявитель получил право на аренду. Указанные факты предполагают изменение условий договора в части сведений об одной из сторон.

В дополнительном соглашении описывается, что стороны заключили его из-за смерти арендатора на основании выданного свидетельства о праве на наследство. В отношении иных положений действуют нормы основного договора.

Если собственник отказывается внести изменение в договор, то наследник может обращаться в суд. При положительном решении собственник будет обязан заключить с наследником дополнительное соглашение.

Далее, гражданин обращается в отделение Росреестра в округе, где находится участок. Договор аренды регистрируется, в базе данных указывается, что наследник получил право аренды недвижимости.

Текст документа должен содержать следующую информацию:

реквизиты: название, дату оформления, номер;
сведения о владельце земли и арендодателе: наименование организации/Ф.И.О., место нахождения/проживания, дату рождения и реквизиты паспорта (для граждан);
предмет договора: описание участка, его местоположения, целей использования;
срок действия контракта;
стоимость аренды и порядок расчётов;
права и обязанности сторон;
меры ответственности;
порядок изменения условий соглашения и его расторжения;
иные положения;
подписи сторон, их адреса и банковские реквизиты.

Если гражданин желает получить возможность пользоваться участком, он обязан осуществлять за ним уход до момента распределения наследства. Следует использовать землю по назначению, выплачивать сумму, причитающуюся собственнику по договору.

В противном случае владелец может инициировать процедуру расторжения договора, не дожидаясь, пока порядок наследования будет определён нотариусом. Если сторона сделки систематически нарушает её условия, то владелец может потребовать расторжения соглашения.

Граждане редко оформляют завещания. Во многих случаях использование арендованного участка несколькими наследниками сложно осуществить в натуре. Например, земля предоставлена для ведения садового хозяйства – родственники не могут определиться, как использовать участок, в каком порядке вносить плату за водоснабжение и электроэнергию.

В этом случае целесообразно провести оценку права аренды и передать его 1 наследнику, который выплатит деньги другим родственникам умершего в порядке компенсации.

Большинство споров касаются случаев, когда граждане не обращаются к нотариусу за оформлением свидетельств о наследстве. Тогда важно установить, что родственники пользовались участком, будто сами его арендовали: обрабатывали землю, следили за чистотой, перечисляли плату владельцу. Приведённые действия свидетельствуют о том, что граждане фактически приняли наследство.

Судебная практика показывает, что важнейшее значение имеет соблюдение условий договора аренды. Если арендатор использует землю не по назначению, не платит по собственнику деньги за пользование, то сделка может быть расторгнута. Родственник, который сам не может заниматься землепользованием, должен инициировать у нотариуса заключение договора доверительного управления на период, пока не будет наследник.

Одно из оснований отказа в передаче права аренды по наследству – заключение договора обусловлено личными качествами. Об этом может свидетельствовать низкий уровень взимаемой платы из-за предоставляемых льгот.

Судебные разбирательства завершаются относительно быстро. Муниципальные власти не возражают против наследования, так как основная цель их работы – контроль за использованием участков по назначению.

Договоры с частными собственниками обычно предусматривают возможность расторжения соглашения по уведомлению. Поэтому владельцы не тратят время и средства на суды, а направляют письма новым арендаторам о желании прекратить отношения.

Как правило, лесные участки передаются в пользование для осуществления коммерческой деятельности. Арендаторами выступают коммерческие организации и ИП.

Если право было получено ИП, то наследование участка вполне возможно. В такой ситуации ведения лесного хозяйства относится к коммерческой деятельности. Наследование связано с личностью конкретного человека, поэтому по закону имущество распределяется между родственниками.

Право аренды участка леса может перейти к родственнику, если он тоже является предпринимателем. Так считает Т.К. Крайнова, нотариус Кемеровского нотариального округа. Такое же мнение у юристов на сайте правовед.ру. Специалисты указывают, что в ЛК РФ и других нормативных актах нет прямого запрета на передачу земли, предоставленной ИП, по наследству.

Из-за пробелов в законодательстве нотариусы не хотят выдавать свидетельства о наследстве с указанием права аренды участка леса, отправляя заявителей в суд для разрешения споров. Если местное министерство лесного хозяйства не представит возражений, то требования истца будут удовлетворены.

74.1 ЛК РФ не допускается изменение договоров аренды, заключённых по итогам торгов. Если ИП получил право аренды на аукционе, то после его смерти соглашение будет аннулировано.

Наследники должны вовремя обратиться к нотариусу с заявлением о желании принять имущество умершего гражданина. До распределения прав между родственниками землепользователи должны следить за участком, вносить арендную плату, предусмотренную договором.

Постановление от 21 августа 2019 г. по делу № А46-17377/2018

В ряде случаев переход прав на земельный участок в наследство по договору аренды не предусмотрен. Среди них:

Договор оформлен на срок менее 1 года.
Контракт был заключен на безвозмездной основе.
Условиями договора прямо запрещен переход прав по наследству.
Наследником покойного арендатора является арендодатель.
Если у арендатора нет наследников, а в аренде была государственная земля, то договор считается расторгнутым.

Отдельно необходимо выделить момент о наследовании иностранцами. Граждане других государств не могут получить в наследство договор аренды сельскохозяйственных земель.

Также на договор действуют нормы законодательства, предусмотренные для наследства:

право аренды не перейдет по наследству по завещанию, если волеизъявление признано недействительным;
право не может быть передано наследнику, если он признан недостойным (при совершении преступления против наследодателя, родители, лишенные родительских прав, граждане, которые пытались незаконно увеличить свою долю в наследстве).

Таким образом, нельзя сказать, что договор аренды земельного участка гарантированно переходит по наследству. Каждая ситуация должна рассматриваться индивидуально.

Заявление о принятии наследства и выдаче свидетельства о правах на наследство включает следующие сведения:

наименование нотариальной конторы;
сведения о наследнике;
название документа;
информация о гибели арендатора;
данные об участке (кадастровый номер, адрес);
сведения о договоре аренды;
основания наследования (закон, завещание);
информация о другом имуществе покойного;
данные о других наследниках;
дата и подпись.

Сроки для оформления права аренды земельного участка составляют:

для оформления наследства через нотариуса – 6 месяцев с момента гибели арендатора;
для восстановления пропущенного срока – 6 месяцев с момента, когда уважительные причины для пропуска срока отпали;
для признания прав на аренду земельного участка по наследству – в течение 3 лет с момента отказа нотариуса в выдаче свидетельства о правах на наследство, но не позднее срока окончания договора.

По вопросу признания права на аренду земельного участка в порядке наследования есть значительная судебная практика. Поэтому можно сделать примерный вывод о перспективах дела до обращения в суд.

Как показывает практика, если договор был заключен, в нем нет указания на запрет перехода по наследству, то суд удовлетворит требования заявителя, даже если срок действия договора истек.

Положениями ст. 620 Гражданского Кодекса РФ предусматривается случаи досрочного расторжения договора аренды:

«Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества»;
«Переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора»;
«Имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования» и т.д.

Кроме того, закрепленные в статье 611 Гражданского Кодекса Российской Федерации положения обеспечивают арендатора правом расторгнуть заключенный договор и требовать полного возмещения убытков, если хозяин земельного участка не предоставил вместе с землей необходимых документов, инструментов и прочих принадлежностей, без которых арендатор не может в полном объеме эксплуатировать по назначению взятую в аренду землю, и/или в большей степени, рискует потерять то, на что был в праве рассчитывать, исходя из условий заключенной сделки.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Однако, неисполнение арендодателем при заключении договора аренды земельного участка обязанности по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). дает арендатору также право требовать расторжения договора и возмещения убытков либо соразмерного уменьшения арендной платы (ст. 613 Гражданского Кодекса РФ).

Договор аренды земельного участка может быть прекращен в судебном и во внесудебном порядке.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что в праве была надеяться при заключении договора.

В соответствии с общим правилам, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора;

2) существенно ухудшает арендованное имущество. Под существенным ухудшением арендованного имущества следует понимать такое изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с положением ст. 50 Земельного кодекса РФ, земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация).

В соответствии с Земельным Кодексом РФ, ограничение прав собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков в случаях возникновения государственных или муниципальных нужд устанавливается в соответствии с принятыми решениями о территориальном планировании использования земель, о зонировании земель, об установлении публичных сервитутов и в иных случаях, установленных законом (ст. 27 ЗК РФ).

Внесудебное прекращение аренды земельного участка предусматривает прекращение по договоренности и взаимному согласию сторон договора аренды.

Договор аренды расторгнуть нельзя, если:

Это повредит состоянию объектов на территории ЗУ или самой почве.
Все происходит в период сельскохозяйственных работ, и прерывание их грозит повредить плодородному слою почвы.
Арендодатель умер, и все права на использование имущества перешли к его наследникам – это тоже не причина прекращения договора аренды.

Срок исковой давности – это временной промежуток, когда на сторону можно подать в суд для расторжения договора или принуждения его к исполнению обязательств. На общих условиях он составляет три года с того дня, когда истец узнал, что его права нарушены, и он точно знает, кто должен ответить за правонарушение по закону. Законодательством предусмотрен и более долгий специальный срок, но и он не может быть больше десяти лет.

Если подать иск после его истечения без уважительных причин, то суд имеет право отклонить исковое заявление.

Договор аренды может быть признан недействительным по следующим основаниям:

Аренда земельного участка нарушает требования закона или правового акта, либо соглашение заключается в ущерб законных прав другого лица.
Цель аренды – нарушение основ правопорядка и нравственности.
Аренда прикрывает другую сделку, или если договор заключался без намерений создать правовые последствия для сторон.
Распоряжение земельным участком ограничено в результате банкротства или он находится в залоге у банка.
Сторона договора является недееспособной в следствии психического расстройства или по решению суда.
Сторона – несовершеннолетний, не достигший восемнадцати лет, и сделка совершилась без согласия его родителей, усыновителей или законных попечителей.
Договор заключался с участием юридического лица с целью, которая противоречит его деятельности.
Сторона в момент соглашения не могла отдавать себе отчет в своих действиях и руководить ими.
Сторона договора находится под влиянием существенного и явного заблуждения.
Причина заключения договора – это акт насилия, понуждения или обмана.
Суд может признать договор недействительным, если сторона была вынуждена заключить соглашение аренды в случае стечения крайне тяжелых обстоятельств.

У меня сложная ситуация: умерла моя бабушка,оставив моей маме в наследство дом и 6 соток земли.

Кроме того у неё в аренде был земельный участок 10,7 соток. как мне объяснили без права передачи по наследству. Мы купили у мамы дом и 6 соток.

А когда я начала оформлять ареду 10.7 соток. вмешался сосед. Он хочет оформить аренду этого участка на себя.

Имею ли я преимущественное право аренды. и подскажите что мне делать. чтобы оформить аренду этого участка.

Заране благодарна.

1. Переход права собственности ( хозяйственного ведения.

оперативного управления. пожизненного наследуемого владения ) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.

за исключением случая. когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Таким образом. в договоре аренды должно было быть четко прописано.

что в случае смерти арендатора арендованный земельный участок не может передаваться по наследству.

Если такое положение действительно присутствовало в Договоре.

то оформлять договор аренды необходимо заново на общих условиях.

В силу ст.22 Земельного кодекса и ст.621 ГК РФ преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка имеет его арендатор по истечении срока. за исключением некоторых случаев.

если срок аренды в не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Договора аренды земельных участков могут быть расторгнуты по нормам законодательства или с опорой на заключенный договор. При этом действует правило, согласно которому нормы, содержащиеся в подписанном сторонами соглашении, имеют приоритет перед порядком, прописанным в законодательстве.

Если в договоре есть параграф, предусматривающий порядок досрочного расторжения , то сторонам следует опираться на эти условия.

При отсутствии в договоре положений, затрагивающих этот важный аспект, суды будут ориентироваться на нормы Гражданского и Земельного кодексов.

Согласно Земельному кодексу (ст.46) основаниями для расторжения аренды могут стать:

Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование или государство, а арендатором – физлицо.
Инициатива сторон – в остальных случаях. При этом нередко сторонам не удается достигнуть согласия и мирно решить вопросы досрочного прекращения договора, поэтому они вынуждены обращаться за защитой своих интересов в суд.

Если стороны исчерпали все попытки досудебного урегулирования спорных вопросов или одна из сторон игнорирует законные требования – другой, то они могут обратиться в суд с исковым заявлением. Рассмотрением подобных споров занимаются районные суды или арбитражные суды, если сторонами являются юридические лица или предприниматели.

Исковое заявление подается по местонахождению ответчика или как вариант – по адресу земельного участка.

В нем истец должен указать:

Наименование суда, в который подается иск.
Паспортные и контактные данные истца и ответчика.
Ссылку на договор аренды с указанием его реквизитов.
Ссылку на пункты договора, которые не были выполнены контрагентом или на Гражданский/Земельный кодекс.
Подтверждение обстоятельств, указанных в заявлении.
Подтверждение обстоятельств, указывающих на исчерпание всех возможных вариантов досудебного урегулирования (сведения об отправке уведомления ответчику и его реакция на этот документ).

Непосредственная просьба вынести судебное решение о досрочном расторжении договора аренды и компенсации всех издержек истцу.
К исковому заявлению прилагается документальная доказательная база, договор аренды и квитанция с оплаченной госпошлиной (если истец выиграет дело, он может рассчитывать на компенсацию своих издержек ответчиком).

Размер госпошлины составляет сегодня 300 р. для физлиц, 6000 р. – для юридических, а муниципальные власти от ее уплаты освобождены.

Исковое заявление рассматривается в течение двух месяцев после его поступления в суд.

В ряде случаев или в ходе судебного разбирательства сторонам удается достигнуть согласия относительно того, что арендный договор стоит расторгнуть досрочно. Тогда им необходимо подтвердить этот факт официально, подписав соглашение о расторжении.

В соглашении указываются:

Данные и реквизиты сторон.
Реквизиты договора аренды, которые предполагается расторгнуть.
Прописывается факт достижения соглашения между сторонами.
Основания расторжения договора со ссылкой на Гражданский кодекс или статьи договора.
Уточняется факт компенсации ущерба арендатором или компенсации затрат на облагораживание участка арендатором.
Дата подписания и подписи сторон.

В дальнейшем участок передается собственнику на основании акта приема-передачи или на других условиях, прописанных в договоре.

Согласно требованиям ГК одна из сторон вправе требовать досрочного расторжения договора только при условии направления арендатору/арендодателю письменного уведомления о своем желании прекратить действие договора аренды при неисполнении другой стороной своих обязательств в разумные сроки.

Обычно временные рамки для отправки такого уведомления прописаны в договоре (например, не ранее чем за 30 дней до расторжения или за 5 дней).

Уведомление можно направить:

Почтой России ценным письмом с уведомлением о вручении. Это документы послужат доказательством в суд о своевременном уведомлении другой стороны о необходимости исправить недостатки или выполнить обязательства.
Передать лично. В данном случае документ составляется в 2-х экземплярах, один из них передается собственнику или арендатору, а второй с отметкой о получении остается у инициатора досрочного расторжения.

07.12.2018 16461 1 2

Для кого эта статья: для сельхозпроизводителей, которые арендуют земельные участки.

Из этой статьи вы узнаете: прекращает ли действие договор аренды земельного участка в случае смерти арендодателя, какие документы подтверждают факт смерти, кому и за какой период (после смены собственника земли) нужно выплачивать арендную плату, а также как ее облагать налогами.

Прекращается ли договор аренды земельного участка в случае смерти арендодателя?

Нет, не прекращается, за одним исключением – если такая причина прямо предусмотрена договором (ст. 32 Закона от 06.10.98 г. № 161-XIV «Об аренде земли», далее – Закон № 161).

Что имеется в виду? По общему правилу договор продолжает действовать. Однако, если согласно его условиям смерть арендодателя является основанием для прекращения договора, тогда он прекращается. В этом случае у сельхозпредприятия нет оснований пользоваться земельным участком. После оформления вещных прав новым собственником (в порядке наследования) с ним можно вести разговоры о заключении нового договора аренды земли.

Будьте осторожны! Не относитесь легкомысленно к условиям договора! Прозевав благоприятный момент, вы можете мигом потерять арендованный земельный участок. Поэтому внимательно изучайте текст договора и по возможности корректируйте его с выгодой для себя.

В договоре отсутствует условие относительно правовых последствий в случае смерти арендодателя. Как быть?

В таком случае нужно руководствоваться нормой ст. 32 Закона № 161, а именно: смерть не является основанием для прекращения договора аренды земли.

Помните! Стороны имеют право предусматривать желаемые условия в договоре аренды земельного участка. Но если они обошли вниманием определенный момент, то надо ориентироваться на нормы действующего законодательства и действовать так, как указано в нормативном акте. В данном случае – в Законе № 161.

Обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договора аренды, описаны в статьях 619 и 620 ГК.

Дополнительные условия, относящиеся к прекращению аренды земельных участков, описаны в статьях 45 (п.2) и 46 Земельного кодекса. Особое внимание стоит уделить Комментариям к ст. 46 ЗК, где указывается на связь положений этой статьи с положениями статей Гражданского кодекса.

Если у одного из контрагентов возникают претензии, являющиеся основаниями для расторжения договора, то он должен сформулировать их в письменном виде и отправить другой стороне.

Получатель претензии (арендующий) может подписать согласие с предложенными условиями, выразить несогласие с ними, а может не давать никакого ответа. В первом случае стороны заключают соглашение о расторжении договора.

Основные законы, на которые нужно опираться сторонам в вопросах прекращения арендных отношений:

гл.26 ГК РФ – определяет условия и причины прекращения обязательств участников;
гл.29 ГК РФ – регулирует процесс завершения договорных отношений в целом;
ст.619, 620 ГК РФ – определяет общие причины для расторжения в одностороннем порядке;
ст.46 ЗК РФ — представляет перечень оснований для завершения арендной сделки;
п.2 ст.45 ЗК РФ — конкретизирует причины, когда инициатором выступает арендодатель.

П.3 ст.407 ГК РФ позволяет участникам договора прекращать отношения путем создания двустороннего соглашения о расторжении.

В данном соглашении прописывают условия завершения договора аренды, а также последствия для каждой из сторон. Обязательным является простая письменная форма данного соглашения. Стороны обязаны закрепить все договоренности на бумаге и скрепить их своими подписями.

Процедура может инициироваться любым из участников арендной сделки. Предложение направляется арендатором или арендодателем второй стороне с указанием причин прекращения дальнейшей аренды земельного участка.

Документ формируется в виде договора и должен содержать информацию следующего характера:

название документа;
место и день его составления;
сведения о договоре аренды, в отношении которого инициируется расторжение (номер и дата);
реквизиты участников, между которыми заключается соглашение;
причины и основания;
условия – в данный пункт может включить обязанность арендатора привести земли в надлежащее состояние, назначение компенсационных выплат;
сроки прекращения действия договора;
подтверждение отсутствия взаимных претензий;
подписи арендатора и арендодателя (или их представителей), печати для юридических лиц.

Каждая сторона получает один подписанный вариант соглашения. Арендные отношения считаются расторгнутыми в срок, установленный указанным двусторонним документом.

Получите консультацию прямо сейчас!

Больше сложностей возникает, если нет взаимного согласия в вопросе прекращения арендных отношений.

Арендодатель вправе в одностороннем порядке потребовать расторгнуть договор аренды земли, если присутствуют основания, прописанные в законодательстве. Прежде всего, нужно руководствоваться седьмой главой ЗК РФ, а также ст.619 ГК РФ.

Расторжение по желанию арендодателя проводится в следующем порядке:

Выявление оснований для одностороннего прекращения договора аренды (согласно законодательству РФ).
Направление арендатору письменного предупреждающего письма о намерении прекратить арендную сделку (оформляется в свободном виде).
Получение ответной реакции от арендатора (письменное согласие или отказ) – на это отводится 30 дней, если иное не указано в самом договоре.
При согласии арендатора заключается соглашение о расторжении.
Отсутствие реакции арендатора в 30-тидневный срок дело переносится в судебные органы.
При несогласии арендатора вопрос решается в суде, в связи с чем, арендодателем направляется исковое заявление в судебные органы.

Важным является составлять предупреждение в двух идентичных экземплярах и направлять его заранее, сроки могут быть прописаны непосредственно в договоре.

В уведомлении не только приводится требование расторгнуть отношения аренды, но и конкретизируются причины для этого, приводятся обоснованные обстоятельства.

Передать уведомление можно лично в руки, посредством почтовой связи. Во втором случае следует направлять документ заказным письмом с вложенной описью содержимого.

Необходимо получить свидетельство того, что документ второй стороной принят – это может быть почтовое уведомление о вручении или подпись принимающей стороны на экземпляре арендодателя.

в куми не хотят расторгать договор аренды на земельный участок 2,5 сотки.

Говорят, что надо сначала вступить на него в наследство, а потом расторгать уже с наследником. При вступлении в наследство об этом договоре ничего не знали, в права наследства вступили больше года назад.

Наследодатель умер в 2013г. Письмо на оплату налога пришло в 2015г. на имя умершего — сумма 9000 руб.

(налог +пени). Что мне делать

Вам не нужно расторгать договор.

Если Вы вступите в наследство на этот земельный участок, то согласно ст. 617 Г РФ все права и главное обязанности по оплате образовавшейся задолженности перейдут к Вам.

Поэтому напишите в КУМИ сообщение о том, что указанный земельный участок не входил в состав наследственной базы при принятии наследства ФИО (наследника), в связи с чем обязательства ФИО (умершего) по договору аренды №__ от __.__.___ г.

Если речь идет о юридическом лице, то, как правило, при универсальном правопреемстве при принятии наследства те, кто вошли в него, получают долю от бизнеса или забирают весь бизнес. А отношения продолжаются так же, как и ранее. Для арендатора ничего по сути не меняется. Если так случилось, что наследников нет, то такое имущество у нас по закону называется выморочным, оно уходит в пользу государства. В данном случае право собственности на объект будет закреплено за государством, отношения останутся те же самые, поменяется лишь собственник. Если резюмировать данный вопрос, то, как бы ни сложилась ситуация со смертью арендодателя и наследниками, для самого арендатора ничего не меняется. Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова: Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества позволяет заключать ст.

Вопрос

Имеется договор аренды нежилого помещения сроком до 2018 года. Арендатор умерла. Как переоформить договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до 2018 года, если арендатор умер, на сына (наследника)? Как это сделать до вступления сына в права наследования?

Ответ

В соответствии с п.2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

ст. 617, “Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)” от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015)

Согласно данного пункта наследник имеет право пользования арендованным недвижимым имуществом после смерти арендатора (или объявления его умершим в судебном порядке) до окончания срока договора.

Наследники вправе принять наследство исключительно целиком и единовременно. Это означает, что наследники могут получить не только имущество умершего, но и права, обязанности, долги, оставшиеся после смерти наследодателя. Если наследники хотят избежать выплат долгов за умершего, единственный надежный способ – отказаться от наследства.

Наследники получают в порядке принятия наследства не только имущество, но и иные права и обязанности наследодателя. Наследство – не всегда только доход, но иногда есть и расходная часть.