Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Последовательность действий лиц создающих жилищный кооператив». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
ЖК России определяет понятие ЖСК. Он состоит из физических и юридических лиц, которые вошли в него добровольно для решения вопросов с жильем и принятия участия в управлении домом. С помощью вложения собственных денег, они стоят, покупают, реконструируют и содержат многоэтажный жилой дом. ЖК относятся к потребительским и все положения, которые их касаются, не следует относить к иным специальным организациям. В т.ч., созданным для решения вопроса с жильем по действующему ФЗ.
Способ управления существующим многоквартирным домом, создание и функционирование этих компаний определяется существующими ФЗ. В них не может быть меньше 5 участников. А максимальное число членов не превышает общее количество квартир в многоэтажке, которую планируется построить либо приобрести.
Решение о создании жилищного кооператива может принять только сообщество учредителей, в их число входит весь список лиц, которые хотят создать такой способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.
По действующему ФЗ, правомочным является решение создателей об организации нового ЖСК, в случае, когда за это отдали голоса большинство собравшихся юридических и физических лиц. Эти люди и организации становятся членами ЖСК после того, как его зарегистрируют местные органы власти. Волеизъявление учредителей ЖСК обязано быть запротоколированным. Только так выбранный способ управления имеющимся многоквартирным домом будет правомочным.
Последовательность действий лиц создающих жилищный кооператив
Вступать в жилищный кооператив могут граждане РФ, которым исполнилось 16 лет, и организации. Малоимущие люди обладают преимуществом при вступлении в кооператив, который был создан при поддержке властей России, в том числе региональных и местных. Действующие Кодексы признают право стать членом кооператива наравне со всеми несовершеннолетних, которые достигли 16 лет.
Действующий ФЗ и другие нормативные акты гласят, что в уставе ЖСК должны быть данные:
- Название ЖСК.
- Где оно находится (точный фактический и юридический адрес).
- Понятие целей и задач создания.
- Способ принятия новых членов в кооператив.
- Способ прекращения членства.
- Способ получения взносов (в том числе паевых).
- Из чего состоят паевой, вступительный и иные взносы.
- Какая ответственность наступает для нарушителей обязательных платежей.
- Понятие о способах управления и их компетенции.
- Понятие о способах контроля над кооперативом.
- Способ принятия постановлений (когда необходимо единогласие, а когда квалифицированное большинство).
- Как члены кооператива будут покрывать дефицит бюджета.
- Порядок изменения или прекращения работы.
- Иные моменты, которые не противоречат ФЗ и Жилищному Кодексу РФ.
Государство регистрирует ЖК по действующим законам, касающихся юр. лиц. Участвовать в жилищно-строительных объединениях могут любые организации и предприятия. Роли юридических и физически лиц в объединении равные.
Созданные организации, виды которых описаны выше, способны помочь многим людям в решении своих проблем с жильем. Плюсом к этому является возможность непосредственного участия в разрешении текущих вопросов.
Шаг 1:
Обращение в АО «АИЖК» с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений, в том числе:
— планируемый тип жилой застройки (многоквартирные дома, дома блокированной застройки либо объекты индивидуального жилищного строительства);
— ориентировочное количество потенциальных членов ЖСК;
— информация о земельном участке, на котором планируется осуществить строительство (при его наличии), либо предпочтительном территориальном расположении земельного участка.
Шаг 2:
1. Утверждение Правил формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ) (в случае отсутствия таких правил).
2. Формирование списков граждан из числа работников организации/органа.
При этом категории граждан, которые имеют право на вступление в ЖСК, установлены частью 4 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ и постановлением Правительства Российской Федерации от 09.02.2012 № 108.
Шаг 3:
Взаимодействие с АО «АИЖК» в рамках оказываемого методологического содействия в подготовке ходатайства о передаче/отборе земельного участка.
Шаг 4:
Направление в АО «АИЖК» ходатайства:
1) при наличии у федеральной организации/органа земельного участка, который может быть использован для жилищного строительства, ходатайства о подготовке предложения об использовании земельного участка, предусмотренного пунктом 2 части 7 статьи 11 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ, в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в целях его передачи жилищно-строительному кооперативу (по установленной форме).
или
2) в случае отсутствия у федеральной организации/органа земельного участка, который может быть использован для жилищного строительства, ходатайства об отборе земельного участка из земельных участков, находящихся в федеральной собственности, из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, либо из земельных участков, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых АО «АИЖК» осуществляет функции агента Российской Федерации (по установленной форме).
Шаг 5:
Проверка АО «АИЖК» направленного ходатайства.
Рассмотрение ходатайства может быть приостановлено в следующих случаях:
— ходатайство не содержит необходимых сведений (указаны в соответствующей форме ходатайства);
— одновременно с ходатайством не представлены документы;
— ходатайство представлено с нарушением требований законодательства, в том числе подано ненадлежащим лицом.
При этом АО «АИЖК» направляется уведомление о приостановке рассмотрения ходатайства с указанием причин такой приостановки и срока для их устранения.
Шаг 6:
Направление АО «АИЖК» информации о положительном результате рассмотрения ходатайства в адрес направившего его органа/организации.
Шаг 7:
Оформление земельного участка для его последующей передачи кооперативу.
Шаг 8:
Создание и регистрация ЖСК, с учетом следующего:
— количество членов ЖСК — не менее пяти и не более, чем квартир в строящемся доме либо объектов индивидуального жилищного строительства;
— ЖСК создается общим собранием учредителей;
— типовая форма устава ЖСК утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 06.06.2012 № 558;
— членами ЖСК могут быть только лица, соответствующие критериям, установленным частью 4 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ и постановлением Правительства Российской Федерации от 09.02.2012 № 108.
Шаг 9:
Взаимодействие с АО «АИЖК» в рамках подготовки заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка.
При этом АО «АИЖК» оказывает методологическое содействие при возникновении вопросов по порядку оформления заявления и прилагаемых к нему документов.
Шаг 10:
Предоставление в АО «АИЖК» заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка, который находится в федеральной собственности и в отношении которого АО «АИЖК» выступает агентом Российской Федерации (по установленной форме), а также указанных в данном заявлении документов.
Шаг 11:
Рассмотрение АО «АИЖК» заявления и принятие Правлением АО «АИЖК» решения о передаче земельного участка кооперативу по договору безвозмездного пользования.
Шаг 12:
Подписание договора безвозмездного пользования земельным участком. Форма договора заполняется и предоставляется АО «АИЖК».
Шаг 13:
Проектные работы и заключение договора строительного подряда с подрядной организацией, соответствующей требованиям, установленным федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ.
Представлена памятка по созданию жилищно-строительных кооперативов с государственной поддержкой.
Так, для начала ЖСК обращается в АО «АИЖК» с информацией о намерении создания ЖСК. При этом представляются первичные сведения о планируемом типе жилой застройки; ориентировочном количестве потенциальных членов ЖСК; земельном участке (при его наличии), либо предпочтительном его расположении.
Списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК, формируются в соответствии с Законом о содействии развитию жилищного строительства.
Через АО «АИЖК» решаются вопросы, связанные с передачей в безвозмездное пользование земельного участка для строительства.
ЖСК создается общим собранием учредителей. Ведутся проектные работы, заключается договор с подрядной организацией, соответствующей установленным требованиям.
В срок не позднее 1 месяца после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома, в том числе объектов ИЖС в АО «АИЖК» представляются соответствующие уведомления.
Новое в правовом регулировании деятельности ЖСК
| Стоимость квартиры на момент вступления в кооператив | 2 255 574 Р |
| Общая площадь квартиры | 34,51 м² |
| Первоначальный взнос | 1 114 673 Р |
| Выкупила | 17,0544 м², чуть меньше 50% квартиры |
| Осталось выкупить | 17,4556 м² |
| Выкупаю в месяц | 17,4556 / 120 = 0,1455м² |
Лицензирование
Противодействие коррупции
Оплата труда
Общественный контроль
Диспансеризация
Материнство и детство
Все материалы сайта Министерства внутренних дел Российской Федерации могут быть воспроизведены в любых средствах массовой информации, на серверах сети Интернет или на любых иных носителях без каких-либо ограничений по объему и срокам публикации.
Это разрешение в равной степени распространяется на газеты, журналы, радиостанции, телеканалы, сайты и страницы сети Интернет. Единственным условием перепечатки и ретрансляции является ссылка на первоисточник.
Никакого предварительного согласия на перепечатку со стороны Министерства внутренних дел Российской Федерации не требуется.
В рамках 26 проектов ЖСК с господдержкой построено более 320 тыс. кв. метров жилья. Жилье обошлось до 60% дешевле рыночной стоимости. В домах и квартирах проживают более 10 тыс. жителей.
64 проекта находятся на этапе строительства, получения исходно-разрешительной документации и проектирования для более чем 20 тыс. жителей.
- 64 проекта
в активной стадии реализации
Как я купила квартиру через жилищный кооператив
Скачать презентацию pdf, 69 КБ
Обратиться в ДОМ.РФ с намерением создания ЖСК с участием многодетных семей может субъект РФ. В обращении необходимо указать первичные сведения: тип застройки (многоквартирные дома, дома блокированной застройки или индивидуальные жилые дома), примерное количество членов кооператива, информация о земельном участке, который планируется к передаче ЖСК.
Орган местного самоуправления предоставляет сформированный список граждан, имеющих трех и более детей, имеющих право быть принятыми в члены кооператива с господдержкой в орган государственной власти субъекта РФ, осуществляющий утверждение соответствующих списков в соответствии с Законом «О содействии развитию жилищного строительства» от 24.07.2008 № 161-ФЗ
Обратиться в выбранный ЖСК с просьбой о принятии в состав пайщиков (решение о приеме принимает общее собрание пайщиков ЖСК в случае наличия свободных мест).
Жилищно-строительный кооператив – это добровольное объединение лиц, деятельность которого направлена на строительство или ремонт многоквартирного здания. Создать жилищный кооператив могут физические и юридические лица.
Главное требование закона – это возраст. Создателям организации должно быть больше 16 лет. Помимо этого для регистрации кооператива необходимо, чтобы дольщиков было не менее 5 человек.
Когда гражданин принимается в соучредители, ему предоставляют квартиру, согласно внесенным паям. Другими словами, распоряжение квартирой в доме, где есть ЖСК, возможно только после вступления в члены организации. Справка: но право собственности на недвижимость любой их участников кооператива получает лишь после того, как выплатит свой пай полностью.
Образец решения об организации ЖСК или протокол общего собрания будет представлен вашему вниманию в одном из следующих разделов статьи.
Мало просто решить создать жилищно строительный кооператив. Последовательность действий лиц создающих жилищный кооператив для того чтобы организация была создана по правилам:
- провести собрание соучредителей. Все участники должны проголосовать за организацию юридического лица.
- Количество проголосовавших лиц не может быть меньше, чем это установлено законом. Кроме того, общее количество их долей не может превышать число жилых квадратных метров в будущем доме.
- Далее осуществляется прием остальных членов объединения.
Во время первого собрания участники кооператива обязаны рассмотреть все важные вопросы:
- о создании и регистрации организации;
- об объеме всех взносов пайщиков (о вступительных платежах, а также дополнительных взносах);
- о выборе членов правления и председателя;
- об итоговом плане строительства МКД;
- о расчете долей;
- об утверждении устава.
Справка: все, что происходит на собрании, обязательно указывается в протоколе.
Организация и государственная регистрация жилищного кооператива. После того, как на собрании было принято решение об оформлении ЖСК, организацию необходимо зарегистрировать. Для этого председатель кооператива подает в Росреестр следующие документы:
- заявление, оформленное согласно форме 11001;
- протокол заседания;
- Устав (2 экземпляра);
- документы, которые подтверждают наличие первоначального капитала;
- документ, подтверждающий оплату госпошлины.
Поданные бумаги рассматриваются сотрудниками регистрирующего органа около 5 дней. Они вносят сведения в реестр юридических лиц, после чего организация получает статус ЖСК.
Форма 11001.
Типовая форма протокола общего собрания собственников.
Образец устава ЖСК.
Далее руководству кооператива необходимо:
- изготовить печати и штампы;
- оформить организацию в Пенсионном фонде и Фонде социального страхования.
Для правильного оформления документы должны содержать:
- название организации (полное и сокращенное);
- данные о лицах, занимающих руководящие должности;
- сроки действия полномочий должностных лиц;
- цель создания ЖСК;
- адрес и контактные телефоны кооператива;
- данные о членах ЖСК, занимающих соответствующие должности в правлении.
Этот учредительный документ содержит всю важную информацию, на основании которой организовывается работы ЖСК. Он оформляется согласно законодательству, поэтому в нем обязательно указывается:
- название организации;
- адрес;
- цель создания объединения;
- способ, на основании которого осуществляется прием в члены кооператива;
- правила, согласно которым участники исключаются из членства организации;
- ответственность, которую несет ЖСК в случае невыполнения обязательств;
- способы покрытия убытков;
- порядок реорганизации или ликвидации объединения.
Это основные пункты, которые должен содержать Устав. В него также можно включить права и обязанности руководящего состава и другие необходимые сведения. Также обязательно нужно отобразить план будущего строительства, включая все необходимые детали.
Это документ является одним из самых важных для создания организации. Он оформляется согласно установленному образцу и должен содержать сведения о голосовании за создание юридического лица, об уставном капитале, выборе руководства и т. д.
Образец протокола о создании ЖСК можно скачать тут.
Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Учредительным документом для потребительских кооперативов является устав. став потребительского кооператива должен содержать сведения о наименовании и месте нахождения кооператива, предмете и целях его деятельности, условия о размере паевых взносов членов кооператива, составе и порядке внесения паевых взносов членами кооператива и об их ответственности за нарушение обязательства по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов кооператива и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков. Дополнительные требования к уставу содержаться также в специальных законах об отдельных видах потребительских кооперативов.
Для регистрации потребительского кооператива необходимо принять решение о его создании. Решение о создании потребительского кооператива принимается всеми учредителями единогласно и оформляется протоколом об учреждении потребительского кооператива. Для некоторых видов потребительских кооперативов специальным законом предусмотрены особенности принятия решения о создании, особенности оформления решения.
В любом случае протокол общего собрания о создании потребительского кооператива должен содержать:
- дату и место проведения учредительного съезда (конференции), общего собрания
- список учредителей — участников учредительного съезда (конференции), общего собрания, заседания
- сведения о количественном и персональном составе (фамилия, имя, отчество) органов управления
- существо принятых решений и результаты голосования по ним
- сведения (фамилия, имя, отчество) об избранных (назначенных) членах руководящих и контрольно-ревизионных органов
- определение места нахождения организации
- утверждение устава
- фамилию, инициалы и личную подпись председателя и секретаря съезда (конференции), общего собрания, заседания, ответственных за составление протокола
Форма заявления утверждена Приказом ФНС России от 25.01.2012 № ММВ-7-6/[email protected] Для регистрации потребительского кооператива нужно заполнить: титульный лист, листы со сведениями об учредителях, о руководителе (иных лицах, осуществляющих его функции) и со сведениями о заявителе. Учитывайте общие и специальные требования к заполнению заявления. Если этого не сделать, то в госрегистрации потребительского кооператива может быть отказано.
Как заполнить заявление по форме Р11001?
-
разд. 1 (Наименование на русском языке). Укажите полное наименование НКО, т.е. полностью напишите организационно-правовую форму (вид НКО), а также произвольную часть наименования. Сокращенное наименование укажите, если оно предусмотрено в учредительном документе.
-
разд. 2 (Адрес (место нахождения)). Адрес руководителя (иных лиц, выполняющих его функции), по которому будет поддерживаться связь с юрлицом (юридический адрес, о котором говорилось выше). Обязательно укажите индекс и код субъекта РФ. Остальные графы (например, о районе, населенном пункте) заполните, если в адресе есть соответствующие элементы. НКО, адрес которых находится в г. Москве и г. Санкт-Петербурге, не указывают: район, город, населенный пункт. Указывайте “юридический” адрес в точном соответствии с документами, подтверждающими предоставление адреса.
Титульный лист заявления по форме Р11001
На титульном листе обязательно заполните первые два раздела. При заполнении титульного листа укажите:
Сведения об учредителях
- учредитель является российским юрлицом — лист А
- учредитель является иностранным юрлицом — лист Б
- учредитель является физическим лицом (гражданином РФ, иностранным гражданином или лицом без гражданства) — лист В
Для сведений об учредителях в форме предусмотрены листы А, Б, В, Г и Д.
На каждого учредителя заполните отдельный лист, т.е. сколько учредителей, столько листов должно быть. Выберите лист в зависимости от того, кем является учредитель:
Сведения о лице, действующем без доверенности от имени потребительского кооператива
В отношении сведений о руководителе (лице, действующем от имени потребительского кооператива без доверенности) в форме предусмотрены листы Е, Ж и З. Выберите лист в зависимости от того, кто будет выполнять полномочия единоличного исполнительного органа.
Если в соответствии с уставом НКО лиц, действующих без доверенности, предусмотрено несколько, то необходимо на каждое лицо заполнить лист заявления.
Сведения о заявителе
- управляющая организация юрлица-учредителя, заполните разд. 2, 3 и 4
- управляющий юрлица-учредителя, заполните разд. 2 и 4
- лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного актом специально уполномоченного на то госоргана или актом органа местного самоуправления, заполните разд. 2 и 4.
- при подаче документов лично или через нотариуса — в присутствии работника регистрирующего органа или нотариуса соответственно
- при его направлении в форме электронных документов — усиленной квалифицированной электронной подписью
Эти сведения вносятся в лист Н. Заявителями при создании потребительского кооператива являются все ее учредители, поэтому лист Н заполните на каждого из них. В разд. 1 листа «Н» проставьте цифровое значение в зависимости от того, кем является заявитель. Далее заполните разделы, относящиеся к соответствующему заявителю. Если заявителем является физлицо, то в разд. 1 проставьте значение 1 и заполните разд. 4. Если заявителем является руководитель юрлица-учредителя, то в разд. 1 проставьте значение 2 и заполните разд. 2 и 4. Для остальных заявителей в разд. 1 проставьте значение 3. При этом, если заявителем является:
Последнюю страницу листа Н (разд. 5) каждый учредитель заполняет собственноручно и подписывает ее:
Размер госпошлины за регистрацию потребительского кооператива при создании составляет 4 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При подаче документов электронном виде, в том числе через нотариуса или МФЦ, пошлина за регистрацию не уплачивается.
Реквизиты для уплаты госпошлины можно получить в регистрирующем органе (на сайте данного органа). Отнеситесь внимательно к заполнению квитанции на уплату госпошлины, так как возврат неверно уплаченной пошлины занимает достаточно длительное время (не менее месяца).
Полный перечень документов, которые представляются на госрегистрацию потребительского кооператива при создании:
- заявление по форме № Р11001 (оригинал + копия)
- протокол общего собрания о создании потребительского кооператива/иной документ о создании в соответствии со специальным законом (2 экз.)
- устав (3 экз.)
- квитанция (платежка) об уплате госпошлины. Несмотря на то что этот документ указан в Законе, представлять его необязательно. ФНС России самостоятельно может получить соответствующие сведения в порядке межведомственного взаимодействия. Вместе с тем рекомендуем приложить его к комплекту документов, поскольку есть риск того, что в ГИС ГМП могут несвоевременно поступать сведения об оплате.
- документы, подтверждающие право на использование “юридического адреса” (также не является обязательным документом, но желательно приложить)
- если учредитель-иностранное юридическое лицо, представьте выписку из реестра иностранных юрлиц соответствующей страны происхождения или иное равное по юридической силе доказательство юридического статуса иностранного НКО
- нотариальная доверенность от заявителя, если документы подает представитель
- паспорт заявителя/представителя (предъявляется при подаче документов)
- разрешение на использование слов “Россия” и их производных, символики и т.д. (данное разрешение выдается Минюстом РФ), разрешение на использование личного имени гражданина, наименования другого юридического лица как части собственного наименования, наименований, символики, защищенной законодательством об интеллектуальной собственности
- если планируется применение упрощенной системы налогообложения, то рекомендуем при регистрации потребительского кооператива подать заявление о применении УСН
Подайте документы в регистрирующий орган или единый регистрационный центр по месту нахождения потребительского кооператива. Заявителями являются учредители потребительского кооператива или их представители на основании нотариальной доверенности от учредителя. Если учредителем является юрлицо, то от его имени выступает директор (руководитель) или управляющий (управляющая организация), либо также представитель по доверенности.
Место госрегистрации НКО — населенный пункт, в пределах которого находится НКО (его постоянно действующий исполнительный орган). Место нахождения НКО определяется местом его госрегистрации.
Регистрирующий орган: куда обращаться для регистрации потребительского кооператива?
В отличие от большинства НКО для регистрации потребительского кооператива необходимо обращаться в налоговый орган, на который возложены полномочия по регистрации юридических лиц на соответствующей территории (например, для регистрации потребительского кооператива в Москве, необходимо обращаться в МИФНС № 46 по г. Москве).
Способы подачи документов могут быть разными. Выберите один из следующих:
- непосредственное обращение в регистрирующий орган
- через МФЦ
- почтовое отправление с объявленной ценностью при пересылке с описью вложения
- через Единый портал госуслуг — при подаче документов в электронной форме. При этом они должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью
- через нотариуса. Этот вариант возможен только при личном обращении к нему заявителя (всех учредителей). За это нотариальное действие взимается отдельная плата.
ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома. Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.
Ключевая отличительная черта ЖСК состоит в том, что пайщики самостоятельно принимают решения по направлениям расходов внесенных в общий фонд взносов. После того как строительство завершено, ЖСК преобразуется в товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющих многоквартирным домом.
До 2018 года ЖСК был одной из официальных альтернативных форм долевого строительства. После внесения поправок в Закон о долевом строительстве эта форма привлечения средств граждан для строительства жилья фактически оказалась вне закона.
Сейчас к ЖСК, которые имеют право осуществлять строительство за счет своих членов, относятся:
- Созданные в соответствии с законом 161-ФЗ — так называемые ЖСК с господдержкой, членами которого могут стать отдельные категории граждан;
- Созданные в соответствии с законом 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» — права на земельный участок и объект незавершенного строительства переданы ЖСК, созданному из участников долевого строительства для достройки проблемного дома;
- ЖСК, получившие разрешения на строительство до 01.07.2018, которое на текущий момент не закончено, а дома не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
По сути, теперь рабочей схемой является только одна — ЖСК с господдержкой для определенных категорий граждан. Также по этой схеме будут достраивать проблемные новостройки после банкротства застройщика.
— Механизм ЖСК на рынке массовой жилой недвижимости сейчас фактически запрещен. До 2018 года ЖСК являлись одной из трех законодательно допустимых схем привлечения денежных средств граждан на стадии возведения жилого дома. Однако в 2018 году были приняты поправки в 214-ФЗ, которые запрещают привлекать денежные средства граждан на стадии строительства по иной схеме, нежели договоры участия в долевом строительстве. Таким образом, ЖСК фактически оказался под запретом за исключением случаев, прямо оговоренных в законе.
С 1 сентября 2016 года в России вступили в силу изменения в Федеральный закон № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Поправки призваны упростить механизмы создания и деятельности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с государственной поддержкой. Такие кооперативы являются добровольными объединениями граждан, создаваемыми для строительства жилья на землях, предоставляемых государством бесплатно.
Жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в соответствии с законом № 161-ФЗ, существенным образом отличаются от тех, которые ранее организовывались некоторыми застройщиками. По оценке экспертов, строительство жилья обойдется пайщикам кооперативов в среднем на 30% дешевле рыночной стоимости за счет предоставления «Дом.РФ» бесплатных земельных участков, отсутствия маржи застройщика и снижения расходов подрядчика (на обслуживание кредитов, маркетинг и прочее). В ЖСК с господдержкой исключаются риски возникновения обманутых дольщиков, поскольку реестр пайщиков ведет сам кооператив под контролем компаний-работодателей членов кооператива, а также органов власти, пояснили в агентстве. ЖСК, созданные по новой схеме, самостоятельно контролируют расходование средств, выбор проектных организаций и подрядчиков. Также в законодательстве установлен запрет на добровольную ликвидацию кооператива до даты передачи жилых помещений в собственность всех его членов.
Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.
При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.
- обращение в «Дом.РФ» с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, желаемое расположение места строительства и т. д.);
- формирование списков граждан;
- направление в «Дом.РФ» ходатайства о предоставлении земельного участка;
- формирование земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу;
- создание и регистрация ЖСК;
- предоставление в «Дом.РФ» заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка;
- принятие «Дом.РФ» решения о передаче земельного участка кооперативу;
- подписание договора безвозмездного пользования земельным участком;
- строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков;
- передача земельного участка и построенных объектов в собственность после ввода их в эксплуатацию.
Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль»:
— Важно помнить, что с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Но можно привлекать деньги граждан в кооперативы, созданные до 01.07.2018, и в том случае, если ЖСК создан для завершения строительства многоквартирного дома в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.
При покупке квартиры необходимо тщательно проверять полномочия не только продавца-физлица, но и в обязательном порядке кооператива на осуществление строительства. Необходимо выяснить срок деятельности кооператива, правильное оформление кооперативом разрешительной документации, изучить устав кооператива.
В среднем квартира в ЖСК была дешевле аналогичных предложений через ДДУ примерно на 20–30%. Конечно, эти предложения были востребованными. Но, повторюсь, покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищен от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют.
Деятельность ЖСК регламентирована законодательством, но в основном — его уставом. Пайщик, вступая в члены ЖСК, обязуется соблюдать этот устав.
Заключая договор ЖСК, гражданин не приобретает право собственности на квартиру или право требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства, а приобретает пай. Право собственности на квартиру допускается оформить только после полной выплаты пая.
Основанием для предоставления и использования жилых помещений может служить членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, в силу которого гражданину предоставляется право на получение жилого помещения в построенном или приобретенном кооперативом жилом доме.
Согласно ч. 1 ст. 110 ЖК жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Данные решения являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение жилым помещением осуществляются на основании членства в жилищном кооперативе (ст. 124 ЖК).
Члену (членам) жилищного кооператива принадлежит право на пай (ст. 125 ЖК). Порядок и условия внесения паевого взноса членом кооператива определяются уставом кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам, т. е. быть их общей собственностью.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие гл. 6 ЖК «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников» (ст. 129 ЖК).
Нормы о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива содержатся в ст. 127 ЖК, согласно которой такой раздел между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.
Члену жилищного кооператива и проживающим совместно с ним членам его семьи предоставляется право по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления кооператива разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, предусмотренных для проживания таких жильцов в помещениях, предоставленных гражданам по договору социального найма (ст. 126 ЖК).
В соответствии со ст. 128 ЖКчлен жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, вправе с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления кооператива сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия – все указанное жилое помещение внаем за плату.
Жилищный кооператив в порядке, установленном его уставом, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в кооператив новых членов.
Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам сдачи в поднаем жилых помещений, предоставленных по договору социального найма (ст. 128 ЖК).
Основания прекращения членства в жилищном кооперативе перечислены в ст. 130 ЖК. Это:
- выход члена кооператива;
- исключение члена кооператива;
- ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;
- ликвидация жилищного кооператива;
- смерть гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.
Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом кооператива.
Член жилищного кооператива может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания его членов (конференции) в случае грубого нарушения им без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК или уставом жилищного кооператива.
В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного кооператива по решению общего собрания его членов (конференции).
Как предусматривает ст. 131 ЖК, в случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в кооператив имеет его супруг при условии, что он имеет право на часть пая.
Наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены кооператива.
Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива в случае, если вышеуказанные граждане отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива.
Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия указанных выше трех категорий граждан, а также в случае, если супруг либо проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены кооператива либо откажутся от вступления в его члены.
ЖК России определяет понятие ЖСК. Он состоит из физических и юридических лиц, которые вошли в него добровольно для решения вопросов с жильем и принятия участия в управлении домом.
С помощью вложения собственных денег, они стоят, покупают, реконструируют и содержат многоэтажный жилой дом. ЖК относятся к потребительским и все положения, которые их касаются, не следует относить к иным специальным организациям. В т.ч.
, созданным для решения вопроса с жильем по действующему ФЗ.
Способ управления существующим многоквартирным домом, создание и функционирование этих компаний определяется существующими ФЗ. В них не может быть меньше 5 участников. А максимальное число членов не превышает общее количество квартир в многоэтажке, которую планируется построить либо приобрести.
Решение о создании жилищного кооператива может принять только сообщество учредителей, в их число входит весь список лиц, которые хотят создать такой способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.
По действующему ФЗ, правомочным является решение создателей об организации нового ЖСК, в случае, когда за это отдали голоса большинство собравшихся юридических и физических лиц.
Эти люди и организации становятся членами ЖСК после того, как его зарегистрируют местные органы власти. Волеизъявление учредителей ЖСК обязано быть запротоколированным.
Только так выбранный способ управления имеющимся многоквартирным домом будет правомочным.
Все нюансы создания и регистрации ЖСК с пошаговой инструкцией
Как создать жилищно-строительный кооператив? Для того, чтобы создать ЖСК, необходимо осуществить несколько последовательных шагов.
- В первую очередь вам необходимо договориться с жильцами, которые вместе с вами хотят стоять у истоков создания организации. Важно, чтобы число лиц было больше двух, и в этом случае уже возможно образование ЖСК.
- После того, как все члены встретились друг с другом, необходимо договориться о собрании. Проведение собрания является необходимым этапом, так как именно на нём будет принят такой важный документ, как устав, на основании которого и будет действовать ЖСК.
- Кроме того, весь ход собрания будет подлежать протоколированию секретарем, после чего данный протокол будет подкреплен к уставу.
Протокол ЖСК.
Он способен объединить в себе физических и юридических лиц. ЖК России определяет понятие ЖСК.
Он состоит из физических и юридических лиц, которые вошли в него добровольно для решения вопросов с жильем и принятия участия в управлении домом. С помощью вложения собственных денег, они стоят, покупают, реконструируют и содержат многоэтажный жилой дом. ЖК относятся к потребительским и все положения, которые их касаются, не следует относить к иным специальным организациям.
В т.ч. , созданным для решения вопроса с жильем по действующему ФЗ. Способ управления существующим многоквартирным домом, создание и функционирование этих компаний определяется существующими ФЗ.
Собрание проводит арбитражный управляющий в период с 2 до 6 месяцев с даты утверждения арбитражного управляющего. Причем, перед проведением собрания арбитражный управляющий информирует участников строительства (под роспись или через заказное письмо) о правах и обязанностях участников такого коллектива. На собрании рассматриваются следующие материалы:
- выбирается правление, устав, ревизионная комиссия.
- отчет об оценке прав застройщика на ОНС и земельный участок;
- проект решения о создании ЖСК;
- заключение о возможности или невозможности передачи ОНС;
В заключении о возможности / невозможности передачи ОНС должно быть: обоснование возможности / невозможности (технической и финансовой) передачи ОНС, сведения о степени готовности ОНС, сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства), сведения о сумме денежных
- директора, главбуха, участников ликвидационной комиссией (только в случае, если их кандидатуры были предложены ликвидатором или руководством ЖСК).
- Уведомление, подтверждающее присвоение кодов статистики ЖСК, направление извещений в фонды и государственные органы о прекращении деятельности.
- Если принято положительное решение в пользу ликвидации, то одновременно избирается ликвидационная комиссия.
Затем устанавливается ход процедуры и время её проведения. Комиссия, которая взяла на себя обязательства по закрытию кооператива, формирует промежуточный ликвидационный баланс.
Из-за существенного увеличения численности населения в конце 1950-х годов правительство возродило эти объединения.
В 1980-е годы около 8 процентов МКД в стране строилось именно кооперативами.
В современных условиях создание ЖСК зачастую становится вынужденной мерой в условиях, когда застройщик не справляется с взятыми на себя обязательствами. Будущие владельцы помещений в таких ситуациях зачастую получают все права на объект незавершенного строительства и своими силами достраивают дома.
Однако ЖСК создаются не только из-за того, что занимавшаяся строительством организация не справилась со своими задачами.
Скачайте полезные образцы документов: Данная форма применяется с 25 мая 2015 г.Узнать
Государственная регистрация жилищного кооператива
ЖСК – это довольно старая и проверенная схема строительства жилых многоквартирных домов. Появление первых жилищных кооперативов относят к 1920-м годам. Однако, несмотря на быстро возрастающую популярность, в 1937 году данный механизм подвергается ликвидации, т. к. представляет собой проявление частной собственности. В 1957 году жилищный кооператив возрождается и приобретает массовый характер. В 80-х годах подобное строительство жилых многоквартирных домов составляло около 8%.
- Обращение в АИЖК с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, информация о земельном участке, планируемом к передаче ЖСК и т.д.).
- Формирование списков граждан из числа граждан, имеющих право на вступление в ЖСК, создаваемые в рамках Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ.
- Направление в АИЖК ходатайства о предоставлении земельного участка.
- Вовлечение земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу.
- Создание и регистрация ЖСК.
- Предоставление в АИЖК заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка.
- Принятие Правлением АИЖК решения о передаче земельного участка кооперативу.
- Заключение договора безвозмездного пользования земельным участком.
- Строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков.
Членство в кооперативе наделяет лицо правами:
- Распоряжаться имуществом, участвовать в решении вопросов о финансировании деятельности, приобретая помещение для индивидуального использования.
- Избирать правление, быть избранными и выбирать виды деятельности в управлении совместным имуществом дома.
- Участвовать в принятии решений собрания, получая право голоса в отношении процессов управления организацией, реконструкции и эксплуатации здания.
- Пользоваться предусмотренными льготами, при наличии получения доходов – участвовать в их распределении.
- Получать информацию о деятельности правления в предусмотренном нормативами виде.
- Продавать, дарить, обменивать недвижимость, заручившись согласием собрания.
- Затребовать выплаченные паевые средства по выходе из него.
- Оставлять в наследство или оформлять по завещанию.
Ему вменяются в ответственное исполнение:
- Следовать правилам, установленным уставом. Исполнять распоряжения принятые собранием.
- Вносить положенные уставом или решением собрания взносы и иные выплаты на развитие юридического лица.
- Нести материальную ответственность за здание, прилегающую территорию и площади совместного использования.
- Нести риски, связанные с непредвиденными ситуациями, в пределах паенакопления.
В первую очередь участники долевого строительства МКД проводят заседание. Его инициаторами выступает группа пайщиков. Ниже мы приведем пошаговую инструкцию, следуя которой можно организовать жилищно-строительный кооператив. Как создать такое объединение?
- На собрании учредителей, отдавших свои голоса за организацию ЖСК, решается сформировать сообщество.
- Число проголосовавших граждан не должно быть меньше, чем это установлено на законодательном уровне. Участников ЖСК не может быть менее 5 человек. Общее количество их долей также не должно превышать количество жилых квадратных метров в домовладении.
- Вступление в жилищно-строительный кооператив подразумевает заполнение заявления для участника с указанием в нем размера своей доли. В ходе собрания принимается решение о приеме нового члена организации.
- Вступить к ЖСК могут граждане, достигшие 16 лет, а также юрлица.
То есть создать ЖСК решают и дольщики, и учредители.
В ходе собрания участники проводят следующие мероприятия:
- создают и регистрируют организацию;
- определяют объем правовых, членских, вступительных взносов участников;
- избирают руководство;
- изучают план итоговых мероприятий по возведению МКД;
- рассчитывают доли по окончании строительства дома;
- утверждают устав, опираясь на ст. 113 ЖК РФ.
Результаты голосования заносят в протокол, указывая всех участников.
Что такое жилищный кооператив?
Законодательная база вопроса о ликвидации ЖСК состоит из отдельных статей ГК РФ и ЖК РФ.
Они устанавливают:
- ход проведения процедуры;
- назначение членов комиссии;
- основания прекращения деятельности.
Ликвидация ЖСК может производится по ряду оснований, к числу которых относятся:
- выполнение целей и задач, для которых кооператив учреждался;
- истечение срока, указанного в уставной документации компании, для осуществления ею своей деятельности;
- расходы превышают доходы, ведение убыточного бизнеса, вследствие чего отсутствие интереса у участников ЖСК в его дальнейшем функционировании;
- систематическое нарушение действующей законодательной системы, невозможность исправления последствий;
- представление информации, не соответствующей действительности, при регистрации или получении лицензии;
- осуществление запрещенных видов деятельности или тех, что не предусматриваются лицензией;
- постепенная потеря платежной способности, появление предпосылок банкротства;
- невыполнение судебных постановлений, решений и т.д.
Ликвидация жилищно-строительного кооператива может проводиться в двух формах – добровольной и принудительной.
Стоит отметить, что самостоятельное принятие решение о прекращении деятельности компании при обнаружении признаков банкротства – не только право, но и обязанность руководства.
Ликвидация жилищно-строительного кооператива в добровольном порядке осуществляется путем принятия соответствующего решения на общем собрании.
Для дальнейшего прекращения деятельности необходимо принимать во внимание:
- уставную документацию ЖСК;
- действующие законодательные акты.
Принудительное прекращение функционирования ЖСК является результатом подачи искового заявления в суд налоговыми органами, иными государственными службами или кредиторами.
Во внимание принимаются только законодательные основы.
В 2019 году пошаговая инструкция по прекращению деятельности кооператива сводится к следующим этапам:
- Организация общего собрания.
- Выбор членов ликвидационной комиссии.
- Формирование промежуточного баланса.
- Уведомление государственных органов и фондов.
- Публикация объявления.
- Расчет с кредиторами.
- Формирование окончательного баланса.
- Получение Свидетельства.
Важно, что при назначении ликвидационной комиссии все полномочия по руководству и управлению жилищно-строительным кооперативом переходят к ней.
Состав комиссии определяется самостоятельно на общем собрании, если она проводится в добровольном порядке.
В противном случае кандидатуры на должность ликвидатора и членов комиссии предлагаются другими инициаторами процесса.
Для прекращения деятельности ЖСК потребуется собрать такой набор документов:
- Уставная документация кооператива.
- Свидетельство регистрации, постановки на учет в органы налоговой службы.
- Выписки из единого реестра с актуальными сведениями.
- Паспортные данные участников кооператива, ИНН.
- Паспортные сведения ген. директора, главбуха, участников ликвидационной комиссией (только в случае, если их кандидатуры были предложены ликвидатором или руководством ЖСК).
- Уведомление, подтверждающее присвоение кодов статистики ЖСК, направление извещений в фонды и государственные органы о прекращении деятельности.
Порядок действий по ликвидации ЖСК выглядит следующим образом.
Первый этап – проведение общего собрания, в котором принимают участие все члены кооператива.
Итогом его организации выступает составление протокола, в ко тором указывается решение вопроса, вынесенного на повестку – о прекращении деятельности.
Если принято положительное решение в пользу ликвидации, то одновременно избирается ликвидационная комиссия.
Затем устанавливается ход процедуры и время её проведения.
Комиссия, которая взяла на себя обязательства по закрытию кооператива, формирует промежуточный ликвидационный баланс.
Документ будет принят только в том случае, если получит одобрение на общем собрании.
В него включены сведения об:
- имуществе, принадлежащем компании;
- перечне требований, предъявляемых кредитором.
Отдельные пункты излагают результаты рассмотрения этих требований.
Образец заполнения промежуточного ликвидационного баланса здесь.
На следующем этапе о принятом на общем собрании решении необходимо уведомить налоговые органы.
Их задача – внести в единый реестр актуальные сведения о том, что начата ликвидация ЖСК.
После выбирается местная официальная газета, в которой будет размещено объявление о прекращении функционирования компании.
Одновременно указывается, что кредиторы могут предъявлять свои требования к ликвидируемому кооперативу (они будут рассматриваться ликвидационной комиссией только при наличии подтверждающих документов).
Образец заявки на публикацию сведений о банкротстве здесь.
Важно
Если кредиторами предъявляются требования, но средств для их погашения у кооператива недостаточно, то вводится этап конкурсного производства.
Он основывается на продаже имущества, принадлежащего компании на назначенных для этого торгах (на них будет реализовано только имущество ЖСК).
Вырученные средства используются для погашения долговых обязательств.
Как только будет проведен полный расчет с кредиторами, задача ликвидационной комиссии подготовка окончательного ликвидационного баланса.
Чтобы он мог использоваться в последующем, необходимо его одобрение общим собранием. Промежуточный и окончательный баланс сравниваются.
Если после продажи имущества и удовлетворения требований, предъявленных кредиторами, остались денежные средства, то они в равных долях распределяются между участниками кооператива.
ЖСК будет считаться ликвидированным только после внесения в единый реестр соответствующей пометки, она вносится налоговыми службами.
На ликвидируемый кооператив оформляется соответствующее Свидетельство о государственной регистрации прекращения деятельности.