Оспаривание зарегистрированных прав на недвижимость

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривание зарегистрированных прав на недвижимость». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

1. В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Поскольку в силу статьи 55 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

2. Споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее — АПК РФ), а также иными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 30 ГПК РФ и части 1 статьи 38 АПК РФ иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются в суде по месту нахождения этого имущества (исключительная подсудность).

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

3. Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

4. По смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того,установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащимся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

В каких случаях сделку с недвижимостью могут оспорить?

5. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия.

6. На основании пункта 4 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 305 ГК РФ.

Если унитарное предприятие или учреждение обратилось в суд с иском о признании права хозяйственного ведения, оперативного управления или об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суду необходимо установить, находится ли спорное имущество в государственной или муниципальной собственности, и привлечь к участию в деле собственника унитарного предприятия или учреждения.

7. Предъявляя иск об истребовании из чужого незаконного владения имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за унитарным предприятием или учреждением, собственник имущества обращается не только в защиту права собственности, но и в защиту права хозяйственного ведения или оперативного управления. В этой связи суд извещает соответствующее предприятие или учреждение о предъявлении иска в защиту его вещного права.

При предъявлении иска собственником имущества унитарного предприятия или учреждения срок исковой давности следует исчислять со дня, когда о нарушенном праве стало известно или должно было стать известно унитарному предприятию или учреждению (статья 200 ГК РФ).

Присуждение при доказанности исковых требований осуществляется в пользу унитарного предприятия или учреждения.

По смыслу части 2 статьи 39 ГПК РФ или части 5 статьи 49 АПК РФ, части 6 статьи 141 АПК РФ утверждение судом мирового соглашения или принятие судом отказа истца от иска по таким делам возможны в случаях, когда как собственник, так и унитарное предприятие, учреждение выразили свое согласие на это.

Если в удовлетворении иска собственнику было отказано, унитарное предприятие, учреждение не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику. Производство по таким делам подлежит прекращению на основании абзаца третьего статьи 220 ГПК РФ или пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ.

8. При разрешении споров, связанных с участием унитарных предприятий в хозяйственных обществах и товариществах, необходимо руководствоваться статьей 295 ГК РФ, а также статьями 6, 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

Так, недвижимое имущество может передаваться в качестве вклада в уставный (складочный) капитал, а также в счет оплаты акций или долей только с согласия собственника. Денежные средства и иное движимое имущество могут использоваться унитарным предприятием в качестве вклада в уставный (складочный) капитал, а также для оплаты акций или долей создаваемого общества либо для приобретения акций или долей действующего хозяйственного общества по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами, регулирующими деятельность данного предприятия.

9. При разрешении споров, связанных с осуществлением унитарными предприятиями права хозяйственного ведения, следует учитывать установленные абзацем первым пункта 2 статьи 295 ГК РФ и статьей 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» ограничения прав названных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом.

В силу абзаца второго пункта 4 статьи 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» уставом унитарного предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия. При рассмотрении споров о признании недействительными указанных сделок судам следует руководствоваться статьей 174 ГК РФ.

Сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абзаца первого пункта 2 статьи 295 ГК РФ, а также с нарушением положений Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18, статей 22-24 этого Закона, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица. Ответчик вправе заявить об истечении срока исковой давности для признания такой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 181 ГК РФ.

Иск собственника о признании недействительной сделки, совершенной унитарным предприятием с нарушениями требований закона или устава о необходимости получения согласия собственника на совершение сделки, не подлежит удовлетворению, если в деле имеются доказательства одобрения, в том числе последующего, такой сделки собственником.

11. Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй — третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации — с момента завершения реорганизации юридического лица (статья 16 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

12. Согласно статье 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Если движимое имущество внесено в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал до государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица на имущество возникает не ранее даты такой регистрации.

Если движимое имущество внесено в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал после государственной регистрации юридического лица, право собственности этого юридического лица возникает с момента передачи ему имущества, если иное не предусмотрено законом или участниками юридического лица (пункт 1 статьи 223 ГК РФ).

При внесении недвижимого имущества в качестве вклада (взноса) в уставный (складочный) капитал юридического лица право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права за таким юридическим лицом в ЕГРП.

13. В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.

В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).

14. По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

15. В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владением является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

16. По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Поскольку с введением в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (01.07.1990) утратила силу статья 90 ГК РСФСР 1964 года, согласно которой исковая давность не распространяется на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, с указанной даты в отношении государственного имущества действуют общие положения об исчислении срока исковой давности.

В силу пункта 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. В этой связи течение срока приобретательной давности в отношении государственного имущества может начаться не ранее 01.07.1990. При разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

17. В силу пункта 2 статьи 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Следовательно, давностный владелец имеет право на защиту своего владения применительно к правилам статей 301, 304 ГК РФ.

При рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленного давностным владельцем, применению подлежат также положения статьи 302 ГК РФ при наличии соответствующего возражения со стороны ответчика.

18. В пункте 4 статьи 234 ГК РФ предусмотрено специальное основание для начала течения срока приобретательной давности, которое не ограничено условиями пункта 1 указанной статьи. Если основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является пропуск срока исковой давности, с момента его истечения начинает течь срок приобретательной давности в отношении спорного имущества.

19. Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ предварительная постановка бесхозяйного недвижимого имущества на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого оно находится (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — по заявлениям уполномоченных органов этих городов), �� последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности (или права собственности городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) на эту недвижимость не являются необходимым условием для приобретения права частной собственности на этот объект третьими лицами в силу приобретательной давности.

Оспаривание зарегистрированного права срок исковой давности

32. Применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Если во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было передано ответчиком другому лицу во временное владение, суд по правилам абзаца второго части 3 статьи 40 ГПК РФ или части 2 статьи 46 АПК РФ привлекает такое лицо в качестве соответчика.

В случае, когда во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было отчуждено ответчиком другому лицу, а также передано во владение этого лица, суд в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ допускает замену ненадлежащего ответчика надлежащим. При этом отчуждатель привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (статья 43 ГПК РФ, статья 51 АПК РФ).

33. В целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 926 ГК РФ (судебный секвестр).

При удовлетворении иска о праве на имущество суд на основании статьи 213 ГПК РФ или части 7 статьи 182 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, также может принять аналогичные меры по обеспечению исполнения решения.

34. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

35. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

36. В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

37. В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

При рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

38. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

45. Применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

46. При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения,путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

47. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

48. Отсутствие возражений предыдущего собственника имущества против нарушений права собственности, не связанных с лишением владения, само по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска нового собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения.

49. В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Партнер, адвокат, арбитражный управляющий

Вся команда

Мы любим своих клиентов и стараемся каждый день делать их счастливее

Честность и искренняя забота о клиенте – ключевые принципы работы абсолютно любого сотрудника в нашей компании. Только такое отношение к клиенту создает основу для взаимовыгодного сотрудничества – доверие, позволяющее быстро и качественно решить любую проблему нашего доверителя

Благодарим за обращение. Ваша заявка принята

Наш специалист свяжется с Вами в течение рабочего дня

Благодарим за обращение.

На указанный Вами электронный адрес отправлена инструкция.

Если жалоба подается ИП или юридическим лицом, то обращаться нужно в Арбитражный суд, по месту нахождения регистратора, которое в большинстве случаях совпадает с местом нахождения имущества собственника.

Физическим лицам следует подавать административный иск в районный суд.

Как правило, заявитель может попросить у суда:

• признать незаконным отказ в регистрации Росреестром;

• обязать регистрирующий орган произвести регистрацию права собственности.

Основанием для оспаривания решения регистрационного органа в суде будет одна из причин, по которой оно было вынесено.

Должностные лица Росреестра обязаны будут доказать в суде, что их решение соответствует нормам ФЗ-№ 218.

Оспаривание права собственности на недвижимость

Чтобы оспорить решение об отказе в госрегистрации недвижимости, принятое должностным лицом Росреестра, необходимо правильно составить и своевременно подать исковое заявление.

В нем обязательно должны содержаться:

• полное название суда;
• контактная информация и данные истца;
• информация о государственном органе и о должностном лице, принимавшем решение, чьи действия обжалуются;
• доказательства обращения в отделение Росреестра для проведения регистрационных действий и основания для регистрации;
• перечень представленных документов;
• обстоятельства, которые послужили основанием для отказа с учетом даты принятия решения и его номера;
• доводы заявителя, подтверждающие незаконность принятого решения со ссылками на нормы закона;
• требование об отмене решения и проведении повторной процедуры регистрации прав собственности на недвижимое имущество.

Отказ в регистрации Росреестром прав собственности на недвижимость имущество относится к акту административного характера, в основе которого лежит нарушение заявителем норм законодательства или неустранение предписаний регистрирующего органа. Поэтому очень важно правильно подготовить и собрать нужный пакет документов.

Если все-таки был получен отрицательный ответ, то лучше всего обратиться за помощью к юристам нашей компании. Они правильно оценят ситуацию, выявят нарушения со стороны регистрирующего органа, помогут составить исковое заявление и добиться отмены отказа в регистрации вашей недвижимости.

Наименование услуги	Стоимость
Досудебное урегулирование, переговоры	от 3 000 руб.	Заказать консультацию
Юридическое сопровождение сделок	от 2 000 руб.	Заказать консультацию
Выселение с жилой площади бывшего супруга, временно зарегистрированных жильцов и т. д.	от 5 000 руб.	Заказать консультацию
Признание права собственности на дом или квартиру	от 5 000 руб.	Заказать консультацию
Признание через суд законности перепланировки	от 5 000 руб.	Заказать консультацию
Представление интересов истца в споре с застройщиком	от 5 000 руб.	Заказать консультацию
Оспаривание кадастровой стоимости недвижимого имущества	от 5 000 руб.	Заказать консультацию
Отсрочка исполнения судебного решения о выселении	от 5 000 руб.	Заказать консультацию
Истребование недвижимости из чужого незаконного владения	от 5 000 руб.	Заказать консультацию
Признание доли в имуществе незначительной с правом её выкупа	от 5 000 руб.	Заказать консультацию
Взыскание долга по арендной плате	от 5 000 руб.	Заказать консультацию
Установление доли в недвижимом имуществе	от 5 000 руб.	Заказать консультацию
Установление порядка пользования недвижимостью	от 5 000 руб.	Заказать консультацию
Возмещение ущерба при затоплении квартиры	от 5 000 руб.	Заказать консультацию
Признание сделки с недвижимостью недействительной	от 5 000 руб.	Заказать консультацию

Редко в таких спорах стороны находят досудебное решение. Отстаивая свою позицию народ идёт вплоть до Верховного суда. Поэтому для того, чтобы грамотно представить свою позицию перед судьями и оспорить право собственности на недвижимость, желательно воспользоваться услугами юриста.

В процессе важно всё. Специалист в этой нише права:

1. Грамотно составит иск.
2. Заявит ходатайства.
3. Аргументирует претензии.
4. Соберёт необходимые свидетельские показания.
5. Подготовит выписки и документы.

К недвижимому имуществу относятся здание, жилое, нежилое, производственное помещения. Потеря их нанесёт несопоставимо больший ущерб Вашему бюджету, чем оплата стоимости услуг самого дорогого адвоката в России.

К сожалению, приходится сталкиваться с проблемами, когда запись ЕГРП не соответствует фактическому положению дел. В этом случае, чтобы внести в реестр изменения необходимо оспорить регистрацию права собственности на недвижимость в суде.

К сожалению, законодатель настолько запутал процедуру, что разобраться в ней может только специалист. Кроме того, здесь накладываются ещё и дополнительные факторы. Ошибка может быть ненамеренной, и в этом случае придётся столкнуться с сопротивлением чиновников, которые изо всех сил будут прикрывать свою халатность. А может носить заведомо приступный умысел. К процессу подключаться правоохранительные органы, и он может быть затянут на неопределённое время.

Как видите, помощь адвоката при оспаривании прав на недвижимость упростит и ускорит этот нелёгкий путь.

Оспаривание прав собственности на недвижимость

• Правовая природа иска об оспаривании зарегистрированного права на недвижимость 2014 / Подшивалов Тихон Петрович
• Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество 2016 / Новгородова Ярослава Юрьевна
• Правовая природа признания зарегистрированного права отсутствующим 2016 / Морева И.М.
• Признание права отсутствующим в системе способов защиты гражданских прав 2017 / Далбаева Наталья Николаевна
• Проблема применения исковой давности при виндикации недвижимости 2015 / Семенова Ольга Анатольевна

ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ

Base contesting registered rights to the property Novgorodova Ya.

Основание оспаривания зарегистрированного права на недвижимость

Новгородова Я. Ю.

Новгородова Ярослава Юрьевна /Novgorodova Yaroslava — магистрант, Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования Южно-Уральский государственный университет Национальный исследовательский университет, г. Челябинск

Аннотация: в статье анализируется проблема определения квалификации требования об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество. Делается вывод о том, что оспаривание зарегистрированного в ЕГРП права на объект недвижимости должно осуществляться посредством признания недействительными правоустанавливающих документов, явившихся основанием возникновения такого права.

Abstract: the article examines the problem of determining the qualification requirements on contesting registered rights to real estate. The conclusion is that the challenge of the registered in the Unified State Register of property rights must be through invalidation of legal documents, which were the basis of such a law.

Ключевые слова: недвижимое имущество, государственная регистрация прав на недвижимость, основание оспаривания права на недвижимость, признание сделки недействительной.

Keywords: real estate, state registration of real property rights, the basis of challenging the right to property, the recognition of the transaction invalid.

Действующее законодательство Российской Федерации предусматривает обязательную регистрацию права на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Государственная регистрация права на недвижимое имущество призвана обеспечить публичную достоверность такого права, гарантировать его стабильность [11, с. 76]. С наличием верной регистрационной записи в ЕГРП о праве на недвижимость связана возможность субъекта свободно осуществлять свои правомочия владения, пользования и распоряжения, вместе или по отдельности, по поводу такого объекта.

Однако на практике зачастую складываются ситуации, когда информация в ЕГРП расходится с фактическим положением вещей. Этому могут послужить масса различных причин, например, внесение неверных данных в ЕГРП на основе информации, не соответствующей действительности [17, с. 364, 378]. Так, регистрационная запись в ЕГРП о вещном праве на недвижимость может отсутствовать вообще, или напротив — право на недвижимое имущество будет зарегистрировано, но за несколькими разными лицами одновременно, или право на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое. Могут возникнуть и другие ситуации, так или иначе приводящие к спору о принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу.

Какие меры необходимо предпринять заинтересованным лицам в целях восстановления и защиты своих прав при наступлении таких обстоятельств? Законодательно закреплено положение о том, что зарегистрированное право незыблемо и в соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может быть оспорено в судебном порядке.

Однако не все так просто. С момента начала действия Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и по настоящее время, правильная квалификация требования при оспаривании зарегистрированного права, определение его правовой природы, остаются проблемным, дискуссионным моментом как в теории, так и на практике [3, с. 79], [7, с. 112], [12, с. 76-77].

С чем это связано? Прежде всего, с тем, что в законодательстве не содержится норм, четко устанавливающих, разъясняющих, какие именно требования должны заявляться в суде заинтересованными лицами при оспаривании зарегистрированных прав на недвижимость.

В литературе на этот счет также нет единого мнения и высказаны различные точки зрения. Так, существуют мнения, что такое требование необходимо рассматривать как негаторный иск [8, с. 27-28], как иск о признании права собственности [4, с. 41], иск о признании недействительным акта публичной власти [5, с. 549].

Однако необходимо согласиться с мнением Т. П. Подшивалова о том, что ни один из указанных исков, отдельно взятый, не способен быть универсальным способом оспаривания зарегистрированных прав на недвижимость, не может быть применен ко всем возможным ситуациям [13, с. 55].

Данное утверждение верно хотя бы потому, что основания и цели заявленных требований будут зависеть от конкретных обстоятельств дела, а значит могут вовсе не соответствовать критериям применения и условиям удовлетворения, отдельно взятого из вышеперечисленных исков.

Иски о признании права собственности, признании права отсутствующим, истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) направлены, в том числе и на оспаривание зарегистрированного права.
В соответствии с пунктом 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29. 04. 2010 года (ред. от 23. 06. 2015 года) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума № 10/22), течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о записи в ЕГРН.

При этом само наличие записи в ЕГРН о праве на недвижимость не означает, что со дня ее внесения в ЕГРН лицо знало или должно было знать о нарушении своего права.

По искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, срок исковой давности составляет 3 года (статья 196 ГК РФ).

Однако если нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется (статья 208 ГК РФ).

При подаче иска о признании права собственности надо понимать, что такой иск не относится к искам о присуждении, то есть решение суда не порождает у истца права собственности, суд лишь подтверждает (констатирует), что право собственности принадлежит определённому лицу. И решения суда по таким искам не подлежат принудительному исполнению по отношению к ответчику, а являются только основанием для внесения Росреестром записи в ЕГРН.

Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 Постановление Пленума № 10/22).

Отличием исков о признании права собственности является то, что такой иск предъявляется в тех случаях, когда не требуется предъявления иных исков, которые сами по себе также предусматривают необходимость доказывания принадлежности права собственности истцу. То есть если не требуется предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301, 302 ГК РФ) или устранения иных нарушений права собственности, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Суть этого правила состоит в том, что коль скоро истцу нужно получить имущество во владение посредством судебного решения, то одно только признание права собственности за ним не приводит к разрешению спора, поскольку имущество все равно остается во владении ответчика.

Кроме того, если имущество находится в фактическом (незаконном) владении ответчика, то в рамках виндикационного иска он может защититься ссылкой на добросовестность приобретения имущества. Следовательно, чтобы выяснить, какое средство защиты применимо в данном случае, необходимо:

1) определить, нужно и можно ли истцу заявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
2) помнить, что право на такой иск имеет владелец имущества.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, может обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 Постановления Пленума № 10/22).

Для удовлетворения негаторного иска необходимо доказать, что истец является собственником имущества, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Вынося решение об удовлетворении негаторного иска суд вправе не только запретить ответчику совершать определенные действия, но и обязать его устранить последствия нарушения права истца.

Иск о признании права отсутствующим является особым, исключительным способом защиты и применяется только в случаях, когда право собственности не может быть защищено другим путем, например заявлением иска о признании права собственности или истребования недвижимости из чужого незаконного владения.

В частности Постановление Пленума № 10/22 приводит следующий пример, право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами.

Как известно с 1 января 2017 года в Российской Федерации права на недвижимое имущество регистрируются по новым правилам – по закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. №218-ФЗ.

Согласно новому закону отказ в регистрации прав может произойти в момент подачи документов на государственную регистрацию прав или в процессе юридической экспертизы поданных документов. Так согласно пункту 15 статьи 18 закона при подаче документов на бумажном носителе (личное обращение) их могут не принять, если не установлена личность заявителя.

Учитывая, что прием документов на государственную регистрацию прав физических лиц осуществляют многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг (МФЦ), фактический отказ в принятии документов физические лица получают в МФЦ.

МФЦ и регистрирующий права на недвижимость государственный орган делает вывод о неустановлении личности заявителя, если в момент подачи заявления на гос регистрацию прав не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя, или заявитель отказался предъявить документ, удостоверяющий его личность. Вместе с тем, заявителям необходимо учесть, что положения закона позволяют трактовать его расширительно, поскольку основания для отказа в принятии документов на гос регистрацию прав сформированы в виде открытого перечня.

Понятие «установление личности» в самом законе не раскрыто, и регистраторы толкование понятия «установление личности» для гос регистрации прав проводить с учетом Положения о паспорте гражданина РФ, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. N 828, а установление личности ностранных граждан — по правилам закона РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации.

Так согласно пункту 1 Положения о паспорте гражданина РФ единственным документом удостоверяющим личность гражданина РФ с 14 лет является паспорт гражданина РФ.

Какое практическое значение это имеет для гос регистрации прав? — Не стоит для регистрации прав предоставлять водительские права или снилс, или военный билет. По таким документам у вас просто не примут заявление на гос регистрацию.

С паспортом гражданина РФ так же не все просто. Согласно Положению о паспорте гражданина РФ паспорт может быть недействительным, например, если в него внесены отметки, не предусмотренные этим положением (пункт 6 положения). Например, при пересечении границы с Украиной и предъявлении российского паспорта Украинские пограничники ставят в него штампик о пересечении границы, что сразу делает паспорт гражданина РФ недействительным.

Кроме того, российские паспорта заведомо имеют срок действия в зависимости от возраста его владельца (пункт 7 положения):

от 14 лет — до достижения 20-летнего возраста;

от 20 лет — до достижения 45-летнего возраста;

от 45 лет — бессрочно.

По этому, уже при подготовке к сделке с недвижимостью проверьте свой российский паспорт, и при достижении соответствующего возраста замените его. Органы государственной регистрации прав тщательно следят за действительностью представленных на регистрацию документов, и действительность паспорта является частой причиной отказа в принятии документов.

В отличие от многих государств в России существуют внутренние паспорта и заграничные паспорта, причем правила их выдачи, требования к эти паспортам и срок их действия не совпадают. Важно, что на территории РФ заграничный паспорт гражданина РФ не применяется для удостоверения личности, и при регистрации прав на недвижимость в России загран паспорт у вас не примут.

Более сложная ситуация с удостоверением личности иностранцев. Согласно закону РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» личность иностранца на территории РФ удостоверяется паспортом иностранного гражданина а так же международными договорами. По этому, у МФЦ и у регистрирующего органа появляется дополнительная возможность для усмотрения на стадии подачи документов.

Соответственно, фактически первый этап получения отказа в государственной регистрации прав на недвижимость может быть получен при подаче заявления и документов на государственную регистрацию права в МФЦ или непосредственно в Росреестре.

Основания для отказа в государственной регистрации прав

Основания для отказа в государственной регистрации прав в законе о государственной регистрации сформулированы в самой общей форме и связаны с не устранением причин препятствующих государственной регистрации (статья 27). При этом, в законе отсутствует перечень таких препятствий.

Вместе с тем, в части 1 статьи 26 закона приведен перечень причин из 55 пунктов, которые являются основанием для приостановки государственной регистрации прав. Очевидно именно эти обстоятельства указывают регистраторы Росреестра в качестве оснований для отказов в государственной регистрации прав.

Действия заявителя по обжалованию — это не догма, поскольку при получении отказа действия заявителя каждый раз индивидуальны и зависят от конкретной ситуации — мотивов отказа. Куда обжаловать отказ в регистрации прав и стоит ли обжаловать отказ каждый раз определяется по ситуации. Как было показано выше отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество возможен только после приостановки регистрации, а приостановка допускается только по основаниям, прямо установленным в статье 26 закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ. Именно от оснований приостановки и отказа в государственной регистрации права зависят дальнейшие действия заявителей. Мотивы и приостановки и отказа в государственной регистрации права должны быть изложены в соответствующем решении регистрирующего органа. Суд по регистрации прав на недвижимости, фактически, оценивает мотивы принятого государственным органом решения об отказе и приостановке государственной регистрации прав.

Например, если приостановка и отказ мотивирован не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права (п.5 ч.1 ст.26 закона о государственной регистрации недвижимости), то такой отказ может быть связан и с технической ошибкой заявителя (забыли предоставить документ или не знали, что нужно предоставить документ). В такой ситуации, даже в случае отказа, у заявителя есть право повторной подачи документов на государственную регистрацию в полном объеме и обжаловать такой отказ смысла нет.

В другой ситуации если одна из сторон договора купли продажи недвижимости уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности, Росреестр, как и в первом случае, откажет в государственной регистрации права. Отказывая Росреестр так же обоснует отказ не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права и тем же п.5 ч.1 ст.26 закона.

Но во втором случае оспаривать отказ бесполезно, поскольку заявитель действительно не представил необходимые документы, как минимум подписанное продавцом заявление, более того, устранить уклонение второй стороны заявитель самостоятельно не сможет. Такая ситуация преодалевается путем подачи в суд иска о признании права собственности на недвижимость согласно части 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

В третьем случае, например при государственной регистрации вновь созданной недвижимости, Росреестр может отказать так же ссылаясь на п.5 ч.1 ст.26 закона мотивируя отказ не предоставлением документов, например согласия третьего лица на земельный участок. В этом случае заявитель вправе оспаривать отказ государственного органа именно на основании статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ и части 12 статьи 29 закона 218-ФЗ требуя признать незаконным а потому недействительным решение Росреестра об отказе в государственной регистрации.

В законе о регистрации недвижимости прямо установлена возможность обжалования отказов или приостановок государственной регистрации в суд. Как известно, в России существуют мировые судьи, районные суды и Арбитражные. Функции Росреестра по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимостью – это так называемые административные публичные функции, а споры, возникающие между Росреестром и заявителями при выполнении регистрационных функций являются административными.

И в зависимости от категории заявителя способ оспаривания решений об отказе в гос регистрации прав будет разный:

1. Если заявитель – организация или предприниматель и созданная недвижимости используется в предпринимательской или иной экономической деятельности, заявитель подает заявление в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оспаривая ненормативный акт государственного органа (Росреестра).

Такие заявления имеют ряд особенностей подготовки и рассмотрения. Например, заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с даты вынесения решения соответственно о приостановке или об отказе в государственной регистрации права. Существенным отличием заявления в порядке 24 главы АПК РФ от исков при исковом производстве – истец должен доказать только два обстоятельства: 1) Не соответствие решения государственного органа закону, и 2) Нарушение прав заявителя таким решением, или создание препятствий заявителю в осуществлении предпринимательской деятельности, или в возложении на заявителя, нарушение закона, какие либо обязанности (ч.1 ст.198 АПК РФ).

Подготовка заявления, его оформление и прилагаемые документы – в целом, соответствуют правилам подготовки и подачи исковых заявлений. Вместе с тем, к заявлению, согласно статье 199 АПК РФ, должно быть приложено оспариваемое решение.

Существенным отличием рассмотрения заявления в порядке главы 24 АПК РФ является распределение бремени доказывания: согласно ч.5 ст.200 АПК РФ именно на соответствующий государственный орган возлагается обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия).

1. 2. Если заявитель – физическое лицо (не предприниматель), с 15.09.2015г. дела этой категории — возникающие из административных и иных публичных правоотношений в связи с отказом в государственной регистрацией прав рассматриваются в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) судами общей юрисдикции – согласно статье 19 КАС РФ районными судами.

Требования заявителя по делам об отказе в государственной регистрации права, как правило два:

Основное: О признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности.

Дополнительное: Об обязании Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности.

Производство по административным делам осуществляется в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства, имеющей существенные отличия от порядка, установленного в Арбитражном процессуальном кодексе РФ. Так, обращение в суд в порядке главы 22 КАС РФ оформляется административным исковым заявлением, а заявитель именуется административным истцом.

Согласно статье 219 КАС РФ административный иск может быть подан в течении 3-х месяцев с даты нарушения прав заявителя, или с даты, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Вместе с тем, согласно части 3 указанной статьи заявление о признании незаконным решения, действий государственного органа может быть подано в течение 10 дней с даты, когда заявителю стало известно соответственно о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на объект недвижимости.

В отличие от главы 28 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд не может не принять административное исковое заявление только по причине пропуска срока его подачи. В силу прямого указания части 5 и 7 статьи 219 КАС РФ административное исковое заявление должно быть принято судом в любом случае, а причины пропуска подлежат рассмотрению в предварительном судебном заседании. При этом в случае пропуска срока по уважительным причинам срок подачи административного искового заявления восстанавливается судом.

Решение суда по административному исковому заявлению о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на недвижимость может быть двух видов (часть 2 статья 227 КАС РФ):

• об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании решения незаконным, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца,

и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

• об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения незаконным.

Оспаривание права на недвижимость в Москве

Документы

Цена

Расчеты

Условия о доставке (Перевозке) товара

Возврат некачественного, не реализованного товара

Код операции при экспорте в налоговой декларации по НДС

Налоговый адвокат Гордон А.Э.

Адвокатский Центр «Гордон и Партнеры»

Предмет договора — соглашение о товаре

Предмет договора поставки – это прежде всего соглашение о товаре и условиях его передачи покупателю. Товар определяется его наименованием. Один и тот же товар может быть описан по разному. Например, по одному из контрактов товар, это «трубы стальные для газонефтепроводов большого диаметра», у этого же поставщика в другом контракте тот же товар был определен: труба 1420х32 ТУ….. .

Для предупреждения возникновения споров между сторонами договора о товаре, в договоре поставки товар должен быть определен однозначно. Устраняя возможные различия в нормативах государств поставщика и покупателя в договоре целесообразно определить применяемые нормативы.

В РФ существует стандартная торговая терминология, в соответствии с которой товары подразделяются на классы, группы, виды, разновидности в зависимости от функционального назначения, потребительских свойств и показателей, а также других характеристик (ГОСТ Р 51303-2013 «Торговля. Термины и определения», Общероссийский классификатор продукции ОК 005-93»). Например: под номером 37 0000 6 в классификаторе указана группа: АРМАТУРА ПРОМЫШЛЕННАЯ ТРУБОПРОВОДНАЯ, в состав которой входит Арматура промышленная трубопроводная из цветных металлов и сплавов, Арматура промышленная трубопроводная из чугуна и т.д. Которые в свою очередь включают различного вида задвижки и затворы из цветных металлов.

Основное деление продукции в общероссийской классификации завершается видами. Согласно приведенному ГОСТу вид товаров — это совокупность товаров определенной группы, объединенных общим названием и назначением. Разновидности товаров (продукции) представляют собой еще более узкое деление, указывающее на ряд частных признаков, характеристик отдельных видов товаров. К таким характеристикам относят модели, марки, сорта, артикулы (ГОСТ Р 51303-2013).

Для однозначного определения обязательства поставить товар, в договоре необходимо однозначно указать наименования товара, как минимум, вид товара.

Обобщенное указание наименование товара, например: трубы стальные, алкогольная продукция, продукты питания, запасные части, горюче-смазочные материалы, товары народного потребления, медикаменты и товары медицинского назначения, нефтепродукты, отходы производства, и т.д. указывать в договоре на экспорт товаров из России в Казахстан допускается. Такие договоры носят «рамочный» характер, а конкретные условия под каждую поставку согласуются сторонами в отдельных документах, как правило именуемых спецификациями. В этих спецификациях так же согласовываются цены товара, условия поставки, отгрузочные реквизиты и реквизиты грузополучателя, требования к упаковке товара, к хранению, перевозке и иные условия.

С 2016 года условия о наименовании товара на экспорт приобрели новое, более существенное значение.

До июля 2016 года неполное, неточное описание товара в договоре, в частности при указании только родовых признаков (например – трубы стальные), приводило к риску признания договора незаключенным вследствие несогласования его предмета.

Начиная с 1 июля 2016 года у покупателя возникают еще и риски по НДС:

• увеличения сроков камеральных проверок по НДС, в связи с неверным указанием кодов товаров
• отказ в применении вычетов входного НДС, т.к. счета-фактуры составлены с нарушением

У поставщика так же возможны риски по НДС – теперь в отсутствие кодов товаров налоговая может признать незаконность принятия вычетов «входного» НДС. Вычеты по НДС в России применяют двумя путями.

Вывод:

Договоры на поставку товаров с Казахстаном, Белоруссией, Киргизией и Арменией должны содержать условия о товаре с указанием кода товара, в соответствии с Товарной номенклатурой внешнеэкономической деятельности Таможенного Союза.

Надлежащие способы оспаривания зарегистрированного права на недвижимость

Вы, решив что с Вами поступили нечестно и оговоренные при заключении сделки условия не соблюдены:

• Вы не получили деньги, или получили их в меньшем объеме;
• Вас обманом принудили подписать договор купли-продажи/дарения;
• не соблюдаются условия договора ренты/пожизненного иждивения — Вам не помогают, да еще хотят выкинуть из квартиры,
• и иные случаи.

Вы сами идете в суд за защитой Ваших прав, прося суд расторгнуть сделку…

Итак, суть проблемы понятна, но как действовать?

Единственным оружием в борьбе за Ваши права — является закон. Ныне действующий Гражданский Кодекс РФ (далее — ГК РФ) предоставляет целый арсенал средств защиты, этому вопросу посвящена целая глава Кодекса — «Недействительные сделки» (ст.166-181 ГК РФ) (рекомендую изучить).

Условно все недействительные сделки подразделяются на два вида:

• оспоримые;
• ничтожные.

Разница между ними следующая — оспоримые сделки, это те сделки которые заключены по закону и Вы, либо Ваши оппоненты, обращаются в суд с целью признать ее недействительной и только суд признает ее недействительной.

Пример: Вы заключили соглашение о задатке по квартире, но деньги от Покупателя по нему не получили и Покупатель на сделку не вышел — позднее, Покупатель обращается в суд о взыскании с Вас задатка в двойном размере из-за неисполнения Вами обязательства заключить сделку купли-продажи квартиры. Как Вам быть? Естественно заявлять в суд встречное исковое требование о признании соглашения о задатке недействительной сделкой по тому основанию, что хоть Вы и подписали Соглашение о задатке, но денег по нему от Покупателя — не получили…

Ничтожные сделки — это сделки не соответствующие закону, и потому они ничтожны с момента их совершения. Пример: сделка заключена лицом кто не имел полномочий на продажу квартиры, т.е. не был ее собственником…а подписал документы, получил деньги и пропал… Вот еще один пример: сделка заключена, но лицо, кто Вам продал участок, находится на учете в наркологическом диспансере и не отдавал отчет своим действиям… соответственно что? — сделка ничтожная.

Но реалии следующие — все равно что сделка ничтожна, что оспарима — без суда не обойтись. Чтобы вернуть деньги или вернуть квартиру/дом… придется идти в суд.

1. Суд это всегда не быстро, некоторые процессы тянутся несколько лет. В среднем при оспаривании сделок суд идет от 4-х месяцев до года.
2. Выбранная Вами первоначально позиция имеет огромное значение, т.е. если Вы в процессе суда сначала заявляли одни требования и соответствующим образом их обосновывали, а потом понимая бесперспективность выбранной позиции все меняете, Ваши шансы на успех, в большинстве случаев, в значительной степени уменьшаются…
3. Ваша моральная правда ничего общего с законом не имеет, иными словами — одними убеждениями, уговорами и рассказами о том, как все происходило и как Вас обманули — убедить суд в своей правоте не получится.

С чего начинать? Самое важное — успокоиться, ведь когда Вы находитесь в стрессовой ситуации — нервы Вам только вредят и Вы не можете сосредоточиться, ни одно дело по недвижимости за 5 минут не решается, да и Ваши враги имея связи и возможности быстрее чем за пару дней ничего не сделают — у Вас есть запас времени, которым Вы должны распорядиться рационально и с пользой.

Вам нужно достать лист бумаги и, по возможности, вспомнить и записать все что связано с обманувшими Вас лицами, а именно: как Вы познакомились, по каким телефонам созванивались, где встречались, о чем договаривались, кто еще присутствовал на переговорах, что подписывали и сколько раз (были примеры когда люди подписывали 2 или 3 одинаковые расписки за получение денег по квартире, им говорили что 1-я подписана неудачно… плохо видно и т.п., а потом предъявляли их ко взысканию — сразу все три!), к какому нотариусу Вы ходили и зачем, какой посещали банк…

Как только Вы подготовили данный лист, пусть даже вспомнив не все, желательно обратиться к специалистам (адвокатам). Каждая ситуация уникальная и на 100% похожих случаев не бывает, поэтому очень важно в подробной и в свободной форме донести до специалиста все вышеперечисленные обстоятельства.

Важно понимать следующее — пока документы не прошли государственную регистрацию в Росреестре собственником квартиры/дома/земли является тот, кто им владел до даты сделки — т.е. продавец (или Даритель — если речь идет о договоре дарения).

В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ — Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него… В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ — В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. А учитывая, что практически все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации и эта регистрация на обманувших Вас людей не прошла — шансы отстоять свою недвижимость у Вас достаточно велики.

Основная задача на первоначальном этапе — не дать любыми законными способами зарегистрировать сделку по отчуждению Вашей недвижимости, когда злодеи поймут что у них ничего не получается они сами выйдут на Вас и попробуют разрешить ситуацию миром… Тут Вы ни в коем случае не должны отказываться от переговоров, открыто не ссорьтесь, даже если Вас провоцируют, постарайтесь затянуть время… идите к специалисту и продумайте план действий.

Дальше, в зависимости от того как развивается сюжет — предпримите действия по минимизации ваших как моральных, так и финансовых потерь. Запомните одно — если Вы получили пусть и не всю сумму за продаваемый Вами объект недвижимости и сделка не зарегистрирована, не стоит по первому требованию данные деньги возвращать, и никто, кроме суда, Вас не обяжет эти деньги вернуть, а это может произойти и через несколько лет… лучше отложите деньги на борьбу, они Вам точно понадобятся.

Теперь ситуация наоборот — Вы решили купить квартиру, подписали все бумаги, а продавец Вас обманул, сделка не прошла регистрацию… Не стоит отчаиваться, закон позволяет обязать Продавца продать Вам недвижимость на оговоренных условиях — для этого нужно обратиться в суд и по суду обязать Росреестр зарегистрировать на Вас переход права собственности. Как ранее уже было написано — сохраняйте максимум бумаг подписанных с Продавцом, в основном только они и могут в дальнейшем помочь в суде. Ваши электронные письма, смс, незадокументированные встречи, распечатки телефонных звонков и т.п. — это лишь косвенные доказательства, на них одних дело выйграть не получится. В таких ситуациях важна скорость принятия решений, если продавец обманул Вас и имеет желание продать недвижимость — он это сделает, главное успеть наложить арест на все регистрационные действия, а для этого нужен иск и суд, медлить в таких вопросах нельзя — в случае продажи другому лицу вероятность возврата ваших денег становится туманной…

Еще один важный момент. Не стоит стесняться и успокаивать себя, в том случае, когда документы по сделке подписаны и сданы на регистрацию в Росреестр, но Вы чувствуете что Вас обманули или вот, вот обманут… пока сделка не зарегистрирована — регистрацию можно приостановить или отменить!!! Как правильно составить подобное заявление и куда подавать Вам может подсказать адвокат, если чувствуете что ситуация вышла из под Вашего контроля — обязательно сходите к адвокату, тут надо действовать наверняка, цена ошибки крайне велика.

Самый страшный сон сбылся. Вы вернулись с работы и в Вашей квартире поменяны замки, ключи не подходят, дверь открыл неизвестный Вам человек и с удивлением спрашивает — «Что Вам надо»? Вы начинаете узнавать кто это и что он тут делает, в ответ Вам сообщают — «что купили через объявление данную квартиру без просмотра с большой скидкой и у них на руках имеются все подтверждающие это бумаги!»

Данная ситуация на практике встречается крайне редко и причиной тому ее явный криминальный подтекст. Как так могло оказаться, чтобы абсолютно незнакомые и неизвестные Вам люди вдруг входят в ваш дом, меняют замки и завладевают Вашими метрами? Единственным объяснением является подделка документов, кто-то получил доступ к Вашим паспортным данным и документам на квартиру, взял оттуда данные, составил договора, изготовил от Вашего имени липовую доверенность и продал квартиру посторонним лицам.

Что делать? Немедленно идите в полицию и пишите заявление о незаконном нахождении в квартире посторонних лиц, если Вам предъявили документы о собственности — пишите о подделке документов и незаконном завладении чужим имуществом. Не забывайте, по Вашему заявлению (только в случае если Вы получите отрывной талон — его выдают когда принимают заявление) сотрудники полиции обязаны провести проверку, выехать на место, опросить находящихся в квартире людей и принять решение о возбуждении уголовного дела, либо отказать в возбуждении. Тут важно понимать следующее, факт подачи заявления еще не гарантирует возбуждение уголовного дела и тем более возврат Вам квартиры. Также Вам нужно будет решать вопрос с тем, где Вы будете элементарно ночевать… после посещения отделения полиции Вас могут например не пустить обратно домой новоявленные жильцы — сказать что без решения суда Вы сюда не войдете…

Чтобы не наломать дров, привлечь к ответственности виновных лиц и по возможности как можно быстрее и с наименьшими потерями восстановить свои права — идите к адвокату специализирующемся на подобной категории споров и уголовных дел. В нашей стране существует понятие призумции невиновности, т.е. пока не доказано иное — люди, пусть и владеющие вашей квартирой незаконно (как Вы считаете), ничего предосудительного не сделали… да и в чем их преступление? Разве только в том, что они купили квартиру «без просмотра», а добавьте к этому понятие добросовестный приобретатель (когда лицо не знало и не могло знать о заведомо незаконном характере сделки) и картина становится грустной.

Нужно занимать максимально взвешенную и активную позицию при разрешении таких дел и желательно это сделать с самого начала, подсказать правильный алгоритм действий, реально оценить перспективы развития дела и действительно до конца отстаивать Ваши права сможет только адвокат.

• документы на дом (кадастровый паспорт, технический паспорт, паспорт домовладения);
• имеющиеся документы на земельный участок;
• справки, иные документы (фото, чертежи, проекты и пр.) по делу;
• квитанции об оплате членских взносов, налогов на имущество, коммунальных платежей, электроэнергии и пр.;
• иные относящиеся к предмету спора документы.

Точный перечень документов укажет юрист во время приема или соберет их «под ключ».

При наследственных делах

• Достаточно распространенная ситуация, когда у наследодателя (умершего) не было документов на имеющуюся собственность. Одни из наследников вступили, например, в члены СНТ и оформили всю собственность на себя. В результате судебного спора можно установить право собственности на долю дома, а, возможно, и на долю земельного участка.
• После смерти гражданина, возможен спор о правах собственности на постройки, возведенными разными наследниками. Результаты спора будут полностью зависеть от доказательственной базы, подготовленной в досудебном порядке.
• Третьи лица могут оспаривать право собственности на дом у наследников по закону или по завещанию, если дом был построен таким третьим лицом на законных основаниях или по соответствующим обязательствам.
• Неверная оценка нотариусами прав наследников в случаях долей и частей домов. На практике части дома встречаются не часто, и не все нотариусы готовы верно выдать свидетельство о праве собственности по наследству. Ошибки нотариусов можно исправлять как у них самих, так и в суде. Зависит от стадии оформления документов.

Дела по установлению прав на имущество настолько сложны и многогранны, что самостоятельно оспорить сделку почти невозможно. Адвокат по имущественным спорам поможет разобраться в проблемах, основываясь на знании законодательства, порядке и правилах представления документов в суд.

С помощью услуг адвоката можно получить следующие результаты:

• Взыскать долги;
• Возместить ущерб, нанесенный соседом по квартире;
• Получить неустойку и компенсацию за моральный вред от недобросовестного застройщика;
• Законно разделить имущество;
• Получить причитающееся наследство;
• Заставить работодателя выплатить заработную плату и другие.

Обращаться к адвокату надо сразу после возникновения спорного случая. Это поможет получить защиту опытного юриста и, не нарушая установленных законом сроков, восстановить права истца.

К услугам адвоката можно отнести и консультирование клиентов по вопросам имущественных разногласий.

Какому суду подведомственны такие вопросы, зависит от характера возникшей спорной ситуации. Имущественные споры, возникшие между гражданами, такие как раздел имущества, при разводе, цена иска которых составляет до 50 000 рублей, рассматривают суды первой инстанции – Мировые суды.

При стоимости спорного имущества более 50 000 рублей, дело будет подсудно районному суду.

Если имущественный спор возник между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, равно как и между физическим лицом и организацией, такой спор будет рассматривать Арбитражный суд.

Следует добавить, что некоторые имущественные споры обязательно должны пройти досудебное урегулирование. В этом случае, сторона, чьи права нарушены должна послать претензию в письменном виде нарушителю. Только после того как спор не был решен сторонами, можно обратиться в суд с исковым заявлением.

Исковое заявление подаётся по месту жительства ответчика или по месту нахождения имущества. При обращении в суд необходимо оплатить государственную пошлину, которая рассчитывается исходя из стоимости спорного имущества.

Все споры об имуществе подлежат рассмотрению в суде. Чтобы судебная инстанция приняла жалобу и передала ее на рассмотрение, все документы должны быть правильно заполнены. Главный документ – это исковое заявление.

• персональные данные человека, который подает прошени
• адреса и контактные данные сторо
• суть жалоб
• описание последовательности действий и решений при попытке решить спор
• предмет спора
• окончательные требования

К судебному иску должен прилагаться пакет документов, который подтверждает все слова и суть жалобы. А также те бумаги, которые помогут защитить свою точку зрения. Кроме того, чтобы до окончания спора сохранить имущество в целостности, подайте прошение в суд о наложении ареста на отдельные объекты, сославшись на возможность повреждения, уничтожения или отчуждения данной недвижимости.

Согласно ст.200 КГ РФ срок исковой давности начинает свой отсчет с того времени когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав, и к кому необходимо обратить иск о нарушении своих имущественных прав.

Если судом рассматриваются дела по обязательствам, в которых определен срок исполнения, исковая давность наступает с момента окончания установленного срока исполнения.

Если в обязательствах не определен срок исполнения, срок исковой давности наступает после предъявления истцом требования исполнить обязательства.

Госпошлина при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными определяется в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и составляет: для физических лиц — 300 рублей; для организаций — 2 000 рублей.

Согласно ч. 7 ст. 125 КАС РФ административный истец, не обладающий государственными или иными публичными полномочиями, может направить другим лицам, участвующим в деле, копии административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении или иным способом, позволяющим суду убедиться в получении адресатом копий заявления и документов. Административный истец, обладающий государственными или иными публичными полномочиями, обязан направить другим лицам, участвующим в деле, копии административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют, заказным письмом с уведомлением о вручении или обеспечить передачу указанным лицам копий этих заявления и документов иным способом, позволяющим суду убедиться в получении их адресатом.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 126 КАС РФ к административному исковому заявлению прилагаются уведомления о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, направленных в соответствии с ч. 7 ст. 125 КАС РФ копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют. В случае если другим лицам, участвующим в деле, копии административного искового заявления и приложенных к нему документов не были направлены, в суд представляются копии заявления и документов в количестве, соответствующем числу административных ответчиков и заинтересованных лиц, а при необходимости также копии для прокурора.

Как обжаловать отказ в государственной регистрации права?

Услуга	Цена
Консультация юриста или адвоката по недвижимости по любым вопросам	Бесплатно
Судебное выселение из квартиры, дома, комнаты, нежилого помещения	От 10 000 рублей
Выселение из муниципальной квартиры	От 8 000 рубрей
Выселение из приватизированной квартиры	От 8 000 рублей
Выселение из квартиры, находящейся в собственности	От 25 000 рублей
Снятие с регистрационного учета из муниципальной квартиры	От 25 000 рублей
Снятие с регистрационного учета из приватизированной квартиры	От 25 000 рублей
Снятие с регистрационного учета из квартиры, находящейся в собственности	От 14 000 рублей
Узаконивание незаконной перепланировки в судебном порядке (квартира, жилое помещение, домовладение)	От 13 000 рублей
Узаконивание незаконной перепланировки (офис, коммерческая недвижимость, строение)	От 15 000 рублей
Спор с застройщиком (в суде)	От 12 000 рублей
Определение доли в квартире	От 3 000 рублей
Выделение доли жилого помещения в натуре	От 4 000 рублей
Определение порядка оплаты за жилое помещение, раздел лицевых счетов	От 3 000 рублей
Залив квартиры (защита в суде)	От 10 000 рублей
Признание сделки недействительной или расторжение сделки по договору купли-продажи, дарения, ренты	От 3 000 рублей
Вселение в квартиру, жилое помещение	От 2 000 рублей
Жилищные споры, связанные с жилищным кооперативом	От 8 000 рублей

Скидка	Процент
При единой оплате договора в день его заключения	5%
При повтором и последующих обращениях	10%
При заключении договора в день первичного приема	10%

Специальная скидка	Процент
Инвалидам и участникам Великой Отечественной войны	30%
Лица, награжденные знаком «Житель блокадного Ленинграда»	30%
Герои Социалистического труда, полные кавалеры ордена Трудовой Славы	20%
Герои Советского Союза, герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы	20%
Инвалиды детства	20%
Ветераны боевых действий	20%
Лица, имеющие пенсионное удостоверение	15%

• У заявителя нет прав на объект жилой недвижимости;
• Отсутствие законных полномочий на осуществление регистрационных действий у представителя заявителя;
• Имеется конфликт прав между собственниками. Например, один из долевых собственников против осуществления любых регистрационных действий с объектом недвижимости;
• Право по закону не подлежит процедуре государственной регистрации. В качестве примера можно привести подачу в органы Росреестра договора аренды, заключенного на одиннадцать календарных месяцев (регистрируются только договоры по закону сроком от 1 года);
• К заявлению на проведение регистрационных действий с объектом недвижимости не были приложены все необходимые документы;
• Приложенные документы неправомерные, фальсифицированные, заверены неправильным образом;
• Наличие негативного ответа на межведомственный запрос, направленный в другую организацию представителем Росреестра;
• На объекте жилой недвижимости есть определенные виды обременений. Например, выражены они могут быть ипотечным кредитом или же залоговыми обязательствами с банковской организацией;
• Есть решение судебного органа, в котором говорится о принятии определенных обеспечительных мер относительно объекта недвижимого имущества. В частности, такой мерой выступать может запрет о совершении любых регистрационных действий с недвижимостью.
• Основанием для приобретения права на недвижимость выступает акт муниципального или государственного органа, который в последствии был признан недействительным;
• Признание договора купли-продажи недействительным на основании вынесенного судебного решения.

---

Отказать представители Росреестра могут и в том случае, если нет согласия третьих лиц на проведение юридически значимых действий с объектом жилой недвижимости или, когда это вовсе не жилая недвижимость, а иные строительные и хозяйственные объекты. Рядом обширных оснований для отказа в осуществлении регистрации выступают проблемы с земельными участками, когда нет выдела земли, не обеспечены сервитуты, участки пересекаются с соседскими.

---

Законодательство позволяет в законном порядке обжаловать решение регистраторов. Жалобу можно написать и подать в уполномоченный орган при управлении Росрееста в своем регионе проживания. Это так называемая апелляционная жалоба и если вам откажут в ее удовлетворении, то тогда уже можно обратиться с исковым заявлением в судебный орган.

---

Обращение в судебные органы с иском возможно только в том случае, после того как вы обратились с заявлением и предварительно собранным пакетом документов для разрешения спора с органом Росреестра в апелляционную вышестоящую комиссию.

---

Похожие записи:

• Новые сроки хранения документов в организации в 2021 году
• Регистрация в нежилом помещении по месту пребывания
• Ветеран труда в 2021 году в Кемеровской области