Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в доме под реновацию Москва». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
На основании региональных и федеральных нормативно-правовых актов покупать квартиры в таких домах разрешено.
По программе реновации новое жилье получают и владельцы комнат (дольщики). Продавать и покупать долю в недвижимости разрешается наравне с отдельной квартирой.
Чаще всего покупателями жилья, включенного в список расселяемых домов, являются граждане, которые хотят выгодно вложить свои средства. В результате они смогут получить более ликвидную и дорогую недвижимость по цене ниже рынка.
Купить квартиру в пятиэтажной хрущёвке в Москве
- По закону участник программы должен подписать с Фондом реновации соглашение о том, что в течение нескольких лет сможет оформить новое жилье в собственность. Но если Фонд будет ликвидирован, то стать законным владельцем не получится. Предпосылок для этого сейчас нет, но при изменении экономической ситуации они могут появиться.
- Продать полученную квартиру моментально не удастся, поскольку в собственность она перейдет не сразу. Процесс регистрации может затянуться до полугода из-за бумажной волокиты.
- При продаже квартиры, купленной в период с 01.01.2016 и по 31.12.2019, ее владелец должен заплатить НДФЛ, если продаст ее в течение 5 лет. Для квартир, купленных до 2016 или после 2020 года, этот срок – 3 года. Но для программы реновации предусмотрены отдельные условия. В срок владения новой недвижимостью засчитывается и период, в течение которого в собственности находилось прежнее жильё в хрущевке. Это упрощает перепродажу, тем не менее какое-то время после переезда придется подождать, чтобы не платить 13% налога.
- До сих пор не утвержден график сноса домов по реновации 2020-2025, поэтому точный срок получения новой квартиры неизвестен и может растянуться на 5-10 лет. Третья волна переселения начнется после возведения новостроек на месте бывших пятиэтажек, а для этого их нужно полностью расселить, снести и подготовить стройплощадку.
- Также существует риск массовой застройки, как считают эксперты по недвижимости. Если на стартовых площадок вместе с домом для переселенцев будут возводить еще три-четыре высотки для коммерческих продаж, то количество предложений на рынке будет завышено и цены придется снижать.
- И наконец, объект могут исключить из программы. Инициативная группа жильцов может провести собрание и устроить переголосование. Если более 2/3 собственников откажется от участия в жилищной реформе, то предыдущее решение можно обжаловать, и дом вычеркнут из списка реновации.
Смысл приобретать такое жилье есть:
- появляется возможность получить квартиру комфорткласса в современном доме;
- она по закону будет отвечать всем санитарным требованиям и жилищным нормам;
- улучшится инфраструктура в районе проживания;
- цена нового жилья в любом случае будет больше, чем вы заплатили за старую квартиру.
В таких домах цены на квартиры обычно выше, чем в аналогичных объектах, которые не предполагается сносить. В Москве стоимость одного квадрата в хрущевке под снос может варьироваться от 145 000 до 303 000 руб. Такая цена обусловлена большим спросом и количеством желающих инвестировать средства в перспективную недвижимость. По сравнению с 2016 годом, до объявления о запуске второй волны реновации, рост цен на хрущевки составил 20%.
Компания «ИНКОМ-Недвижимость» провела исследование и выяснила, что число инвесторов, приобретающих квартиры в старом фонде, который будут переселять по проекту реновации, выросло с 8,5% до 17%.
Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:
- проверить, не заключил ли собственник договор на передачу своей квартиры местным властям;
- выяснить, было или нет оформлено соглашение на выкуп квартиры;
- узнать, нет ли решения судебной инстанции о выселении владельца в принудительном порядке (если он отказался переезжать по реновации и при этом не согласился на денежную компенсацию);
- убедиться, что имущество принадлежит владельцу на праве собственности (оно может быть на балансе муниципалитета, а человек проживает по договору социального найма);
- проверить, не наложено ли на жилье обременение (банком или судом).
Почему лучше отказаться от покупки квартиры в доме, попавшем под реновацию?
При покупке «вторички» нужно учесть следующие детали:
- Проверить паспорт собственника и все документы на квартиру: принадлежит ли она ему на законных основаниях.
- Проверить всех прописанных. Для этого следует запросить выписку из домовой книги. Несовершеннолетних лучше выписать до того, как выходить на сделку.
- Проверит технический паспорт объекта. Сверить по нему, не было ли перепланировок. Если были, то на них должно иметься разрешение.
- Перед заключением договора нужно согласовать точную сумму, способ передачи денег и отразить это в договоре.
Для оплаты надежнее всего воспользоваться услугами банка и арендовать там ячейку, через которую деньги будут переданы. Или другой вариант – открыть аккредитив.
Для приобретения недвижимости при нехватке собственных средств можно взять ипотечный кредит. При этом квартира будет оформлена в залог. Но банки предпочитают вкладывать средства в такие активы, которые при необходимости можно легко реализовать. Поэтому, если жилье совсем старое или дом аварийный, то банк его не примет и откажет в ипотеке.
Участники программы реновации старого жилья могут улучшить жилищные условия, переехав из старой квартиры в новую. Но это еще не все. Они также могут докупить квадратные метры и вместо, например, «однушки» переехать в более просторную двух- или трехкомнатную квартиру. Особенно актуально это для семей с детьми. Докупить квадратные метры можно как за свои средства, так и за счет ипотеки в Сбербанке.
Квартира может быть выбрана только в том же районе, где находится старая квартира в сносимом доме
2
Заявка будет обрабатываться несколько дней, после этого вы получите решение банка
4
Объявления по запросу «под реновацию» в Москве
Соберите пакет документов на новую квартиру и передайте его менеджеру банка
5
После одобрения объекта недвижимости, подпишите кредитный договор в Центре ипотечного кредитования Сбербанка
6
Подпишите договор мены жилого помещения или договор купли-продажи в офисе Фонда реновации
7
В большинстве случаев для оформления сделки понадобятся следующие документы:
✓
Свидетельство о гос. регистрации права собственности на передаваемый Фонду реновации объект недвижимости или его нотариально заверенная копия. Подойдет также выписка из ЕГРН (в соответствии с законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
✓
Если ни свидетельства о гос. регистрации, ни выписки из ЕГРН у вас нет, надо предоставить другой документ, являющийся основанием возникновения права собственности на передаваемый Фонду реновации объект недвижимости (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о приватизации).
✓
Если объект недвижимости находится в социальном найме, необходимо предоставить договор социального найма по объекту недвижимости, включенному в Программу реновации и передаваемому Фонду реновации.
Если вы приобрели жилье в доме под реновацию с помощью ипотеки, то новую квартиру все равно выдадут. При этом одновременно с регистрацией нового жилья в МФЦ будет перерегистрирована и закладная банка.
То есть если вы перестанете платить кредит, у банка появится возможность забрать у вас не старую, а уже новую квартиру.
Условия ипотеки, ставка, платежи и сумма долга не изменятся.
Продажа квартир в домах под программу реновации в Москве
Жители многоэтажного дома могут проголосовать за исключение здания из программы реновации в любой момент в случае, если к этому времени ни один из нанимателей или собственников квартир еще не заключил договор о предоставлении нового жилья.
Чтобы дом исключили из программы, жители должны провести общее собрание, и на нем за отказ от реновации должны быть отданы не меньше одной трети от всех голосов дома. Если собрание решит исключить дом, то обратно его вернуть не получится.
Это риск для тех, кто решил инвестировать в старое жилье, чтобы затем получить новые квартиры. Если вы решили так вложить деньги, перед покупкой поговорите с будущими соседями и представителями управляющей компании. Выясните, нет ли в доме активных жителей, которые выступают и агитируют остальных против реновации. Если такие есть, схема инвестирования может провалиться, и вы останетесь с квартирой в старом доме.
Покупателей часто интересует вопрос: «Можно ли купить квартиру в ветхом доме?» По федеральному и региональному закону, покупать квартиры в сносимых по реновации хрущёвках в Москве разрешено. Многие считают это выгодным приобретением. Но не учитывают несколько важных фактов:
- цены на вторичку в домах под снос в Москве возросли;
- переселение произойдёт только после завершения строительства нового дома;
- неизвестно, какой будет инфраструктура района новостройки.
Покупая жилое помещение в доме под реновацию в Москве, придётся заплатить на 20-25% больше, чем в обычном старом здании.
Приобретение квартиры в доме под снос в Москве производится соответственно статьям 549–558 Гражданского кодекса. Перед совершением покупки познакомьтесь с тонкостями:
- выясните в градостроительном комитете, включён ли дом в программу реновации;
- нет ли соглашения продавца с администрацией о предоставлении жилого помещения взамен имеющегося, не была ли выплачена компенсация за квартиру;
- не наложено ли на жильё обременений судом или по ипотеке;
- продавец должен подтвердить право собственности Свидетельством или выпиской из ЕГРН.
После выяснения перечисленных факторов можно приступать к сделке.
- Составляется договор купли-продажи. Подробно описываются тонкости сделки. Указывается, что жильё относится к сносимому и расселяемому фонду.
- Оформляется передача денег составлением документов или по безналичному расчёту. Платёжные документы банка, подтверждающие перечисление, являются распиской. Покупатель и продавец ставят на поручении подписи.
- Подписывается передаточный акт квартиры и мебели, если это оговорено раньше. В него вносятся предметы, имеющиеся в квартире.
- Право собственности регистрируется в Росреестре. Вносятся изменения в Единый государственный реестр недвижимости. Покупатель получает выписку о праве собственности, продавец – выписку о том, что с него это право снято, с указанием документа.
После оформления права собственности на жилплощадь покупатель может обратиться в администрацию района Москвы для заключения соглашения об обмене жилья.
Риски при покупке жилья в доме под снос:
- Затраты на ремонт не компенсируются при переселении.
- Дом могут исключить из программы реновации.
- При подписании договора о возмещении стоимости квартиры срок получения и размер компенсации неизвестны.
- Обременения, перепланировка, регистрация кого-то постороннего усложняют или делают невозможным передачу прав собственности.
- Указание срока регистрации собственника в квартире для получения новой.
- При покупке жилплощади в доме под снос в Москве использовать материнский капитал нельзя.
- Иногда местная администрация отказывает новому хозяину в прописке. Запрет распространяется на приватизацию жилища в аварийном состоянии. Решение можно обжаловать в суде.
«Цена квартиры вырастет вдвое»: три истории покупки жилья в доме под снос
Не все кредитные организации готовы оформить ипотечное кредитование на старое жильё. Получить кредит бывает трудно.
Если владелец получил от банка средства раньше, не зная, что дом попал в программу реновации и будет снесён, судьба договора решается Федеральным законом «Об ипотеке», принятым 16. 07. 1998, № 102-ФЗ. В нем говорится, что включение дома в программу реновации не влияет на обязательства между заёмщиком и банком. Соглашения и правоотношения не изменяются. Меняется предмет залога, им становится новая квартира. Переоформление происходит автоматически и проводится регистратором Росреестра. При невыплате кредита заёмщиком банк накладывает взыскание на полученную недвижимость.
Преимущества покупки квартиры в домах под реновацию:
- Экономия семейного бюджета. Московские хрущевки в доме под реновацию стоят намного дешевле, нежели квартиры в отремонтированных домах. В итоге, купив недвижимость в старом доме, который попадет под реновацию, гражданин сбережет значительную сумму денег и получит новое жилье, на которое у него раньше не хватало денег.
- Получение просторного жилья. Собственников тесных квартир в старых пятиэтажках награждают новой просторной недвижимостью. Благодаря этому, имеется возможность получить хорошее жилье без серьезной траты денег.
- Получение жилья с проведенными отделочными работами. Как правило, квартиры в новостройках продаются без отделки. В среднем, ремонт такого жилья обойдется гражданину в 1 000 000 рублей. Но квартиры, полученные по программе реновации, уже выдаются с отделкой.
- Переселение в хороший район. Дома по программе реновации возводятся рядом со всеми необходимыми объектами соцназначения. К таким относят: школу, детский сад, больницу, поликлинику, спортивную площадку и т. д. Также планируется создание парка, пешеходной зоны, специальных мест для активного и спокойного отдыха. Переехав в квартиру по программе реновации, гражданин получит не только комфортное жилье, но и доступ ко всем вышеперечисленным объектам.
Обратите внимание! Новые квартиры, полученные по программе реновации, одинаковы по площади со старыми. Но если гражданин хочет получить большее жилье, он может доплатить определенную денежную сумму.
Если некоторое время квартиры в старых пятиэтажках считалась непривлекательным жильем, то теперь они одни из самых популярных. Соответственно, из-за этого они существенно подорожали и продажа такого жилья резко увеличилась.
На данный момент, рынок недвижимости предлагает следующие цены на недвижимость в столичных хрущевках.
| К-во комнат | Однокомнатная квартира | Двухкомнатная квартира | Трехкомнатная квартира |
| Цена (млн. руб.) | 3 100 000 – 4 500 000 | 6 250 000 – 7 500 000 | 9 300 000 – 14 500 000 |
| Площадь (м. кв.) | 29 — 33 | 46 – 48 | 61 — 79 |
Будьте внимательны! На окончательную стоимость квартиры влияет состояние многоэтажки, ее удаленность от городского центра и транспорта: чем больше расстояние между домом и центральными улицами, тем дешевле обойдется квартира.
Некоторые граждане решили приобрести комнаты в домах, подлежащих сносу, с целью получить за них однокомнатные квартиры. Возможно ли это? Эксперты утверждают, что да.
Они утверждают, что если гражданин владеет комнатой в доме, предназначенном для сноса, он может получить отдельную квартиру. Это правило касается только комнат в квартирах коммунального заселения. В итоге, гражданин получит квартиру-студию.
После 70-ти лет советской власти культура оборота жилья, домовладения, продажа недвижимости была начисто утеряна, всё пришлось создавалось с чистого листа. И надо отметить: этот путь мы прошли быстро и малой кровью. Сегодня рынок недвижимости – относительно спокойное место.
Я говорю относительно, потому что там где деньги там всегда шныряют те, кому они нужны позарез, особенно чужие. Деньги в чужом кармане свою ляжку жгут. По большей части в инете предлагают обменять Ваши кровные на ценные бумаги, т. е. на акции или ещё какую-нибудь хрень, типа биткоинов, принцип простой: отдай деньги нам, они нам нужнее.
Продажа квартир в домах под реновацию (под снос) в Москве
Как-то ко мне обратился знакомый, он получил по наследству трехкомнатную квартиру на двоих с братом и, продав её, оказался обладателем 7 млн. рублей. Встал вопрос, что с ними делать.
Деньги от продажи квартиры ни в коем случае нельзя брать на руки, необходимо сразу что-то приобрести, в смысле какую-то недвижимость, иначе деньги просто исчезнут
Много раз наблюдал ситуацию, когда деньги от проданной недвижимости люди забирали, говорили: “Да, конечно, подберите нам что-то, а вообще-то мы лучше пока подумаем”. Пока граждане думают, деньги куда-то деваются, покушал в ресторане, в сауну сходил, туда сюда и нет. Хорошо, если потом хватит на убитую комнату в коммуналке после пожара.
Так вот, мой кореш и клиент обратился ко мне с просьбой о помощи, говорит, если принесу деньги домой, через месяц жена и дочь их ополовинят. Хотя он человек небедный, но реалист, машину поменять надо дочке, на Мальдивы семьей съездить, а лучше в кругосветку на океанском лайнере и так далее.
Я порекомендовал ему, взять квартиру в пятиэтажке, он согласился. Стали искать в центре столицы, нашли. Шел интенсивный снос пятиэтажек на ул. Гарибальди, рядом метро “Университет”, цены поднялись существенно, но, побегав, можно было еще что-то найти.
Поскольку данное приобретение рассматривалось, как инвестиция, нас это не смутило. Сам клиент в ней жить не собирался, а под сдачу в наем вполне годится. Сделали в ней косметический ремонт, поменяли сантехнику. Завезли новую, но бюджетную мебель, и без проблем сдали, причем очень быстро, всё делал я, поэтому могу озвучить цифры.
Ремонт обошелся в 250 т. р. , это с заменой входной двери и установкой железной с двумя замками, один ключ (основной) даем жильцам, второй – держим у себя на тот случай, если жильцы будут неадекватные, заблокировать им доступ в квартиру – мое ноу-хау.
Но все было хорошо, ремонт, подчеркиваю, самый простенький, главное, чтоб было чисто и аккуратно. Квартиру сдали за 40 т.р. Можно было дороже, но жильцы были хорошие. Через полтора года дом пошел под под снос по программе реновации жилья.
Клиент получил квартиру в 17-ти этажном доме на соседней улице, на 8-ом этаже, двушку распашонку 58 метров. Как только получили свидетельство о собственности на новое жилье, это заняло около 6-ти месяцев, сразу выставили квартиру на продажу.
Я коротко рассказал, как купить квартиру в доме под реновацию и хорошо заработать, но у этого способа инвестиций личных денег в программу реновации жилья в Москве, один минус: никто не может гарантировать сроки сноса дома.
Дом может стоять в плане на снос год, два, пять, и ничего не происходит. А может не стоять ни в каких планах, находится инвестор-застройщик, которому позарез нужно именно это место, и понеслось. Это было раньше, это происходит и сейчас.
Существует перечень законной документации, разъясняющей действие программы по сносу старых домов.
Правительством принято постановление № 245, содержащее пункты по реализации реновации. Законом Москва № 14 принято постановление, которое предоставляет дополнительные гарантии на право собственности граждан, проживающих в домах, подлежащих сносу. Федеральный закон о реновации тоже вносит существенные изменения в рассмотрение этой программы, касающейся непосредственно Москвы.
Рассмотрим основные преимущества такого приобретения:
- Замена старого жилья на новую современную квартиру в новом доме
- Современные нормы нового жилья
- Стоимость новой квартиры будет намного выше старой
- Наличие инфраструктуры, транспортной развязки, месторасположения после получения новой квартиры
Как купить квартиру в ипотеку по программе реновации
- Важно! Теперь в течение 1 минуты вы можете выяснить какой из нескольких банков и на каких условиях, даст вам потребительский кредит. Одна заявка полетит сразу в несколько банков! А вам, в худшем случае, придет смс что в потребительском кредите отказано или перезвонит менеджер банка с одобренным кредитом. Паспорт не нужен. Сервис подбора кредита на нашем сайте проверен! Не реклама! САМИ им пользуемся. Оформить заявку можно кликнув здесь
Реновация – это программа расселения малоимущих граждан. На месте старого дома застройщик возводит новый, современный и красивый дом, а расселенцы ветхого жилья получают новые, чистые, отремонтированные квартиры в городе. Собственно, реновация решает сразу две проблемы города – людей переселяют в более комфортные условия, а город получает красивый внешний облик.
Если бы программа реновации имела одни плюсы, то ее не ругали бы сами москвичи. Итак, за что же не любят реновацию собственники ветхого жилья? Вы не сможете выбрать себе район, в котором будет находиться Ваша новая квартира. Это сродни лотерее и может быть, Вам повезет и это не будет окраина города. И не промзона. Но Вы же не об этом мечтали? Сроки переселения весьма растянуты. И могут затянуться от нескольких месяцев до нескольких лет.
До реновации цены были не высокими, и купить квартиру могли покупатели даже с очень ограниченным бюджетом. Но реновация не только подняла интерес к данному виду жилья, но и создала спрос, благодаря которому увеличилась и стоимость жилья.
Теперь, квартира в старой пятиэтажке по цене может посоревноваться с квартирами-студиями в новостройках. Несмотря на завышенную стоимость квартир в старых домах, не забывайте, что состояние пятиэтажки, доступность метро и другого транспорта тоже оказывают влияние на окончательную стоимость квартиры.
И не смотря на некоторые минусы программы реновации, все больше семей задумываются о покупке квартиры именно в старом доме. Кто-то готовится к этому вопросу давно, и приобретает за собственные накопленные деньги, ну а кто-то решает взять ипотеку. Но согласны ли банки на ипотеки в старых и ветхих домах?
Как показывает практика, в более чем 90% случаев – банк отказывает в ипотеке на такой вид жилья.
Если Вы не хотите идти по долгому и рискованному пути, то есть вариант быстрее – сразу купить квартиру в доме построенным по реновации. Только выбрать себе квартиру в новом доме, Вы сможете после полного расселения граждан, попадающим в данную категорию. А как мы писали раньше – расселение может проходить годами.
Помимо этого, в доме построенным по реновации просто может не оказаться свободных квартир. Но не стоит расстраиваться. Достаточно просто мониторить сайты о продаже недвижимости, где собственники новых квартир по реновации выставляют их на продажу.
Да, цена будет дороже, но зато Вы сэкономите несколько лет, которые потратили бы на получение этой квартиры с самого начала. По последним данным, в столице однушка стоит более 6 млн. Рублей. За трехкомнатную квартиру придется выложить 12 млн. Рублей. Точную цену выявить сложно, так как на нее влияет площадь и планировка квартиры.
Все собственники жилья в доме под расселение получают квартиры? Да, даже те, кто владеет просто комнатой. В новом доме, построенном по реновации, они получают квартиру-студию. И все же, стоит ли становиться участником программы реновации?
Программа реновации – это отличная возможность улучшить свои жилищные условия.
Да, этот процесс может быть не быстрым, есть риски переехать из привычного района в менее престижный и знакомый; но новая, просторная и светлая квартира в новостройке будет хорошим вознаграждением Вам за все усилия.
Одним из основных рисков, является отсутствие социальной инфраструктуры вблизи новых построенных по реновации домов. Согласитесь, вы покупаете квартиру, а наличие, школы, поликлиники, детского сада и элементарных социальных объектов возле квартиры не наблюдается. И в ближайшие годы неизвестно, собираются ли власти ликвидировать не благоустроенность новых жилых кварталов. При покупке квартир в доме по реновации прежде всего обращайте внимание на:
- Наличие школ, садиков, магазинов
- Наличие медицинских учреждений, досуговых центров
- Транспортную развязку
- Наличие парковки
- Экологическую ситуацию района
- Наличие вблизи шумных и вредных промышленных зон
Востребованность квартир в домах под реновацию напрямую зависит от этих факторов.
Риски при покупке жилья в доме под снос:
- Затраты на ремонт не компенсируются при переселении.
- Дом могут исключить из программы реновации.
- При подписании договора о возмещении стоимости квартиры срок получения и размер компенсации неизвестны.
- Обременения, перепланировка, регистрация кого-то постороннего усложняют или делают невозможным передачу прав собственности.
- Указание срока регистрации собственника в квартире для получения новой.
- При покупке жилплощади в доме под снос в Москве использовать материнский капитал нельзя.
- Иногда местная администрация отказывает новому хозяину в прописке. Запрет распространяется на приватизацию жилища в аварийном состоянии. Решение можно обжаловать в суде.
Вам будет интересно: Реновация в Царицыно: достоверная информация и последние новости
Рисков оказаться без денег и без собственной крыши над головой много, нужно быть предельно осторожным.
Как купить квартиру в доме по реновации? Владельцами таких квартир становятся граждане, заключившие договор мены о переходе прав собственности. Они собирают необходимый пакет документов и после заключения договора и регистрации может уже переезжать в новую квартиру. После этого собственник уже вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, в том числе и продавать его.
На данном этапе, жилье в домах по реновации мало чем разняться по стоимости от стандартных квартир. Если документы у продавца в порядке, с ним можно смело заключать сделку и покупать желанную недвижимость в новом построенном качественном доме с последующей перерегистрацией на нового собственника.
Какие особенности при приобретении квартиры в доме под реновацию в Москве
Квартиры в хрущевках под снос резко подорожали — в отдельных случаях, по данным риэлторов, даже на 20%. Покупателям интересно приобрести старое жилье и получить новое по программе реновации, а продавцам — продать квартиру по завышенной стоимости. Как купить место в программе реновации? И какие риски это несет? Об этом — Иван Корякин.
Москвич Петр владеет квартирой вместе с братом, и реновация для него — возможность поделить двушку на две новые однокомнатные квартиры. Но когда снесут дом — пока непонятно, а разъехаться хочется. И теперь Петр продает квартиру в доме под снос, чтобы поделить не жилую площадь, а вырученные деньги. Идея оказалась неплохой, ведь стоимость квартиры в его старой хрущевке выросла. «Потенциальные покупатели знают, что, как обещали власти, квартира по площади будет больше. Люди думают, что сейчас я куплю у кого-нибудь квартиру под реновацию, она все равно не так уж и дорого стоит, чуть-чуть потерплю или сдам эту квартиру в аренду, а потом уже перееду в нормальную в новостройке», — рассуждает Петр.
«Под реновацию. Быстрее. Срочно» — так называется одно из объявлений на сайте по продаже квартир. За 7 млн продают 45 кв м с плюшевыми диванами, коврами на стенах и прочими атрибутами советских представлений о прекрасном. Но зачем делать ремонт, если город все равно снесет старую хрущевку и выдаст новую квартиру? Так что купить жилье под снос — неплохая идея, особенно для инвесторов, говорит начальник отдела продаж «Московского агентства недвижимости» Ольга Саукитенс: «Если в 2020 году мы приобрели двухкомнатную квартиру в таком доме за 5,5 млн, то сейчас она уже стоит порядка 6,5-7 млн. При этом понятно, что жилплощадь в новом доме в той же локации будет стоить существенно дороже. В любом случае человек выигрывает, даже взяв ипотечный кредит и выплачивая проценты».
С ипотекой, впрочем, все не так просто: большинство банков отказались работать с квартирами под реновацию. Выдают займы в основном Сбербанк и ВТБ, которые подчеркивали, что размер кредита не изменится, даже если клиент получит по реновации более дорогое жилье. Надо будет только изменить предмет залога, но для банков это риск, говорит первый зампред правления Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов: «Замена объекта требует заключения еще одного договора ипотеки по новому объекту, который дается клиенту взамен, так как до этого момента кредит остается не обеспеченным — здесь встает вопрос о риске. Те банки, которые готовы рассматривать ситуацию, связанную с возможностью замены предмета залога, или, например, выдавать кредит не на длительный срок, возможно, и будут реализовывать эти программы».
Зато нет рисков, что застройщик обанкротится. Реновация — это все-таки гарантия для участников сделки. Другое дело, что точные параметры переселения для большинства объектов пока не опубликованы. Поэтому покупка квартиры под снос — по-прежнему авантюра, на которую пойдут немногие, говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин: «Продавать за высокую цену будет довольно тяжело, поскольку нормальный адекватный человек будет спрашивать: что мне дадут взамен, сколько метров, где, на какой улице, на каком этаже, куда будут окна и так далее. Любого покупателя все это очень интересует. Поэтому желающих купить кота в мешке особо на рынке нет».
Говорят еще про один риск — быть переселенным по программе реновации в другой район. И хотя власти неоднократно подчеркивали, что такое будет возможно только с согласия жильца, не все риэлторы и их клиенты полны оптимизма.
Комфортные дома по реновации, купить квартиры в которых планируют москвичи, несомненно отличаются качеством постройки и отделки. Они находятся под контролем правительства Москвы. Всего в программу реновации было включено более 5 тысяч таких домов. В основном участники программы получат новые квартиры в своих районах и округах. Реновация на данном этапе происходит во всех округах столицы. За последние месяцы у москвичей выросло доверие к программе по переселению. Происходящая реновация вселила уверенность у людей в возможности замены ветхого жилья на новое и комфортабельное.
Для семей и одиноких граждан, участвующих в реновации, власти продают жилье с доплатой при условии, что дополнительные метры будут выкуплены по рыночной стоимости за минусом 10%. Это базовая скидка для всех переселенцев. Причем положенные суммы могут быть внесены разными способами:
- собственные сбережения;
- путем оформления кредита (обычного потребительского или ипотечного).
Некоторые переселенцы могут всю или часть доплаты погасить имеющимися у них сертификатами и субсидиями. Например, потратить в счет увеличения площади можно ранее полученный материнский капитал, жилищный сертификат или иные региональные и федеральные субсидии. Особые условия предоставляются жильцам, стоящим в очереди на улучшение условий проживания. Им больше квадратных метров может быть предоставлено бесплатно.
Перед выкупом квадратных метров будет определяться рыночная цена 1 м2. Причем высчитывать ее будут на конкурсной основе независимые оценщики для каждой квартиры.
Сами участники программы могут хотя бы примерно рассчитать, какую сумму им придется доплатить за добавленные квадратные метры. Для этого достаточно использовать следующую формулу:
Также по теме: Форма 1 ПУ (ЖКХ)
Сумма доплаты = (Площадь приобретаемой квартиры – Площадь положенной квартиры взамен старой) * Стоимость 1 м2 * (100% — 10%)
В этом случае сумма будет определяться уже с учетом предоставляемой властями 10% скидки.
Пример. Семья Корольковых является участником программы реновации. Им положена в новом доме 2-х комнатная квартира с общей площадью 55 м2. Корольковы захотели вместо двушки купить трешку. Им подобрали вариант с площадью 65 м2. У них есть нереализованный материнский капитал на сумму 453 026 рублей.
С учетом положенной площади, сумма доплаты должна рассчитываться на 65 – 55 = 10 м2. В выбранной квартире цена за 1 м2 составляет 155 000 рублей. С учетом скидки доплата составит 10*155 000*0,9 = 1 395 000 рублей. Если материнский капитал будет использоваться полностью, из своих денег Корольковым нужно будет добавить 1 395 000 – 453 026 = 941 974 рубля.
На официальном сайте Мэра Москвы и других информационных порталах в любое время вы можете ознакомиться по адресам с жилыми помещениями по программе реновации. Чтобы узнать, какие дома идут по реновацию по адресу в Москве, необходимо зайти на официальные сайты Правительства и Мэра города и просмотреть карту, на которой отмечены дома под снос. Как узнать срок сноса дома по реновации и подлежит ли ваша квартира под государственную программу переселения, также можно узнать на официальных сайтах Правительства Москвы.
Новые технологии с названием «умный снос» позволят по-современному сносить здания. Они будут постепенно демонтироваться и подлежать будущей переработке. Благодаря государственным программам, внешний облик столицы изменится, а качество жизни горожан намного улучшиться.
Есть ли выгода от покупки квартиры в пятиэтажке под реновацию в Москве?
Никаких ограничений в данном случае нет. После регистрации прав собственности на новую квартиру житель вправе ее продать. Более того, владельцы квартир в домах, включенных в программу реновации, освобождаются от нескольких платежей:
- госпошлины за регистрацию прав на жилое помещение;
- налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при обмене старой квартиры на новую;
- при продаже квартиры, полученной по программе реновации, в срок владения, который влияет на НДФЛ, будет включен срок владения жилым помещением в сносимом доме (п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ).
Наличие задолженности за жилищно-коммунальные услуги не будет препятствием для переселения по программе или основанием для исключения из нее. Для переезда должникам будут предоставлены точно такие же квартиры, как и жителям, которые не имеют задолженности по ЖКУ.
Но переезд в новую квартиру не освободит должника от обязанности погасить задолженность за ЖКУ, а управляющая компания может взыскать долг в суде.
После сноса пятиэтажки, в котором была расположена ипотечная квартира, заемщик обязан передать в залог банку новую квартиру. Поскольку рыночная стоимость новой квартиры будет выше старой, банк обязан принять ее в залог. В этом случае права требовать досрочного возврата кредита у банка не возникнет.
О московской реновации
Московскую программу реновации запустили в 2021 году. Она предусматривает снос около 5 тыс. домов общей площадью около 16 млн кв. м. На сегодняшний день в перечень стартовых площадок входит 453 адреса.
Всего по программе предстоит расселить примерно миллион москвичей. За три года ее действия новые квартиры получили более 18 тыс. жителей столицы. Еще 6 тыс. находятся в процессе переезда.
Участники программы реновации получат в своем районе равнозначные по количеству комнат квартиры, но большие по площади. По оценкам столичной мэрии, в среднем площадь новых квартир на 30% больше, чем старых. Это возможно благодаря тому, что в новых домах более просторные кухни (не менее 9 кв. м), санузлы большей площади, широкие коридоры и балконы.
Термин «реновация» с каждым годом набирает большую популярность. Программой реновации называют программу расселения российских граждан, проживающих в ветхом малоэтажном жилье. После переселения с них людей застройщики реконструируют или сносят дом и дают квартиру в новом месте (например, реновация в Щукино это показала).
Списки адресов сносимого жилья можно найти в интернете на многих сайтах.