Стоит ли покупать квартиру в залоге у банка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли покупать квартиру в залоге у банка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. На чужом несчастье: выгодно ли покупать жилье, проданное за долги

2. Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

3. Залоговая недвижимость: как купить квартиру у банка

4. Стоит ли покупать квартиру в залоге у банка?

5. Как купить квартиру у банка за долги

6. Как купить квартиру в залог у банка?

7. Стоит ли покупать квартиру в залоге?

Наличие обременения создает собственнику существенные трудности, а иногда чревато долгими судебными разбирательствами и даже потерей имущества. При залоге недвижимости ее владелец добровольно принимает на себя какое-то финансовое обязательство, в качестве гарантии его исполнения выступает жилье. Пока обязательство не будет исполнено, квартира находится в залоге и считается обремененной, объясняет президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус.

На чужом несчастье: выгодно ли покупать жилье, проданное за долги

Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя».

В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.

Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

Квартиры злостных неплательщиков кредитов финансовые учреждения продают с аукционов. При этом покупатели могут расплатиться сразу либо оформить ипотеку в том же банке. После того, как новым займом закрывается долг по старым закладным документам, с первого должника снимаются обязательства. Квартира остается в залоге, но право собственности переходит покупателю. Новому заемщику кредит предоставляется на условиях действующих ипотечных программ.

Перед покупкой квартиры нужно уточнить, есть ли кредиты у ее владельца. Если они есть, то узнать состояние платежей по незакрытым займам. Если просрочки составляют более 3 месяцев, от сделки лучше отказаться. Человек — потенциальный банкрот. А в этом случае все совершенные им в последние месяцы сделки по продаже имущества могут быть отменены. Также важно проверить имущество на аресты.

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Mнoгиe люди пoлaгaют, чтo кyпить кoнфиcкoвaннyю квapтиpy мoжнo ecли нe дapoм, тo c oгpoмнoй cкидкoй. Taкoe мнeниe нe coвceм cooтвeтcтвyeт дeйcтвитeльнocти.

Дeлo в тoм, чтo бaнки нe xoтят cвязывaтьcя c нepeнтaбeльными квapтиpaми в плoxoм cocтoянии. Caмыe выгoдныe кpeдиты мoжнo пoлyчить пoд пoкyпкy жилья в нoвocтpoйкe, пoльзyющeйcя cпpocoм, cooтвeтcтвeннo, бaнк нe выcтaвит нa пpoдaжy «yбитyю» xpyщeвкy нa oкpaинe. Дoкyмeнты пo тaким квapтиpaм yжe пpoxoдили пpoвepкy, кoгдa oфopмлялacь ипoтeкa, a знaчит шaнc нapвaтьcя нa нeпpиятный cюpпpиз, кoтopый мoжeт пocтaвить cдeлкy пoд yгpoзy, дocтaтoчнo нeвeлик. Пpи этoм пoкyпaтeли пoлaгaют, чтo мoгyт пpиoбpecти тaкoe жильe дeшeвo, нo этo нe тaк.

Шaнc cэкoнoмить ecть, нo экoнoмия бyдeт нe cтoль бoльшoй, кaк пpинятo cчитaть. Ни бaнк, ни бывший влaдeлeц нe зaинтepecoвaны в чpeзмepнoм cнижeнии цeны. Ecли квapтиpa в xopoшeм cocтoянии и нaxoдитcя нa ypoвнe aнaлoгичныx «бeззaлoгoвыx» oбъeктoв, oнa, cкopee вceгo, бyдeт пpoдaвaтьcя пo pынoчнoй цeнe. B cлyчae пyбличныx тopгoв мoжeт пoявитьcя cкидкa, нo вpяд ли oнa oкaжeтcя бoльшoй — oбычнo 5-6%.

Пpи этoм ecть eщe нecнятoe зaлoгoвoe oбpeмeнeниe, кoтopoe пoкyпaтeлю инoгдa пpиxoдитcя cнимaть caмocтoятeльнo. Cнять eгo мoжнo пocлe пepexoдa пpaв coбcтвeннocти, чтo coздaeт лишниe нeyдoбcтвa и cлoжнocти, вeдь пpидeтcя дoпoлнитeльнo yчитывaть интepecы бaнкa и бывшeгo влaдeльцa. К тoмy жe этo пoвлeчeт зa coбoй дoпoлнитeльныe pacxoды и пoвыcит oбщyю cyммy зaтpaт нa пoкyпкy.

Чeткиx кpитepиeв, oпpeдeляющиx цeнy зaлoгoвoгo имyщecтвa нa pынкe жилья, нe cyщecтвyeт. Цeнa, кaк пpaвилo, зaвиcит oт cпocoбa пpoдaжи.

Нaпpимep, бaнк мoжeт пpeдлoжить дoлжникy тaкoй вapиaнт:

бaнк зaключaeт c дoлжникoм coглaшeниe o пepexoдe пpaв нa зaлoжeннoe имyщecтвo;
зaтeм выcтaвляeт квapтиpy нa пpoдaжy;
пocлe пpoдaжи пoгaшaeт зaдoлжeннocть зaeмщикa и штpaфныe caнкции;
ocтaвшиecя дeнeжныe cpeдcтвa нaпpaвляeт зaeмщикy.

B этoм cлyчae квapтиpa пpaктичecки вceгдa пpoдaeтcя пo pынoчнoй цeнe и никaкoй дeнeжнoй выгoды пoкyпaтeль нe пoлyчaeт.

Пoкyпкa в ипoтeкy. Бaнк пpoдaeт зaлoгoвyю квapтиpy нoвoмy клиeнтy, кoтopый oбpaтилcя зa ипoтeчным кpeдитoм. У нeкoтopыx бaнкoв дaжe ecть пoдбopкa cпeциaльныx пpeдлoжeний, пpивлeкaтeльныx для пoкyпaтeлeй, кoтopыe пpиoбpeтaют квapтиpы и oднoвpeмeннo cтaнoвятcя зaeмщикaми. Дoпoлнитeльным cтимyлoм для coвepшeния cдeлки и пoлyчeния кpeдитa cлyжит cнижeннaя нa 1–2 пyнктa пpoцeнтнaя cтaвкa.

B этoм cлyчae нoвый coбcтвeнник квapтиpы тaкжe плaтит зa нee pынoчнyю cтoимocть, нo выигpывaeт нa cтaвкe пo ипoтeчнoмy кpeдитy – ecли бы oн пpocтo oбpaтилcя зa зaймoм, бeз пpиoбpeтeния зaлoжeннoй нeдвижимocти, ипoтeкy бaнк выдaл бы eмy нa oбщиx ycлoвияx, a нe пo cнижeннoй cтaвкe.

Пoкyпкa квapтиpы нa oткpытoм ayкциoнe. 3дecь ecть нюaнc – нa oткpытый ayкциoн квapтиpa мoжeт пoпacть тoлькo пo peшeнию cyдa. И нaчaльнyю ликвидaциoннyю cтoимocть тoжe oпpeдeляeт cyд, oпиpaяcь нa мнeниe oцeнoчнoй кoмиccии и бaнкa-кpeдитopa. Кaк пpaвилo, цeнa нa тaкиe квapтиpы мoжeт быть нижe pынoчнoй cтoимocти в cpeднeм нa 25–30%. Этo cвязaнo c тeм, чтo бaнк зaинтepecoвaн кaк мoжнo cкopee пpoдaть oбъeкт. Beдь в дaннoм cлyчae бaнкy вaжнee нe нaжитьcя нa квapтиpe, a быcтpo и cпoлнa вepнyть выдaнныe в кpeдит дeньги. Кaк paз этoт cпocoб пoзвoляeт пpиoбpecти xopoший oбъeкт пo цeнe нижe pынoчнoй и, cлeдoвaтeльнo, нaибoлee выгoдeн для вoзмoжнoгo пoкyпaтeля. Имeннo пpo этoт вapиaнт xoдят cлyxи, чтo бyквaльнo зa кoпeйки мoжнo кyпить цapcкиe чepтoги.

Opгaнизaтop paзмeщaeт инфopмaцию o пpeдcтoящиx пyбличныx тopгax в пepиoдичecкoм издaнии, кoтopoe cлyжит oфициaльным инфopмaциoнным opгaнoм opгaнa иcпoлнитeльнoй влacти cooтвeтcтвyющeгo cyбъeктa Poccийcкoй Фeдepaции. Taкoe oбъявлeниe пyбликyeтcя нe пoзднee чeм зa 30 днeй, нo нe paнee, чeм зa 60 днeй дo пpoвeдeния тopгoв. B нeм yкaзывaeтcя дaтa, вpeмя и мecтo пpoвeдeния пyбличныx тopгoв, oпиcывaeтcя пpeдлaгaeмoe в пoкyпкe имyщecтвo и eгo нaчaльнaя пpoдaжнaя цeнa.

Topги мoгyт нe cocтoятьcя. Ocнoвaний для пpизнaния иx нecocтoявшимиcя двa: ecли никтo нe пpeдлoжит cтapтoвyю цeнy или нa ayкциoн пoдaдyт зaявкy мeньшe двyx yчacтникoв. Пocлe этoгo чepeз мecяц пpoвoдят пoвтopный ayкциoн, нa кoтopoм цeнa лoтa cнижaeтcя нa 15%. Ecли пoкyпкa квapтиpы в coбcтвeннocти y бaнкa для вac cпocoб инвecтиpoвaния, и вы xoтитe дoждaтьcя бoлee низкoй цeны, нe пoдaвaйтe зaявкy пpи пepвoм oбъявлeнии тopгoв. Oтcлeживaйтe cyдьбy зaинтepecoвaвшeгo вac лoтa и, ecли бyдeт oбъявлeн пoвтopный ayкциoн, пoдaвaйтe зaявкy нa нeгo.

Учтитe, чтo ocмoтp зaлoгoвыx квapтиp пepeд тopгaми нe пpeдycмoтpeн, пoэтoмy пoкyпaть oбъeкт пpидeтcя пoчти нayгaд.

Чтoбы пpинять yчacтиe в тopгax, вaм нyжнo бyдeт пoлyчить элeктpoннyю пoдпиcь, кoтopaя пpидacт элeктpoннoмy дoкyмeнтy юpидичecкyю cилy. Элeктpoннo-цифpoвaя пoдпиcь — этo «ключ» нa USB-флeшкe. Ee мoжнo пoлyчить в aвтopизoвaнныx yдocтoвepяющиx цeнтpax пo зaявлeнию, к кoтopoмy cлeдyeт пpилoжить пacпopт, CНИЛC и ИНН. B cpeднeм oфopмлeниe oбoйдeтcя в 1-3,5 тыc. pyблeй.

Элeктpoннo-цифpoвyю пoдпиcь пepeд иcпoльзoвaниeм нaдo бyдeт нacтpoить пo пpилoжeннoй инcтpyкции, a пocлe ycтaнoвить cиcтeмy кpиптoгpaфичecкoй зaщиты инфopмaции.

Многие всерьез думают, что купить квартиру у банка, которую конфисковали у бывших владельцев, можно просто за гроши. А в качестве бонусной акции сотрудники бесплатно проверят документы. «АСКА Недвижимость» разобралась, насколько выгодно брать «сыр в мышеловке» и как это сделать по закону.

Купить квартиру в залоге у банка можно двумя способами:

взять в ипотеку,
приобрести на открытом аукционе.

Первый способ привлекает снижением процентной ставки. Дело обстоит так: вы обращаетесь за ипотекой на помещение, которое уже оставляли в залог. Отделения составляют отдельный список подходящих предложений. Вы покупаете квартиру или становитесь новым заемщиком. Выгода во втором случае – ипотечная ставка, сниженная на 1-2 процента. Банк выкупает квартиру за рыночную цену, но снижает переплату за свои услуги. Это выгодно, если вы все равно хотели брать ипотеку, но на новую, а не заложенную недвижимость. Банковская организация выдала бы ее на общих основаниях, а не по сниженной ставке.

На открытом аукционе можно квартиру в залоге у банка купить как минимум по стартовой цене, назначенной судьей. С молотка продают недвижимость, за которую велись судебные споры. Ликвидационная стоимость определяется в результате оценки, с учетом мнения кредитной организации. Последняя заинтересована скорее вернуть свои деньги, поэтому помещения стоят на 25-30% дешевле, чем на реальном рынке недвижимости. Этот способ купли-продажи породил слухи, что королевские палаты можно выкупить за бесценок, если они были заложены.

Бытует мнение, что продажа залоговых квартир создает сложность для банка, поэтому он готов дать огромную скидку. Это не совсем правда.

Банки не любят только помещения в ужасном состоянии, которые не принесут прибыли. Самую выгодную ипотеку оформляют на жилье в новостройке. Вряд ли с торгов продадут старую коммуналку на краю города. Документы залоговых квартир уже проверялись на стадии оформления ипотеки. Неприятные сюрпризы, угрожающие срывом сделки, ликвидированы.

Приобретатели думают, что жилье в залоге – это дёшево. Ошибочное мнение. Сэкономить можно, но не как многие рассчитывают. Чрезмерное снижение стоимости не входит в интересы банка, бывшего собственника. Если речь идет о хорошей квартире, приличном доме, то цена явно будет на уровне «беззалоговых» аналогов. На аукционе могут дать скидку, но не больше 5-6%.

Неприятным бонусом к покупке идет залоговое обременение, влекущее последствия:

покупатель вынужден снимать ограничение прав;
переход права собственности порождает юридические трудности;
нужно считаться с интересами банковской компании, предыдущего собственника;
снятие ограничений обойдется в копеечку, увеличит общую цену недвижимости.

Точных критериев, определяющих рыночную стоимость заложенной недвижимости, нет. Обычно стоимость обусловлена способом продажи. К примеру, кредитная компания предлагает заёмщику вариант. Они заключают договор о передаче прав собственности на заложенную недвижимость. Квартира выставляется на продажу. Вырученными деньгами кредитная компания погасит заем и пени. Деньги, оставшиеся от продажи, получает должник. Цена квартиры данного варианта равняется рыночной. Выгоды со стороны покупателя нет.

Возникают ситуации, когда заёмщики долго не платят ипотеку, но не хотят сами подавать недвижимость, на которую оформлен кредит. Чтобы вернуть вложенные деньги и пени, банк обращается в судебные инстанции с иском о принудительном взыскании. Жизнь показывает, что ипотечные споры решаются в пользу кредитора. По закону, когда недвижимость приобретается с ипотечным займом и оказывается банковским залогом, судья вправе постановить продать квартиру. Решение не зависит от материального состояния собственника: помещение продадут, даже если другого жилья у него нет.

Когда заемщик согласен вернуть долг, продав заложенное имущество, банк самостоятельно организует открытый аукцион. Если должники добровольно соглашаются реализовать помещения, продажа залоговых квартир банками по договоренности с заёмщиками проходит во внесудебном порядке. Объявления и предстоящие аукционы можно посмотреть на официальном сайте банковской организации или на специальных ресурсах – к примеру, можете посетить портал «Залог24». Выкупают квартиру, заложенную в банке, на аукционах в следующем порядке:

Начальную цену лота определяет независимый оценщик.
Цена, назначенная оценщиком, может быть слишком низкой, по сравнению с ценой рыночных «беззалоговых» аналогов. Тогда нужно быть настороже, потому что это сигнал о наличии рисков, связанных как с самим домом, так и с организаторами.
Каждый участник вносит аванс около 5% стартовой стоимости лота.
Аванс победителя засчитывается как часть будущего приобретения, а проигравшие получают внесенный процент назад.
Победителем становится участник, который предложил высшую цену за предлагаемый лот.

По этой схеме покупка квартиры у банка вряд ли обойдется дешево или хотя бы со скидкой. Объекты, попадающие в категорию открытого аукциона, обычно реализовываются по средней цене рынка, т.е. стартовой будет рыночная стоимость. А по ходу торга и появления новых предложений участников стоимость легко может стать выше среднерыночного показателя.

Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся достаточно настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.

Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:

— Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;

— Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;

— В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.

Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов. При обычных сделках купли-продажи приоритеты смещаются в сторону поиска подходящего предложения, а также в сторону достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиент может выполнить самостоятельно. Как правило, информация обо всех предложениях имеется на соответствующих медиа-ресурсах, а цену, собственно, диктует рынок, и если есть возможность несколько «сбить» цену, то экономия будет минимальной.

Проверка отсутствия препятствий для совершения сделки также входит в стандартный комплект риэлтерских услуг, однако у привлеченного риэлтора, фактически, нет стимула для проведения доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Поэтому для осуществления подобной операции более обоснованно привлечение грамотного юриста.

Приобретение залоговой квартиры является более сложной сделкой, поскольку предполагается участие третьей стороны – банка, который наложил залоговое обременение, и продать квартиру можно только с его согласия. Необходимо подобрать оптимальную схему расчетов и, следовательно, грамотно расставить акценты при оформлении документов, учесть интересы всех сторон сделки. Поэтому привлечение опытного риэлтора (или компании), который взял бы на себя разработку схемы продажи, было бы весьма кстати.

Залоговая недвижимость: как купить квартиру у банка

Продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель):

— Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций;

— Продавец высвобождает нужные ему денежные средства, имея возможность решать собственные вопросы;

— Покупатель приобретает квартиру с существенной скидкой, что нередко определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете)

Следовательно, достаточно неразумным было бы игнорировать представляющуюся возможность и отказываться от рассмотрения сделок с залоговыми квартирами. Однако в погоне за экономией не стоит забывать о том, что только грамотное планирование и тщательная подготовка сделки поможет предотвратить откровенное мошенничество или неприятные последствия, возникающие вследствие «внезапного» появления подводных камней.

Привлечение профильных специалистов (соответственно, расходы на оплату их усилий) – риэлторов, юристов, может помочь сохранить деньги покупателя, который является в трехсторонней сделки звеном, в наибольшей степени подверженным риску.

Приобрести залоговую квартиру можно напрямую у продавца. Для этого в его договоре с банком должна быть прописана возможность досрочного погашения кредита без штрафов. У заёмщика не должно быть никаких задолженностей и срывов сроков.

Подобный вариант можно выбрать тогда, когда срок погашения кредита продавца подходит к концу и вашего задатка достаточно для покрытия остатка задолженности. В этом случае вы оформляете договор задатка у нотариуса и передаёте средства продавцу, который в свою очередь погашает долг перед банком. Квартира выходит из-под обременения. Вы отдаёте оставшуюся сумму собственнику, заключаете сделку.

Если же для закрытия кредита продавца требуется большая сумма, будьте бдительны. Обязательно заключайте предварительный договор с указанием штрафных санкций или договор займа.

— Поскольку на недвижимость наложено обременение, сделка делится на две части. Сначала покупатель погашает долг продавца перед банком и освобождает имущество из-под ареста. По сути, это не является куплей-продажей. Сделка происходит уже после снятия обременения. Теоретически в тот период, когда арест с имущества снят, а договор купли-продажи ещё не подписан, продавец может отказаться от сделки. Но это происходит редко, — предостерёг юрист Бахыт Касымбеков.

Часто покупатели не владеют «живыми» деньгами, и им самим требуется ипотечный кредит. Они могут оформить его в банке, который в свою очередь должен предоставить гарантийное письмо о том, что готов выдать необходимую сумму. С гарантийным письмом покупателя продавец идёт в банк, где у него оформлен кредит. На основании этого документа недвижимость снимается с залога. Далее проходит процесс переоформления объекта на имя покупателя.

2.1 Если это ипотека.
Продавец вправе передать вам квартиру, находящуюся в залоге, если вы возьмёте на себя обязательства по ипотеке. В этом случае учитывается ваша платёжеспособность и решение банка, в котором оформлен ипотечный заём. Вы заключаете с финансовой организацией договор о переходе долговых обязательств на себя. То есть суммой вашего кредита становится не выплаченный продавцом остаток. О передаче уже внесённых им когда-то средств вы договариваетесь самостоятельно.

Важно помнить, что квартира не выйдет из-под обременения банка, пока вы не выплатите ипотеку.

Отметим, что не все банки могут согласиться на такую процедуру.

2.2 Покупка залогового жилья напрямую у банка или через аукцион.
Бывает так, что заёмщик по тем или иным причинам перестаёт выплачивать долг или проценты по нему. Тогда банк, чтобы покрыть собственные расходы и вернуть деньги, проводит процедуры по реализации заложенного имущества. Проходят они либо путём размещения объявления об адресной (прямой) продаже на специализированных порталах, в СМИ и на сайте БВУ с согласия залогодателя, либо на торгах в судебном/внесудебном порядке.

В первом случае залоговую недвижимость можно приобрести за наличный расчёт, в кредит и рассрочку (заключается предварительный договор купли-продажи и договор безвозмездного пользования). Условия в разных банках отличаются, в некоторых даже есть специальные льготные программы.

Что касается аукциона, то, как сообщил Krisha.kz банковский омбудсмен Ерсерик Сийрбаев, эта процедура чётко регламентирована главой 4 закона РК «Об ипотеке». Перед его проведением банк обязан провести процедуры, предусмотренные вышеуказанным законом: направить заёмщику/залогодателю уведомление о начале реализации объекта, затем уведомление о торгах, опубликовать на своём сайте и в СМИ информацию о продаже залоговой недвижимости. Произойти это должно не позднее чем за 10 дней до начала торгов. Стоит отметить, что несоблюдение банком предусмотренной законом процедуры может повлечь негативные последствия для покупателя, вплоть до признания торгов недействительными.

В случае обращения взыскания на залоговое имущество в судебном порядке аукцион проводится частным исполнителем.

Объявление о торгах должно содержать следующие сведения:

полную характеристику объекта;
точное местонахождение;
размер гарантийного взноса, если он предусмотрен условиями;
порядок и сроки оплаты стоимости;
время и место проведения торгов;
название, адрес, номер телефона, платёжные реквизиты банка.

Приём заявок для участия в торгах начинается со дня публикации такого сообщения. Для регистрации в качестве участника вам нужно предоставить заявление (по форме банка), документ, удостоверяющий личность (юридические лица дополнительно предоставляют нотариально заверенные копии устава и свидетельства о регистрации юрлица) и квитанцию об уплате гарантийного взноса в случае его необходимости. Как правило, он составляет 5–15 % от стоимости залогового имущества. Взнос вернут, если в итоге квартиру вы не купили. Но он остаётся у банка при отказе от участия в торгах по неуважительным причинам.

После победы на аукционе вы получите протокол результата торгов, а после оплаты всей стоимости — оригиналы документов на залоговое имущество и письмо о снятии залога.

Хозяин залогового имущества имеет право обратиться в суд и оспорить итоги торгов в течение трёх месяцев после их завершения. Если суд выявит нарушения законодательства, продажу признают недействительной.

Раньше банки изымали заложенное имущество у ипотечников, просрочивших выплаты, и другой альтернативы не было. С 2019 года в закон «Об ипотеке недвижимого имущества» внесены изменения, согласно которым заёмщик может реализовать заложенную недвижимость самостоятельно. Правда, для этого нужно получить согласие банка и успеть продать квартиру за три месяца. Подробнее о нововведениях читайте в нашем материале.

Отметим, банки не могут изъять жильё при незначительных нарушениях:
— если сумма неисполненного обязательства (без учёта неустойки — штрафа, пени) составляет менее 10 % от стоимости заложенного имущества, определённой сторонами в договоре о залоге;
— если период просрочки исполнения обязательств составляет менее трёх месяцев.

Главной проблемой может оказаться въезд в новое жильё. Банки не выселяют прежних хозяев. Только новый владелец квартиры и только в судебном порядке может заставить их освободить недвижимость. Но прежние хозяева могут подать встречный иск о признании сделки незаконной. И даже если оформление документов происходило без нарушений, судебные разбирательства и дополнительные проверки отнимут много времени, денег и нервов.

Как отметили в Halyk Bank, банк обязан уведомить должника о продаже залогового имущества, и покупателю стоит узнать, выполнено ли это условие:
— При проведении судебной реализации, при наличии вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на залоговое имущество заёмщика уведомляет частный судебный исполнитель. Обращайте внимание на наличие не выселенных бывших собственников. Зачастую недвижимость, где они до сих пор проживают, продаётся со значительным дисконтом (в целом дисконт от первоначальной стоимости возможен, но это рассматривается индивидуально по поступающим заявлениям клиентов). В любом случае банки уведомляют покупателей о жильцах, которые не выехали из квартиры после получения решения суда. Покупатель сам решает, готов он приобретать данный залог и принять на себя обязательства по выселению или нет.

При покупке залоговой недвижимости напрямую у банка специалисты ForteBank и Halyk Bank советуют учитывать следующие нюансы:
— Адресная реализация проводится только с согласия заёмщика. Прежде чем покупать залоговую недвижимость таким способом, возьмите у банка всю необходимую информацию о бывших владельцах квартиры. Запросите документально зафиксированное согласие собственника и жильцов залоговой квартиры о передаче её банку. Для оформления сделки купли-продажи потребуется удостоверение личности заёмщика и покупателя, а также согласие супруги/супруга на реализацию/приобретение имущества.
— Проверяйте основные правоустанавливающие документы: свидетельство о госрегистрации права собственности на банк/продавца, договор купли-продажи, технический паспорт квартиры (с включением в общую площадь балкона и лоджии и указанием года постройки дома, перепланировок), справку об обременениях и технических характеристиках объекта.
— Проведите визуальный осмотр недвижимости, проверьте квитанции об оплате коммунальных услуг, наличии/отсутствии задолженностей по налогу на имущество, а также обговорите с заёмщиком/залогодателем сроки передачи и освобождения недвижимости.
— При приобретении квартиры в рассрочку до внесения вами всей суммы жильё числится за банком. Поэтому придётся уплачивать налог на имущество как юридическое лицо — 1.5 % от общей стоимости.

Частичная и полная перепечатка данного текста возможна только после разрешения редакции.

Опубликовано 6 июня 2019 7 комментариев

залоги
залоговое имущество
ипотека
кредиты
банки
торги

А как быть с единственной квартирой? И/или той, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети? Вынужден вас расстроить – даже единственное жилье, заложенное по ипотеке, подлежит продаже, а все проживающие в нем, в том числе и несовершеннолетние дети, – выселению без предоставления другого жилья. Прочитать об этом можно в ч. 1 ст. 78 ФЗ-102.

Стоит ли покупать квартиру в залоге у банка?

Лицо, желающее участвовать в торгах, подает электронную заявку, подписанную усиленной квалифицированной электронно-цифровой подписью, вносит аванс на расчетный счет (обычно это 10% от стоимости недвижимости) и участвует в аукционе. Победителем аукциона становится тот, кто предложит большую цену. Именно с ним и заключается договор купли-продажи такого недвижимого имущества.

Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.

Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.

Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.

Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.

Посмотрите, что написано в кредитном договоре. Если в соглашении нет пункта, запрещающего продавать ипотечную квартиру, подавайте заявлении в банк. Укажите причину, по которой собираетесь продать имущество. Например, нашли работу в другом городе и переезжаете, или, планируете улучшить жилищные условия и вместо двухкомнатной купить трехкомнатную квартиру.

Чтобы повысить шансы на одобрение, заранее найдите человека, который согласится купить недвижимость сразу или оформить ипотеку. Если он будет оформлять ипотеку, банк проанализирует его кредитную историю и сообщит ответ через 1−2 недели.

Как купить квартиру у банка за долги

Обращаетесь к кредитору и получаете одобрение на продажу недвижимости.
Самостоятельно или по рекомендации банка продавец находит покупателя на недвижимость.
Вы вносите задаток в сумме, которой будет достаточно для погашения остатка долга за квартиру перед банком.
Заключаете с покупателем договор задатка и заверяете у нотариуса.
Расплачиваетесь полученным задатком и берете выписку из ЕГРН о снятии обременения.
Подписываете с покупателем договор купли-продажи и переоформляете права собственности.
Вы получаете остаток денег, а покупатель квартиру в собственность.

Учитывайте, что условия по ипотеке для покупателя могут поменять. Это будет зависеть от его пенсионных отчислений, кредитного рейтинга и ежемесячного дохода. Банк выдаст покупателю деньги для оформления ипотеки, которыми он рассчитается с вами за квартиру. Права собственности перейдут новому владельцу, но квартира будет у него находиться также в залоге, пока не рассчитается с ипотекой. Когда в сделке участвует банк, риск для покупателя и продавца — минимальный, т. к. менеджеры полностью контролируют процесс и следят за правильностью оформления документов.

Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.

Если квартира в залоге, а при первом взносе использовались деньги из материнского капитала, для продажи недвижимости потребуется согласие опеки. Органы опеки проверят, чтобы права детей не ущемлялись. Прежде чем продавать такую квартиру, придется выделить доли детям в новой квартире, которая по техническим параметрам будет не хуже предыдущей.

Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.
Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Подписывайтесь на наш блог, чтобы получать полезные статьи на почту или в мессенджер.

Как купить квартиру в залог у банка?

Когда банк продаёт квартиру должника на публичных торгах, можно ожидать существенной скидки. Для финансового учреждения это непрофильный актив, так что оно старается от него избавиться, просто вернув своё.

При продаже жилья собственником необыкновенно выгодной цены ожидать не приходится. Но немного скинуть он всё же может — за лишние хлопоты и чтобы мотивировать вас на покупку квартиры с обременением.

Условия: банк не согласен на продажу квартиры, покупатель приобретает жильё за наличные. Или покупатель кредитуется в другом банке.

В этом случае кредит гасит покупатель. Соответственно, у него должна быть на руках сумма, равная остатку долга. Стороны заключают предварительный договор купли‑продажи квартиры, по которому продавцу передаются деньги, чтобы закрыть ипотеку. Затем с квартиры снимается обременение, и далее жильё продаётся как недвижимость без залога.

Этот вариант более рискованный для покупателя, так как деньги передаются по договору, который не подлежит регистрации в Росреестре.

Татьяна Трофименко ведущий юрист Европейской юридической службы

Теоретически продавец может отказаться от регистрации договора купли‑продажи в Росреестре. Деньги с него покупатель получить сможет, но только через суд.

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.

Оформление продажи квартиры в залоге у банка осуществляется от имени заемщика, но отличается от традиционной сделки купли-продажи, поскольку требуется письменное согласие банковского учреждения на отчуждение заложенного имущества;

Стоит ли покупать квартиру в залоге?

Для этого обращаются в аккредитованную компанию, уполномоченную сопровождать подобные сделки. Здесь подробно ознакомят с лотами, выставленными на продажу, проконсультируют о преимуществах и «тонкостях» объектов, тенденциях рынка. Кроме того, ознакомят с копиями документов на приобретаемую недвижимость. Обратившись в агентство-посредник, можно быть уверенным в юридической «чистоте» объекта; задаток можно передавать смело. Но сотрудничество будет сопровождаться уплатой комиссионных посреднику.

Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.

Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.

Покупка недвижимости под залогом может быть оформлена самостоятельно. Юристы рекомендуют:

тщательно ознакомиться с оригиналами документов на приобретаемую собственность;
выяснить у продавца наличие письменного разрешения кредитора на продажу, в случае сомнений — самостоятельно обратиться в банк;
не торопиться с передачей аванса;
в договоре купли-продажи внести конкретные сроки выписки проживающих, передачи ключей от квартиры;
причитающиеся денежные средства лучше разместить в арендованной банковской ячейке, доступ к которой продавец получает только после завершения сделки.

Что еще учесть в договоре купли продажи, читайте в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя.

Сама процедура оформления сделки приобретения залоговой недвижимости в ипотеку сложная, и конечно же проще, когда банк-залогодержатель и банк покупателя совпадают. Но главным требованием банков, кроме Сбербанка, является наличие первоначального взноса, способного полностью погасить сумму долга продавцов. Сбербанк, пока единственный банк, кто берет на себя риски. И сделка проходит своеобразно. Сначала заводят в существующую ипотеку покупателей, то есть регистрируют ипотеку продавцов еще и на покупателей (должники теперь и продавцы и покупатели), затем после регистрации первого залога, второй этап — снятие обременения (залога) по письму Сбербанка с одновременной регистрацией договора ипотеки. Договор ипотеки регистрируется с представителем Сбербанка, госпошлина — 1000 рублей делится на количество участников договора (например, банк, и два покупателя оплачивают по 334 на каждого).

Для сопровождения сделки лучше обратиться к опытному юристу или получить у него всестороннюю консультацию.

Но бывают ситуации, когда залоговое имущество передается на продажу принудительно. Случается это с недвижимостью, отягченной долгами, когда реструктуризация и отсрочка не привели к желаемым результатам. Тогда, по решению суда, квартира или дом подлежат реализации на открытых торгах.

Что необходимо знать покупателю, рискнувшему приобрести залоговое жилье на аукционе:

в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, что сразу делает такую сделку продажи незаконной и оспариваемой;
исполнительное производство — сложная процедура, в ходе выполнения которой сотрудники банка, службы судебных приставов допускают ошибки, что дает право должнику оспорить принудительную продажу в судебном порядке;
чаще всего и банк, и компания-продавец процесс выселения должника перекладывают на покупателя, поэтому надо быть готовым к конфликтным ситуациям;
если объект интересен — возможен рост первоначальной стоимости в ходе аукциона.
задолженность по коммунальным платежам, всегда выясняйте лично долг продавцов за квартиру или совместно берите справки о задолженности.

Несомненный «плюс» такого варианта покупки — после нескольких безуспешных торгов, первоначальная цена лота существенно снижается.

Кредитование под залог недвижимости имеет свои нюансы, но может стать идеальным решением во многих жизненных ситуациях.

Плюсы	Минусы
Вероятность одобрения займа выше, а требования к заемщику минимальны, так как риски банка снижаются за счет залога.	Оформлять заявку будут несколько дней, а саму сделку проводить чуть дольше, чем обычно.
Гибкие условия – длительный срок, большая сумма, низкая ставка, а значит есть возможность получить крупную ссуду с комфортным ежемесячным платежом.	Оценивать свое жилье нужно самостоятельно. Для этого нужно заказать услугу у аккредитованной в банке оценочной компании. Это повлечет дополнительные расходы: в среднем такая услуга может стоить от 4 000 рублей.
Возможность досрочно погасить задолженность, полностью или частично.	Некоторые банки оформляют имущество в залог самостоятельно, а в других придётся оформить передачу лично вам – в отделении Росреестра или МФЦ.
Практически во всех банках можно подать онлайн заявку на кредитование.	Всё время действия кредита рекомендуем оплачивать страхование жизни и здоровья, а также квартиры или дома. Отказ от этих сопутствующих расходов повлечет за собой повышение процентной ставки.
Для снижения годовой ставки в банках требуется оформить страхование квартиры или дома. На весь срок действия кредита ваше жильё будет защищено от потопа, пожара и прочих неприятностей.	Пока жильё находится под обременением, его нельзя продать или обменять. Сначала нужно полностью погасить долг и выводить имущество из-под залога.

Требования к заемщикам минимальные и практически одинаковы во всех банках:

Гражданство РФ и наличие постоянной регистрации.
Возраст от 18 лет. Верхний порог различается и обычно указывается на момент окончания договора. Совкомбанк предоставляет займы в том числе пенсионерам, до достижения ими 85 лет.
Требования к общему стажу и периоду работы на последнем месте варьируются — как правило, это срок от 4 месяцев.

В отличие от потребительского, процедура оформления такого кредита занимает несколько дней и требует предварительной подготовки. Клиенту финансовой организации придется собрать определенный пакет документов:

На самого заемщика (паспорт, справки о доходах и подтверждающие трудоустройство, другие документы по требованию банка).
На созаемщика (если он есть). Без учета дохода созаемщика потребуется только его паспорт. В противном случае комплект будет такой же, как у основного кредитуемого.
На квартиру или дом, передаваемые в залог (подтверждение права собственности, отчёт об оценке, согласие страховщика взять объект под защиту).

Важно учитывать сроки действия справок и копий документов. К моменту заключения сделки все они должны быть действительными.

Проверить свою кредитную историю лучше до подачи заявки. Это можно сделать бесплатно два раза в год. В отчете будет фигурировать информация о действующих кредитах, сумме задолженности и наличию просрочек.

Когда вы подадите заявку, банк будет рассматривать её, отталкиваясь именно от этих сведений.

Если ваш кредитный рейтинг не очень высокий, это необязательно означает, что банк откажет в выдаче займа. Однако вполне возможно, что вам предложат заем по повышенной процентной ставке.

Чтобы повысить вероятность получения:

закройте текущие задолженности – они снижают возможную сумму будущего кредита;
расторгните соглашения по кредитным картам, которыми вы не пользуетесь, чтобы снизить финансовую нагрузку;
старайтесь не допускать просрочек не только по займам, но и по платежам ЖКХ, штрафам и т.д.

Риск потерять недвижимость, безусловно, есть — но только если заемщик перестает вносить ежемесячные платежи, и ни он, ни созаёмщик не могут покрыть остатки долга.

К такому способу возврата денег банки прибегают крайне редко, так как они связаны с лишними издержками. Гораздо чаще клиентам предлагают реструктуризацию долга и новую схему погашения задолженности.